Malfacon sur travaux votés en AG => recours

@Urbicande



Vous oubliez un élément : Quel est le texte exact de la résolution qui a approuvé les travaux ? Car selon, la responsabilité retombe sur le Syndicat.

La première démarche ne consiste pas à se bloquer sur la responsabilité du Syndic, mais à réunir un maximum d'éléments sur le processus complet. Et dans ce contexte, l'OdS est un élément important, ne vous en déplaise.
Comprendre comment les 13+1 places se sont transformées en 12+1. Le Conseiller Syndical intéressé est-il intervenu pour modifier la nature des travaux, et si c'est le cas, pourquoi l'entreprise a-t-elle accepté de ne pas respecter l'OdS émis par le Syndic (d'ailleurs, un OdS clair a-t-il été vraiment émis). L'entreprise s'est-elle trompée ? Comment se sont passés les travaux, les anciennes marques ne pouvaient pas être totalement effacées ? Une place entière a-t-elle été confisquée pour élargir le chemin du membre du CS concerné ?

Les demandes au Syndic n'ont pas été faites dans les normes efficaces (simple mail), le Syndic a-t-il été rémunéré pour suivre et gérer ces travaux, comment s'est passée la réception, le Syndic est-il venu sur place ?
S'il y a un cumul d'erreurs comme Syndic, membre du CS et prestataire, ils vont tous avoir intérêt à ne répondre à rien, et il me semble difficile d'attaquer tous azimuts. C'est pourquoi éclaircir les faits me parait indispensable, même si cela ne constitue hélas pas une garantie de correction.
Et il reste sûrement des questions !

Oh moi ça me deplait pas. Evidemment que toute info est bonne, je dis simplement qu'attendre de les avoir est un peu risqué car ça fait deja 2 ans.

J'avais compris que la résolution etait bien 13+1... parce que si la resolution etait 12+1 et n'a pas été contestée ça va être compliqué.

On n'a pas tous les éléments. Il est dit aussi que la proprietaire avait acheté recemment... on peut se demander si les travaux venait deja d'être faits ou si elle etait deja proprio quand ca a ete fait.

Sur l'OdS, le syndic le fournira certainement dès s amise en cause si cela lui permet de se degager. Il fournira les éléments pour tenter de s'exonerer.

Au final si c'est pas la proprio qui se bouge, ca restera compliqué.

Si vous voulez, en vous reposant sur l’arrêt du 26 novembre 2003 en faisant abstraction de l’arrêt rendu en mois avant par la même chambre présidée par le même conseiller qui donnait une interprétation moins large de l’article 15.


Ce n’est pas ce que dit la cour de cassation dans son arrêt du 28 novembre 2003 où il est question du respect du règlement de copropriété ou de la cessation d'une atteinte aux parties communes. Vous oubliez l’atteinte aux parties communes. Une malfaçon sur les parties communes affecte chaque copropriétaire en tant que propriétaire indivis des parties communes. L’article 15 ne mentionne pas le règlement de copropriété mais la propriété ou la jouissance de son lot.

Quoiqu’il en soit, l’article 15 et les deux arrêts que vous avez cités visent l’action personnelle d’un copropriétaire qui se substitue au syndicat dans la défense des intérêts du syndicat. Dans l’affaire présente l’action éventuelle serait portée contre le syndicat. On ne se substitue pas au syndicat lorsqu'on attaque le syndicat.


Il faut d'abord savoir en toute certitude de quoi il s'agit exactement : emplacements privatifs ou communs ?

J'ai posé deux fois la question mais il n'y a pas été répondu.

Selon les informations apportées, il s'agit d'emplacements privatifs. On aurait supprimé l'emplacement appartenant à une vieille dame. Tout peut arriver mais ce serait un peu gros. J'ai un doute.

Emplacements privatifs : c'est l'affaire personnelle du copropriétaire dont l'emplacement privatif a été supprimé.

Emplacement communs : tout copropriétaire peut agir en vue de faire remettre les parties communes en l'état antérieur alors qu'elles ont été réaménagées sans que l'assemblée générale ne l'ai décidé.

@nihilisco. Vous avez tout une liste de JP sur l'application de l'article 15 selon les cas. Ce n'est pas une application simple.

Il est evident que l'article 15 ne s'applique pas dans une action contre le syndicat.

