Malfacon sur travaux votés en AG => recours

Bonjour,

Il y a deux ans en AG a été voté la remise en peinture de 13 places de parking privatives et d'une place handicapé commune. Elle sont clairement identifiée sur le plan annexé au permis de construire.

Seulement que donc 12 places privatives et une place handicapée ont été réalisées, pour des raisons semblant favoriser un membre du conseil syndical. (Agrandissement du chemin d'accès menant chez lui)


Bien qu'evoqué avec preuve a l'appui durant l'AG de cette année qui vient de se tenir, Nexity, syndic de la copropriété, ne répond pas à mes demandes par mails pour faire jouer la garantie des travaux exécutés et l'inscription au PV de l'AG de cette année de cette contestation


D'où mes questions:
- suis je bien en droit de porter constestation en tant que simple copropriétaire ?
- Dois je le faire auprès de Nexity, qui est responsable de l'exécution de ces travaux ou auprès du conseil syndical dont un des trois membres actuels a plutôt intérêt à étouffer l'affaire ?
Comment les obliger ? (Art de loi)
Quels sont mes autres recours possible ?


Je tiens à préciser que ce n'est pas MA place de parking qui a été supprimée, mais celle d'une petite dame qui vient d'acheter qui n'a pas ni les moyens ni l'énergie de se défendre.
Bien que privée de place de parking, elle continue a payer les charges attenantes.


Merci de votre aide, car cette situation est révoltante

Bonjour Borabora,
Si j'en crois mon expérience, les petits bidouillages entre CS et Syndic sont monnaie courante. Dans le principe, le CS est le plus à même de faire virer un Syndic et donc quand il demande quelque chose au Syndic, ce dernier a une tendance naturelle à s'exécuter.
J'exprime cela de la façon suivante :
Les conflits entre CS et Syndic ont en général pour origine un conflit d'autorité, autorité dont ils ne disposent ni l'un ni l'autre, puisque qu'elle appartient au Syndicat.

Dans le cas que vous exposez, le CS a bricolé la demande de travaux et le Syndic ne veut pas se mettre le CS à dos. Il va donc ignorer vos demandes.

Le CS ne dispose pas de la personnalité morale. Vous ne pouvez pas l'attaquer.
Vous n'avez pas intérêt à agir, toute demande pourrait donc être déboutée.
Quand des travaux décidés par l'AG sont terminés, le bon Syndic poste une résolution de fin, à faire approuver par l'AG. Cette résolution est contestable dans des conditions précises, voir l'article 42, avec un délai court.

La seule possibilité d'action que je vois serait :
- Vous préparez une résolution à proposer pour la prochaine AG.
- Vous exposez le problème de non-conformité des travaux avec une demande à l'AG de voter pour imposer une déclaration de non-conformité (12 places au lieu de 13) au Syndic.
- Sans doute, il faudra omettre l'histoire de passe-droit et se limiter à la non-conformité.
- Une date au plus tard d'action devra être fixée.
- En cas d'inaction sous le délai fixé, il faudra prévoir une action contre le Syndic pour non-respect des décisions de l'AG.
Tout cela ne va pas être simple !

Merci de votre réponse, meme si pas très encourageante...

Faire revoter une nouvelle proposition en AG de l'an prochain... donc d'ici un an.
Est ce que la garantie des travaux pourra encore jouer au bout de 4 ans ?

Par ailleurs,
j'ai pas bien compris votre réponse.
Suis je légitime en tant que simple copropriétaire a porter la contestation et demander de faire jouer la garantie sur ces travaux ?
Ou est ce uniquement le conseil syndical qui peut le faire ?

Peux t on me refuser l'inscription au PV de l'AG de cette année de la contestation même si c'était exactement pas dans les sujets a l'ordre ?


Car je suis pugnace et révolté, mais je suis loin d'être le seul dans la copropriété a être outré
Donc il y a toujours la solution de faire monter la pression par la masse des demandeurs.


Sinon
Idée saugrenue:
J'ai lu quelque part sur votre fantastique forum qu'on été en droit de créer un conseil syndical secondaire.

