Absence rapport conseil syndical convocation AG
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Posté le Le 26/07/2025 à 08:14
Bonjour à tous,
je me permets de vous contacter pour un sujet qui je pense est assez récurrent.
En effet, le conseil syndical de ma copropriété fonctionne en vase clos, communique très peu, ne transmets aucun rapport avec la convocation de l'AG (aucun avis écrit du conseil syndical, pas de plusieurs devis joints et comment le prestataire a été choisi) se dédouane totalement sur le syndic, a tendance à user de différentes formes d'intimidation pour faire taire ceux qui ne sont pas d'accord ou émettent un avis différent, utilise l'argument du bénévolat pour ne pas respecter leurs obligations réglementaires, les rôles des membres du conseil syndical ne sont pas précisés, (on ne sait pas officiellement qui est le président), etc.
Mon ancien syndic (vu qu'"on" a décidé de changer de syndic) avait choisi d'occulter mes résolutions posées par écrit et dont la forme était pourtant respectée, sur demande je suppose du conseil syndical.
Actuellement une résolution est proposée pour supprimer le contrat le maintenance des toitures (ce qui est très grave et dangereux) et aucun avis écrit du conseil syndical n'est présent.
Je pourrais un peu plus rentrer dans les détails si nécessaire mais je souhaiterai avoir des billes juridiques pour faire bousculer tout ça et qu'enfin le conseil syndical respecte la loi.
Quelles sont les sanctions envers le conseil syndical qui ne respecte pas ses obligations légales et quels sont mes recours svp ?
Merci par avance.
Cordialement.

 

Posté le Le 26/07/2025 à 08:24
Bonjour,
Votre CS a-t-il un RFCS validé par l'AG ?
La seule sanction c'est de ne pas être réélu par l'AG.
Et si vous lisez le rôle du CS dans l'article 21 de la loi 65-557, vous verrez que ses obligations sont assez minimes, et qu'aucune sanction n'est prévue en cas d'inaction ou de manque de communication.
Le plus inquiétant est quand même l'absence de président.
L'article 21-1 permet à l'AG de déléguer certaines décisions au CS. Mais dans votre copropriété est-ce le cas ?
Pour "bousculer tout çà" : commencez par vous présenter au CS.
Posté le Le 26/07/2025 à 08:27
Posté le Le 26/07/2025 à 08:54
Bonjour,
merci pour votre réponse.
J'ai du regarder la définition de RFCS, je ne savais pas ce que c'était. A ma connaissance, en tout cas, je n'ai jamais entendu parler de ça. Le CS a été réélu l'année dernière pour trois ans. Je viens d'arriver, j'ai également voté pour ne sachant pas quoi faire d'autre et malgré déjà mon sentiment de verrous d'autorité du conseil syndical (l'ancien président a démissionné car il était en désaccord avec les autres membres). Donc aucun RFCS validé en AG avec leurs élections.
Pour précision quand je suis arrivé, des travaux avaient été voté en 2023 pour rénover les façades et ce en l'absence des diagnostics obligatoire (DPE et PPPT). J'ai fait un peu de bruit concernant les obligations légales (je suis arrivé courant 2023) et cela a abouti à l'annulation des travaux par résolution votée (j'avais demandé que soient reportés les travaux en attente des résultats du DPE) mais mes résolutions ont été occultées. Et comme le syndic a été changé, pas de recours sinon je serai allé au tribunal.
En fait, il y a un président (je suppose) mais aucune trace de ses fonctions. D'ailleurs le nouveau contrat de syndic a été signé par lui-même mais sans écrire son nom ni sa fonction (pour moi il y a un président mais la majorité des copropriétaires ne sait pas qui il est car aucune trace écrite).
En réalité je me base sur l'article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour demander ce rapport du conseil syndical.
