PV d'AG non distribué dans le mois

Bonjour,
Pour revenir sur le sujet initial, la lecture de la première partie de l'article 2224 du Code Civil, cité en introduction du texte de l'article 42, viendrait apporter une réponse :

Voici cet article :


Le "un droit" s'appliquerait à celui de contester article 42;

Le "aurait du connaître" s'appliquerait à la date maximale à laquelle le PV aurait dû être distribué, permettant d'exercer le droit de le contester.

Et donc, si le PV n'a pas été distribué selon les normes (LRAR opposants/défaillants) au bout d'un mois (calcul déjà précisé), le délai de prescription de l'action passe à cinq ans.

Le texte du 2224 dit "actions personnelles". Ma première réaction a été de dire qu'une contestation de PV d'AG de Copropriété était "immobilière", mais je pense que c'était une erreur de ma part.

Pour reprendre l'exemple utilisé, une AG a lieu le 15 février nnnn, jour ouvré ordinaire, la date limite de diffusion est le 15 mars nnnn, supposé aussi jour ouvré ordinaire. Si cette dernière date n'est pas respectée, l'action en annulation est valide jusqu'au 15 mars (nnnn+5).

Serions-nous d'accord pour cette explication ?

NB. Evidemment, attendre 5 ans pour contester une AG peut ne pas avoir beaucoup de sens. Par contre, savoir que le court délai de deux mois ne s'applique plus reste intéressant, notamment pour les périodes estivales où les avocats sont en vacances et les tribunaux fermés (?).

Le délai de contestation d’une décision d’AG est de deux mois à compter de la notification du PV, que le délai de notification d’un mois ait été respecté ou non.

Si le PV n'a pas été notifié au bout de cinq ans, l'action en contestation peut être prescrite, le délai de droit commun de cinq ans ayant été écoulé.

Les tribunaux ne sont jamais totalement fermés. Il est toujours possible de délivrer une assignation même en période estivale. Il suffit de trouver un huissier qui ne soit pas en vacances et il y en a toujours.

SVP Nihilscio, ne répétez pas ce que vous avez déjà dit.

La présence de la référence au CC2224 en tête de l'Article 42 a forcément un sens.
Le fait de faire référence à la date à laquelle on aurait "à connaitre un fait pour exercer son droit à le contester" ne peut avoir qu'un seul sens. Si le 1 mois de délai de distribution est dépassé, alors le délai de contestation passe de 2 mois à 5 ans.

Le droit à contester une décision d'AG est un droit réel. Les manoeuvres d'un Syndic ne peuvent pas priver un copropriétaire de ce droit. Suffirait-il de NE PAS envoyer le PV aux opposants pour que ces derniers ne puissent pas le contester ? Et qu'au bout de cinq ans le droit disparait ?

Un tel raisonnement ne me semble pas sérieux. Désolé.

En plus, une AG peut décider de travaux qui devront attendre la fin du délai de contestation. Ce genre de décision ne peut pas attendre indéfiniment, sinon les devis seront périmés. La loi doit donc bien statuer.

Comme je l'ai déjà expliqué, le nouveau Syndic de ma copro est très mauvais (c'est un fait, pas une jérémiade). Depuis quelques jours, le PV de l'AG a été ajouté dans l'intranet, mais le Syndic semble s'être dispensé de l'adresser en LRAR aux opposants et défaillants. Alors que cela est obligatoire et ne peut être dérogé en aucun cas, n'est-ce-pas ?

SVP Nihilscio, ne répétez pas ce que vous avez déjà dit.

Si je répète parce manifestement vous ne l’avez pas lu et que vous n’avez pas lu non plus l’article 42 ou alors c’est que vous avez tout très mal lu.

La présence de la référence au CC2224 en tête de l'Article 42 a forcément un sens.

Oui, c’est tout simple : les actions personnelles sont prescrites pas cinq ans, sauf les actions en contestation d’une décision d’AG qui sont prescrites dans un délai beaucoup plus court. Il ne faut pas rendre obscur et compliqué ce qui est clair et simple.