Faute de nouveaux éléments, on tourne en rond.
Aux questions, j'ajouterais
- la petite dame est-elle vieille,
- Si les travaux datent d'il y a deux ans et qu'elle "vient d'acheter", les dates peuvent-elles être précisées ?
- L'acte d'achat de la petite dame pourrait-il faire référence à une place de parking qui n'existe pas ?
- Où la petite dame gare-t-elle son véhicule ?
- Borabora est-il devenu Urbicande ?
- Urbicande procède par affirmations. Nihilscio se réfère à la loi, c'est tout de même nettement plus solide, non ?

Quelques propositions d'actions :

- Se faire rembourser les charges liées à une place inexistante (déjà développé),

- Ne serait-il pas possible que chaque titulaire de place de parking restitue 1/12 de sa place pour reconstituer la place de la petite dame ?

- Et bien sûr, répondre aux questions répétées et éclaircir le processus ... qui a conduit à cette situation, de façon précise.

Ah ah, non je ne suis pas Borabora.

Je rejoins sur le fait qu'il manque des éléments. Mon propos ne visait que l'interet à agir à titre individuel en copro pour lequel il y a des surprises (on le peut pas lister ici, il faut une etude juridique complète pour trouver la situation la plus proche et donc une réponse aux questions, ce ne sont que des pistes pour Borabora qui n'est pas la proprietaire ou usagere mais voulait tenter quelque chose)

Le remboursement des charges est interessant pour declencher les choses mais je pense que le souci risque d'être si la place a disparu "physiquement" mais pas dans les lots ... mais ca peut declencher les choses.

Tout ca reste de toute maniere de la procédure lourde qu'une personne aidante n'engagera certainement pas et qie la proprietaire semble ne pas vouloir engager.

A tous

Sachez que votre intérêt pour le sujet et votre fougue dans vos réponses, me redonnent foie en l'humanité. Vous êtes au TOP !!

MAIS,


Pour répondre à vos questions:


De Nihilscio
J'ai du mal à croire qu'un emplacement privatif ait pu être supprimé aussi simplement.
Effectivement bien vu (et je m'en veux de la mauvaise surprise)
Après enquête, il apparaît que la petite dame est signé chez le notaire, du vendeur, le jour de la réitération, par surprise la clause suivante:

"Le vendeur fait observer qu'il a la jouissance de fait d'un parking n°273 au règlement de copropriété. Ce parking, malgré son caractère privatif n'a pas pu être muté a son nom et semble toujours figurer au fichier immobilier comme étant la propriété de la société Ancolie (société qui a construit le domaine et qui a fait faillite depuis).
Cette place aurait dû être attribuée a Mr xx anciens propriétaires, lors de leur acquisition en l'état futur d'achèvement. Ainsi confirmer dans le PV de livraison de juin 2000.

Le vendeur précise que depuis son acquisition il règle les charges de ce parking (et en avait la jouissance)


L'acquéreur reconnait avoir été informé qu'il ne peut en état revendiquer la propriété de la place de Parking, et déclare vouloir acquérir sans recours contre quiconque. Et le 54/10000 ème des parties communes."
(Désolé, mais je viens juste d'avoir accès à l'acte de propriété de la petite dame)


Toutefois !
Après recherche le numéro de parking 273 appartient à une autre personne sur le RC
Cette clause est elle nulle ?
(Non je ne lâche rien)



Quoiqu'il en soit le syndic était il en droit de supprimer cette place de parking puisque physiquement elle existait ?


Le conseil syndical ou syndic n'aurait il pas du informer la propriétaire de sa volonté de suppression ? L'ensemble des copropriétaires ?


Le vote de la remise en peinture de 13+1 place et non 12+1 m'en serait-il pas la preuve ?




Les emplacements de stationnement constituent-ils des lots de copropriété ?
Oui
Sont-ils des surfaces à jouissance privative définies comme telles dans le règlement de copropriété ?
Oui
Sont-ils définis dans un document graphique annexé au règlement de copropriété ?
Oui


Sinon

Hormis la bonne nouvelle que je viens de vous annoncer si je résume :
Soit la plainte est portée par la petite dame (pas vieille, mais sans forcément avec la lumière juridique a tout les étages) au titre de l'Article 26, alinéa c3 de la loi 65-557 (AGeorges)


Soit je la tente au forceps invoquant la violation du règlement de copropriété puisque les places sont bien attribuée à une maison et qu'un plan de masse est annexé a ce même règlement:
Urbicande75 (Cass. civ. 3, 28 octobre 2003, n°02-11.290, puis Cass. civ. 3, 26 novembre 2003, n° 02-14.184).