Mais effectivement, je ne vois aucune sanction en l'absence de ce rapport. Les seules conséquences que je vois (je ne suis pas spécialiste mais je farfouille comme je peux pour trouver des infos), c'est des annulations d'AG ou de résolution pour vice de procédure.
Je vois ceci déjà "A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire." Aucune résolution n'a voté ces montants alors qu'un devis est soumis au vote. Encore visiblement un manque.
Il y a des résolutions où il est mentionné "donne mandat au CS pour le choix de la maintenance de cette toiture dans la limite du budget actuel". Les mandats sont généralement donnés pour des contrats de maintenance (les anciens PV le montre). Pour moi, supprimer ce contrat c'est mettre en péril le bâtiment et s'assurer de l'absence de prise en compte de l'assurance en cas de sinistre.
J'ai déjà échangé plusieurs fois avec l'ancien président du CS qui a démissionné, avec le supposé nouveau au sujet de toutes ces questions. Ce dernier a refusé de produire un rapport écrit, renvoyer vers le syndic pour que je demande que sa fonction soit mentionnée (alors que c'est supposément eux qui ont décidé d'occulter mes résolutions).
Suite à mes échanges mail avant l'envoi de la convocation il est ressorti ceci dans la convocation "Point d'information n°4 : Rapport d'activité du CS : "Après avoir entendu le rapport du CS, etc." mais aucun document écrit.
Pour moi ils savent qu'ils ne sont pas dans les clous mais choisissent volontairement de fonctionner comme cela.
Merci par avance.
Cordialement.
Posté le Le 26/07/2025 à 10:16
Le syndic doit bien savoir qui est le président du CS.
Mais connaitre son nom ne vous avancera pas beaucoup.
Plutôt que de tout remuer en vrac, faites des priorités et concentrez vous sur un sujet essentiel.
Dans ce que vous décrivez il n'y a aucune irrégularité. Le CS n'est tenu de rendre compte à l'AG que dans quelques cas très précis (cf justement cet article 11), et rien n'impose que son rapport soit écrit.
Et tout le reste relève des votes de l'AG. Donc de la responsabilité de l'ensemble des copropriétaires avec les majorités légales.
Si vos copropriétaires sont des moutons, vous n'irez pas bien loin.
Posté le Le 26/07/2025 à 11:01
Merci pour votre réponse mais ce que vous précisez me surprend énormément.
Je sais tout à fait qui est le président vu que j'ai déjà échangé avec lui comme évoqué plus haut mais celui-ci souhaite masquer officiellement sa présence. Un autre copropriétaire m'a précisé qu'on lui avait dit qu'il n'y en avait pas (la blague). Pour moi c'est clairement une façon de ne pas assumer ses responsabilités tout en essayant de garder le contrôle. Je lui ai précisé que le président à un rôle très important (mais il le sait je pense) car si le syndic ne convoque pas l'AG c'est à lui de le faire par exemple.
Bah dans l'article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 il est mentionné :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
II.-Pour l'information des copropriétaires :
4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Il y a donc bien nécessité d'un document écrit selon moi. Ou alors il y a une autre lecture à avoir.
Ce site mentionne également cela :
https://arc-copro.fr/documentation/le-compte-rendu-annuel-du-conseil-syndical
Et également service-public.fr.
"Chaque année, le conseil syndical rend compte à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission au moyen d'un rapport d'activités joint à la convocation."
Ce qui est sûr, après vérification du règlement, il est mentionné que le conseil syndical rend compte à l'assemblée de l'exécution de sa mission. J'ai regardé tous les PV, il n'y a aucune trace de cela. C'est la première fois, suite à ma demande que quelqu'un rend compte de quelque chose et encore je ne m'attends pas à grand chose lors de l'AG.
Et après vérification, aucune règle écrite du fonctionnement du conseil syndical n'a été trouvé ce qui est contraire à l'article 22 qui mentionne que "dans ce dernier cas ainsi qu'en l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété qui a créé un conseil syndical, l'assemblée générale, statuant à la même majorité, fixe les règles prévues à l'alinéa 1er du présent article."
