AG annuelle en retard

Bonjour,

Voici la situation actuelle : Copropriété de 107 copropriétaires (dont 103 appartements) mise en place par une AG du 01 Mars 2023. Une AG extraordinaire en Septembre 2023 pour des questions de chauffage et de travaux divers. Une AG annuelle début Septembre 2024.

Comptes arrêtés le 31 Mars 2025. En attente de l’AG annuelle de 2025. Le contrat du syndic a été renouvelé pour deux ans en Septembre 2024. Il est en vacances et le conseil syndical n’a aucun élément de comptes financiers et de date d’AG.
Il est vraisemblable que, compte tenu des délais d’organisation et de disponibilité de salle, notre AG ne puisse avoir lieu qu’après le 15 Octobre 2025, c’est-à-dire hors délais légaux.

Q1 / De combien de temps bénéficie le conseil syndical pour vérifier les comptes et factures de l’année écoulée (comptes qu’il n’a pas reçus pour l’instant) ?

Q2 / Quelle sanction pour le syndic qui traine à organiser l’AG ?

Q3 / Si nous décidons de ne pas voter positivement les comptes, quelles en seront les conséquences ?

L’immeuble est constitué d’environ 25% de propriétaires résidents et de 75% de locataires essentiellement à profil Pinel (d’après mon estimation personnelle). A la dernière AG, vous avons commencé avec 45% des tantièmes de présents ou représentés ou votes par correspondance et nous avons fini à 53,5%. Je n’ai aucune idée si ce sont des chiffres habituels.

Je vous remercie à l'avance pour votre réponse.

Bonjour,
On comprend que votre exercice comptable est du 1er avril au 31 mars ?
L'AG doit en effet se tenir dans les 6 mois de la clôture de l'exercice comptable.
Votre CS est bien mollasson et aurait dû se préoccuper de préparer l'AG avant les départs en congés.

Q1/ Le CS a tout son temps jusqu'à l'AG. Les copropriétaires peuvent contrôler entre la réception de la convocation et l'AG.
cf article 18-1 de la loi 65-557
NB: Le syndic n'envoie pas les comptes. Il faut se rendre dans ses locaux et consulter les pièces comptables originales.

Q2/ Il n'y a pas d'autre sanction que de voir son contrat non reconduit. Le président du CS peut organiser une AG sans le syndic !
cf article 8 du décret 67-223

Q3/ Si les comptes ne sont pas approuvés, ce sont les copropriétaires qui vont en pâtir : impossible de régulariser les charges locatives, un solde éventuellement positif n'est pas redistribué, le budget ne peut pas être sérieusement préparé, etc. Ce n'est pas une sanction efficace contre le syndic.

bonjour,

2 à 3 mois avant la date prévisible de la prochaine A.G., le conseil syndical doit contacter le syndic pour préparer la nouvelle A.G..
l'article 14-1 de la loi 65-557 indique : le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.


dans votre cas, l'A.G. doit se réunir avant le 30 septmbre 2025.
Le C.S. doit relancer immédiatement le syndic.

la sanction du syndic est sa non reconduction.

l'absence de budget prévionnel interdit au syndic de demander le paiement des charges de copropriété.

votre problème ne concerne pas directement les locataires mais leurs bailleurs.

salutations

Pour les appels de fonds, certains syndics font voter le budget N+1 et N+2 afin de permettre en cas de décalage de l'AG de procéder aux appels de fonds, quitte à actualiser le budget en cours lors de l'AG suivante.
Il n'est pas interdit de procéder de cette manière et c'est sans doute une sage précaution.

Bonjour,

1. Délai pour vérifier les comptes.

Il n’y a pas de délai défini par une disposition d’ordre public relative à la vérification des comptes mais le conseil syndical peut exiger du syndic la communication de tout document de gestion dans un délai maximal d’un mois : septième alinéa de l’article 21 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Dans une copropriété d'une certaine importance, le conseil syndical ne doit pas attendre le dernier moment pour contrôler les comptes. Une bonne pratique est un contrôle tous les trois mois des factures reçues et du rapprochement bancaire.

2. Sanction.

La sanction majeure est le non-renouvellement du mandat de syndic.

3. Conséquence d’un refus d’approbation des comptes.

Le refus d’approuver les comptes rend ceux-ci incertains ce qui peut geler des contentieux portant sur les charges de l’exercice restant impayées.

Au cours d’un exercice comptable, se crée une créance du syndicat dès que sont dues des provisions, normalement au début de chaque trimestre. Ces créances du syndicat ne sont que provisoires. Elles s’éteignent lorsque les comptes ont été approuvés ou auraient dû l’être et sont remplacées par des créances déterminées par les comptes de l’exercice clos. Six mois après la fin de l’exercice, le syndicat est censé en avoir achevé la clôture comptable et être en mesure de savoir ce que doit chaque copropriétaire au titre de cet exercice.

Si les comptes ne sont pas approuvés, ils sont incertains.
Si les comptes ne sont pas certains, les créances déterminées par ces comptes sont incertaines. Or la demande d’un créancier portant sur une créance incertaine est irrecevable.
L’application de cette règle par les tribunaux est très stricte. Un refus d’approbation des comptes rend irrecevable une demande en justice de recouvrement de charges impayées relatives à un exercice dont l’assemblée a refusé d’approuver les comptes.

Bonjour,

J'ai relu les compte-rendu des AG.
- Budget initial de 03/2023 : 160 000 Euros
- Vote de validation des comptes en 09/2024 : Budget réel 255 863 Euros !!!
- Vote pour la régularisation d'un appel de fonds de carence de 70 000 Euros de Juillet 2024.
- Vote pour la modification du budget N+1 pour le porter à 250 000 Euros.
- Vote pour le budget prévisionnel N+2 à 250 000 Euros.

On a donc un budget voté pour 2025/2026.

Pas de nouvelle de l'AG pour l'instant. A mon avis, ce sera vers le 15 Octobre.

oui, c'est classique. Le syndic a donc bien la possibilité de continuer les appels de fonds ce qui est rassurant pour la copropriété (= il aura les fonds pour payer les fournisseurs)

Votre CS devrait se bouger un peu et réclamer une AG dans les plus brefs délais. Ne serait-ce que pour en savoir plus sur les comptes, cet écart réel/budget en 2023 est ahurissant (à moins de circonstances particulières).

L CS peut aussi demander à consulter les comptes régulièrement (tous les 6 mois ou même tous les 3 mois) afin de vérifier si des dérives continuent et surtout pour réagir sur les postes les plus lourds sans attendre une AG suivante.