Est ce qu'un conseil syndical secondaire serait légitime a porter la contestation ?

Si effectivement c'est le cas, est ce que la constitution de CS secondaire est soumis à une AG. Ou peut on le faire a tout moment ?
Dans une copropriété horizontale, quels sont les conditions ?

Autre idée (moins saugrenue)

Convoqué le syndic devant le médiateur ?

Bonjour,

Si les places sont privatives, il doit y avoir un plan qui les délimite. C'est au propriétaire de chaque emplacement qu'il appartient de défendre son droit.

BoraBora,

Désolé, vos autres idées sont aussi juridiquement saugrenues que les premières. Un second Conseil Syndical impliquerait une scission avec Syndicat secondaire, mais cela s'applique pour des immeubles séparés. Le second CS ne serait pas plus une personne morale que le premier. Pas possible de l'attaquer. Juridiquement, il n'existe pas. Seuls les conseillers syndicaux sont attaquables à titre personnel. ET là, vous auriez un problème de preuve.

Côté légitimité, vous n'êtes ni propriétaire ni usager du parking supprimé. Vous n'êtes pas concerné. Le conseil syndical ne peut que donner un avis. Le Syndic n'est pas obligé de suivre cet avis.
Il fallait obliger à ce qu'une résolution statue sur la réception des travaux, dans les délais légaux (2 ans).

Aujourd'hui, vous ne pouvez que faire décider à l'AG de refaire les travaux et payer à nouveau.

Supposons que vous décidiez d'attaquer votre Syndic pour faiblesse (face au CS). Supposons que le motif soit valable. Il n'y a que les copropriétaires concernés (1) qui peuvent agir. Mais supposons encore qu'il en soit ainsi décidé en AG . Qui va choisir l'avocat ? Le Syndic. Qui va définir la défense ? Le Syndic. Il y a conflit d'intérêt. Ce n'est pas possible. Il faudrait d'abord remplacer le Syndic et demander au nouveau d'attaquer l'ancien. Et si le nouveau ne veut pas (cas vécu), vous aurez fait tout ça pour rien.

Désolé. Un autre intervenant pourrait avoir une idée lumineuse, que je cherche depuis quelques années maintenant.

Et n'oubliez pas que ce qui est voté en AG enlève toute responsabilité au Syndic. Il a proposé n'importe quoi, l'AG a voté POUR les travaux proposés et les dépenses associées, la responsabilité a été transférée au Syndicat, et il n'y a plus que le Syndicat qui est attaquable. Après, si le Syndicat est jugé responsable, il peut se retourner contre le Syndic qui l'a enduit avec de l'erreur. Temps approximatif de procédure : une dizaine d'années !

Pas terrible, n'est-ce pas !

Bonjour
S'il manque une place il y a bien un copropriétaire lésé ? C'est à lui de se manifester pour faire valoir son prejudice.
Il doit assigner le syndicat... pas le syndic, et encore moins le CS.

A savoir : demander au syndic une résolution se fait par courrier RAR et pas par mail.

Mme Yapasdequoi,

Voici un extrait de l'énoncé qui pourrait vous intéresser :

C'est cette petite dame qui a donc intérêt à agir contre le syndicat qui a supprimé illégalement sa place.
Elle peut aussi continuer à se garer sur l'emplacement même s'il n'est plus visible.

Bonjour BoraBora,

Pour la disparition de l'emplacement physique, à mon avis, il est peut-être un peu tard pour réagir.
Retenez de cela qu'en cas de conflit avec un Syndic, seule la LRAR permet d'agir efficacement. Oubliez mail et téléphone qui ne peuvent être que des compléments. Et jetez un oeil sur les Abus de l'ARC. On y parle souvent d'un Syndic que vous connaissez.

Par contre, une action est encore possible au sujet des charges, et ce, rétroactivement, sur 5 ans.
Vous allez donc la voir, cette petite dame, et vous regardez ses appels de charges, en extrayant ce qui concerne le parking.
Et vous lui rédigez une missive à destination du Syndic pour demander la restitution de tout ce qu'elle a payé pour le parking depuis les travaux qui ont fait disparaître sa place.

