Bail restrictif - nouvelles charges?

En vide, ce n'est en aucun cas un forfait et il n'y a pas de tolérance prévue dans la loi 898-462 déjà citée.
La consommation d'électricité individuelle n'est pas une charge récupérable prévue par le décret déjà cité également, le sous-compteur d'électricité ne sert à rien.
Il n'y a que pour l'eau qu'une refacturation par le bailleur sur la base du compteur individuel est légale.

Une réponse non étayée par une référence juridique n'a aucun intérêt.

Bonjour,

Pour éclaircir:
L'immeuble est un ancien gite avec un restaurant (inutilisé) au rez-de-chaussée que les propriétaires ont rachetés et refait pour en faire des appartements (si ça peut vous aiguiller sur les installations d'eau et d'électricité).
En effet, j'ai un compteur pour l'eau chaude et froide, et un compteur ancien (pas linky) pour l'électricité dans mon appartement et donc je n'ai aucun abonnement électrique.
A savoir aussi qu'au moment du bail, les propriétaires ne passés pas par une agence, d'où le fait que le bail est sûrement mal rédigé avec des zones d'ombres du à leurs manques de connaissance en location.

Je vous mets un lien pour avoir accès au bail pour que vous ayez tous les tenants et aboutissants (sachant que le bail m'a été donné comme ça et que je n'avais qu'à vérifier mes informations et signer) :
https://dochub.com/m/shared-document/alexis-jhyk2/qd0E4NeKgeaEO1MwJ9LYyj/bail-pdf?dt=sHspSekX5ns_EyGMpmCs

Même si vous trouvez des excuses au bailleur (et on se demande bien pourquoi) il doit respecter la loi et vous de même.
Cette clause sur les charges que vous comprenez comme un forfait n'est qu'une provision et ne couvre pas l'électricité.
Vous devez souscrire votre propre contrat d'électricité.
La jurisprudence est constante sur ce sujet.

Le temps ne joue pas pour vous puisque sans contrat, le fournisseur pourrait vous accuser de consommer frauduleusement.
"nul n'est censé ignorer la loi".

Pourquoi dîtes vous cela? J'essaie juste d'expliquer la situation de manière objective..

Ce n’est pas moi qui ai décidé de ne pas souscrire de contrat. C’est le bailleur qui a organisé l’immeuble ainsi.
Je n’ai aucun moyen de signer avec EDF/Enedis, puisque mon appartement n’est pas raccordé individuellement.

La loi (art. 23 loi 89-462 + décret 1987) prévoit que l’électricité privative doit être payée par le locataire via son contrat individuel, pas par refacturation du bailleur vous avez raison.
Mais la jurisprudence admet par tolérance que si le bâtiment est en monopropriété avec un compteur général et des sous-compteurs fiables, le bailleur peut refacturer au réel.

Ce n’est pas une “charge récupérable”, mais une refacturation de fourniture, donc hors décret 1987.
Ce qui est mon cas, en soi je ne suis pas réellement en tort..

D'ailleurs le but n'est pas de rentré en guerre contre le bailleur et l'agence mais de trouver un terrain d'entente sur le litige de base : les charges d'OM et d'entretien des espaces verts qu'on me demande de payer pour la première fois.
Je pense juste que le bail ayant été mal rédigé, on finit par y découvrir d'autres problèmes

Ce bail mal rédigé vous arrange.
Vous ne pouvez pas avoir le beurre et l'argent du beurre : exiger un bail conforme et éviter de payer vos charges...

Effectivement votre bail ne parle pas des charges récupérables telle que les OM et les espaces verts.
Mais là aussi , comment répartir les ordures ménagères , vu qu il y en a qu une pour l ensemble des logements, et les espaces verts et qu il n y a pas de quantième comme dans les copro , certains pourrait dire au nombre de personnes par appartement , d autres à la superficie, diviser le montant total par le nombre d appartement…

C'est là que c'est incompréhensible car l'agence m'a donné un tableau qui divise la TOM en fonction des quantième des appartements car sur le bail l'immeuble est coché comme copropriété..
D'ailleurs les ordures ménagères ne sont pas ramassé devant l'immeuble mais à un point de collecte situé à côté (j'habite en montagne)

C'est prévu par l'article 23 de la loi 89-462 :
"...
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ..."