Le reste de votre prose est un embrouillamini sur lequel je n’ai aucune envie de discuter. Si votre syndic est mauvais, changez de syndic. Si la majorité des copropriétaires veulent maintenir ce syndic, il faudra vous y faire, cela fait partie des vicissitudes de la vie en copropriété. Si, du fait de la mauvaise gestion du syndic, vous êtes en position d’exercer un recours, n’hésitez pas. Les possibilités ne manquent pas.

Le raisonnement est bancal.
Ce n'est pas parce que le PV n'a pas été notifié dans le délai d'un mois que le délai de contestation passe à 5 ans !
Si le PV est notifié après 3 mois, par exemple, ou après 8 mois, il y aura à partir de cette notification un délai de 2 mois pour contester selon l'article 42.
Ce n'est que si le PV n'est JAMAIS notifié, que le délai devient celui de la prescription de droit commun à savoir 5 ans.

@Nihilscio



Non, ce n'est ni clair ni simple. Tellement qu'il a fallu qu'une jurisprudence précise ce qui était entendu par "Action Personnelle" pour que la référence au code civil prenne sens.

A la base, il est dit et répété que les contestations d'AG, au sens large, tant au niveau convocation, décisions et PV ne peuvent qu'être faites via l'article 42.
C'est faux ou incomplet.

Si une décision d'AG me cause un préjudice personnel, soit au niveau des appels de charges, soit au niveau d'une répartition des charges, alors mon action est personnelle et elle ne dépend PAS de l'article 42 mais du Code Civil article 2224. Et la prescription est de cinq ans.
Merci à la jurisprudence pour avoir éclairci ce point.

Par contre, il ne me semble pas que ceci permette vraiment de clore le sujet.

Par exemple, un budget surdimensionné va me causer un préjudice personnel, puisque je vais être obligé d'honorer les appels de charges émis par le Syndic alors qu'ils sont bien trop élevés.
Cependant, je vais être loin d'être le seul dans ce cas, puisque TOUS les copropriétaires vont être concernés.
Dans ce cas, chaque copropriétaire est-il en droit d'émettre une demande d'annulation de la résolution ayant voté le budget, au titre d'un dommage personnel sous prescription de cinq ans ?
Ou entre-t-on dans le cadre d'une action non personnelle qui relève de l'article 42 et de son délai de deux mois ?

Par exemple, le Syndic a ouvert UN compte escalier. Un seul, alors que nous avons douze escaliers. Il y a assigné des dépenses aléatoires, dépenses d'ailleurs non qualifiées au niveau de chaque escalier, et même des dépenses qui ne concernent pas un escalier (comme un toit). Et en plus, il s'est basé sur des tantièmes escalier, définis pour un escalier. Une telle répartition est incorrecte, sans que je puisse décider du dommage vraiment subi.
Il y a donc un dommage personnel qui ne concerne pas que moi, mais aussi, au plus probable, un grand nombre de copropriétaires. Donc, même question que ci-dessus.

@Nihilscio,


Le sujet du CC2224 étant autre, je me range à votre opinion sur cet aspect, tout en espérant qu'un jour, l'illogisme de
la chose soit revu. En effet, à quoi peut bien servir un délai dont le non-respect est sans réelle conséquence pour le PV alors que celui de la Convocation est si strict ?

Pour info, j'ai reçu le PV le dernier jour "légal".

… une action non personnelle qui relève de l'article 42

Si une action n’est pas personnelle, elle est réelle. Les actions réelles sont prescrites par trente ans.

@Nihilscio

SVP, ne confondez pas ACTION et DROIT.

Action personnelle : action visant à faire reconnaître un droit personnel.

Action réelle : action visant à faire reconnaître un droit réel.

Article 2277 du code civil : Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Votre lecture de l'article 42 est de la pure fantaisie.

@Nihilscio


Et la jurisprudence qui a précisé ce qui était entendu par le terme d'action personnelle EST aussi UNE PURE FANTAISIE, ce qui inclut sûrement la Cour de Cassation et les juges qui l'ont prononcée.
Voici la référence :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036584828

Vous perdez la tête, M. Nihilscio. D'habitude vos interventions sont de meilleure qualité.

nb. Le jugement fait référence à 10 ans car, en 2018, le délai n'avait pas encore été réduit à 5 ans.

