Rachat de partie commune par un copropriétaire

Bonjour
Actuellement résident dans une toute petite copropriété de 5 lots sans syndic , avec un jardin avec piscine enterrée au niveau des parties communes.

Je souhaiterais vendre une partie du jardin dont la piscine a l’autre copropriétaire.

Actuellement je possède au sein de la copropriété, 42% de tantième.
Es ce que ce rachat de « partie commune » en « partie privative » va modifier les tantièmes du règlement de copropriété ? Es ce que les tantièmes actuellement en vigueur pour la répartition des dépenses et du pouvoir décisionnel au sein de la copropriété vont se retrouver impactés ?
Es ce les tantièmes sont impactés lorsqu’il s’agit de parcelles extérieurs ?

Étant donné que je ne souhaite pas être en position défavorable dans le pouvoir de décision des votes au sein de la copropriété, que faut il faire pour se protéger ?
Il me semble qu il est important de posséder au moins 1/3 de tantième total au niveau de la copropriété pour ne pas laisser les pleins pouvoir à l’autre copropriétaire ?

Merci pour vos conseil

Bonne journée

Bonjour,
Combien de lots "principaux" ? (logements)
Combien de copropriétaires ?
Si vous n'êtes que 2 c'est l'unanimité ou l'enfer ...

Vous ne pouvez pas vendre une partie commune. Précisez mieux votre projet, ce n'est pas clair.

Il est obligatoire d'avoir un syndic. Commencez déjà par rentrer dans la légalité en désignant un syndic. C'est la première étape avant toute tentative de modification de la répartition de quoi que ce soit.

C’est une vieille maison qui a été divisé en 5 lots :
Le 1er lot correspond au premier étage , celui où j’habite, ainsi que le lot 2 qui correspond a la cave et qui fait usage de dépôt
Un autre lot habitable , le rez de chaussé , qui appartient a l’autre copropriétaire , ainsi qu un autre lot , qui correspond à sa cave .
Un 5eme lot est également existant et habitable , au 2eme étage , mais n’est pas indépendant car accessible uniquement par le lot du rez de chaussée.
Ce lot appartient à la femme du copropriétaire.

En parallèle il y a un grand jardin tout autour de l’immeuble avec une piscine .
Cet espace est une partie commune

Mon souhait serait de diviser cet espace commun devant un notaire avec l’aide d’un géomètre, de manière à transformer une partie du jardin avec la piscine en espace privatif pour l’autre copropriétaire.

Mais je crains de modifier les tantièmes et donc mes droits de votes lors des décision entre copropriétaires

Es ce qu un syndic est vraiment obligatoire si nous sommes que 2 copropriétaires ?

Oui le syndic est obligatoire, même pour 2 copropriétaires.
Ce peut être l'un de vous.

Certains aspects de la loi sont simplifiés, cf les articles 41-8 à 41-23 de la loi 65-557

Faites une simulation avec un géomètre pour en savoir plus sur la création de ce nouveau lot "piscine".
L'autre copropriétaire serait prêt à l'acheter ?

NB : les règles de majorité limitent le pouvoir du copropriétaire majoritaire.
cf article 22
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Donc comme je disais déjà : c'est l'unanimité ou l'enfer.

Oui il serait prêt à racheter ce lot « piscine »
Maintenant je ne sais pas qui est le plus habilité à estimer la valeur de ce lot et une partie de jardin qui l’entoure ?!


Donc concernant les tantièmes et les voix décisionnelles au sein de la copro , vous me confirmez que même si le copropriétaire possède un lot supplémentaire « hors logement » , sa part de tantième va augmenter , mais il reste contraint d’obtenir l’unanimité lors des décisions en AG ?

Il n’y a pas de notion de majorité lorsque l’on possède plus de 2/3 des tantièmes ?

Je ne comprends absolument rien à ces règles de droits , et je vous avoue que ça m inquiète de ne pas maîtriser ces notions

Merci pour votre aide

C'est l'article 22 déjà cité.
Mais si un litige survient, il se réglera au tribunal.
Et sans syndic, sans AG, il n'y a pas de vote, donc on se fiche des tantièmes !

Merci pour vos réponses

Qu es ce que vous me conseillez donc ?

Créer un syndic bénévolat me porter volontaire pour la gestion du syndic
Me faire racheter le lot « piscine » et ne pas tenir compte de la nouvelle répartition des tantièmes suite à la nouvelle division ?

Pour commencer la gestion de votre copropriété doit respecter la loi et un syndic est obligatoire.
Ce peut être l'un de vous, mais comme il semble que vous n'y connaissez rien, il serait préférable de prendre un syndic professionnel pendant au moins un an, le temps d'apprendre les "ficelles".

"me faire racheter" n'est pas correct. Vous n'êtes pas propriétaire de cette piscine, donc personne ne peut vous la racheter. C'est une partie commune de la copropriété, il faut donc voter pour la modification du règlement de copropriété.
Cette piscine n'est pas forcément un lot, c'est éventuellement une partie commune à jouissance privative annexe d'un lot existant.
Mais il faut de toute façon l'intervention d'un géomètre et d'un notaire et un vote en AG pour valider leurs propositions de modificatif.

