Dois-je participer au remplacement de la porte du bât A ?

Bonjour,

Je me permets de vous solliciter concernant une question de répartition de charges dans ma copropriété.

La configuration est la suivante :

- Le bâtiment A avec sa propre entrée qui comprend quatre appartements.

- Le bâtiment B comprend mon appartement, également avec une entrée indépendante.

- Les boîtes aux lettres et l’ensemble des compteurs électriques (y compris celui de mon appartement) sont situés dans le bâtiment A.

Le syndicat souhaite procéder au remplacement de la porte d’entrée du bâtiment A.

Avant de me prononcer, j’aimerais savoir si, juridiquement, cette dépense relève des charges générales de copropriété ou uniquement des charges imputables aux copropriétaires du bâtiment A.

Merci par avance de votre éclairage.

Voici un lien vers le règlement de la copropriété :

https://drive.google.com/file/d/1lIYDgsQUWqy3xN2Qb_qX8pXqsF0eXBDU/view?usp=sharing

ou

https://we.tl/t-accJPvsXSVH19yXh

Khalil

Bienvenue

En droit français, la répartition des dépenses d'entretien et de remplacement des parties communes dépend de leur utilité objective pour chaque lot. Le remplacement de la porte du bâtiment A devrait normalement être imputé aux seuls copropriétaires du bâtiment A, car cette porte sert techniquement à clore et sécuriser leur bâtiment.

Mais il y a une sa spécificité dans votre situation; vos boîtes aux lettres et vos compteurs électriques se trouvent dans le bâtiment A. Cela signifie que pour relever votre courrier ou pour que les techniciens accèdent à votre compteur (ou vous-même en cas de besoin technique), l'accès au bâtiment A vous est utile.

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Marck, Administrateur
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Merci pour votre réponse, dans le règlement de la copropriété dans la section PARTIES COMMUNES SPÉCIALES il y a ces lignes :
"Les fenêtres et châssis éclairant les escaliers, couloirs et autres parties communes spéciales, dès lors qu'ils prennent jour sur les façades ou la toiture, les portes d'entrée du bâtiment et du sous-sol, les portes donnant accès aux dégagements et locaux communs".

Et dans la Section II – Charges Spéciales : "Les frais d’entretien, de réparation et de réfection des entrées, dégagements et locaux communs de chaque bâtiment".

Et aussi : "Les charges ci-dessus définies seront réparties bâtiment par bâtiment entre les copropriétaires des lots composant chacun des bâtiments [...], au prorata de leur quote-part dans les parties communes spéciales attachées à chacun desdits lots dans chaque bâtiment".

Bonjour,

Il y a deux catégories de charges, voir l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, premier alinéa,
- les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, deuxième alinéa.

La notion d’utilité objective ne s’applique qu’à la première catégorie.
Je ne classe pas la porte d’entrée d’un bâtiment parmi les éléments d’équipements communs.

Quoiqu’il en soit, il y bien deux bâtiments et la porte du bâtiment A n’appartient qu’à ce bâtiment. Le remplacement de la porte du bâtiment A est une charge spéciale aux copropriétaires du bâtiment et ne se répartie que sur ceux-ci.

J’assimile l’accès aux boîtes aux lettres et aux compteurs comme une servitude due par les copropriétaires du bâtiment A à ceux du bâtiment B. Peut-être ces derniers devraient-ils une indemnité à ceux du bâtiment A au titre de cette servitude mais ce n’est pas inscrit dans le règlement de copropriété. Il faudrait alors le modifier. La majorité requise est l’unanimité. A défaut d'unmité, il faut demander une décision de justice.

Autre solution : ne pas se casser la tête et ne rien faire. Il faut admettre un peu d’arbitraire en copropriété sinon tout devient un problème et l’on ne s'en sort jamais.

grace au lien On Drive (l' autre ne fonctionne pas) , il est évident que le HALL est une partie commune SPECIALE ( page 19 , 2eme paragraphe)
et 3eme paragraphe : les portes d'entrée

cela est redit en page 23 section II , chapitre A , point d)

donc la réfection de la porte du hall batiment A incombe uniquement aux 4 logements du batiment A , et pas du tout à ceux du batiment B ( ou vous êtes en réalité le seul , avec 850 tantiemes : Lot n° 17 , appart type T2 en Rez de Chaussée ; le reste du B, ce sont des caves )

cela est parfaiteemnt clair et non négociable.