Je ne sais pas mais pour moi, il y a énormément d'irrégularités. Si jamais vous avez des références de jurisprudence, je suis preneur.
Merci par avance.
Posté le Le 26/07/2025 à 11:07
Comme déjà dit, je maintiens que c'est un faux problème. Le manque de transparence n'est sanctionné que par le fait de ne pas être réélu, c'est tout !
Et seul vous n'arriverez à rien. Alliez vous à d'autres copropriétaires pour former un CS digne de ce nom.
Posté le Le 26/07/2025 à 11:30
Merci pour votre retour.
Je comprends votre point de vue : dans les faits, l'absence de transparence est rarement sanctionnée autrement que par le non-renouvellement du conseil syndical, et seul on ne va pas bien loin.
Cela dit, même si c’est souvent un “faux problème” sur le terrain, selon moi le rapport du CS reste une obligation légale, et son absence ou sa non-transmission peut entraîner l’annulation de certaines résolutions. Donc ce n’est pas juste symbolique.
Mais oui, je suis d’accord : sans soutien d’autres copropriétaires et en particulier lors du vote, c'est plus compliqué.
Posté le Le 26/07/2025 à 11:35
Pour annuler des résolutions, il faut un certain nombre de conditions et le rapport du CS n'en fait pas partie.
Vous lui donner à mon avis trop d'importance.
Le principal impact de cette absence de rapport c'est que le CS étant supposé contrôler le syndic, il ne le fait pas en réalité. Et donc le syndic fait ce qu'il veut tant que personne ne lèvera un lièvre assez gros pour mériter une action en justice.
et si l'AG ferme les yeux, il ne se passera rien.
Posté le Le 26/07/2025 à 12:24
L'absence de rapport du CS à lui seul n'est peut-être une condition suffisante pour annuler n'importe quelle décision, c'est vrai (ce n'est pas le sujet, ce n'est pas le but) mais c'est un élément en plus parmi d'autres irrégularités pour faire annuler une résolution particulière dans le cas où d'autres éléments sont également manquants pour prendre une décision en amont du vote.
Exemple concret dans une résolution d'annulation de contrat d'entretien de la toiture : si la convocation ne contient ni rapport du CS, ni état de la toiture, ni autres devis comparatifs, ni explication du changement, ni contrat initial pour voir ce qu'il contient alors les copropriétaires n’ont pas pu décider en toute connaissance de cause.
Je rajoute également que rien ne dit que le CS ne contrôle pas le syndic. Justement on ne sait pas ce qu'il se passe. C'est bien l'intérêt de ce rapport. Et je sais que le CS a eu une réunion préparatoire de l'AG avec le syndic pour vérifier les comptes. J'ai la date.
Bref, je ne cherche pas à tout faire annuler, mais à rappeler que les décisions doivent pouvoir être prises en connaissance de cause. C’est d’autant plus important que certaines décisions (comme supprimer l’entretien d’une toiture !) peuvent avoir des conséquences financières lourdes. Exiger un minimum d’informations préalables n’est pas “trop d’importance”, c’est juste normal.
Posté le Le 26/07/2025 à 12:32
les copropriétaires n’ont pas pu décider en toute connaissance de cause.
Il y a pas mal de gens qui votent sans réfléchir ou en voyant une baisse de charge sans plus de détails.
Bref annuler une résolution n'est pas si simple que vous semblez le penser.
Si vous voulez savoir ce qui se passe dans ce CS, faites vous élire... et vous verrez bien.
Posté le Le 26/07/2025 à 13:08
Je suis d’accord sur le fait que beaucoup de copropriétaires votent sans toujours entrer dans le détail, et c’est justement pour cette raison que la transparence est indispensable.