La répartition entre locataires ne nécessite pas d'être en copropriété.

Le bail n'a pas besoin de lister les chaurges récupérables, elles sont indiquées dans le décret.
Celles-ci comprennent les espaces verts et aussi la TEOM.

extrait :
V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
A l'essence et huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

et aussi :

VIII. - Impositions et redevances.
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage.

Il faut commencer par exiger du bailleur la séparation des circuits et l'installation d'un Linky privatif.(par courrier RAR)

Ensuite vous pourrez souscrire auprès du fournisseur de votre choix qui peut être EDF ou un concurrent (et certainement pas ENEDIS qui n'est pas fournisseur d'électricité.)

Bonjour,

Vos intervention consistent à balancer des textes que vous allez chercher sur internet, sans tenir compte des cas particuliers.
La loi de 1989 est d'ordre public, il n'est pas légalement possible d'y déroger.

Alors bien sûr si le bailleur et le locataire veulent s'entendre personne ne va les en empêcher.

Mais juridiquement, en vide, le locataire doit payer les charges locatives récupérables fixées par le décret, et peut réclamer un justificatif. Le bailleur n'a pas le droit d'imputer des charges supplémentaires. Le locataire ne peut pas refuser de payer des charges locatives sous prétexte qu'elles ne sont pas mentionnées dans le décret. Et en cas de pluralité de baux, on applique l'article cité par Yapasdequoi.

Mais la jurisprudence admet par tolérance que si le bâtiment est en monopropriété avec un compteur général et des sous-compteurs fiables, le bailleur peut refacturer au réel.
Non, il n'y a pas de "tolérance" qui tienne. Ce que dit la jurisprudence, c'est que si le bailleur peut prouver que le locataire a bien consommé l'électricité (à l'aide du sous-compteur), il peut se faire indemniser à hauteur de ladite consommation. En effet, le locataire ne pouvant "restituer" l'électricité consommée, il doit rendre sa valeur en argent.
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000034141911/

Autrement dit, on n'oblige pas le bailleur à fournir gratuitement de l'électricité au locataire.

En revanche il n'y a pas de tolérance qui tienne : en cas de bail vide, le locataire doit avoir un compteur individuel et souscrire son propre abonnement. Monopropriété ou pas, le locataire peut exiger l'installation de ce compteur. Et si nécessaire il peut utiliser la voie judiciaire pour forcer son bailleur à faire les travaux. S'il y avait une "tolérance", le locataire ne pourrait pas forcer son bailleur à installer un compteur individuel.

Après, encore une fois, si le locataire et le bailleur se satisfont d'un système de sous-compteurs, personne ne va rien y redire.

C'est là que c'est incompréhensible car l'agence m'a donné un tableau qui divise la TOM en fonction des quantième des appartements car sur le bail l'immeuble est coché comme copropriété..
D'ailleurs les ordures ménagères ne sont pas ramassé devant l'immeuble mais à un point de collecte situé à côté (j'habite en montagne)
Si un immeuble est composé de plusieurs logements le bailleur doit ventiler le montant de la TOM en expliquant à ses locataires le mode de répartition. La surface du logement est la méthode habituellement retenue.

Peu importe comment sont collectées les ordures : la TOM est une charge locative récupérable. Votre bailleur ne payant qu'une seule TOM pour l'ensemble de son bien, il a conformément à la loi décidé de la ventiler entre ses locataires. Conformément à la loi il vous informe du mode de répartition. Il a choisi la méthode classique.

Qu'y a-t-il de compliqué selon vous ?

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Modératrice