Au besoin, vous pourrez insérer un paragraphe qui dirait :

A toutes fins utiles, je vous rappelle que l'Article 26, alinéa c3 de la loi 65-557 énonce :
"L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété."
L'AG ne pouvait donc en aucun cas décider de la réduction du nombre de places de parking à 12+1, me privant ainsi de la possibilité de garer mon véhicule près de mon logement. En tant que Syndic, vous n'avez pas respecté votre devoir de conseil.

Vous faites signer la petite dame, et lui demandez d'envoyer la lettre en LRAR.
NB. J'ai fait ce genre d'action pour quelques personnes âgées chez moi et elles sont très contentes que l'on s'occupe un peu d'elles.

J’ai du mal à croire qu’un emplacement privatif ait pu être supprimé aussi simplement.
Que disent exactement l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ?
Les emplacements de stationnement constituent-ils des lots de copropriété ?
Sont-ils des surfaces à jouissance privative définies comme telles dans le règlement de copropriété ?
Sont-ils définis dans un document graphique annexé au règlement de copropriété ?

Bonjour,

Sur l'intérêt à agir, tout coproprietaire a toujours intérêt à faire respecter le RCP, donc si les travaux ont résulté en la suppression d'un lot, vous avez interet.

Par ailleurs, tout coproprietaire peut exercer pour ce qui le concerne les actions du syndicats (comme le respect du RCP concerne tout coproprietaire, c'est bon)

Au pire, vous pouvez aider cette personne en preparant les courriers pour elle ou la joindre à vos demandes.

Non. Un copropriétaire ne peut demander en justice la matérialisation d'un emplacement privatif d'un autre copropriétaire. Il peut agir en se fondant sur le règlement de copropriété mais seulement pour ce qui le concerne personnellement directement ou pour ce qui concerne l'ensemble des copropriétaires comme prévu à l'article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

L'article 31 du code de procédure civile dispose :

L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il s'agit d'un intérêt objectif ce qui exclut la satisfaction d'un sentiment de justice qu'on éprouve à l'égard d'un tiers. Nul ne plaide par procureur.

@nihilscio

Certes mais vous oubliez qu'il est de jurisprudence établie que s’agissant d’une violation du RCP, un copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement ou la cessation d'une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre le syndicat (Cass. civ. 3, 28 octobre 2003, n° 02-11.290, puis Cass. civ. 3, 26 novembre 2003, n° 02-14.184).

Il ne s'agit donc pas de plaider par procureur mais de se placer sur le RCP, le dommage resultant simplement de la violation du RCP sans avoir à justifier d'un intérêt supplementaire.

Par exemple : attaquer pour malfaçon, pas possible, en revanche on a quand même une place qui a disparu ... si cette place fait bien partie du RCP, ça peut être ouvert à tous (ça se tente)

De toute façon, je ne comprends pas bien pourquoi la proprietaire concernée ne veut pas se bouger plus. Elle a quand même perdu un lot ou un droit privatif. Si elle doit revendre, elle va vendre avec une place qui n'existe plus ?

Bien, lisons ces arrêts.

02-11.290 M Y avait intenté un recours contre M X. M Y reprochait à M X un usage abusif des parties communes. La cour d’appel a relevé que M Y ne justifiait pas d'un préjudice personnel dans la jouissance ou la propriété des parties privatives comprises dans son lot ou dans celle des parties communes. Elle en a conclu à bon droit que M Y n’était pas recevable à agir à l’encontre de M X.

02-14.184 Chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
Dans cette affaire, les époux X reprochaient aux époux Y de s’être appropriés le vide sanitaire partie commune portant ainsi un préjudice au syndicat. Leur action était recevable.

Dans le premier arrêt la cour de cassation exige un préjudice personnel. Un mois après elle se contredit. Mais peu importe. Il résulte de l’article 15 qu’un copropriétaire peut agir pour défendre l’intérêt du syndicat, c’est à dire l’intérêt commun des copropriétaires à l’encontre d’un tiers ou d’un autre copropriétaire.