Et la jurisprudence qui a précisé ce qui était entendu par le terme d'action personnelle EST aussi UNE PURE FANTAISIE, ce qui inclut sûrement la Cour de Cassation et les juges qui l'ont prononcée.

L’arrêt lui-même, non, mais la lecture que vous en faites, oui. L'arrêt ne dit absolument pas que les actions personnelles font exception à la forclusion des actions en contestation des décisions d'assemblées générales, lesquelles sont d'ailleurs des actions personnelles.

Il y a deux points bien distincts dans l’arrêt mentionné, cour de cassation, 1er février 1978 , n° 16-26.992.
L’appelant demandait d’une part l’annulation d’un appel de charges et d’autre part l’annulation d’une décision de l’assemblée générale. Même si les deux demandes étaient liées, elles devaient être examinées séparément l’une après l’autre (article 455 du code de procédure civile). Il est intéressant de lire les moyens de cassation annexés à l’arrêt. Il y apparaît que la demande initialement portée devant la juridiction de première instance reposait sur le motif d’une répartition des charges erronée, la demande d’annulation de la décision de l’AG n’ayant été présentée qu’en appel.

La contestation de l’appel de charges au motif d’une répartition erronée, détachée de la contestation de la décision de l’AG, était prescrite par dix ans et ne pouvait donc être jugée irrecevable.

Evidemment, si la régularité de cet appel de fonds reposait sur la régularité de la décision d’AG, cette dernière n’étant plus contestable, l’appel de fonds ne l’était plus par voie de conséquence. La recevabilité d’une demande n’implique pas qu’elle soit fondée en droit. Cela signifie seulement qu’elle doit être examinée. C’est ce qu’a rappelé la cour de cassation.

La décision de l’AG était, elle, bien soumise au délai de forclusion de deux mois et la cour de cassation n’a pas dit le contraire. Mais encore fallait-il que le PV eût été valablement notifié à une date certaine puisque c’est la date de la notification qui fait courir le délai. Or, dans cette affaire, il y a un doute sur la date de la notification ce que la cour d’appel n’a pas examiné malgré la demande de l’appelant : Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y... qui soutenait que, sur la notification du compte rendu de l'assemblée générale, n'était pas mentionnée la date de sa distribution, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Ce n'est pas MA lecture mais celle d'un des organismes de Conseil sur la Copropriété que je n'ai jamais pris en défaut.
Pour les situations douteuses, cet organisme converge le plus souvent avec le Grecco ou les Axx/UNAxx. Dans le cas présent, d'après eux, cette jurisprudence est le premier cas dans lequel la Cour de Cassation précise ce qu'elle entend par "Action Personnelle" au sens de l'Article 42, d'où son intérêt.
Je ne vais pas le citer, mais il n'est pas difficile de le trouver sur le net.
En termes clairs, cette jurisprudence dit bien comment il faut traduire la référence au CC2224 qui se trouve en tête de la rédaction de l'Article 42.
La notion action personnelle est attachée uniquement aux appels de charges et à leur répartition. Pour ces cas, le délai de contestation est de (5) ans, pour les autres, il est de deux mois.
Les affirmations, que l'on voit partout, sur le fait que l'Article 42 est assorti d'un délai de contestation de DEUX MOIS dans tous les cas, sont donc erronées. C'est une lecture incorrecte de cet Article 42.
Reprendre les attendus du jugement de la Cour de Cassation n'ont pas d'utilité en la matière, l'affaire couvrant d'autres aspects, même si c'est fort intéressant (j'avais bien sûr déjà tout lu).

Je ne vais pas le citer,

Vous devriez pourtant. Vous affirmez, vous démontrez. Ce n’est pas moi qui vais me livrer à une recherche. Le : « Renseignez-vous », cela ne fonctionne pas.
En outre, quand on saisit : « Conseil sur la Copropriété », on tombe sur des sites québécois.

