Absence de convocation lors d'une assemblee generale

Le syndic n’a pas été révoqué. Son mandat s’est terminé le 30 juin comme convenu. Il n’y a pas lieu à demander des dommages et intérêts pour rupture abusive de contrat puisqu’il n’y a même pas eu rupture de contrat.
Un gestionnaire efficace n’attend pas le dernier jour pour convoquer l’assemblée.

Le nouveau syndic sera désigné au cours de l’assemblée qui se tiendra en août. En attendant, vous n’avez plus de syndic.

Le syndic a interdiction de présider l’assemblée.

Bonjour Lacota,

Visiblement, vous posez des questions à des gens qui vous répondent un peu n'importe quoi. Précisions :


On ne reçoit pas un bordereau de remise (postale), on le dépose. Il s'agit d'un document récapitulatif qui sert de preuve d'envoi provisoire, contient la liste de tous les envois remis à la poste et est tamponné. Ceci sert en cas de conflit, comme preuve d'envoi. On le porte avec les plis, il est tamponné et une copie est remise à l'expéditeur. Le perdre me semble impossible. Sauf à faire n'importe quoi.
De plus, ensuite, l'envoyeur récupère les AR individuels de chaque envoi. Il est coutumes, pour éviter toute contestation ultérieure, de vérifier que tous les AR portent bien une date qui respecte les 21 jours du délai légal.

Donc, quand on a envoyé toutes les convocations et reçu tous les AR, le bordereau de remise devient inutile.
L'argument n'est donc pas recevable.



Un Syndic n'a besoin ni de l'autorisation d'un copropriétaire ni de personne s'il décide d'envoyer une nouvelle convocation. D'ailleurs, sur la base de l'avis qui précède, ce n'était pas utile.
C'est quoi un "Membre du Syndic" ? Un bras, une jambe ?


Sous certaines conditions, la loi oblige tout Conseil Syndical à mettre son Syndic (en place) en concurrence pour toute nouvelle élection. Il n'y a pas besoin d'extrapoler quand le CS respecte cette obligation (...).
Par ailleurs, être "évincé" ne peut pas se deviner AVANT que l'élection n'ait effectivement lieu. Et enfin, le Syndic en place, qui gère l'AG ne peut pas ignorer que des résolutions lui ont été soumise pour faire jouer cette concurrence.
Votre membre du CS n'a pas compris grand chose à tout cela !



La convocation pour le 31 juillet reste valide. Un certain nombre de copropriétaire l'ont reçue et rien de ce que vous ont indiqué vos interlocuteurs ne tient la route.
En plus, le CS peut imposer à un Syndic de convoquer une AG, mais la convoquer lui-même est une autre histoire.
Et une AG n'a pas un but informatif. Elle sert à décider.

Enfin, je ne vous répète pas ce qu'a dit Yapasdequoi, mais c'est tout à fait exact.

Bonjour,

Vous dites que l' AG du 31 juillet est toujours valide- Non
celle ci n'aura pas lieu- puisque nous avons une AG fin Aout où l'on votera pour le nouveau syndic...

Je suis désolé de mon ignorance , mais en compulsant le net j’étais tombé sur cet article ( article .18-VIII de la loi de 1965 ) et l'ai je mal interpreté ?

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.
Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Conformément au VII de l'article 63 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2023 pour les territoires non concernés par le décret prévu au IV dudit article.


VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.
Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Conformément au VII de l'article 63 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2023 pour les territoires non concernés par le décret prévu au IV dudit article.

Vous faites erreur.
Le contrat du syndic n'a pas été résilié, il est arrivé à son échéance.
Il s'est donc terminé normalement.

D'autre part rien ne dit que cette AG du 31 Juillet ne s'est pas tenue. Il suffit d'un seul participant, et d'un PV.
Toutefois ce PV devra être notifié à tous les absents. Guettez le facteur !

Le contexte qui a été exposé donne à penser que l’assemblée du 31 juillet ne s’est pas tenue et que, dans l'hypothèse peu vraisemblable où elle se serait tenue, elle serait tout simplement ignorée.

C'est le plus probable... mais pas totalement certain.
On a vu des cas plus tordus...