Ne convient pas car il s'agit d'attaquer le syndic
Nihilscio
Arret 02-14.184 (en oubliant 02-11.290)


Et encore plus capilotracté
Je tente d'attaquer l'entrepreneur au titre de l'article
15 sous réserve que le syndic est passé un bon ods a l'entrepreneur et que ce dernier manquait de peinture pour réaliser la place manquante



Ai je bien tout compris ?

@borabora

Ah oui, c'est une belle situation que vous avez là.

Donc en fait on a bien une place privative mais pas de propriétaire (enfin il y a un proprietaire mais pas la dame, introuvable, ...).

Amusant parce qu'elle n'est pas proprio de la place mais le syndic est bien capable de lui attribuer les charges...

L'action privative ça va etre difficile puisqu'elle n'a pas de titre de propriété du lot. Faudrait deja regler cette place non transférée si elle veut la place (et ca a l'air bien complexe). En tout cas vu qu'elle n'a aucun titre quelconque sur cette place, elle doit pouvoir arreter de payer les charges ... vous verrez la reaction du syndic.

Sur la matérialisation, du coup vous semblez avoir une possibilité sur la responsabilité du syndic d'une mauvaise execution de la resolution d'AG.

Il est donc parfaitement attesté :
- l’existence de places de parking privatives clairement identifiées dans les actes,
- une décision de l’assemblée générale de rénover le marquage de 13 de ces places,
- la disparition du marquage de la place numérotée 173.

Il a donc été porté atteinte à des droits privatifs.

Celui qui a qualité à agir est le titulaire du droit auquel il a été porté atteinte. Nul autre n'a cette qualité.

Le texte précis de la résolution prise par l’assemblée générale n’est pas donné mais je doute fort que l’assemblée générale ait expressément décidé de supprimer une place privative. C’est plutôt que quelqu’un a pris l’initiative de cette suppression à l’occasion des travaux de peinture, vraisemblablement le copropriétaire membre du conseil syndical qui, du fait de cette suppression d’une place de stationnement, voit l’accès à sa maison élargi.

Quoiqu’il en soit, le résultat est qu’à l’issue de travaux d’entretien décidés en assemblée générale, le marquage d’un emplacement privatif a disparu. La responsabilité de cette disparition à l’égard du propriétaire ou possesseur de l’emplacement est le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a peut-être une action récursoire contre le syndic, l’entreprise ou des membres du conseil syndical mais il est inutile d’entrer d’emblée dans ces considérations.

La dame, qui est petite sans être âgée mais peu importe, est donc spoliée et elle a une action contre le responsable de la spoliation qui est le syndicat des copropriétaires. Nul ne peut agir à sa place.

Il se révèle que cette dame n’a pas de titre de propriété. Mais il est indéniable qu’elle possède de fait l’emplacement et que personne ne lui a contesté le droit de le posséder. Selon les actes, la propriété de l’emplacement appartient au constructeur qui a omis de le vendre. C’était une personne morale qui a été dissoute. Les seuls ayant qualité à revendiquer la propriété sont les ayants-droit de la société dissoute, ce n’est pas le syndicat des copropriétaires. La petite dame ne peut revendiquer une propriété en l’absence de titre mais elle peut revendiquer le maintien de sa possession. La possession est un état de fait qui se prouve par tout moyen. La possession de l’emplacement n° 173 par Mme X est attestée dans différents documents émis par le syndicat comme les feuilles de présence à l’assemblée générale ou les relevés de compte personnel de copropriétaire. Elle est de plus probablement mentionnée dans l’acte de mutation notifié au syndic après l’achat. Le syndicat n’ayant aucun droit à posséder l’emplacement, il n’est pas recevable à en contester la possession par Mme X et celle-ci est en conséquence en droit d’obtenir du syndicat que sa possession lui soit restituée sous la forme de la reconstitution du marquage au sol de son emplacement de stationnement.

Vous pouvez toujours réclamer auprès du syndic. Vous pouvez aussi demander l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la réfection du marquage disparu. Mais vous ne pouvez faire plus.