Il est toujours possible de contester un appel de charge à titre individuel parce tout copropriétaire est en droit de contester son compte individuel, délai de prescription de cinq ans. Ce peut arriver lors d’un appel de charges pour travaux lancé sur une mauvaise répartition. Cela ne remet pas en question la décision de l’AG dont la contestation n’est recevable que dans le délai de deux mois défini à l’article 42.

Peut parfois aussi se poser la question de savoir si la décision prise n’entre pas dans le champ de l’article 43. Si c’est le cas, c’est qu’elle est réputée non écrite et donc contestable sans limite de temps. Mais c'est rare.

Reprendre les attendus du jugement de la Cour de Cassation n'ont pas d'utilité en la matière...
Ben voyons. Cet arrêt qui n'a pas d'utilité est pourtant celui que vous avez cité à l'appui de votre affirmation.

Il existe plusieurs arrêts qui précisent la distinction à faire entre action personnelle et action réelle, ce qui peut poser une difficulté notamment lorsque des travaux privatifs sur les parties communes ont été autorisés. Mais c'est une autre question que celle de la contestation d'une décision d'assemblée générale.

Quand je pose la question à G., la réponse comporte :
1. Des annonces, à ignorer,
2. Un pointeur sur un site du gouvernement, pas le sujet
3. Un pointeur sur le site que j'ai cité.

Il m'a fallu 3 secondes pour le vérifier.

Si vous interrogez le même moteur avec le texte :

Le même site vient en seconde position.

Vous pouvez ensuite localiser le paragraphe :


Pour mémoire, le règlement de ce forum ne permet pas de faire de la publicité pour ce qui est une structure de type privé, même réputé et de bonne tenue générale.
C'est pour respecter ce règlement que je ne cite pas certaines sources. Seul, le mode réputé associatif des ARC permet de le faire, à mon sens.

Je cherchais un organisme intitulé : « Conseil sur la propriété ». Il s’agit en fait de la société commerciale CoproConseils.

En ce qui concerne les « actions personnelles » CoproConseil pédale dans la semoule. Cela peut arriver. L’ARC sort régulièrement des âneries sur certains sujets comme celui du gardien d’immeuble qu’elle s’obstine à considérer comme un préposé du syndic.

Sa conclusion : il n’est pas nécessaire d’être noté opposant ou défaillant pour contester dans le cadre d’une action personnelle, est fausse. En fait, elle confond « action personnelle » avec « action en contestation de son compte individuel de copropriétaire » qui est toujours ouverte en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

L’arrêt du 1er février 1998 est un arrêt d’espèce rendu dans une affaire qui est un sac de nœuds. Le copropriétaire ayant dissocié sa demande portant sur l’appel de fonds de celle portant sur la contestation de la décision de l’assemblée générale, la cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait les avaient confondues. Il ne faut pas y voir autre chose. Par ailleurs elle reproche à la cour d’appel de n’avoir pas répondu sur l’incident portant sur l’écriture de l’accusé de réception soulevé par l’appelant. Il ne faut pas tirer de conclusions révolutionnaires de cet arrêt et il ne faut surtout pas y voir une définition de l’ « action personnelle » qui permettrait de déroger à la règle de l’irrecevabilité d’une contestation d’assemblée au-delà du délai de deux mois. La cour de cassation n’a jamais donné une autre définition de l’action personnelle que celle l’opposant à l’action réelle et n’a jamais admis aucune exception sur le délai de recevabilité d’une action en contestation d’une décision de l’assemblée générale.

CoproConsiel dit d’ailleurs une chose et son contraire dans le même article en mentionnant un autre arrêt, celui du 12 janvier 2022, n° 20-20.363 où la cour de cassation se montre cette fois intransigeante. Il s’agissait également d’une contestation d’un appel de fonds pour travaux. Mais la conclusion est tout autre : En statuant ainsi, alors qu'après expiration du délai de deux mois précité, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges, le tribunal a violé le texte susvisé. Il faut oublier les élucubrations sur les « actions personnelles : la contestation de l’appel de charges litigieux n’est plus recevable après les deux mois même s’il s’agit de participer à des travaux privatifs. Pour ma part, je trouve cet arrêt très discutable et c’est la juridiction de première instance qui avait raison en faisant droit aux arguments du copropriétaire qui contestait hors délai par voie d’exception : les murets, objet du litige, sont inclus dans les parties privatives, l'assemblée générale n'étant pas compétente en la matière. La décision de l’assemblée générale portant sur des travaux privatifs, elle entrait dans le champ de l’article 43. C’est néanmoins la position de la cour de cassation qui doit être retenue, même quand elle a tort.

