Assignation in solidum ou pas ?

Bonjour,

Il y a quelques temps, j'ai posté ici une question pour un problème de dalle de balcon non étanchée en copropriété :

https://www.forum-juridique.net/immobilier/copropriete/etancheite-de-balcons-t46058.html

Il y a du neuf dans mon affaire. J'ai en effet réussi à obtenir (non sans persévérance) une expertise amiable contradictoire faite par un expert béton (inscrit au CNEJ sous plusieurs sections C.3 structure - béton, donc difficilement contestable). Il vient de produire un rapport qui change radicalement les choses, puisqu'il établit :

1- L'existence de dégâts à la dalle de balcon : béton altéré de manière irréversible, corrosion visible des armatures
2- La continuité des dégâts : il y a de nouveaux de dégâts à chaque nouvel épisode pluvieux, sans même qu'il soit besoin qu'il soit suffisamment fort pour provoquer des écoulements
3- Les écoulements par la dalle, qui sont anormaux
4- Le défaut d'entretien du balcon de la voisine du dessus (que j'appellerai Madame B.) : barbacane d'évacuation encombrée par de la végétation qui y pousse, et son balcon a été trouvé à l'état de dépotoir (je voudrais pouvoir vous poster la photo pour vous donner une idée, mais c'était jonché d'encombrants et de terre qui pourissaient au soleil). Il a retenu que l'ensemble aggravait encore le problème en empêchant l'eau de pluie de s'écoulant normalement.

Ses conclusions sont sans appel : la dalle doit être étanchée, et vite, sinon les dégâts vont s'accélérer. Il remet également en doute la solidité de la dalle, et a indiqué comment faire pour la vérifier (c'est une opération destructrice, en plus de faire un ferroscan et une écoute par sonar).

De plus, pour avoir discuté informellement avec lui (un expert qui se respecte ne fait pas de droit, CPC 238 alinea 3), l'argument du DTU est bien fallacieux et n'a aucune valeur, même techniquement : il y a 2 DTU impliqués dans l'étanchement, le 20.12 pour la maçonnerie, et le 43.1 pour son étanchement.
Et ni l'un ni l'autre n'est applicable, car ils ne portent que sur des toitures-terrasses. Et nous ne sommes pas sur une toiture-terrasse dans le cas présent. Donc l'argument "C'est pas prévu aux DTU" vaut zéro, c'est comme vouloir justifier une aberration technique par une autre aberration consistant à utiliser des documents bien faits qui n'ont jamais statué sur la question soulevée.

Sa solution préconisée pour remédier au problème est celle à laquelle j'ai toujours pensée moi-même : étanchement par résine ou complexe d'étanchement liquide. Mais il y a deux options possibles :

- Sur le carrelage de Mme B.
- Ou directement sur la dalle de balcon, donc sous le carrelage de Mme B., ce qui suppose que le carrelage et son mortier de pose (totalement pourri) de Mme B. sautent.

C'est là que se pose une une question à laquelle j'ai du mal à répondre :
1- Mon avocate cherche à établir qui est responsable, et me demande qui je veux tenir pour responsable, et je ne sais pas quoi lui répondre. Son raisonnement est simple : si l'étanchement doit être fait sur le carrelage de Mme B., cela implique que c'est elle la responsable. Et s'il doit être fait dessous, alors c'est le syndicat. Mais elle cherche un responsable et un seul, ce qui sous-entend que je tranche cette question. Or, ce n'est pas mon affaire.

2- Un proche me soutient que j'ai intérêt à assigner les deux, et demander leur condamnation in solidum, car Mme B. n'est pas étrangère au problème d'après le rapport, et que si je ne le fais pas, elle et la copropriété vont se renvoyer la balle pour savoir qui doit faire les travaux. Répondre à cette question n'est pas mon affaire, mais s'ils ne sont pas mis tous les deux sous astreinte de s'exécuter, cela va s'éterniser.

3- Et mon raisonnement est encore différent. Selon les 2 derniers alinéas de l'article 14 de la loi 1965, le syndicat :

- a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
- est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le défaut de conservation étant établi par mon expertise, le syndicat est premier responsable, et de plein droit, mais d'après cet article la loi prévoit sa faculté d'une action récursoir s'il trouve que c'est quelqu'un d'autre qui est à l'origine du problème - Mme B.