A noter que dans ces conditions , cette résolution (de travaux et remplacement de porte) ne doit être votée que par les 4 personnes concernées , et vous ne devriez pas y participer.

Bonjour,
La porte d'entrée du bâtiment A est un élément commun puisqu'elle est utile à tous les copropriétaires, qu'ils soient des bâtiments A ou B, pour avoir accès à leurs compteurs et boîtes aux lettres.
Donc le syndic, au vu du règlement de copropriété et du premier alinéa de l'article 10, doit répartir les frais entre tous, en fonction de la quote-part de chacun puisque le bâtiment et l'étage n'ont pas à rentrer en ligne de compte.
BC.

Mr JET ne semble pas avoir lu le RdC.
le RdC est le document officiel qui règle, après la loi et le decret, la manière dont les charges sont réparties.
S'il s'avère que la PORTE du hall A est devenue un élément commun à A+B , il faudra d'abord effectuer une modification du RdeC , avant que de pouvoir imputer à B une part des travaux.

Quant à l' article 10 dont il parle (je suppose de la loi de 1965) , il ne faut pas regarder le seul 1er paragraphe, mais aller voir le 3eme

Re.
Je l'ai bien lu et il y a de nombreuses contradictions ; par exemple la toiture d'un immeuble serait une partie commune générale le le hall d'entrée une partie commune spéciale.
Au vu de la fin du premier alinéa de la SECTION I - DEFINITION DES PARTIES COMMUNES la porte du bâtiment A, élément commun, est un élément d'équipement réservé à l'utilité de tous.
Quant à établir une servitude de passage elle ne pourrait être que légale du fait que les boîtes aux lettres et les compteurs seraient enclavés (article 682 du Code civil) sauf que ce serait inapplicable à cause de l'article 647 du code civil qui interdit de se clore donc de mettre en place une porte.
En revanche je conçois que le règlement de copropriété mérite un sérieux toilettage avec plus de concision.

les 3 premiers alineas de la section 1 ne sont que le rappel de principes généraux sur ce que sont les PARTIES COMMUNES.

Le détail et l' énumération précise sont ailleurs

sont nommément cités, dans le PARTIES COMMUNES SPECIALES :
** les Entrées.
** les Halls (et la cage d'escalier)
** les éléments accessoires de ces parties spéciales

dans la répartition des Charges section II - A - 1 - d)
les frais d'entretien et de réparation des ENTREES

la réponse est donc évidente, MR lot n°17 a ZERO tantiemes pour les charges spéciales Bat A (idem pour son escalier) , les quelles concernent l'entretien / la réparation / le remplacement de la porte du Hall du bat A.

Et quant à modifier le RdC au motif que les boites à lettres sont toutes dans le hall A , bonjour les soucis, les démarches, le vote en AG , et le cout !

Re,
L'appellation « parties communes » de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 intègre les éléments d'équipement communs (premier alinéa de l'article 10) pour lesquels il faut faire la différence ente le chassis d'une porte et la porte elle même.
Si l'article 3 précité n'est pas d'ordre public c'est parce que la liste n'est pas exhaustive.

Non.
Le propriétaire du bâtiment B n’a aucune part de propriété sur la porte du bâtiment A. En revanche il a le droit de passer par la porte du bâtiment A afin d’atteindre sa boîte aux lettres, ce droit caractérisant une servitude.

Re,
Je réitère :

Ceci en comparaison avec une grille des charges d'un ascenseur.

Non.
Article 637 du Code civil :

Ce ne peut pas être une servitude qui dérive de la situation des lieux (Articles 640 à 648).
Article 649 du Code civil :

Héritage = propriété immobilière (https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/heritage-heritier.php) des boîtes aux lettres et des compteurs ne sont pas des héritages.
Les articles 652 et 682 (enclave) du Code civil ne sont pas applicables surtout que le 682 interdit de se clore (article 647 du Code civil).
Exit une servitude légale.
Resterait une servitude urbaine conventionnelle de passage qui consisterait à passer par un bâtiment (héritage) pour accéder à un autre... ce qui n'est pas le cas.
De plus un lot étant un héritage (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007047672?isSuggest=true)... article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965 :