SYNDIC ET LOCATAIRES

Bonjour Madame, Monsieur,
Je suis propriétaire d’un appartement en copropriété que je loue. Le syndic de copropriété m’a signalé en début d’année que les locataires causeraient des nuisances car ils nourrissent des chats errants. Le syndic aurait tenté de résoudre le problème par divers moyens (stérilisation des chats, conciliation avec la locataire, …) mais sans succès. Précision : je n’ai jamais été informé ou associé à ces démarches. Devant ses échecs, le syndic change de stratégie et m’a mis en demeure en mars de résilier le bail à cause des nuisances. Je leur ai répondu en leur demandant des preuves factuelles mais ils ne m’ont pas répondu et donc je n’en ai aucune. Je viens de recevoir l’ordre du jour de la prochaine AG et le syndic dit qu’il y a eu une conciliation début juin à laquelle j’étais présent, ce qui est une erreur : je n’y étais pas car je n’étais même pas au courant de cette conciliation, n’ayant reçu aucune convocation. De plus, il propose une résolution pour une autorisation en ester et une assignation au tribunal contre moi, toujours dans le but d’obtenir la résiliation du bail. Précision : pour des raisons de santé, étant agé, je ne vais pas me rendre à l’AG mais voter par correspondance.
Voici ma question : dois-je faire un courrier dès maintenant pour signaler l’erreur et expliquer ma position, quitte à être imprécis dans mon courrier car je n’ai pas de connaissances juridiques ? ou dois-je ne rien faire, attendre la possible assignation et transmettre alors l’affaire à un avocat ?
Merci d’avance pour votre réponse

Bonjour,

Je m'étonne que le syndic ait pris en charge la stérilisation des chats errants ! Est-ce vrai ?

Avez-vous réalisé une quelconque démarche envers vos locataires ? Si vous ne faites rien, le syndic peut faire résilier le bail pour ces nuisances et non respect du règlement de copropriété. Et il vous assignera pour se faire payer tous ses frais (huissier, avocat, etc).

La première chose à faire c'est un courrier RAR aux locataires, leur rappelant qu'ils doivent respecter le règlement de copropriété et ne pas causer de nuisances dans la résidence. Vous mettrez le syndic en copie de ce courrier.

Vous pouvez également l'informer de votre étonnement au sujet des fausses affirmations sur la conciliation.

Vérifiez aussi si vos locataires n'auraient pas d'autres litiges de voisinage ou un défaut moins facile à critiquer.

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Bonjour,
Merci pour votre réponse et sa diligence.
Pour la stérilisation des chats, le syndic a fait appel à une association locale, financée par la mairie qui se charge de la stérilisation et de l'identification des chats.
Concernant les locataires, j'ai effectivement adressé une lettre en mars de mise en demeure aux locataires leur demandant de mettre fin aux nuisances et de respecter le règlement de copropriété. Depuis, les loyers ne sont plus versés (sans explication) et je vais lancer un commandement de payer par commissaire de justice. Je vous laisse apprécié la concomitance des évènements. Au vu de tous ces évènements, la fin du bail ne serait pas un problème pour moi mais le syndic fait mine de ne pas comprendre que je ne peux débuter une action de justice sans preuves. De plus, le syndic prétend qu'il y aurait des dégradations suite à ces nuisances et voudrait que je prenne en charge les réparations, ce que je refuse formellement.
C'est pourquoi, je souhaitais savoir si je devais écrire aux syndic ou pas ?
Merci encore pour votre diligence surtout un dimanche matin

Personne ne vous interdit d'écrire au syndic pour demander des preuves de ce qu'il avance, ces preuves vous seront utiles en cas de besoin.

Tenez le au courant de vos démarches afin d'éviter une procédure que vous n'avez aucune certitude de gagner.
Rappelez vous que le syndic n'est pas un ennemi, sauf si vous voulez la guerre.

Dès à présent les impayés sont des actes suffisamment graves pour pouvoir résilier le bail à l'échéance sans attendre le syndic.

Missionnez un huissier (commissaire de justice) pour le recouvrement et notifier le congé pour motif légitime et sérieux = les impayés. (oubliez les chats et les nuisances pour le moment sans preuve).

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Bonjour,

Tout d’abord il n’est pas acceptable que le syndic vous parle de conciliation alors que vous n’avez été invité à aucune conciliation.

Ensuite il faut garder la tête froide. Il est possible que vos locataires aient un comportement créant des troubles de voisinage mais vous mettre en demeure de résilier le bail est aller vite et besogne. Un bailleur peut résilier le bail si le locataire commet des fautes graves mais c’est contrôlé par les tribunaux. Les juges ne prononcent pas de résiliation du bail sans raison très sérieuse. La raison la plus aisément admise est un défaut de paiement des loyers.

Si la copropriété n’a rien de plus précis à vous reprocher que la nourriture des chats errants, on peut douter des doléances que vous exprime le syndic.
Les chats sont des sources classiques de dissensions dans une copropriété. Il doit probablement y avoir deux clans opposés, ceux qui se plaignent des chats d’un côté, les amis des animaux de l’autre.

La copropriété, qui est représentée par le syndic, ne peut efficacement rien faire contre vous sans preuve. La preuve de troubles de voisinage est toujours difficile à apporter et à faire valoir devant les tribunaux.

De même vous ne pouvez agir efficacement contre vos locataires sans preuves solides.

Yapasdequoi a raison, c’est le défaut de paiement des loyers à quoi il faut accorder la priorité.

Normalement le bail contient une clause résolutoire. Il faudrait la mettre en œuvre avec le concours d’un commissaire de justice.