Donc, cela ne pourrait qu'être une erreur d'assigner aussi Mme B d'après ce texte. Au demeurant, elle pourrait dire que certes, son balcon a été trouvé à l'état de dépotoir le jour de l'expertise, mais qu'il n'est pas démontré qu'elle a créé des dégâts, car il n'a pas plu ce jour-là, et qu'il n'est pas démontré non plus qu'il était dans le même état lors de la dernière pluie. Donc que sa responsabilité n'est pas démontrée.

Et il se trouve que ça m'arrangerait mieux de taper sur le syndicat seul, car la solution technique de refaire l'étanchement sous le carrelage de Mme B. est bien meilleure.

Je voudrais savoir ce que vous en dites : assignation des deux pour une condamnation in solidum à faire les travaux sous astreinte, ou du syndicat seul ?

Merci d'avance.

Bonjour

D'après le rapport d'expert contradictoire la responsabilité de la copropriété semble engagée. Il faut intervenir auprès de celle-ci et laisser la copropriété se retourner éventuellement contre la propriétaire du carrelage

Bonjour,

Je dirai a minima le syndicat car le dommage est à la dalle, donc élément commun.

Par souci de procédure, j'aurais quand même tendance à assigner aussi la coproprietaire car responsable de l'entretien et donc ca va au delà de la simple origine du carrelage.

Ca ne vous coûtera pas beaucoup plus cher je pense, et il est probable que le syndicat demande à l'attraire de toute façon.

Au pire sa responsabilité est dégagée et si vous perdez c'est un article 700 pour les 2.

Que pense votre avocate sur vos chances globales ?

Bonsoir Chaber, Urbicande75

Chaber : oui, vous raisonnez comme moi, car pour l'instant seule la responsabilité de la copro est démontrée.

Urbicande75 : mon avocate n'est pas là en ce moment, on est en pleine période de congés, c'est bien là le problème. Donc je n'ai pas son avis.

Assigner Mme B. aussi alors qu'elle peut (et va) s'en sortir avec la pirouette que j'ai décrite me semble présenter peu d'intérêt, sinon perdre un peu plus d'argent sur un CPC 700, comme vous dites.
Après, elle est forcément impliquée puisque soit son carrelage saute, soit elle accepte de le faire modifier en coulant une résine dessus.

Donc à première vue, son assignation serait justifiée seulement si ni elle ni le syndic ne me disent ce qu'ils ont convenu de faire pour régler le problème.

Je pose cette question car en l'absence de mon avocate, je dois notifier ce PV à l'un et à l'autre, et leur dire mes intentions, qui incluent la conciliation pour faire barrage au CPC 750-1.

La prochaine AG est prévue à la fin de l'année civile, dont j'ai encore un peu de temps, mais le chronomètre tourne contre moi. Je ne sais pas très bien quoi écrire dans ces courrier.

Merci pour vos réponses, en tout cas.

Pourquoi auriez vous a indiquer vos intentions ? Indiquez simplement que vous vous réservez tout droit d'action judiciaire le cas échéant.

Et pour la conciliation faites convoquer les 2. Vous aviserez selon le résultat qui vous assignez.

J'attire également votre attention sur le fait qu'une expertise amiable est bien mais imparfaite, le juge ne pouvant se fonder « exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important que la partie adverse y ait été régulièrement appelée » (Civ. 3e, 14 mai 2020, n° 19-16.278).

l’expertise non judiciaire doit être corroborée par un autre élément.

Il est possible que vous deviez aussi demander une cpertise judiciaire. Votre avocate devrait pouvoir vous dire ce qu'il serait nécessaire d'avoir, mais ça ne vous empêche pas de faire la conciliation le temps qu'elle revienne.

Oui, vous avez raison sur ce point, l'article 16 du CPC a été violé dans le jugement rendu par le T.I de Dijon, d'où la cassation.

Il suffit juste de respecter le principe du contradictoire, raison pour laquelle je compte bien notifier ce rapport en précisant que je reste ouvert à une contre -expertise, et aux observations de l'un et de l'autre.

Je ne crois pas que l'article 16 dise autre chose que cela: le contradictoire impose que la partie attaquée puisse se défendre, et critiquer les arguments averses. Rien de plus.
Tel n'était pas le cas dans le jugement cassé.

S'ils ne font rien et ne provoquent rien (en 6 mois, quand même !) il me paraît légitime d'en conclure qu'ils n'ont pas l'intention de se défendre . D'où l'intérêt de faire figurer cette phrase dans mon courrier de notification.

