Achat chalet sur terrain bail emphytéotique

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Posté le Le 03/02/2025 à 19:30
Bonjour,
Je souhaiterais faire l'acquisition d'un chalet situé à la station de ski du Mourtis. Le terrain sur lequel se trouve le chalet appartient à la commune et le lotissement comprends 24 chalet qui est géré par un syndic de copropriété. Le loyer annuel perçu par la mairie par le biais du syndic est d'environ 800€.
L'échéance du bail est fixée à décembre 2042. Comme vous pouvez vous en doutez, je suis un peu inquiet et je ne sais pas si je dois m'engager. Évidemment, le vendeur me dit que le chalet n'appartient pas à la mairie et m'assure qu'il n'y a aucun souci.
Quand pensez-vous?
Bien cordialement,
Bassoul

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Posté le Le 03/02/2025 à 20:56
Bonjour,

Une construction appartient à celui qui est propriétaire du terrain, donc ici la mairie.

Là vous parlez de location, donc vous n'achetez pas "un chalet", vous achetez apparemment un droit d'occupation pendant un certain temps, en 2042 vous rendrez les clés et quitterez les lieux.

Il est important de savoir ce que vous achetez exactement.

Montrez tous les documents à votre notaire avant de signer quoi que ce soit.

Posté le Le 04/02/2025 à 11:51
Bonjour,
Je vous remercie pour ces précieuses informations.
Effectivement, le notaire devrait être en mesure de me dire s'il s'agit d'une location de longue durée ou l'achat du chalet.
S'il s'agit d'une location, cela signifie qu'au court du temps (rapprochement de l'échéance du bail) ce bien perdra de la valeur car j'aurais de plus en plus de mal à le vendre.
Ai-je bien compris?
Cordialement

Posté le Le 04/02/2025 à 11:55
Bonjour si vous louez un bien, il ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas le revendre.
Avez-vous déjà loué une voiture ?

Posté le Le 04/02/2025 à 11:59
Il y a au moins 4 chalet à vendre dans le lotissement sur les 24 existants. Alors, comment ont-ils le droit de les vendre ?

Posté le Le 04/02/2025 à 12:03
Commencez par vérifier ce qui est en vente :
-est-ce le chalet ou le bail ?

Posté le Le 04/02/2025 à 12:10
Pour moi, il s'agit du chalet.
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immobilieres/2807614341
Quand pensez-vous?

Posté le Le 04/02/2025 à 12:16
Juste à la lecture de l'annonce, on ne peut rien dire.

Il faut consulter le notaire pour savoir si cette personne est bien propriétaire et donc en mesure de vendre ce chalet.

Ensuite il faut connaitre le statut du terrain : est-ce un lotissement ? une copropriété ? un camping ? un parc résidentiel de loisirs ? il est noté : "charges de copropriété".

Vous parlez de "bail emphytéotique": ce bail a été conclu entre qui et qui ? quel est le rôle exact de la mairie ?

Posté le Le 04/02/2025 à 12:18
Bonjour,

Un bail emphytéotique consiste à louer un bien pour une très longue durée et à faire du locataire un "quasi-propriétaire" au sens où il acquiert nombre de droits normalement dévolus au propriétaire.

Je rejoins les autres, il est nécessaire de vérifier ce que l'on vous cède précisément : la propriété d'un bien peut-être en copropriété ou un bail emphytéotique.

Je suis assez surprise que l'on évoque simultanément un bail emphytéotique et une copropriété. Créer une copropriété sur un terrain en location emphytéotique est sacrément bancal. On aurait donc une copropriété composée de chalets dont le syndicat n'est pas propriétaire du terrain. Du coup où seraient les parties communes ?

__________________________
Modératrice

Posté le Le 04/02/2025 à 12:22
Je ne pense pas qu'il y a des "charges de copropriété"... C'est plus probablement l'annonce qui est bancale.

Posté le Le 04/02/2025 à 12:23
Bonjour

Vous achetez le bâti ( les murs) pas le terrain : ce pourquoi il y a un bail de 99 ans maximum qui n'est pas destiné à être renouvelé .
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17559
Par de là, le logement n'a pas vocation à être revendu comme un bien immobilier lambda, puisque ce système existe pour limiter la spéculation immobilière .
Je vous conseille de vous rapprocher de la mairie pour savoir à quoi vous vous engagez sur ce type de vente .

