Mise en concurrence du syndic par le conseil syndical
> Immobilier > Copropriété > Assemblée générale
Posté le Le 11/05/2026 à 08:13
Bonjour à tous,
Ma question est la suivante : un membre du conseil syndical doit-il nécessairement envoyer des propositions de contrats de syndic par courrier recommandé ou peut-il le faire en courrier simple ?
Je serais d'avis de dire que le courrier recommandé n'est pas obligatoire en me basant sur les textes suivants :
Les termes employés dans ces deux paragraphes sont "communiquer" et non "notifier".
Un membre du conseil syndical pourrait donc transmettre un devis dans le cadre de l'établissement de cet ordre du jour.
Est-il donc raisonnable de dire que l'envoi en recommandé d'un projet de contrat de syndic n'est pas obligatoire et qu'un courrier simple ou un e-mail suffit dans ce cas ?
Merci à tous et bonne journée.
__________________________
Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.
Ma question est la suivante : un membre du conseil syndical doit-il nécessairement envoyer des propositions de contrats de syndic par courrier recommandé ou peut-il le faire en courrier simple ?
Je serais d'avis de dire que le courrier recommandé n'est pas obligatoire en me basant sur les textes suivants :
Citation :
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 - Alinéa 3
Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 - Alinéa 3
Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
Citation :
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 - Alinéa 4
Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet.
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 - Alinéa 4
Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet.
Les termes employés dans ces deux paragraphes sont "communiquer" et non "notifier".
Citation :
Article 26 du décret du 17 mars 1967 - Alinéa 5
L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Article 26 du décret du 17 mars 1967 - Alinéa 5
L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Un membre du conseil syndical pourrait donc transmettre un devis dans le cadre de l'établissement de cet ordre du jour.
Est-il donc raisonnable de dire que l'envoi en recommandé d'un projet de contrat de syndic n'est pas obligatoire et qu'un courrier simple ou un e-mail suffit dans ce cas ?
Merci à tous et bonne journée.
__________________________
Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.
Posté le Le 11/05/2026 à 08:54
Bonjour,
La demande de mettre une résolution à l'ordre du jour peut être faite par tout moyen, mais le courrier recommandé a l'avantage de permettre d'avoir une preuve certaine que le courrier a été bien reçu par le syndic.
Juridiquement un mail ou un courrier simple suffisent. Mais si le courrier est égaré par La Poste ou s'il y a un problème technique empêchant la bonne réception du mail... ben le syndic ne pourra évidemment pas inscrire la résolution à l'ordre du jour (pas de bol).
Cela dépend donc de votre degré de confiance en la bonne foi du syndic.
__________________________
Modératrice
La demande de mettre une résolution à l'ordre du jour peut être faite par tout moyen, mais le courrier recommandé a l'avantage de permettre d'avoir une preuve certaine que le courrier a été bien reçu par le syndic.
Juridiquement un mail ou un courrier simple suffisent. Mais si le courrier est égaré par La Poste ou s'il y a un problème technique empêchant la bonne réception du mail... ben le syndic ne pourra évidemment pas inscrire la résolution à l'ordre du jour (pas de bol).
Cela dépend donc de votre degré de confiance en la bonne foi du syndic.
__________________________
Modératrice
Posté le Le 11/05/2026 à 09:09
bonjour,
l'article 10 du décret 67-223 indique : A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
la notification n'entraîne pas à mon avis l'obligation d'envoyer le projet de résolution par courrier recommandé.
par contre, l'INC indique sur son site : L'envoi de la question par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) ou lettre recommandée électronique est obligatoire.
source : https://www.inc-conso.fr/content/copropriete-comment-demander-linscription-dune-question-lordre-du-jour-dune-assemblee
l'ANIL mentionne également cette obligation, "tout copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale la réalisation de travaux. A cet effet, il inscrit sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale en adressant un courrier recommandée avec AR à son syndic "
salutations
l'article 10 du décret 67-223 indique : A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
la notification n'entraîne pas à mon avis l'obligation d'envoyer le projet de résolution par courrier recommandé.