Bonjour Lacota,

NB. Ne prenez pas ce que j'écris pour des reproches. Même pour les intervenants de ce forum qui s'y connaissent bien, votre situation est complexe. Continuons :



Si l'AG du 31 juillet, qu'elle se soit tenue ou pas, a été convoquée au plus tard le 30 juin, la convocation reste valide. Dans le principe, et d'après ce que vous avez écrit, il y aurait eu un ordre du jour avec proposition de deux ou trois syndics, dont la poursuite des opérations du précédent.

Si quelqu'un, un autre Syndic, le Conseil Syndical, voire un copropriétaire (de plus en plus farfelu), a convoqué une autre AG pour le 31 août, cette "personne" n'avait aucune autorité pour ce faire. C'est donc cette deuxième AG qui est illégale pour défaut de personne autorisée à la convoquer.

Et bien sûr, comme je l'ai déjà écrit, si personne ne conteste, vous pourrez malgré tout poursuivre sur les bases de cette AG "illégale", qui serait donc légalisée par un défaut de contestation.



Ne soyez pas désolé, la plupart des copropriétaires ne connaissent pas grand chose à tout cela. Et comme vous a dit Yapasdequoi, vous n'avez pas mal interprété cet article, mais il ne s'applique pas à votre cas.
Disons que vous êtes dans le cas, assez courant, d'une fin de contrat de Syndic trop proche de l'AG, ce qui génère des difficultés en cas de problème de convocation. Si l'AG est prévue environ 1 mois AVANT la fin de contrat, il reste possible d'annuler et de reporter tout en respectant les 21 jours.
L'article cité traite du cas de rupture de contrat émanant soit du Syndic, soit du Syndicat. C'est un autre sujet.

Tout cela est fort curieux s'agissant d'un ancien Syndic qui était en place, avec une gestion satisfaisante depuis 15 ans. Le cas le plus classique serait que quelques conseillers syndicaux se seraient crus investis de pouvoirs inventés et seraient partis en guerre contre ce qui était en place. Une guerre de pouvoir.
Tout à fait stupide, le pouvoir est à l'AG et le CS n'est qu'un groupe consultatif pour les lois actuelles. Son "pouvoir" se limite à la soumission de résolutions.

Vous ne l’avez pas mal interprété, vous avez tout simplement oublié que vous n’avez plus de syndic depuis le 1er juillet et qu'on ne peut appliquer un texte à un syndic qui n'existe pas.

Quant à la convocation pour le 31 juillet, pensez-vous que certains s’y soient rendus, qu’ils l’aient tenue, qu’ils notifieront un procès-verbal et qu’ils exigeront que les décisions qui y auraient été prises soient mises à exécution ? Oubliez. De toute façon, vous ne l'avez même pas reçue.


L'auteur de la convocation, si c'est un copropriétaire et non un tiers, a agi comme le prévoit le dernier alinéa de l'article 17 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 :

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.

Donc il n’y a pas eu de revocation si je vous suis- Nous sommes donc face à l’absence de tout syndic…du fait d’une absence de renouvellement et celui-ci n’a plus de capacité juridique .

En conséquence un administrateur provisoire aurait du être nommé par le Président tu TGI du lieu de situation.

Mais il existe également une autre voie que je viens de découvrir :

« la loi Macron du 6 aout 2015 qui a modifié l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire a maintenant la faculté de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic lorsque le mandat du dernier est arrivé à échéance.

Article 17 que je mentionnais dans mon message précédent.
C'est pour cela que je vous posais la question dans mon message du 28 à 16 h 12 : Qui est le signataire de la lettre de convocation, un copropriétaire ou le représentant de la société ?

Vous devriez consulter directement la loi n°65-557 ...

Article 17
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.

Bonjour,

Lacota : C'est ce qu'a cité Nihilscio. Application début 2020.

