Résolution pour l'AG Citation d'un document

Réponse à 16:44

Yapasdequoi



Je vais donc informer et qui sait..... En restant lucide je crois que vous avez raison, et qu'il est plus que difficile de faire bouger les lignes...

Bonjour à vous deux,

J'ai transmis vos éléments au syndic et voilà sa réponse qui à mon sens n'est pas d'une grande transparence sur le dénouement de cette fusion en fin d'année 2025.
Je cite :
"2) Concernant la transmission universelle de patrimoine (TUP) : il s’agit d’un procédé parfaitement légal qui permet de transférer les contrats A.O. au profit de la maison mère A.C. Dans les faits, cela n’implique aucun changement pour la copropriété et le syndicat des copropriétaires si ce n’est un changement de nom du cabinet de syndic. Les conditions du contrat restent inchangées, vos interlocuteurs demeurent les mêmes. Depuis plusieurs années déjà, tout est déjà uniformisé entre les différents cabinets qui composent notre groupe : A.C.-A.O. et R. La fusion devrait, sous toute réserve, être actée officiellement et formellement d’ici la fin de l’année ; d’où la nécessite de ce vote en AG pour autorisation du transfert du contrat."

"Sous toute réserve" crée le doute sur la réalisation et n'assure en rien, me semble-t-il, qu'il n'y aura pas de changement dans la composition du capital. Actuellement il s'agit de 3 SARL à associé unique et dans les correspondances il est indiqué "Président". Il s'agirait alors d'une SA ou d'une SAS.????

Bonne journée

On vous a déjà répondu que le transfert de contrat n'est pas légal.
Donc vous avez 3 suites possibles :
1/ l'AG vote contre
2/ l'AG vote pour et vous demandez l'annulation de la résolution via l'article 42 (avec avocat et dans les 2 mois)
3/ vous laissez faire

Bonjour,

Yapasdequoi "
Oui j'avais bien vu que vous m'aviez déjà répondu et j'ai utilisé vos éléments.
Je ne voulais pas vous importuner, mais juste vous faire part de la réponse qui m'avait été faite.
Pour ma part je vais bien évidemment voter contre et voir avec mon assistance juridique si elle peut intervenir et dans quelles conditions.
Bonne journée.

Ce n’est pas que le transfert soit illégal, c’est qu’il doit être accepté par l’assemblée générale parce qu'un mandat de syndic est un contrat intuitu personnae.

En fait le syndic fait correctement les choses. Il envisage une fusion-absorption dans le courant de l’année. Il demande à l’assemblée des copropriétaires d’accepter le transfert du mandat à la société absorbante. L’assemblée peut refuser. En ce cas il faudra trouver un nouveau syndic et convoquer à nouveau l’assemblée générale. Mais, en réalité, comme le dit le syndic, rien ne devrait changer. Ce seront toujours les mêmes personnes physiques qui géreront la copropriété.

Bonsoir,

J'ai retrouvé trois arrêts de la Cour de Cassation.

Le Numéro 11-23121 du 13/11/2012 duquel il est possible d'extraire, je cite :
"Qu'en statuant ainsi, alors que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte, le tribunal a violé les textes susvisés"

Les numéros 19-22714 et 19-22720 du 28 Janvier 2021
Ceux-ci indiquent notamment :
"6 -En statuant ainsi, alors que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

J'espère que nous serons plusieurs copropriétaires à voter contre cette résolution.

Si je vous ai bien suivis nous pourrons contester dans les deux mois à compter de la réception du PV cette résolution.

Nihilscio

Rien nous dit que le syndic sera encore à la fin de l'année le dirigeant de la société A.C. C'est peut-être pour cela qu'il est indiqué "sous toute réserve" que la fusion soit actée.


Bonne soirée.

Vous n’avez pas compris.

La société qui détient actuellement le mandat de syndic de votre copropriété va se faire absorber. Il est proposé à votre copropriété de donner mandat de syndic à la société absorbante.

Si la copropriété refuse le transfert du mandat à la société absorbante, elle devra rechercher un nouveau syndic parce que la société absorbée va cesser d’exister.

Mais elle peut très bien accepter le transfert du mandat. Contester une telle décision n’aurait aucun sens. Imaginez-vous le tribunal invalidant la décision de l’assemblée générale pour ordonner la continuité d’un contrat avec une société qui n’existe plus ?

Vous ne pouvez pas interdire à une société de se faire absorber par une autre.

En résumé : Le transfert "en douce" est illégal, mais si l'AG vote pour, il devient légal.

Quel serait l'intérêt de dépenser de l'argent (beaucoup) et du temps (aussi) pour tenter de faire annuler cette décision ?

Dépensez plutôt votre énergie à rechercher des syndics concurrents qui pourraient être proposés à l'échéance (là c'est trop tard), et surtout à désigner un conseil sydncial digne de ce nom.
Vous ne ferez rien tout seul.

Bonjour,
Merci à vous deux, pour vos indications et reprécisions qui, manifestement, s’imposaient.