par contre, l'INC indique sur son site : L'envoi de la question par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) ou lettre recommandée électronique est obligatoire.
source : https://www.inc-conso.fr/content/copropriete-comment-demander-linscription-dune-question-lordre-du-jour-dune-assemblee
l'ANIL mentionne également cette obligation, "tout copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale la réalisation de travaux. A cet effet, il inscrit sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale en adressant un courrier recommandée avec AR à son syndic "
salutations
Posté le Le 11/05/2026 à 09:39
Bonjour,
J'ajoute que le recommandé permet de prouver la date de réception par le syndic surtout s'il prétend qu'il est trop tard pour l'inscrire à l'ordre du jour.
Pour la mise en concurrence du syndic il est important de bien anticiper les difficultés.
Notamment présenter 5 ou 6 contrats est contreproductif car le risque de n'avoir aucune majorité est élevé, et rester sans syndic est angoissant et coûteux pour les copropriétaires.
Il existe aussi le risque qu'un copropriétaire "cavalier seul" propose lui aussi directement au syndic un autre candidat.
Le CS doit donc tout préparer soigneusement et faire une préselection (argumentée et factuelle) pour ne conserver que le ou les 2 meilleurs à soumettre à l'AG.
__________________________
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
J'ajoute que le recommandé permet de prouver la date de réception par le syndic surtout s'il prétend qu'il est trop tard pour l'inscrire à l'ordre du jour.
Pour la mise en concurrence du syndic il est important de bien anticiper les difficultés.
Notamment présenter 5 ou 6 contrats est contreproductif car le risque de n'avoir aucune majorité est élevé, et rester sans syndic est angoissant et coûteux pour les copropriétaires.
Il existe aussi le risque qu'un copropriétaire "cavalier seul" propose lui aussi directement au syndic un autre candidat.
Le CS doit donc tout préparer soigneusement et faire une préselection (argumentée et factuelle) pour ne conserver que le ou les 2 meilleurs à soumettre à l'AG.
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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Posté le Le 11/05/2026 à 10:28
Bonjour,
La forme que doit prendre une notification est précisé à l’article 64 du décret. C’est la lettre recommandée avec avis de réception mais aussi, en certains cas, la remise en main propre contre récépissé.
Obligation d’envoyer des propositions de contrats par courrier recommandé ? La personne qui se contente d’un courrier simple ne risque pas la prison. Elle risque seulement de se priver de la preuve de la notification.
Non.
C’est le problème des choix multiples soumis à l’assemblée générale. Il serait nécessaire plus d’un demi-siècle après l’entrée en vigueur de la loi actuellement en vigueur de se rendre compte que , si cette loi rend obligatoire la mise en concurrence, elle totalement muette sur la procédure selon laquelle traiter la concurrence.
La loi impose des majorités. Elle dit à combien de oui au minimum doit être approuvée une désignation de syndic mais elle est muette sur la procédure à suivre pour passer d’une multiplicité de propositions au vote par pour ou contre de la proposition retenue parmi plusieurs.
La loi étant muette, il appartient à chaque copropriété de définir des règles de bon sens. On peut s’inspirer du code électoral. Malheureusement c’est difficile à faire entendre. La copropriété rend fou.
La forme que doit prendre une notification est précisé à l’article 64 du décret. C’est la lettre recommandée avec avis de réception mais aussi, en certains cas, la remise en main propre contre récépissé.
Obligation d’envoyer des propositions de contrats par courrier recommandé ? La personne qui se contente d’un courrier simple ne risque pas la prison. Elle risque seulement de se priver de la preuve de la notification.
Citation :
Notamment présenter 5 ou 6 contrats est contreproductif car le risque de n'avoir aucune majorité est élevé, et rester sans syndic est angoissant et coûteux pour les copropriétaires.