Mais pour moi, ce texte n'est pas applicable.
Il y avait une AG convoquée (avec sans doute des erreurs, mais convoquée) pour le 31 juillet. Tant que cette convocation avait été émise AU PLUS TARD le 30 juin, elle restait valide. Ayant pour but de nommer un Syndic au 2 août (Selon le jour franc), il n'y avait pas lieu d'en convoquer une autre pour le 31 août. Les mesures pour nommer un Syndic avaient été prises. Les annuler pour en reprendre d'autres un mois après est juste impossible, car personne n'a autorité pour cela.

Le cas serait différent (mais pas trop) si l'AG du 31 juillet avait été convoquée après le 30 juin. Mais la règle aurait été de laisser se dérouler l'AG convoquée et de la contester après. Et SEUL le tribunal aurait pu l'annuler.

Le cas cité de l'article 17 ne s'applique pour moi QUE SI le Syndic en place ne fait rien, voit sa fin de contrat arriver et ne convoque pas d'AG. Ce qui me parait un peu gros pour un Syndic qui aurait donné satisfaction pendant 15 ans.

Lacota, un peu de pragmatisme et de bon sens.

En admettant qu’Ageorges ait raison, vous aurez la possibilité de demander au tribunal soit l’annulation de la convocation que vous venez de recevoir pour le mois en cours soit l’assemblée une fois qu’elle se sera tenue. Il vous faudra apporter la preuve que cette assemblée a été irrégulièrement convoquée. Comment ? En prouvant que la convocation pour le 31 juillet que vous n’avez pas reçue était régulière ? Vous ne le pourrez pas puisque vous ne serez pas en mesure de prouver que vous avez été valablement convoqué.

Bonjour
Je reviens vers vous, car nombre de copropriétaires s’étonnent du possible changement de syndic et semblent avoir manifesté non seulement leur déception mais aussi leur soutien auprès de celui ci.
J’ai téléphoné personnellement au syndic qui veut s’opposer à ce changement en m’informant de l’illégalité de cette convocation. Selon ses dire l’ AG aurait été convoquée par le nouveau syndic ….
N’étant pas spécialiste en droit immobilier j’ignore si il y a formalisme spécifique pour cette convocation Je vous soumets les Termes de la premier page : Convocation à l’ AG Ordinaire . Les membres du CS de la copropriété … à l’honneur de vous convoquer. …..
Ordre du jour
1/ Convocation AG …par ( NOM de la nouvelle société gestionnaire) suite Carence ( ex syndic) etc
2/ rapport du CS sur l’execution de sa mission
Etc
En préambule des annexes comptables une note d’information nous informe qu’au vu de la carence du CS pour convocation tardive a mandaté un autre syndic..

Ce qui indique que l’assemblée est convoquée par le CS et non par la société candidate au mandat de syndic.


Qu’est-ce que cela vient faire dans la convocation ? C’est peut-être pour donner les explications du CS sur la convocation. A voir.
La « nouvelle société » n’est gestionnaire de rien tant qu’elle n’a pas été désignée comme syndic par l’assemblée générale.


1. Il n’est plus syndic depuis le 1er juillet.
2. Il n’a pas qualité pour s’opposer à un changement, seuls les copropriétaires ont un intérêt à agir.
3. Il peut vous donner son avis mais sur quel motif affirme-t-il que la convocation est illégale ?


1. Il n’y a, pas encore, de nouveau syndic.
2. Qui est l'auteur de la convocation est une question qui mérite d’être examinée. La lettre émanant du CS fait pencher pour la thèse de la convocation par le CS ce qui est prévu à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.


Le formalisme est précisé à l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Quoi qu’il en soit, l’assemblée qui a été convoquée se tiendra et fera l’objet d’un procès-verbal. Les copropriétaires qui se seront opposés ou qui n’auront pas été présents pourront contester en justice la validité de cette assemblée, la représentation par avocat est obligatoire. Ils auront pour contester deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, toute contestation sera irrecevable.


Ils doivent comprendre qu'ils n'ont plus de syndic depuis le 1er juillet.
Ils peuvent voter contre celui qui leur est proposé.
Si celui-ci ne recueille pas le nombre de voix nécessaire, la copropriété restera sans syndic et ils pourront demander au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire qui convoquera à nouveau l'assemblée et ils pourront proposer de porter à l'ordre du jour la candidature de celui qui était syndic jusqu'au 30 juin.