Utilisation exceptionnelle du fonds de travaux

Bonjour,

Nous avons notre AG annuelle le 30 Septembre 2026.
Voici la résolution n°14 :
Début de citation :
RESOLUTION N'14 Utilisation exceptionnelle du fonds de travaux pour le financement des dépenses courantes et le renflouement de la trésorerie
article 25 ou à défaut article 25-1.
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des difficultés de trésorerie de la copropriété, décide, conformément aux dispositions légales, d'autoriser le syndic à utiliser une partie du montant disponible sur le fonds de travaux pour financer les dépenses courantes de maintenance et de fonctionnement de l'immeuble.
Le montant prélevé sur le compte séparé "fonds de travaux" sera de la totalité des fonds disponibles. Cette somme sera transférée sur le compte de gestion courante de la copropriété pour soulager la trésorerie.
L'Assemblée Générale précise que les sommes ainsi prélevées resteront acquises à la copropriété.
Fin de citation.
Cette résolution est-elle légale ?
Il faut savoir que le compte 2023/2024 n'a pas été voté l'année dernière et qu'il reste 91 000 € de charges à recouvrer. S'y ajoutent 57 000 € de charges à recouvrer au titre de 2024/2025, le budget 2024/2025 ayant été sous-estimé d'au moins 20%. Vous ajoutez 50 000 € d'ajustement du budget 2025/2026. Vous ajoutez une augmentation de 40% de la taxe foncière parce que l'on atteint la troisième année. La fin de l'année va être économiquement difficile pour les copropriétaires. La copropriété comprend 103 appartements et 1 local commercial.
Merci à l'avance pour votre réponse.

Bonjour,
C'est illégal. Le fonds travaux ne peut pas servir de trésorerie de secours.
Mais (comme sur l'autre sujet) si personne ne réagit en saisissant le juge pour annuler une telle résolution et qu'elle est votée.... elle sera appliquée.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour,

Merci pour la réponse précédente qui conforte mon analyse.

Pouvez-vous me confirmer que le fond ALUR n'est obligatoire que pour les immeubles de plus de dix ans ?

Que risque-t-on si on vote OUI à cette résolution n°14 ?

Un conseiller syndical fait le forcing pour que l'on vote NON à cette résolution. Pour ma part, j'ai l'intention de voter OUI pour récupérer 5% de charges versés à fond perdu.

Qu'en pensez-vous ?

Merci à l'avance pour votre réponse.

Bonjour,

Quel est l’âge de l’immeuble ? Si j’ai bien compris, c’est un immeuble très récent. Le fonds de travaux n’est obligatoire que pour les immeubles de plus de dix ans : article 14-2-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Si l’immeuble a moins de dix ans, vous pouvez suspendre l’alimentation du fonds de travaux.

Attention à cette phrase de la résolution proposée : « les sommes ainsi prélevées resteront acquises à la copropriété ». Elle signifie que chaque copropriétaire deviendra débiteur de sa quote-part du fonds de travaux versé sur le compte affecté à la gestion courante. Si le syndic fait correctement son travail, lors de chaque vente il fera prélever cette quote-part sur le prix de vente au profit de la copropriété.

De plus, votre copropriété est devenue une copropriété en difficulté. Ce qui vous pend au nez est l’administration judiciaire et ce sera douloureux.

Si l’immeuble a plus de dix ans, votre copropriété aura voté une résolution illégale qui pourra être annulée à l’initiative d’un contestataire. Si la copropriété est placée sous administration judiciaire, l’administrateur ne manquera pas de reconstituer le fonds de travaux. Il en aura le pouvoir malgré la résolution de l'assemblée générale.

Bonjour,
Il faudrait en effet préciser si l'immeuble a plus ou moins de 10 ans.
A savoir (article 14-2):
III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.

Si l'AG vote un remboursement, la somme restera en créance à recouvrer.
Vu la situation décrite, votre copropriété est "en difficulté" (Articles 29-1 A à 29-16):
"Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc."

Plutôt que de dilapider votre fonds travaux, et risquer des recours coûteux, il serait plus raisonnable de trouver des solutions pour redresser les finances, comprendre pourquoi ce trou dans le budget et poursuivre les mauvais payeurs...

Que fait le Conseil Syndical ???

Je pense que vu le nombre de questions que vous posez, vous pourriez lire facilement la loi 65-557 et son décret 67-223, vous y trouverez toutes vos réponses.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423

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Modératrice

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Bonjour,

L'immeuble a été livré le 12/04/2023. Il est géré par un syndic, agence locale d'un syndic national avec la particularité que nous en sommes à la 5ème gestionnaire.
107 copropriétaires pour 288 lots.

La copropriété ayant moins de 10 ans, la cotisation au fond travaux n'est pas obligatoire. Mais l'argent déjà collecté doit rester dans la "cagnotte".

"5% de charges versés à fond perdu."
Mais non ! vous serez bien content de les trouver en cas de travaux, et c'est exactement le but de ce fonds.

Le trou ans la trésorerie est-il supérieur à 25% du budget prévisionnel ?

Il est beaucoup plus important de se préoccuper des erreurs de gestion qui ont amené ce trou de trésorerie inexcusable :
est-ce un budget mal préparé ? est-ce des impayés ?

De plus le syndic a légalement la possibilité de faire voter un appel de fonds exceptionnel pour combler le trou, car piocher dans le fonds travaux reste une "magouille" contestable au tribunal, et ensuite vous serez bien avancés ! Retour à la case départ !

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Modératrice

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Bonjour,

Pour compléter : votre question du 27/09 (« que risque-t-on si on vote OUI ? ») contient le point le plus important, et il n'a pas encore été traité.

Le droit d'agir en annulation d'une décision d'AG appartient aux copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Concrètement :
- si vous votez OUI à la résolution n°14, vous perdez toute possibilité de la faire annuler ensuite ;
- si vous votez NON, vous restez « opposant » et pouvez saisir le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal, sur le grief que le fonds de travaux ne peut pas être affecté aux dépenses courantes.

Le délai est court et part de la notification des décisions par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en main propre), pas de la date de l'AG : il faut donc demander ce PV rapidement et conserver le RAR avec sa date de présentation.

Deux précisions utiles pour documenter le grief :
- le fonds de travaux est un compte séparé dont l'emploi est réservé ; l'ordonnance de 2019 a d'ailleurs renforcé son caractère affecté (article 14-2-1 de la loi 65-557) ;
- si l'objectif est de combler un déficit de trésorerie, la voie régulière passe plutôt par un appel de fonds exceptionnel voté en AG — ce que le syndic peut proposer, comme le suggère la modératrice.

Enfin, sur « récupérer 5% de charges versés à fond perdu » : attention, les sommes versées au fonds entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat (article 14-2, III) ; un vote de « remboursement » créerait une créance à recouvrer, pas un virement sur votre compte.

***suppression de lien non autorisé***