Notamment présenter 5 ou 6 contrats est contreproductif car le risque de n'avoir aucune majorité est élevé, et rester sans syndic est angoissant et coûteux pour les copropriétaires.
Non.
C’est le problème des choix multiples soumis à l’assemblée générale. Il serait nécessaire plus d’un demi-siècle après l’entrée en vigueur de la loi actuellement en vigueur de se rendre compte que , si cette loi rend obligatoire la mise en concurrence, elle totalement muette sur la procédure selon laquelle traiter la concurrence.
La loi impose des majorités. Elle dit à combien de oui au minimum doit être approuvée une désignation de syndic mais elle est muette sur la procédure à suivre pour passer d’une multiplicité de propositions au vote par pour ou contre de la proposition retenue parmi plusieurs.
La loi étant muette, il appartient à chaque copropriété de définir des règles de bon sens. On peut s’inspirer du code électoral. Malheureusement c’est difficile à faire entendre. La copropriété rend fou.
Posté le Le 11/05/2026 à 11:14
Merci à tous pour vos réponses.
@Isadore
J'en conclus qu'on peut donc envoyer par simple mail mais qu'un syndic malveillant pourrait ne pas inclure le devis de mise en concurrence en prétextant n'avoir jamais reçu le mail.
@isernon
J'avais pourtant lu quelque part qu'une notification entraîne un courrier recommandé. Je n'arrive pas à savoir si cela est le cas finalement.
@yapasdequoi
Il s'agit d'un seul devis afin de respecter l'obligation légale du conseil syndical de mise en concurrence des syndics.
@Nihilscio
Il n'y a pas de risque de prison pour un envoi qui ne serait pas en recommandé.
Ma question est plutôt la suivante : un syndic pourrait-il refuser d'inclure une proposition de contrat dans la convocation de l'AG si cette proposition n'a pas été envoyée par recommandé ?
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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.
@Isadore
J'en conclus qu'on peut donc envoyer par simple mail mais qu'un syndic malveillant pourrait ne pas inclure le devis de mise en concurrence en prétextant n'avoir jamais reçu le mail.
@isernon
J'avais pourtant lu quelque part qu'une notification entraîne un courrier recommandé. Je n'arrive pas à savoir si cela est le cas finalement.
@yapasdequoi
Il s'agit d'un seul devis afin de respecter l'obligation légale du conseil syndical de mise en concurrence des syndics.
@Nihilscio
Il n'y a pas de risque de prison pour un envoi qui ne serait pas en recommandé.
Ma question est plutôt la suivante : un syndic pourrait-il refuser d'inclure une proposition de contrat dans la convocation de l'AG si cette proposition n'a pas été envoyée par recommandé ?
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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.
Posté le Le 11/05/2026 à 11:19
Citation :
un syndic pourrait-il refuser d'inclure une proposition de contrat dans la convocation de l'AG si cette proposition n'a pas été envoyée par recommandé ?
un syndic pourrait-il refuser d'inclure une proposition de contrat dans la convocation de l'AG si cette proposition n'a pas été envoyée par recommandé ?
Il suffit qu'il dise qu'il n'a pas reçu la proposition. Vous ne pouvez prouver son mensonge.
Posté le Le 11/05/2026 à 11:41
Citation :
Ma question est plutôt la suivante : un syndic pourrait-il refuser d'inclure une proposition de contrat dans la convocation de l'AG si cette proposition n'a pas été envoyée par recommandé ?
Ma question est plutôt la suivante : un syndic pourrait-il refuser d'inclure une proposition de contrat dans la convocation de l'AG si cette proposition n'a pas été envoyée par recommandé ?
Réponse : s'il est honnête il ne le fera pas mais, légalement, oui il peut.
Posté le Le 11/05/2026 à 11:44
Le CS a bien une obligation légale de mettre en concurrence le syndic : (selon article 21 de la loi 65-557)
Toutefois les détails de la mise en concurrence ne sont pas précisés.