Bonsoir,
Distinguer travaux et appels de charges associés (si j'ai bien compris ce que vous avez écrit) reste tout de même délicat, surtout au regard de la façon dont les Résolutions sont mises en place par les Syndics.
Le plus souvent, il s'agit d'une seule résolution, assortie du compte de charges concerné et du calendrier des appels de charges correspondants.
Serait-il alors possible de contester UNE PARTIE de résolution après deux mois, par exemple la répartition des charges qui lui est associée, sans pouvoir remettre en cause la décision de faire effectuer les travaux, sauf à faire cette dernière dans les deux mois ?
J'ai un exemple précis si vous voulez.

Pour le reste, il est possible que le vocabulaire de CC pêche sous certains aspects juridiques mais de là à dire qu'ils pédalent dans la semoule, c'est tout à fait exagéré. Sur le même plan, de nombreux textes de l'ARC mentionnent clairement que le gardien est un employé du Syndicat et pas du Syndic. Vos propos sont donc un peu abusifs.

La CC ne fait que critiquer le raisonnement des juges: elle ne connait pas du fond!
Le problème, c'est que les avocats (au mépris de leur serment au pretexte d'une "banale erreur d'interprétation") ont une facheuse tendance à induire les juges en erreur d'une part et privilégier l'intérêt des syndics (ceux qui les ont mandatés hier, aujourd'hui et sans doute demain) plutôt que les syndicats (personnes morales) qui auraient intérêt à un accord amiable.

Dans les deux cas (2018 et 2020), il s'agit de contestations d'appels de fonds individuels, et là, c'est 5 ans.
Il y a un article implacable: le 45-1 du décret de 1967.
Non seulement il faut une seconde résolution (celle qui approuve les comptes une fois les travaux faits), mais cette approbation n'emporte pas approbation du compte individuel!

Rares sont les Syndic qui osent dire aux copropriétaires qu'ils peuvent bénéficier de l'article 45-1 du décret.
Pourquoi les textes n'imposent-ils pas la mention de cette article pour toute résolution d'approbation des comptes?

Dans ces affaires, le Syndic est un professionnel qui maîtrise nécessairement la loi de 1965. Il induit donc volontairement le juge en erreur, et utilise souvent le résultat à son seul profit. S'il perd "c'est que le juge est con et qu'il faut exercer la voie de recours", s'il gagne "c'est qu'il a raison".
Ni Syndic ni avocats ne diront que le jugement à été rendu "à raison contre eux" ou "à tort en leur faveur", vu que c'est le Syndicat qui paye ces deux mandataires.
Ni l'un ni l'autre ne dit ce qu'il en coute au final à la copropriété. Au mieux, il se réjouissent qu'en face, la dépense est colossale pour le copropriétaire qui ne courbe pas sous leur joug omnipotent.

Il y a quand même une lueur d'espoir, à savoir que l'institution judiciaire commence à reprocher à certains avocats d'aller au delà de la "défense des intérêts de leurs clients". En l'espèce, l'avocat défend l'erreur du Syndic, pas le Syndicat, qui a été lui-même berné par son Syndic!
Comme il y a "conflit d'intérêts", il y a une brêche dans le contentieux de la responsabilité.

Ces affaires n'auraient pas lieu si les avocats et les syndics impliqués dans ces dossiers appliquaient consciencieusement "déontologie" et "devoir de conseil".
C'est le problème récurrent de l'entresoi.

Mais pour revenir au début de ce sujet, quand le syndic est bénévole, il ne risque rien (article 1992 du code civil).
Il faut faire intervenir un administrateur judiciaire et cela coute cher.
Mais c'est souvent le moindre mal.