En ce qui concerne le titre de propriété de Mme X sur son emplacement de stationnement, le mieux serait qu'elle demande à un notaire de dresser un acte de notoriété acquisitive lequel elle déclarerait posséder l'emplacement à titre de propriétaire.

Effectivement belle situation...
Mais j'en découvre tout les jours...

Ayant pour principe de me poser toujours la question a qui profite le crime, hier soir je me suis lancé dans la lecture des pv d'AG.

Et j'ai découvert la chose suivante :

Sur la même AG de 2021 ou ont été voté la remise en peinture qui a donné lieu a la suppression de la fameuse place de parking, a été voté l'installation de 2 caméras de vidéosurveillance.

Le seul hic, mais de taille, c'est que le marché (seul et unique devis) a été accordé à la société de l'ancien propriétaire de la maison dont la place de parking a été supprimée, et de surcroît voisin du membre du bureau qui voulait l'agrandissement du chemin d'accès à sa maison
Pour un budget de 12500€, rien que cela...


Pour des raisons qui m'échappent encore, deux ans après les caméras ne sont toujours pas installées.


Comment tirer profit de ces informations ?


La clause signée par la petite dame est elle valide puisqu'elle renonce à la jouissance privative d'une place de parking qui n'est pas la sienne ?

Il faut traiter les problèmes un par un et sur des données certaines.

En ce qui concerne le parking, comme déjà dit, il ne s’agit pas d’une malfaçon dans le travail de peinture mais de la suppression d’un emplacement privatif et c’est l’affaire du seul titulaire de l’emplacement.

Nous apprenons maintenant que Mme X aurait renoncé à son emplacement. C’est possible. Si elle a renoncé à ses droits, il est normal qu’il n’y ait plus que 12 places au lieu de 13. La décision de l’assemblée générale porte-t-elle sur 12 ou 13 places privatives ? Par quelle clause de quel acte Mme X aurait-elle renoncé à ses droits ? Quoiqu’il en soit, la défense de ces droits privatifs n’appartient qu’à Mme X.

En ce qui concerne les caméras de vidéo-surveillance, il faudra inscrire à nouveau le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il faudra décider soit d’annuler la décision de 2001 soit de la confirmer dans son principe et de l’actualiser.

Permettez-moi d'abord de vous dire que je suis en admiration totale de votre côté factuel. Moi qui suis un émotif de base


Pour ce qui est de la décision de l'AG:
"Résolution n•16: décidé d'effectuer retrace de places n•239,240,238,241,246,345,243,344,244,245, 331, 342, ainsi que d'une place handicapé et la rematérialisation du chemin d'accès (selon plan)
Vote d'un budget de 1100€ et délégation au conseil syndical pour le choix de l'entreprise.
Honoraire travaux offert par Nexity (curieux. Non ?*)

Démarrage des travaux autonome 2021

=> donc 13 places + 1 handicapé
* est que le syndic se décharge de responsabilité en ne percevant pas d'honoraires sur ces travaux)




Pour ce qui est de la clause signée par la petite dame:


"Le vendeur fait observer qu'il a la jouissance de fait d'un parking n°273 *au règlement de copropriété. Ce parking, malgré son caractère privatif n'a pas pu être muté a son nom et semble toujours figurer au fichier immobilier comme étant la propriété de la société Ancolie (société qui a construit le domaine et qui a fait faillite depuis).
Cette place aurait dû être attribuée a Mr xx anciens propriétaires, lors de leur acquisition en l'état futur d'achèvement. Ainsi confirmer dans le PV de livraison de juin 2000.

Le vendeur précise que depuis son acquisition il règle les charges de ce parking


L'acquéreur reconnait avoir été informé qu'il ne peut en état revendiquer la propriété de la place de Parking, et déclare vouloir acquérir sans recours contre quiconque. Et le 54/10000 ème des parties communes



Extrait du RC portant sur les parkings
Lot de la petite dame :
Le lot 273- le droit de jouissance privative du parking portant le n 342 au plan
- les 1/10000 ème du sol des parties communes générales

Le parking auquel fait mention l'acte qu'elle a signé
Lot 196 - le droit de jouissance privative du parking portant le n 273

Ce parking appartient a une amie de la résidence.




