Interpretation du RDC

Bonjour
Le RDC de ma copropriété indique concernant la
Cession isolée des locaux accessoires
5Afin de sauvegarder leur affectation particulière dans le respect de la destination de l'ENSEMBLE IMMOBILIER les lots a usage de locaux accessoires ne pourront être cédés qu'avec le local auquel ils sont attachés. Toutefois il pourra être procédé a des échanges entre les copropriétaires)
Le RDC n'indique pas le N° de lot (garage) attaché au N° de lot (appartement) seul l'acte notarial le note achat appartement + Garage
Ma question ce paragraphe du RDC ne précisant pas les N° de lots attachés au N° appartement
le rend il caduque et non applicable et peut permettre la vente du garage sans l'appartement ou inversement Merci pour vos infos

Bonjour,

La clause du règlement de copropriété ne rend pas la clause caduque. Si vous vendez le garage seul ou l’appartement seul, vous vous exposez à une demande d’annulation de la vente de la part d’un copropriétaire ou du syndicat et ce sera au juge d’interpréter le règlement. Cette clause est clairement un frein à une vente séparée des appartements et des lots accessoires.

Bonjour Merci Nihilscio pour votre réponse mais le syndic considère qu'il n'est précisé nul part dans le RDC l'association de l'appartement N° avec son garage N° auquel il est attaché et que ça rend difficile l’interprétation et qu'un juge peut ne pas l'accepter

Peut-on considérer qu'il y a une association de fait entre lots appartements et lots garages, consacrée par les ventes initiales par le promoteur ?

Bonjour,

Vous trouverez ici une décision (1ère instance mais bon) sur une clause similaire : https://www.courdecassation.fr/en/decision/688a889d33e738545ad16770

Toutefois, si je comprends bien, les portes motorisées des garages dépendaient des appartements, ce qui a permis au tribunal d'établir un lien entre l'appartement et le garage.

Le tribunal semble considérer la clause valide, mais la difficulté peut être dans la notion d'association entre lot accessoire et lot principal.

Cette décision (mais encore une fois, première instance) semble interpréter cette clause comme signifiant qu'elle interdit qu'un lot accessoire devienne un lot indépendant ; c'est à dire probablement qu'à tout moment, un lot accessoire doit être entre les mains d'un propriétaire d'appartement.

Bonjour
Si je comprends bien en l’état le syndic ne peut pas interdire la vente appartement sans garage ou garage sans appartement suivant l’interprétation du RDC il pourra signifier simplement au vendeur qu'une demande d'annulation de la vente peut être demandé par un tribunal et seul un juge pourra interpréter le RDC (pour cela il faut que le syndic et le CS veulent bien entamer une procédure) après la vente sinon tout et permis ?

Bonjour,

En effet, à part l'opposition au prix de vente, il ne me semble pas qu'il puisse la bloquer sur une autre base.

En revanche, il sera forcément informé et peut remonter le souci en AG pour que le syndicat poursuive.

Personnellement je m'inquiéterai plus de l'acheteur que vous devrez informer de ce risque. 5ans avec une annulation possible au dessus de la tête, c'est bof.

Pourquoi ne pas demander l'autorisation en AG ? Si elle vous est accordée, apres 2 mois, c'est acté. Quelle est l'ambiance dans votre copro ?

Le syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher la vente mais le règlement de copropriété ne permet pas qu’un lot accessoire tel qu’un garage ou un cave soit la propriété de quelqu’un qui ne soit pas également propriétaire d’un logement. Vendre un tel lot seul est chercher les ennuis, qu’ils proviennent de la décision de l’assemblée générale ou d’un copropriétaire isolé. Cela pourrait aboutir à une condamnation, de l’acheteur, du vendeur ou des deux, à verser des dommages et intérêts au syndicat.
Par ailleurs, cette clause devrait dissuader les acheteurs potentiels d’un lot accessoire isolé.

Merci pour vos retours d'infos
Urbicande75 Une AGE a été demandée par un copropriétaire a sa demande en 2021 pour modifier le RDC et autoriser la vente d'un garage séparément de l'appartement les copropriétaires ont voté majoritairement contre il semblerai que cela ne change toujours pas l’interprétation du RDC vous me dite un vote en AG cela signifiai que si la demande d'un copropriétaire de vendre son garage sans l'appartement et voté favorablement en AG on passerai outre du RDC ?
Nihilscio Vous me dite que le RDC ne permet pas qu'un lot (garage) ne soit pas attaché a un propriétaire d'un Appartement c'est justement la le problème de l’interprétation qui n'est pas claire le RDC ne l’impose pas
Enfin pour être claire avec vous l'ancien syndic avait laissé passer la vente de trois garages sans les appartements il y a plus de 5 ans
Une autre question Le RDC indique concernant les locaux accessoires (queToutefois il pourra être procédé a des échanges entre les copropriétaires ) Mon interprétation échange OUI sans problème par contre transfert d'un garage vers un autre appartement sans échange vous pouvez me confirmer que la le RDC l'interdit sans discussion

?

Bonjour,

Une modification du RCP nécessiterait l'unanimité (car concerne la destination de l'immeuble a priori).

Une decision d'AG ne serait pas pour modifier le RCP mais une autorisation individuelle pour vous.

Ca revient à jouer sur le délai de contestation de 2 mois, mais de ce que vous mentionnez, ce n'est meme pas sûr qu'elle passe.

Pour les garages précédents tant mieux pour le vendeur, il est passé à travers. Soit vous prenez le risque soit vous renoncez.

Pour votre dernière question. On ne peut rien vous confirmer, ce sont les juges qui tranchent. Il faudrait trouver plus de jurisprudences sur ce type de clauses et cas. Mais a priori il ne s'agit pas de transfert sur un appartement mais de retenir une notion de coproprietaire ayant un lot d'habitation. On peut imaginer que ca lui donnerait donc un lot avec 2 garages et un lot sans garage. Serait-ce conforme à la destination ? Ca depend de l'interprétation du jugement quand à l'objectif d'une telle clause.

Bonjour,
Cession isolée des locaux accessoires
5Afin de sauvegarder leur affectation particulière dans le respect de la destination de l'ENSEMBLE IMMOBILIER les lots a usage de locaux accessoires ne pourront être cédés qu'avec le local auquel ils sont attachés. Toutefois il pourra être procédé a des échanges entre les copropriétaires)

Le RCP est pourtant claire ,aucun appartement ne peut être vendu ,sans son parking et sa cave si il y en a.Et vice versa
Cependant les co pro peuvent échanger entre eux ,c'est à dire changer l'emplacement .Chaque co pro a certainement un emplacement de parking bien désigné ,si non ce doit être l'anarchie pour de garer.
Changer la destination de l'immeuble nécessite l'unanimité .
Cordialement

Peu importe que le RdC soit clair, ce n'est pas le problème.

Le problème est que le RdC (ou l'état descriptif de division) ne définit AUCUNE association d'un lot garage avec un lot appartement.

Donc soit cette association n'existe pas dans aucun document contractuel, et la clause ne trouve pas application.
Ou soit il existe des associations de fait, issues des premières ventes de lots par le promoteur (VEFA), ventes créatrices des associations sans qu'elles aient été répercutées ailleurs.

C'est exactement la question posée par benar.

Bonjour,
Il faut également voir le PLU local qui peut fixer les règles de stationnement dans les immeubles collectifs .Certains PLU exigent une place de parking par appartement .Voir aussi ce que mentionne l'acte de vente au sujet du parking.
En plus il y a eu déjà une résolution d'AG en 2021 à ce sujet .Autorisation refusée.
Cordialement