Pourquoi voulez vous absolument attribuer cette piscine à l'autre copropriétaire ? Les frais d'entretien vous pèsent trop ?

Merci pour vos explications

Oui , premièrement les coûts financiers pour cette énorme piscine de 20mx10m sont exorbitants, sans compter le temps passé à l’entretien .
Deuxièmement je pense que c’est une source de conflits éventuels entres copropriétaires dont je préfère m’en débarrasser

Donc s’il y a une nouvelle division , es ce je suis en droits de demander une compensation financière tout de même pour cet espace privatif qui va leur revenir ?

Sinon es ce qu il serait judicieux de négocier en échange un morceau de jardin de l’autre côté ?

Mais vous n'avez pas bien compris ?
Cette piscine est une partie commune : elle appartient déjà aux 2 copropriétaires ! vous et l'autre, en indivision, de même que les murs de la maison ou sa toiture.
Ce n'est pas votre décision, et ce n'est pas vous qui vendez.

Les frais d'entretien de la piscine sont à partager au prorata des tantièmes respectifs.
Mais vous pouvez aussi décider (ensemble) de la mettre hors service.
Et si l'AG décide d'attribuer cette piscine à l'autre copropriétaire, c'est une vente :
La copropriété vend cette partie commune (ou encore vend la jouissance exclusive) et reçoit le prix de vente.
Ensuite ce prix est partagé entre copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Je vous recommande de consulter un notaire, parce que via un forum on ne va pas y arriver.

Bonjour,

Votre "compensation" financière sera le prix d'achat * vos tantièmes.

Si votre voisin est prêt à racheter cette partie, il s'accorde sur un prix avec la copropriété, ce prix sera versé au syndicat et vous en récupérerez votre part.

Pour un échange, je ne pense pas que l'on puisse "compenser" comme cela. Votre personne individuelle est distincte de la personne du syndicat.

Si vous voulez un morceau de jardin de l'autre côté, il vous faudra aussi proposer un prix de rachat et votre voisin aura droit à sa part dans ce prix. Au final cela se compensera en partie dans comptes finaux, mais vous ne pouvez pas faire directement un "échange". Il y a la personne du syndicat au milieu.

Je vous remercie pour vos retours et conseils !

Quelques questions subsistent après réflexion

La copropriété est divisé en 3 lots principaux aux niveaux « logement »
( je ne compte pas les caves )
Mon lot correspond au 1er étage , il est indépendant et accessible par un escalier extérieur ( entrée indépendante)
Il y a un lot au rez de chaussé qui appartient à un autre copropriétaire et un lot au 2eme étage , accessible uniquement par le lot du Rez de chaussé ( entrée dépendante ) ce dernier lot et au nom de la femme du copropriétaire
Nous sommes donc 3 copropriétaires
Mais es ce que le fait qu’ils soient mariés ça change quelque chose au niveau des voix lors des votes AG ?

Es ce que cette spécificité d’accès entres le lot du Rez de chaussée et le lot du 2eme étage , change quelque chose au niveau des voix ?

Lors de la signature de l’acte de vente , le notaire du vendeur assurait que le couple de copropriétaires correspondait à 1 seule voix et moi 1 voix également
Mais ça me semble douteux …
J’aimerais y voir plus clair

Quand est-il , s’ils décident de faire des travaux pour rendre l’accès au lot du 2eme étage , indépendante ?
Es ce que notre voix va compter lors de l’AG , ou es ce que le fait qu’ils soient 2 contre 1 , notre avis ne compte pas dans les décisions AG ?

Je crains de me retrouver sans pouvoir face à eux , s’ils decident de faire des travaux , es ce qu’ils ont tous pouvoirs ?

Je précise que je dispose de 42% de tantièmes au sein de la copro (je ne sais pas si ça a une importance)

Je vous remercie pour votre aide

Les accès n'ont aucune importance.

Le couple marié : tout dépend de leur régime matrimonial et si ce sont des biens propres ou communs.
Et NON il n'y a pas une voix par personne !!!

C'est l'état descriptif de division qui fait foi avec les tantièmes par lot.

Vous ne savez donc pas si vous êtes 2 copropriétaires ou 3 ?
C'est fâcheux !
Ce serait mieux de le savoir pour la suite.
Demandez les renseignements au SPF :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17759

Toutefois, à 2 ou à 3, la loi limite le nombre de voix :
(article 22 de la loi 65-557) déjà cité
"Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."

Avec ou sans piscine, la copropriété à 2 (ou à 3 d'ailleurs) c'est l'unanimité ou l'enfer. Ne vous faites pas d'illusion.

Je vais me renseigner officiellement pour le nombre de copropriétaires
Mais d’après les voisins , nous sommes bien 3 copropriétaires !
Et je pense qu’ils disent vrai


Donc d’après le texte de loi que vous citez et que j’ai un peu de mal à comprendre clairement , admettons si un jour les 2 copropriétaires mariés décident de refaire la façade de l’immeuble , es ce qu’ils ont besoin de mon accord pour réaliser les travaux ?