Pour ce qui est de l'histoire des caméras, je pense propager allègrement ma découverte dans la copropriété. On verra bien ce qu'il en ressort

Bonjour,

L’assemblée a décidé de refaire les marquages de 13 places en ignorant la place 273 et de rematérialiser le chemin d’accès selon un plan qui vraisemblablement montre un élargissement du chemin empiétant sur la place 273. Il n’y a pas de malfaçon, il n’y a même pas faute du syndic. Le syndic a simplement exécuté la décision de l’assemblée générale. Cette décision est une sorte de voie de fait contre laquelle la petite dame aurait dû réagir. Elle peut encore faire valoir ses droits à l’encontre du syndicat seul responsable mais il aurait été préférable de le faire avant plutôt qu’après.

Elle n’a pas renoncé à son droit sur sa place de parking. L’acte de vente révèle qu’on lui a vendu une maison et une place de parking mais le notaire s’est aperçu que le vendeur n’avait pas de titre de propriété de sorte que la petite dame ne pouvait acheter un bien que celui qui prétendait le lui vendre n’avait jamais acheté. Il est toutefois précisé une possession de fait transmise à défaut de pouvoir procéder à une vente en bonne et due forme. On peut noter que cette possession, à titre de propriétaire, date de 2000 et qu’il ne manque que sept ans pour que la propriété soit acquise par prescription. Ce à quoi la petite dame a renoncé est de n’exercer aucun recours. Je suppose que l’avant-contrat portait sur la vente de la maison et de la place de parking. A-t-elle fait un scandale, demandé une diminution du prix de vente ? On n’en sait rien. Ce qu’on sait est qu’elle a accepté de prendre les choses comme elles étaient sans chercher des poux dans la tête de quiconque. Ensuite elle a continué à occuper la place de parking à la suite de son vendeur.

Le coût des travaux n’étant que de 1 100 €, le syndic a eu le bon goût de ne pas demander des honoraires pour la gestion de ces travaux dont le montant aurait été dérisoire. Cela n’a rien de curieux et ne décharge le syndic d’aucune responsabilité.

Il y a potentiellement un problème qu’il serait à mon avis inopportun de soulever : les droits privatifs sur les parkings ne sont pas de pleins droits de propriété mais des droits de jouissance. Légalement ils ne peuvent constituer des lots de copropriété. C’est ce qu’avait affirmé la cour de cassation dans un arrêt en 2007 et cette jurisprudence a été entérinée à l’article 6-3 de la loi : Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. On ne peut ni retirer le droit de jouissance privative qui est un droit réel et perpétuel ni annuler les quotes-parts de charges afférentes à des droits de jouissance, mais on peut refuser aux copropriétaires titulaires de ces droits de jouissance le droit de vote en assemblée générale avec le nombre de voix correspondants à ces lots qui ne sont pas de vrais lots de copropriété. Il y a une solution pour les copropriétaires qui l’acceptent : attacher ces places de parking à des lots principaux.

@Nihilscio

J'ai beau relire encore et encore votre réponse. Je comprends pas. Désolé je ne suis qu'un humain non juriste.



"L’assemblée a décidé de refaire les marquages de 13 places en ignorant la place 273"

Non,
Le retracage de La place de la petite dame est voté, puisque sa place est la 342 au RC.

La place 273 est celle auquel elle a renoncée dans l'acte de vente. Mais c'est pas la sienne !


Étant donné qu'elle avait tout de même une place physiquement, et comme vous l'avez souligné elle n'a pas renoncer à sa place, le syndic avait il le droit de la supprimer ?

Et si non
Comment la petite dame peut faire valoir ses droits si elle a renoncer "en état revendiquer la propriété de la place de Parking, et déclare vouloir acquérir sans recours contre quiconque"

Quiconque se comprend t il commence syndic fautif ?
En état se comprend t il comme même si on lui supprime.




Une autre question ne traverse l'esprit.
Vous parlez d'acquisition par prescription. Vous voulez dire que cela se passe de propriétaire vendeuracheteur ?


Si par hasard, la petite dame arrivait à récupérer sa place, dans 7 ans elle en est propriétaire de plein droit ?

Finalement, la place qui a été supprimée est celle de la petite dame et porte le n° 342.
Il faut donc qu’elle réclame auprès du syndic. Si elle doit aller en justice, il faut qu’elle attaque le syndicat des copropriétaires parce que le syndicat est responsable du fait.

Sur la prescription : si l’on occupe un immeuble en se comportant comme si l’on en était le propriétaire pendant au moins trente ans, le vrai propriétaire, s’il existe, perd le droit de rentrer en possession de l’immeuble.