Mais dans l’affaire de l’emplacement privatif, il ne s’agit pas défendre l‘intérêt du syndicat contre un autre copropriétaire mais d’attaquer le syndicat pour défendre les intérêts particuliers d’un autre copropriétaire. L’action est irrecevable.

L’action personnelle d’un copropriétaire contre une entreprise pour des malfaçons sur des travaux réalisés sur les parties communes est recevable. Mais dans l’affaire présente, il n’y a pas faute de l’entreprise, il y a faute du syndicat s’il est confirmé qu’il a fait supprimer un emplacement privatif à l’occasion de travaux de peinture.

Bonsoir,


A priori, le Syndicat a voté pour faire repeindre les 13+1 places. On peut juste suspecter que le CS, éventuellement chargé de recevoir l'entreprise (c'est classique, le Syndic ne se déplace pas forcément) et peut être UN conseiller spécifique, aurait fait modifier les travaux commandés. Cela peut paraître surprenant, mais comment expliquer la situation autrement ?
Dans un processus normal, le Syndic, une fois la décision acquise, envoie un Ordre de Service à l'entreprise. Récupérer cet OdS pourrait aider à comprendre ...

@nihilisco
Oui c'est le changement et il y a encore d'autres decisions apres.

Je ne suis pas d'accord qu'il s'agit d'un interet privatif. En effet, l'EDD appartient bien au RCP et une place en moins c'est le non respect de l'EDD. Le risque est aussi plus de charges pour les autres puisque la personne peut demander à ne plus payer pour ce lot inexistant.

Ce que je veux dire c'est que c'est surtout le seuk liyen pour la personne de justifier eventuellement une demarche en propre.

Pas d'accord non plus pour la reception des travaux puisque là cela ne releve pas du rcp et il faudra donc cet intérêt personnel supplementaire et comme ce n'est pas da place...

En tout etat de cause, si ce n'est pas le proprietaire du lot qui rentre dans le lard, on est bien d'accord que c'est risqué. Le seul moyen est vraiment de reussir a embarquer la proprietaire.

@AGorges

Peu importe l'OdS, de toute façon c'est de la responsabilité du syndic. Soit l'OdS est faux et alors il est responsable, soit l'Ods est juste et ce sera à lui de se retourner vers l'entreprise et/ou la responsabilité du syndic.

Ne pas se poser ces questions avant d'avoir les elements. Cela ressortira probablement au cours des actions mais le seul premier responsable reste le syndic.

C’est pourtant ce qui est dit d’entrée : on a supprimé l’emplacement d’une vieille dame qui ne régit pas.


Non. Il sont souvent réunis physiquement dans un même volume mais ce sont deux documents distincts. L’EDD est avant tout un document technique non contractuel tandis que le règlement de copropriété est le contrat commun liant les copropriétaires entre eux.

En ce qui concerne les places de stationnement, de deux choses l’une.
Soit ces emplacements sont communs. Les parties communes ont été réaménagées sans que l’assemblée générale ne l’ait décidé et tout copropriétaire a une action contre le syndicat pour faire remettre les emplacements communs dans leur configuration antérieure.
Soit les emplacements sont privatifs. La suppression d’un emplacement est une atteinte aux droits du propriétaire de cet emplacement et seul ce dernier a qualité pour agir en défense de ses droits.


Je n’ai pas parlé de réception de travaux mais d’action contre une entreprise à qui un copropriétaire reproche des malfaçons.

L’article 15 dispose : Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

L’article 15 ne mentionne pas particulièrement le RCP. Des travaux mal exécutés affectent les parties communes. Les lots de copropriétés étant composés de parties privatives et d’une part indivise des parties communes, ce qui affecte les parties communes affecte nécessairement tous les lots de copropriété. Un copropriétaire seul est donc habilité à exercer l’action du syndicat à l’encontre d’une entreprise ayant mal travaillé sur les parties communes.

Soit la personne reussit à rattacher son action à une violation du RCP et elle n'a pas besoin d'un intérêt personnel supplementaire.

Soit elle ne peut pas se rattacher à une violation du RCP et elle a besoin d'un intérêt personnel propre (ce qui est necessaire pour agir sur la malfaçon)