Posté le Le 04/02/2025 à 12:32
Joker. Je ne connais pas ce type de montage.
Consultez votre notaire.

Ensuite si ce qui est proposé à la vente vous convient, et que le notaire ne détecte pas d'illégalité, vous pourrez commencer les négociations avec le vendeur.

Posté le Le 04/02/2025 à 12:33
Citation :
On aurait donc une copropriété composée de chalets dont le syndicat n'est pas propriétaire du terrain. Du coup où seraient les parties communes ?

Une précision : en copropriété, la personne morale du syndicat n'est pas propriétaire des parties communes. Ce sont bien les copropriétaires qui sont propriétaires en indivision forcée des parties communes, puisque chaque copropriétaire possède un lot incluant une quote-part de parties communes.

Mais cela ne change pas grand choses aux questionnements.

Posté le Le 04/02/2025 à 12:37
En lisant la réponse de Kang, je viens de penser à une subtilité : l'emphytéote a pendant la durée du bail le droit d'accession. Il devient donc propriétaire des biens construits sur le terrain pendant la durée de son bail (L451-10).

Donc si le chalet a été construit après la signature du bail, le preneur en est bien le propriétaire et peut donc le vendre.

Mais en fin de bail, sauf convention contraire, le preneur perd ses droits sur les biens, qui sont rétrocédés au bailleur par la voie de l'accession.

Contrat de propriété à durée déterminée, en somme.

Il faut donc voir si le bail prévoit ou non la rétrocession du bâti au bailleur en 2042.

__________________________
Modératrice

Posté le Le 04/02/2025 à 12:41
D'après le document, il n'est même pas question d'être propriétaire du bâti .
Il s'agit juste d'un bail emphytéotique classique .

Posté le Le 04/02/2025 à 12:47
Oui le droit d'accession prévu à l'article L451-10 du Code rural n'a pas vocation à s'appliquer puisque les chalets ont été loués avec le terrain (et pas construits par le preneur).

Le bail est sans équivoque, en 2042 le preneur prend la porte.

L'annonce de vente est trompeuse.

A moins que par la suite il y ait eu une nouvelle transaction immobilière cédant la propriété du chalet au vendeur actuel ?

__________________________
Modératrice

Posté le Le 04/02/2025 à 13:03
L'objet de la vente serait donc un droit d'habiter le chalet pendant 30 ans ? C'est un peu cher, non ?

Posté le Le 04/02/2025 à 13:15
Bonjour,

C’est un bail emphytéotique. En gros, c’est un usufruit assorti d’une petite redevance annuelle.

Si vous achetez, vous jouirez de la maison comme si vous en étiez usufruitier mais en plus vous devrez payer un loyer (la redevance) qui était annuellement de 254 € en 2013 révisé sur l’indice du coût de la construction.

Le bail prend fin en 2042. En 2042 la commune redeviendra pleinement propriétaire de l’ensemble des 46 maisons.

Ce qu’on vous propose est loin d’être la vente d’un immeuble.

Initialement le bail a été consenti au syndicat des copropriétaires qui a ensuite cédé ses droits au bail sur les 46 maisons, conservant la gestion des parties communes.

Posté le Le 04/02/2025 à 13:24
Il s'agit plutôt de 23 chalet et 23 places de parking.


Donc,si j'ai bien compris,cela signifie je ne suis pas certain de pouvoir continuer à occuper le chalet à la fin du bail emphytéotique en 2042 sauf si le bail est renouvelé. Cependant, il est écrit dans le paragraphe Durée que le preneur ne pourra se maintenir dans les lieux et que ce bail ne peut être renouvelé, "à l'exception des bénéficiaires d'un bail d'habitation". Qu'est-ce que cela veut dire?

Posté le Le 04/02/2025 à 13:25
Il peut être renouvelé par le bailleur dans la limite de 99 ans .
Mais rien n'oblige le bailleur à le renouveler .

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