Echange de garages

Bonjour,

J'ai hérité il y a quelques années d'une maison avec un garage séparé dans une copropriété horizontale, maison et garage achetés par mon père.
A l'occasion de cette vente à mon père le vendeur a fait un échange informel avec un autre copropriétaire : il a vendu à mon père le garage de cet autre copropriétaire qui de son côté venait occuper l'ancien garage du vendeur. Autrement dit le numéro de lot du garage qu'occupait mon père était le numéro de l'autre garage (et vice versa). Les garages étaient identiques (au moment de la vente en tout cas). L'échange a été complètement informel sans aucune écriture.
J'ai donc hérité de cette situation.
Comment faut-il régulariser cette situation? en particulier si je veux vendre.

Merci de vos conseils avisés.

Borel

Bonjour,
Vous et l'autre copropriétaire occupent chacun un garage dont il n'est pas propriétaire.
Vous avez 2 solutions :
- un acte notarié entérinant l'échange, il sera raisonnable de partager les frais d'acte entre vous
- chacun vide son garage et revient utiliser celui dont il est officiellement propriétaire.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Merci yapasdequoi de votre réponse qui confirme bien sûr ce que je pensais.
L'échange paraît difficile, car les garages au départ identiques ont évolué différemment, l'autre copropriétaire a beaucoup plus investi (nouvelle porte etc..).

Reste à convaincre l'autre partie de l'intérêt d'aller chez le notaire . Avez-vous une idée du prix ?


Borel

Vous pouvez demander au notaire une estimation. il y a les frais d'actes et de publication (qui sont en fait des taxes).
Vous payez aujourd'hui ce que votre père a zappé autrefois.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour,

Vous avez tout intérêt à régulariser la situation. Un futur acquéreur de l'un ou de l'autre pourrait revendiquer son lot dûment enregistré.

Vous allez être dans un cas d'échange de bien immobilier. Votre notaire saura calculer et c'est avantageux par rapport à des ventes séparées.

Merci et bonne soirée.

Question subsidiaire

Cet échange de garages doit-il être entériné dans une AG de la copropriété ?

Merci

Mais non. L'AG ne gère pas les mutations des lots privatifs.
Par contre le syndic doit être informé par le notaire lors de la publication de l'acte.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

En effet l'AG n'est pas concerné.

En revanche, il va vous falloir valoriser les lots. Si a priori au départ, ils avaient une valeur identique, le fait que l'autre occupant ait mis une porte et fait des aménagements pourrait modifier sa valeur.

Mais bon, la difference sera relativement faible et je ne pense que ni le notaire ni l'administration fiscale vous cherche des poux pour une soulte (la difference de valorisation).

C'est donc la reprise des garages officiels qui est difficile, puisque celui qui a investi va perdre ce qu'il a investi, et se retrouver avec son garage initial officiel.

Donc c'est bien l'échange tel qu'il avait eu lieu, avec des biens identiques, qu'il faut entériner par un acte, pour que chacun devienne propriétaire du garage qu'il utilise depuis l'opération informelle. Les améliorations d'un garage ne rentrent pas en ligne de compte.

Aucune soulte ne doit être prévue dans l'acte d'échange (en fait, si on prend les valeurs actuelles des deux garages pour en déduire une soulte, cette dernière est compensée par l'indemnisation liées à l'enrichissement injustifié d'avoir revalorisé le garage de l'autre). Il suffit de prendre la valeur actuelle du garage non modifié (et peut-être même de faire une pure "entérination" de l'opération de l'époque, avec les valeurs de l'époque).


Et donc je ne pense pas.

Il me semble que l'acte prendra la valeur au jour J, pas 20 ans avant. C'est a voir avec le notaire et effectivement il est interessant de tout faire pour avoir une valeur identique. Je ne pense pas que le notaire s'y oppose si vous venez avec des valorisation identiques : il n'ira pas voir les garages.

Et si il faudra valoriser les lots, ne serait ce que pour le notaire ait l'assiette pour le calcul des droits. Si la valeur est identique, tant mieux.

Les deux lots ont en définitive la même valeur, parce qu'un lot est constitué du garage non modifié, et l'autre lot est constitué d'un garage amélioré et d'une dette d'indemnisation pour enrichissement injustifié.

Ce phénomène de compensation de la soulte par l'indemnisation doit être décrite dans l'acte d'échange.

Au début, le propriétaire P1 est propriétaire du garage G1 ayant une valeur V0, et le propriétaire P2 est propriétaire du garage G2 ayant aussi une valeur V0.
A la fin, le propriétaire P1 est propriétaire du garage G1 avant une valeur V1 car non modifié par P2 (utilisateur de G1), et le propriétaire P2 est propriétaire du garage G2 avant une valeur V2 car modifié par P1 (utilisateur de G2). Borel est P2, ici.
L'enrichissement injustifié de P2 est V2-V1, P2 doit indemniser P1 de V2-V1. La valeur du lot de P1 est V1. La valeur du lot de P2 est V2-(V2-V1) = V1.

S'il s'agit d'acter la situation, l'écart de valeur n'intervient pas puisqu'elle profite à celui qui a payé les aménagements qu'il conserve.
Par contre l'assiette des taxes est nécessaire.
Il faut s'attendre de toute façon à des frais élevés par rapport à la valeur des garages.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Oui, les frais seront quand même élevés par rapport à la valeur d'un garage, c'est sûr.

Mais ce sera moins cher que l'impossibilité de vendre le garage qu'on utilise mais qui ne nous appartient pas, ou de se faire revendiquer le garage qu'on utilise indument par un futur acquéreur.

De toutes manières, Borel n'a pas trop le choix si il envisage une vente prochaine. Le notaire bloquera la vente d'un lot qui ne lui appartient pas, et le nouvel acquéreur se retrouvera avec un lot occupé avec litige immédiat.

Re,
Juste une constatation ; en fait l'autre propriétaire aurait amélioré votre bien ce qui pourrait correspondre à de l'altruisme.
BC.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Le notaire bloquera la vente d'un lot qui ne lui appartient pas
En effet, on ne peut vendre que ce qu'on possède légalement. C'est le rôle du notaire de le vérifier.
Et d'inscrire aussi dans l'acte "libre de toute occupation"...
d'où des litiges futurs à éviter autant que possible.
Car il ne se rendra pas sur place pour vérifier qui occupe quoi...

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Modératrice

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