Ag copropriété bi famille

Bonjour,

J'ai contacté une avocate pour savoir comment se passe les votes dans un copropriété avec 2 appartements.

Le propriétaire au dessus de nous dit que puisqu'il a plus de tantième de nous, il est décisionnaire dans les votes.

Notre avocate nous a parlé de l'article 24 25 et 26 et nos votes sont principalement les articles 24 et 25 dans nos AG. Donc il aurait a lui seul le poids dans les votes.

Mais quand je fais des recherches je tombe sur l'article 22 dont l'avocate nous a jamais parlé.

Si je comprend bien puisque nous on a 440 tantièmes et lui 600 tantièmes donc plus de la majorité. Il serait réduit a nos voix ??

Puisque mon avocate nous en a pas parlé. Je me dit que cela ne s'applique pas à notre copropriété

Je suis totalement perdue.

Merci de votre aide

Bonjour et bienvenue

Vous êtes un peu perdu,pas totalement impuissante face à votre voisin.

L'article 22 s'applique à votre copropriété, et il vient contredire ce que vous affirme votre voisin (et ce que semble omettre votre avocate sur ce point).

« Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. »
Vous êtes à égalité parfaite : 440 / 440.

https://www.inc-conso.fr/content/copropriete-les-majorites-de-vote-lors-dune-assemblee-generale#:~:text=%3E%20Article%2022%20et%20article%2043%20de,repr%C3%A9sent%C3%A9s.%20Ceux%20qui%20s'abstiennent%20ne%20comptent%20pas.

Revoyez cela avec votre avocat, qui vous expliquera comment saisir le Tribunal judiciaire pour faire trancher
C’est bien sûr la voie juridique ultime, en cas d'impasse absolue.

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Marck, Administrateur

Bonjour

Lisez aussi les articles 41-13 à 41-23 de la loi 65-557 qui s'appliquent aux copropriétés à 2.
Le majoritaire peut prendre pas mal de décisions hors AG.
Ensuite avec l'article 22 le vote nécessite en réalité l'unanimité sinon c'est le blocage.

Parfois le plus simple c'est d'envisager d'en sortir...

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour,

Votre lecture de l'article 22 est la bonne, et elle vaut pour toutes les copropriétés, y compris à deux lots : aucun texte n'en exonère les petites structures.

Le calcul : depuis l'ordonnance du 17 septembre 2019 (appliquée aux assemblées depuis novembre 2020), le plafond joue dès qu'un copropriétaire détient « la moitié ou plus des tantièmes ». Votre voisin compte 600 voix sur 1 040, soit environ 58 % — le seuil est dépassé, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, soit 440. Vous êtes à égalité (440/440) sur les décisions des articles 24 et 25 qui ont retenu votre avocate.

Deux conséquences pratiques :

1. Il n'existe pas de copropriétaire « décisionnaire ». Les décisions sont prises en assemblée, à la majorité exigée par la loi (ou par les statuts quand ils sont plus exigeants) ; l'article 22 précise qu'aucun copropriétaire ne peut s'attribuer, « à quelque titre que ce soit », un nombre de voix supérieur à ce plafond. Si des assemblées ont été tenues en comptant 600 voix pour lui, les décisions correspondantes ont été votées sur un calcul de majorité erroné : elles sont annulables (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal — notification par recommandé avec accusé de réception (papier ou électronique) ou remise en main propre contre décharge. Les AG anciennes sont en pratique hors délai ; regardez en priorité la dernière assemblée et la date de présentation du recommandé : c'est elle qui ouvre le délai.

2. À 440 contre 440, aucune décision à la majorité de l'article 24 ne passe tant que vous participez et votez contre. C'est précisément pour ces situations que les copropriétés de très petite taille ont un régime simplifié (articles 41-13 à 41-23 de la loi de 1965, rappelé plus haut) : certaines décisions y sortent du circuit de l'assemblée. La sortie de blocage passe généralement par là, ou par le juge du tribunal judiciaire — voie qui suppose une représentation par avocat.

En pratique : demandez la copie des PV de vos dernières AG, regardez comment les voix ont été comptées (le décompte « pour / contre » de chaque résolution suffit), et si une résolution a été validée avec 600 voix pour lui, notez la date de notification du PV — c'est elle qui fait courir le délai de contestation.

***suppression lien non autorisé***

Votre #1 est inexact concernant une copropriété à 2 lots principaux.
voir l'article 41-16 de la loi 65-557.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour,

Vous avez raison, et merci de cette précision : je corrige mon message précédent. En copropriété de deux lots principaux, l'article 41-16, 1°, de la loi du 10 juillet 1965 (issu de l'ordonnance du 17 septembre 2019) prévoit que les décisions relevant de la majorité simple de l'article 24, ainsi que la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des tantièmes — et ce régime déroge au plafonnement de voix de l'article 22. Avec 600 tantièmes sur 1 040, votre voisin peut donc adopter seul les décisions de gestion courante et désigner le syndic : ce n'est pas un décompte erroné annulable, contrairement à ce que j'écrivais.

Deux nuances restent utiles :

1. Les décisions relevant de l'article 25 (majorité absolue) peuvent, dans ce régime, être prises par le copropriétaire disposant d'au moins deux tiers des voix : votre voisin en détient environ 58 %, il ne peut donc pas les adopter seul, et celles qui exigent l'unanimité supposent votre accord. Toute résolution de cet ordre passée « grâce » à un décompte comptant ses 600 voix comme suffisantes reste annulable (article 42) dans le délai de 2 mois à compter de la notification du PV par recommandé avec accusé de réception.

2. Le majoritaire reste tenu d'agir dans le cadre de l'article 41-16 : une décision hors de son champ (travaux relevant d'autres majorités, actes de disposition) ou un abus de droit caractérisé demeure contestable devant le tribunal judiciaire, avec représentation obligatoire par avocat.

La première étape reste de demander les PV des dernières assemblées et de trier les décisions : celles qui relevaient de l'article 24 (le voisin pouvait les prendre seul) et celles soumises à d'autres majorités (là, vos droits d'opposante jouent).

Cordialement,