Vous êtes tous les deux d’accord sur l’inutilité de contester cette décision de transfert du mandat de syndic, alors je ne vois aucune raison pour le faire/

Il serait surprenant que cette copropriété refuse le transfert. Ce syndic n’est jamais contesté. Dans ma prochaine info aux copropriétaires je vais indiquer « yapasdequoi : Le transfert "en douce" est illégal, mais si l'AG vote pour, il devient légal. » Cela permettra EVENTUELLEMENT ( ???) à certains de se poser des questions sur la gestion de ce syndic.
En ce qui concerne le conseil syndical aucun des membres actuels ne veut démissionner et surtout pas celui qui a recommandé le syndic présent. Celui-ci dit avoir fait des contrôles de gestion en étant incapables de préciser les pièces vérifiées et la méthode retenue. …. !
Reste une question à laquelle il n’est pas possible de répondre : à la fin de l’année – date de la fusion « sous toute réserve » - le syndic sera-t-il toujours associé ?
Je vous tiendrai informés

Bonjour,
La convocation pour l'AG ne donnait pas les dates pour le contrôle des documents par les copropriétaires non membres du CS

J'ai pu obtenir rendez-vous avec le gestionnaire qui m'a remis le classeur avec les extraits de compte bancaire et les factures.
Plusieurs anomalies ou questions :
1- le syndic facture des honoraires pour déplacement chez le conciliateur pour traiter de la non application du règlement de copropriété dont il est le seul responsable. Il a même reconnu par écrit son erreur.
2- Une facture au nom d'une autre société du syndic pour des réparations sur un cumulus privé sans indication de la localisation de l'appartement.
3- Sur les factures du syndic manquent plusieurs mentions et notamment son numéro de TVA, alors qu'il facture cette taxe au syndicat des copro.
4-Aucun placement des soldes disponibles supérieurs à 27.000,00 Eur pendant plusieurs mois, alors qu'il avait dit ouvrir un compte sur livret pour faire des placements de la trésorerie disponible.
5- Facturation d'un abonnement professionnel pour une ligne téléphonique dont les membres du CS ignorent l'existence !

Ces points devraient être étudiés/évoqués lors de l'AG.

Si vous avez trouvé des anomalies, le mieux c'est de tenter de les résoudre AVANT l'AG pour ne soumettre que des comptes corrects.
JE ne comprend pas pourquoi le CS n'est pas acteur dans cette vérification. C'est son rôle essentiel...
Ensuite lors de l'AG c'est quitte ou double : l'AG vote l'approbation des comptes et ne fait pas de détails. Des réserves ne servent à rien.
Donc :
- soit vous avez des copropriétaires vigilants qui vont tout refuser et demander une nouvelle AG (?) avec des comptes corrigés...
- soit vous avez affaire à des moutons qui vont voter pour les yeux fermés.

Il faut chercher autant que possible à obtenir des corrections avant l’assemblée, toutefois les copropriétaires ne sont pas obligés soit d’approuver tout soit de refuser d’approuver les comptes. L’approbation sous certaines réserve se fait couramment. C’est assez similaire à une réception de travaux avec réserves.
L’assemblée peut par exemple approuver les comptes mais
- en rejetant la note d’honoraires portant sur la conciliation,
- en ce qui concerne la mention de la TVA, accepter les notes d’honoraires sous réserve qu’elles soient rééditées avec mention de la TVA, mandat étant donné au conseil syndical de lever la réserve lorsque ce sera fait.

Une nouvelle fois, un grand merci à tous les deux.

Je vais essayer d'apporter des réponses à vos questions
Tout d'abord je rappelle que ce syndic veut transférer son mandat à une autre société de son groupe à l'occasion d'une fusion avec la société absorbante qui change de forme passant de SARL à une société avec président (sans précision SA - SAS - SASU???) .
Yapasdequoi Le CS comprend 4 membres : 2 des membres habitent à 150 KM de l'immeuble et ne se déplacent que rarement - la troisième ne veut pas s'occuper des comptes puisqu'il y a un syndic !!!! et le 4ème est une personne dont le travail l'appelle très fréquemment à l'étranger. Elle n'a pas de temps durant les heures d'ouverture des bureaux du syndic.
Votre avis diffère de celui de Nihilscio.
La différence entre vos deux avis est-elle mineure ou au contraire totale, sans qu'il existe une solution intermédiaire ?
Yapasdequoi pour votre choix entre "propriétaires vigilants et "des moutons aux yeux fermés" je crains que la réponse exclut la vigilance.

Nihiliscio Celle-ci a lieu Mercredi prochain il est peu probable que cela soit réalisé.

pensez vous que le syndic puisse contester ce rejet en estimant qu'il représentait la copro et oubliant que l'erreur est liée à la non application du règlement de copropriété ?

Merci

Je le répète. Cela n’a rien d’illégal. Le syndic procède dans les règles. Il demande l’approbation des copropriétaires qui votent en assemblée générale. Ceux-ci ont le droit d’accepter et alors le mandat sera transféré tout à fait régulièrement. Ils peuvent refuser et alors devront choisir un autre syndic. Il faudra convoquer à nouveau l’assemblée générale. Il y a suffisamment de temps pour cela.

Le conseil syndical est désigné en assemblée générale. Si les copropriétaires se satisfont de conseillers syndicaux inactifs, ils auront un conseil syndical inactif. C’est ainsi, seule vous n’y pouvez rien.


Il peut y avoir conflit entre le syndic et le syndicat. S‘il ne peut se régler à l’amiable, le syndicat, s’il est cohérent, change de syndic.

Bonjour,

Je n'avais répété ce point que pour les nouveaux visiteurs. J'ai communiqué immédiatement par écrit les indications que vous: Ninilscio et Yapasdequoi m'aviez données, à savoir que cette pratique de transfert pourrait se trouver "légaliser" par le vote de l'assemblée.
Comme vous me l'aviez tous les deux indiqué, il est aussi difficile de faire boire un âne qui n'a pas soif que de faire évoluer une syndicat de copropriétaire.
Bonne journée