Ce ne sont pas les voisins qui peuvent vous dire qui sont les copropriétaires.
Il faut interroger votre notaire, ou directement le SPF.

Si ces personnes sont mariées, et selon leur régime matrimonial, il y a un seul copropriétaire (le couple) ou bien deux (chacun son lot en bien propre).

Le fonctionnement d'une copropriété ce n'est pas de "demander son avis", c'est de convoquer une AG et voter.
Le résultat du vote dépend de la majorité.

Et piscine ou pas, que vous soyez 2 ou 3, si ces 2 copropriétaires ont la majorité (parce qu'ils sont d'accord entre eux), ils peuvent décider de travaux d'entretien de l'immeuble comme un ravalement, et vous devrez payer votre part.

Pouvez vous m’expliquer dans quelle situation on prend en compte l’  « unanimité » des voix et dans quelle cas , la « majorité » ?

Vous dites que dans ce genre de copropriété c’est l’unanimité ou l’enfer mais plus loin , que la majorité des voix suffit pour prendre les décisions au sein de la copro
Pouvez vous m’éclaircir ce point ?

Je vous joins un extrait de mon règlement de copropriété pour m’assurer que ce que vous dites et bien applicable au sein de ma copropriété :

D) QUORUM - MAJORITE
Chaque copropriétaire dispose d ' a u t a n t de voix q u ' i l
possède de tantiemes des parties communes
Les assemblées des copropriétaires ne peuvent valablement délibérer qu'aux conditions de quorun et de majorités, prévues p a r les a r t i c l e s 24 e t suivants de l a Loi du 10 juillet 1965
E) VOTES PARTICULIERS
Chaque fois que la question mise en discussion concernera
Les dépenses d'entretien ou de réfection d'une
partie de l'immeuble à la charge de certains copropriétaires s e u l e m e n t
d e s dépenses d'entretien et de fonctionnement
d ' é l è m e n t s d'équipement, seuls les copropriétaires intéressés prendront
p a r t au vote sur les décisions qui concernent ces
dépenses. Le nombres de voix étant proportionnel à la participation aux dépenses


Es ce que cet extrait du règlement de ma copropriété est en adéquation avec ce qui a été dit précédemment lors de notre échange ?

Je vous remercie

Votre règlement de copropriété est redondant avec la loi 65-557 qui s'appliquera y compris dans ses évolutions récentes.
Etant une "petite copropriété" à 2 (ou à 3?) copropriétaires, les articles 41-8 à 41-23 vous concernent plus précisément.

D'autre part les conditions de majorité sont celles des articles 24, 25 et 26. Un ravalement se vote selon l'article 24, donc à la majorité des tantièmes.

Cependant :
- si vous êtes 2, vous êtes à l'égalité selon l'article 22 (déjà cité plusieurs fois).
Donc soit vous tombez d'accord, soit c'est le blocage.

- si vous êtes 3, vous n'avez que 46% des tantièmes et le couple sera très souvent d'accord entre eux, donc vous n'aurez jamais la majorité.

Voilà.

Mon notaire m’avait affirmé que comme le « couple » ne disposait pas de 2/3 des tantièmes , ils ne pouvaient pas prendre des décisions sans mon accord ?!
Ils leur faudraient plus de 66% de tantièmes alors qu aujourd’hui ils disposent seulement de 58% …

Es ce que cela est faux ?

Désolé pour mes questions à répétition mais je suis vraiment un novice en droits et j’aimerais me renseigner suffisamment sur ce sujet et ne pas me faire «avoir»

Merci !

C'est faux.
Une copropriété ne se gère pas comme une indivision mais selon la loi 65-557.

Ok !!! Donc je récapitule, dites moi si ce que je dis est correct !

L’importance à ce jour me concernant est de connaître officiellement le régime matrimonial de ce couple marié pour savoir s’il compte comme 1 seule voix ou 2 voix au sein de la copro.
Si c’est une seule voix , je suis « protégé » car mon vote est indispensable dans les décisions de la copropriété , à part égale avec eux

Si le SPF m’affirme que le couple représente 2 voix , je suis assuré d’être en position défavorable et dépendant de leurs choix dans les décisions qu’ils prennent pour la copropriété


Autre cas de figure, admettons qu’ils représentent une seule voix , mais demain ils décident de vendre ,
Aujourd’hui leurs lots respectifs ( rez de chaussée et 2eme étage ) sont indissociables et dépendant car il n y a pas d’accès indépendant pour habiter au lot du 2eme étage .

Comment ça marche ? Soit ils vendent les 2 lots ensembles soit ils sont dans l’obligation d’effectuer des travaux pour rendre l’accès au 2eme étage indépendant ?
Mais pour réaliser ces travaux , soit ils font construire un escalier extérieur qui nécessite mon accord
Soit ils décident de modifier l’intérieur du hall d’entrée du lot du rez de chaussé afin de créer un accès indépendant vers le 2eme étage .
Dans ce cas ci , ont ils besoin de mon accord ou peuvent ils décider de le faire par eux même sans me consulter ?

Merci pour vos conseils