Le CS peut même examiner d'autres contrats concurrents avant l'AG et recommander de voter pour le seul syndic sortant candidat pour un nouveau mandat. Il n'y a même pas nécessité de mettre un concurrent au vote de l'AG dans cette approche.
A vous de voir si cette solution simplifiée serait acceptable dans votre copropriété, sans attendre que tous les copropriétaires soient tous devenus fous (!)
__________________________
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Citation :
En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.
En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.
Toutefois les détails de la mise en concurrence ne sont pas précisés.
Le CS peut même examiner d'autres contrats concurrents avant l'AG et recommander de voter pour le seul syndic sortant candidat pour un nouveau mandat. Il n'y a même pas nécessité de mettre un concurrent au vote de l'AG dans cette approche.
A vous de voir si cette solution simplifiée serait acceptable dans votre copropriété, sans attendre que tous les copropriétaires soient tous devenus fous (!)
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Posté le Le 11/05/2026 à 12:30
Si la candidature de Dupont est inscrite sur l'ordre du jour, elle est obligatoirement soumise au vote de l'assemblée générale. Le conseil syndical syndical a le droit de dire ce qu'il en pense mais ce sont les participants à l'assemblée générale qui décident et ils ne sont obligés de se plier à l'avis du conseil syndical.
Posté le Le 11/05/2026 à 12:52
Oui évidemment ! J'ai peut être mal expliqué...
Ce que je propose c'est que le CS procède au comparatif AVANT de constituer l'ordre du jour et la convocation.
çà marche aussi : à condition de conserver des traces écrites du travail réalisé, compte-rendu, etc. et de présenter les éléments lors du rapport du CS.
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Ce que je propose c'est que le CS procède au comparatif AVANT de constituer l'ordre du jour et la convocation.
çà marche aussi : à condition de conserver des traces écrites du travail réalisé, compte-rendu, etc. et de présenter les éléments lors du rapport du CS.
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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Posté le Le 12/05/2026 à 22:53
Bonsoir à tous,
Je vous remercie pour ces réponses.
J'aurais donc une dernière question qui est plus hypothétique cette fois-ci : que se passe-t-il si un devis de syndic est envoyé en courrier recommandé au syndic pour qu'il l'ajoute à l'ordre du jour mais que ce dernier ne l'inclue pas à l'ordre du jour ?
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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.
Je vous remercie pour ces réponses.
J'aurais donc une dernière question qui est plus hypothétique cette fois-ci : que se passe-t-il si un devis de syndic est envoyé en courrier recommandé au syndic pour qu'il l'ajoute à l'ordre du jour mais que ce dernier ne l'inclue pas à l'ordre du jour ?
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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.
Posté le Le 13/05/2026 à 05:58
Bah il ne se passe rien....
L'AG vote uniquement sur les questions inscrites à l'ordre du jour.
cf article 13 du décret 67-223
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
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L'AG vote uniquement sur les questions inscrites à l'ordre du jour.
cf article 13 du décret 67-223
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
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Posté le Le 13/05/2026 à 06:43
N'y a-t-il pas toutefois une faute du syndic, si la demande de mise à l'ordre du jour d'une résolution respecte toutes les conditions de validité ?
Posté le Le 13/05/2026 à 06:55
C'est lourd et coûteux de démontrer la faute du syndic. Mais si les copropriétaires ont envie de s'y lancer ...
Si c'est juste pour le principe d'une "mise en concurrence", est-ce bien raisonnable?
Par contre si les copropriétaires ont d'autres griefs et cherchent à changer de syndic, ce n'est pas la meilleure stratégie.
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Si c'est juste pour le principe d'une "mise en concurrence", est-ce bien raisonnable?
Par contre si les copropriétaires ont d'autres griefs et cherchent à changer de syndic, ce n'est pas la meilleure stratégie.
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