Il ne s’agit pas de vouloir “annuler des résolutions à tout-va”, mais simplement de permettre à chacun de voter en connaissance de cause, avec tous les éléments nécessaires. Et lorsque ces éléments sont absents ou incomplets, il est parfaitement légitime de s’interroger ou de contester. C’est un droit fondamental de tout copropriétaire, pas un caprice.
J’ai aussi le sentiment qu’on discute beaucoup de la forme, sans jamais aborder le fond : qualité du contrôle, respect des obligations, choix techniques et financiers engageant la copropriété.
Pour ma part, je refuse d’intégrer un conseil syndical dont le fonctionnement même ne repose sur aucune règle claire, alors que le décret du 17 mars 1967 prévoit que ses règles doivent être fixées par l’assemblée générale (article 21). Or, après vérification de tous les PV depuis la création de la copropriété, aucun cadre de fonctionnement n’a jamais été voté. Je reviens donc sur votre première question.
Le rôle d’un conseil syndical, ce n’est pas de couvrir des pratiques opaques ou approximatives, mais d’assurer la transparence, la rigueur et le contrôle dans l’intérêt collectif.
Je continuerai donc à défendre les droits des copropriétaires depuis l’extérieur, avec exigence et respect des textes.
Par ailleurs, un rapport écrit du conseil syndical a bien été transmis en 2011, comme mentionné dans le procès-verbal. Cela démontre qu’à l’époque, la nécessité d’informer les copropriétaires de manière transparente était bien comprise. Depuis, plus rien. Il est donc parfaitement normal de poser la question aujourd’hui.
Posté le Le 26/07/2025 à 14:00
bonjour,
dans le domaine de la copropriété, comme dans d'autres, le non respect de certaines dispositions obligatoires n'est pas sanctionnable et n'entraîne pas obligatoirement la nullité des actes concernés.
c'est par exemple, le cas du rapport écrit du C.S. à l'a.g..
le conseil syndical n'est pas obligatoire puisque l'article 21 de la loi 65-557 indique:
Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
salutations
Posté le Le 26/07/2025 à 14:42
Bonjour,
merci pour votre réponse.
Bien entendu, cela n'est pas sanctionnable en soi et l'absence de rapport n'entraîne pas obligatoirement l'annulation d'une décision. Mais c'est un argument parmi d'autres pour cela.
Ici, il y a bien un CS. Et si il y a CS il doit se conformer à la réglementation même s'il n'y a pas de sanctions légales sinon on part sur un fonctionnement où le copinage et les conflits d'intérêts sont légions.
Pour la mise en concurrence aucun seuil n'a été décidé et voté en AG donc selon moi, il doit forcément y avoir mise en concurrence quel que soit le montant.
Posté le Le 26/07/2025 à 14:58
Bonjour,
Vous avez raison sur le fait qu'une résolution doit normalement être précise et donner les éléments essentiels. C'est d'ailleurs le point 3 de l'article 11 du décret que vous citez :
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
Ce n'est pas une sinécure :
1/ l'annulation ne peut se faire que par voie de contestation judiciaire
2/ les conditions essentielles vont relever de l'appréciation des juges du fond
Dans votre cas d'annulation de contrat, les conditions essentielles seront respectées puisqu'il s'agit simplement d'annuler le contrat. Les conséquences sur la toiture sont de l'appréciation de l'AG et malheureusement si la majorité des copropriétaires ne se rend pas compte du problème, c'est ballot.
Attention, l'annulation du contrat ne veut pas dire que l'obligation d'entretien disparait. Le syndic reste chargé de la conservation de l'immeuble et il a normalement une obligation d'alerter l'AG si elle prend une décision qui irait à l'encontre de cela. Sa responsabilité peut être engagée.
Si cette résolution devait passer, je ne vois pas comment vous pourriez demander l'annulation.
En attendant, intervenez également en AG pour expliquer vos craintes, notamment aux copropriétaires qui ont un lot sous ladite toiture (ne pas entretenir aujourd'hui et se retrouver à avoir des fuites plus tard est idiot, et pas que pour ceux sous la toiture).
