Terrasse partie commune à usage privatif en invivision

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un 2 pièces de 43m² avec terrasse/jardin. Le lot 15.
Le voisin a le lot 16 (40m² et terrasse/jardin)
L'immeuble a été construit en 1985 avec une terrasse/jardin commune à usage privatif pour les lots 15 et 16.
En 1985 mon voisin était propriétaire des 2 lots.
En 2005, il a vendu le lot 15 et a fait une répartition de la terrasse, 2/3 pour lui et 1/3 pour le lot 16.
Il n'a pas demandé son avis à l'AG, ni fait enregistrer la séparation à l'Edd, ni fait enregistrer au service de la publicité foncière.
L'acte notarié de 2005 fait état d'un muret de séparation.
Mais le propriétaire d'origine avait-il le droit d'établir ce muret comme il le souhaitais.
Puis je me retourner contre le voisin, ou y a-t-il prescription ?
Puis je me retourner contre la copropriété qui aurait du agir contre le propriétaire qui a décidé de lui même de faire cette séparation sans accord AG ni enregistrement à l'EDD ni au SPF ?

Bonjour,
La prescription acquisitive est de 30 ans. Il est donc encore possible de contester le positionnement de la séparation.
Toutefois il faudrait une référence pour étayer votre revendication.
A part le muret, y a-t-il une indication de surface ou de proportions dans l'acte notarié ?

A priori non.
La terrasse est commune aux 2 appartements.
Le mien fait 43m², celui du voisin 40.

N'est-ce pas une répartition de la terrasse au prorata ?

Il semble qu'il y avait un plan de répartition de la terrasse à l'origine avec un muret dans l'alignement du mur de séparation des 2 appartements... Le Syndic s'est servi en 2024 d'un plan de l'Edd d'origine qui fait état de ce muret dans l'alignement du mur de séparation des 2 appartements.

Je pense aller me renseigner au SPF.

Au Cadastre, on trouve trace de ce muret de séparation dans l'alignement du mur de séparation des 2 appartements.

N'est il pas mieux d'aller au Service de la Publicité Foncière (SPF) ?

Dans mon acte notarié d'achat, une nouvelle clause a été incluse en 2022 comme quoi les parties se mettent d'accord pour la construction du muret de séparation.

Mais la terrasse est une partie commune, les 2 propriétaires en ont la simple jouissance privative. S'ils veulent la diviser en deux, ne faut-il pas l'accord de l'AG, ne faut il pas une modification de l'Edd et un enregistrement au SPF ?

Le Notaire pouvait il rédiger un acte faisant état de cette séparation sans accord de l'AG, ni modification de l'Edd et enregistrement au SPF ?

La terrasse n'appartient pas aux 2 copropriétaires. L'un d'entre eux peut il décider d'en vendre une partie sans sans accord de l'AG, ni modification de l'Edd et enregistrement au SPF ?

N'est pas une faute du Notaire qui aurait du faire une recherche de l'origine de la propriété dans l'Edd ?

Au SPF vous trouverez les documents publiées (actes de vente, règlement de copropriété).
Si le plan original annexé au règlement de copropriété indique ce muret et la limite de séparation, c'est ce qui fait foi et peut être remis en conformité.
Etre d'accord sur la construction du muret ne permet pas de le positionner ailleurs que sur l'emplacement imposé par le plan officiel.
Il n'y a pas de raison légale que la répartition des surfaces de terrasse soit au prorata des surfaces des logements.
Si la terrasse est une partie commune à jouissance privative, elle ne peut pas être vendue.
Le notaire n'a pas commis de faute s'il ne contredit pas des documents déjà publiés, et là vous n'apportez pas d'argument dans ce sens.
Décider de construire un muret de séparation devait obtenir une autorisation de l'AG, Mais la prescription de 5 ans s'applique. Donc aucun recours pour démolir ce muret... sauf à faire valoir qu'il est mal positionné.

Bonjour,

L’usage privatif étant commun aux deux lots 15 et 16, le partage du droit d’usage entre les deux copropriétaires de ces lots ne concerne que ces deux copropriétaires seulement. Ceux-ci n’avaient aucune obligation de demander une autorisation de l’assemblée générale ni de modifier l’état descriptif de division ou le règlement de copropriété.

La répartition du droit d’usage entre les deux lots 15 et 16 est inscrite dans l’acte de vente du lot 15 de 2005. Elle oblige contractuellement les deux propriétaires de ces lots qui sont parties à l’acte. Cet acte de vente ayant très certainement été publié, il oblige également leurs successeurs.

Le muret étant mentionné dans l’acte et donc sa présence ayant été acceptée par les deux propriétaires des lots 15 et 16, aucun de ces deux copropriétaires ne peut contester sa présence.

La construction du muret affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle devait être autorisée par l’assemblée générale. A supposer que cette autorisation n’ait pas été demandée, la présence du muret n’est contestable que par le syndicat des copropriétaires. Mais, vingt ans après, l’éventuelle action du syndicat en démolition du muret serait prescrite.

Vous ne pouvez pas vous retourner contre le voisin. Ce n’est pas une question de prescription, c’est une question d’engagement contractuel qui s’impose aux parties.

Vous ne pouvez pas non plus vous retourner contre la copropriété qui n’est pas concernée par cette affaire.