Si vous avez décidé de ne participer à l’assemblée générale que par correspondance, il faudrait bien sûr voter contre ce qui est proposé à votre encontre.

Le syndic, s’il est professionnel, sait très bien qu’on ne peut faire partir un locataire simplement en claquant des doigts. Il doit être sous la pression du conseil syndical qui ne doit pas être très conscient des réalités.

Je vois rien de particulier à répondre au syndic. Vous avez accusé réception de la mise en demeure du syndic et vous avez rappelé vos locataires au respect du règlement copropriété, je ne vois rien autre à faire.

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C'était Beatles ou moi.
L'administration du forum a choisi Beatles.
4 août 2026

Bonjour, pour complément la base légale est l'article 6-1 de la loi de 89.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475063

Forcément, si on ne vous justifie pas correctement des nuisances, vous ne pouvez rien faire.

La nuisance doit se caractériser par sa répétion, sa gêne et son caractère anormal.

Vous trouverez de nombreuses jurisprudences où, par exemple, avec des instruments de musique présents dans un appartement, les juges ont répondu classiquement que la simple présence d'instruments ne prouve pas leur utilisation.

Le syndic a l'air bien léger. La difficulté est que vous ne savez pas ce qu'ils ont formellement comme preuve.

En attendant, comme il vous est conseillé, votre priorité est les loyers.

Les nuisances ne sont pas forcément faciles à prouver, ni surtout qui en est responsable. Toutefois en cas de doute "raisonnable" vous pouvez adresser un rappel aux locataires, avec les précautions de langage usuelles.

Des impayés de loyer sont bien plus faciles à prouver et à sanctionner par le non renouvellement du bail. Dès 2 mois d'impayés, la procédure peut être engagée, à la fois pour le recouvrement mais aussi pour la résiliation à l'échéance.

Vous n'avez pas précisé la date d'échéance du bail ? Est-ce une location vide ou meublée ? Le bail contient-il une clause résolutoire ?

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Il semble surtout être aux ordres. Si le conseil syndical a exigé que soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale la résiliation d'un bail, il ne peut faire autrement que s'exécuter même s'il pense que le conseil syndical se fait des illusions.

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4 août 2026

En effet, il ne faut pas faire porter un chapeau au syndic sans plus d'informations...
Et il n'est jamais utile de se brouiller avec lui sans un motif sérieux et avéré.

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Bonjour à tous et merci à tous pour toutes vos réponses éclairantes.
Tout d'abord, elle confirme ce que je pensais : je ne peux attaquer sans preuves mes locataires et doit effectivement rester prudent sur la qualification des faits quand je m'adresse à eux.
Concernant le bail, c'est un logement vide dont l'échéance est avril 2028 et la clause résolutoire est inscrite dans le bail.
Vous évoquez que "Dès 2 mois d'impayés, la procédure peut être engagée, à la fois pour le recouvrement mais aussi pour la résiliation à l'échéance.". Il me semblait que l'on pouvait faire un commandement de payer et déclencher la clause résolutoire dès le premier mois de loyer impayé. Pouvez-vous me confirmer les délais et me donner les lois correspondantes ?
Merci encore

Bonjour,

Vous avez toutes les références juridiques sur cette page :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31272

Le texte qui vous intéresse le plus particulièrement est le long article 24 de la loi de 1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834673/

La notion de deux mois d'impayés concerne le versement de l'aide au logement :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038878877

En théorie un seul mois d'impayé suffit à faire jouer la clause résolutoire. En pratique le locataire a au moins six semaines (deux mois pour les baux anciens) pour payer sa dette. Le Code civil prévoit que tout versement effectué par le locataire s'impute prioritairement
sur les dettes échues (sauf demande contraire de sa part) :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035255

Par exemple si un locataire n'a pas payé son loyer de mai. Il reçoit un commandement de payer. Il verse un loyer en juin : la somme sert à éponger la dette du loyer de mai, le locataire a régularisé sa dette dans le délai, la clause résolutoire devient inapplicable.

Il est donc à peu près impossible de faire jouer la clause résolutoire pour un seul mois d'impayé, à moins que le locataire ne se tire une balle dans le pied.

Si le locataire a systématiquement un mois de retard, il faudra résilier le bail à l'échéance pour motif réel et sérieux.

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Modératrice

Sachez que ce sont des procédures longues et vous n'êtes plus à 15 jours près.
Vous avez tout intérêt à vous appuyer sur un huissier qui vous évitera des erreurs et par conséquent perte de temps pour le recouvrement et/ou la résiliation du bail.

En plus l'intervention de l'huissier peut inciter les locataires à respecter leurs obligations, vous pouvez accessoirement aux impayés récurrents ajouter une remarque sur les possibles infractions au règlement de copropriété.

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les syndics n'ont pas le temps de s'occuper de ces petits problèmes, et s'il s'agite, c'est parce que des résidents le harcèlent sur le sujet (ou le conseil syndical).

Moi je lui ferais une L.A.R . en demandant :

a) de citer exactement les articles du REGLEMENT de cOPROPRIETE qui interdisent de nourrir des chats errants, ou qui interdisent la possession d' animaux de compagnie.

b) de vous fournir les témoignages qui incriminent votre locataire pour de faits de troubles de voisinage, ou de troubles sanitaires, ou d'autres agissements répréhensibles.

c) de vous indiquer si des plaintes ont été déposées en police.

maintenant, votre problème essentiel est le non paiement des loyers , et c'est votre arme principale pour vous débarrasser de ce locataire , en utilisant toute l' aide d'un huissiier (commissairede justice).