Il faudrait creuser également si il n'existe pas un obligation d'entretien dans le règlement sanitaire de votre ville ou autre...
Après, si les copros votent toujours contre, dura lex sed lex ...
Posté le Le 26/07/2025 à 16:09
Bonjour,
merci pour votre réponse. Celle-ci est très intéressante d'un point de vue juridique.
Je suis justement en train de tout revérifier et de préparer précisément mes interventions.
En complément des points soulevés, j'ai vu d'autres imprécisions, je résume :
- Absence d’information claire dans les comptes car aucune ligne ne mentionne la présence d'un contrat pour les toitures à proprement parlé mais uniquement d'une ligne "entretien" alors que pour le ménage ou ascenseur il y a précisément mentionné contrat. J'ai quand même trouvé la ligne de dépense qui me semble correspondre
- Comme dit, aucun contrat n'est joint, ni rapport du CS, ni propositions alternatives et les conséquences d'un non entretien notamment sur l'évacuation des eaux pluviales
- Blanc-seing donné au CS sans proposition initiale de remplacement dans la convocation
- Je note votre remarque sur le fait que le syndic reste chargé de la conservation de l'immeuble
- Flou sur l’objet exact de la résolution car il y a deux types de toitures, toiture attique ET toiture-terrasse au dessus des garages et devant les habitants de l'étage 1 donc on ne sait pas de quel type de toitures on parle
Je vais regarder le règlement sanitaire départemental et cela me donnera peut-être des arguments supplémentaires.
Cordialement.
Posté le Le 26/07/2025 à 16:13
N'oubliez pas que certains copropriétaires ne vont jamais ou rarement aux AGs.
Certains donnent leur pouvoir, ou votent par correspondance, mais n'assisteront pas à vos interventions en séance.
Si vous voulez avoir un peu de poids, il est utile d'identifier les uns et les autres et de les convaincre de voter avec vous ou de vous donner leur pouvoir.
En dehors d'un vote, le reste n'est que du bla bla, même si vous prenez soin de bien préparer.
Posté le Le 26/07/2025 à 16:19
Je n'ai vu aucune procuration mentionnée ni vote par correspondance (ou rarement) dans l'ensemble des votes lors de la dernière AG ni dans les PV des AG précédentes.
Par ailleurs, j'ai déjà échangé avec certains copropriétaires sur certains sujets.
Bien entendu, vous avez raison, les surprises sont toujours possibles.
Posté le Le 26/07/2025 à 16:34
Au final c'est le vote qui compte.
Rien ne vous interdit de vous présenter comme scrutateur lors de l'AG (pour vérifier les pouvoirs, le PV, les décisions, le décompte des voix, etc)
Posté le Le 26/07/2025 à 16:53
Bonjour,
Je viens mettre mon grain de sel dans votre discussion, mais en vous lisant, j'ai l'impression que vous renversez le problème pour votre contrat de toiture.
En droit des contrats, les "conditions essentielles" sont celles qui, par leur absence, font perdre sa substance à un contrat, autrement dit le rendent soit dépourvu de sens, soit incertain. Or, pour être valable, un contrat doit être licite et certain (C.Civ 1128).
Donc, si votre AG décide de supprimer un contrat d'entretien de toiture, ben vous savez ce que vous perdez.
Si ce contrat est nécessaire à la conservation de l'immeuble, alors l'AG enfreint l'article 14 de la loi en le résiliant sans le remplacer. Le syndic, lui, devrait logiquement en mettre un autre en place vu son obligation de pourvoi à l'entretien établie par l'article 18, et il n'a besoin de personne pour ce faire, donc bottera en touche pendant un an.
Le CS, de son côté, est juste censé donner son avis au syndic et lui prêter assistance, mais je ne vois pas comment on pourrait retenir sa responsabilité dans un cas pareil.