Il aurait été bien que mon avocate revienne...

Si la copropriété ne réagit pas il faudra passer par le tribunal
Il faut savoir que les juges n'ont aucune obligation de retenir une expertise amiable contradictoire et peuvent exiger une expertise judiciaire

Oui, mais en pratique ils ne le font jamais.
Les expertises sont demandées par les parties , en application du CPC 9.

Le problème n'est pas là. Un juge qui retient *une seule* expertise non judiciaire comme moyen unique pour condamner une partie viole le CPC 16. Urbicande75 a raison de signaler cet arrêt et me remettre sur les rails.

Par contre, si ce n'est pas le seul moyen retenu, alors c'est différent. Il y aurait, en particulier, deux arrêts très récents qui iraient dans mon sens : 16/01/2025 (Cass, 3ème civ, 16 janvier 2025, n°23-15.877) et 30/01/2025 (Cass, 3ème civ, 30 janvier 2025, n°23-15.414).

Reste qu'il faut au moins une expertise amiable, chose que je n'ai pas, puisque j'ai en face de moi des gens de la plus parfaite mauvaise foi, et prêts à tout sauf affronter la réalité.

D'après votre première intervention vous avez dû recevoir copie de l'expertise contradictoire vu tous les éléments que vous fournissez. Cette expertise a été faite à l'amiable

Je me suis trompé, et je vous fais mon mea culpa : mon expertise n'est pas amiable, mais seulement privé.
Si j'ai bien compris le sens de ce vocable, une expertise extra-judiciaire ne peut être qualifiée d'amiable que si elle est approuvée par toutes les parties. Tel n'est pas mon cas, puisque même si j'ai convoqué le syndic et Mme B plus d'un mois à l'avance, ils n'ont jamais confirmé qu'ils l'approuvaient, et n'étaient pas présents.
J'ai donc juste une expertise privée, pas plus.
Avec une expertise privée, on ne va nulle part en justice.
Avec deux expertises privées, même non contradictoires, on peut obtenir une condamnation selon :
- la cour d'appel de Rennes, Chambre civile 4, 9 mars 2023, 19/04316 ;
- et la cour de cassation, Chambre civile 3, 30 janvier 2025, 23-15.414, Inédit, avec un extrait intéressant :



Sauf qu'il y avait aussi un monsieur [F] dans cette affaire, expert judiciaire, qui apparaît dès le jugement d'appel:



J'ai bien peur qu'il me faille repasser par la case référé expertise, et non par une deuxième expertise, et que Urbicande75 ait raison.

En effet, surtout si votre expertise est privée et que les autres n'étaient pas présents.

Vous avez raison en tout cas de verser ce rapport au dossier et le notifier aux parties. Il devra évidemment faire aussi partie de votre assignation tant au fond qu'au référé expertise mais effectivement, pour sécuriser votre dossier il sera largement préférable d'avoir une expertise judiciaire A145.

Dans ce cas, vous assignez les 2 au référé expertise (syndicat et voisin) et vous verrez qui vous assignez au fond selon les conclusions de l'expert.

C'est la stratégie par défaut, mais ce n'est pas celle qui me plaît le plus dans cette affaire, pour des questions de timing.

En effet, si j'assigne d'abord en référé, cela m'emmène à la fin de l'année civile dans le meilleur cas, soit juste avant la prochaine AG.

Si les conclusions de l'expert sont défavorables pour la copropriété (ce à quoi je m'attends), le syndic aura le temps de réagir et de proposer l'étanchement que je réclame depuis 2022, et le faire voter. Donc il n'y aura plus d'action de fond légitime ensuite, puisque les mesures auront été prises à temps, et je me retrouve avec des frais d'expertise judiciaire non remboursés.

Alors que si j'assigne directement au fond dès à présent, quitte à demander l'expertise durant la procédure, je serai fondé à demander le remboursement des frais que j'aurais exposés car l'assignation fige la date du litige, et des faits qui l'accompagnent. Le syndic est responsable de plein droit (article 14). Mme B. peut toujours être assignée en intervention forcée.

Il me semble que d'un point de vue stratégique, c'est meilleur. Mais je peux faire fausse route.

Vous faites fausse route si vous assignez le syndic, car c'est le syndicAT (personne morale) qu'il faut assigner.
Et dans tous les cas vous pourrez demander un remboursement de vos frais, le juge appréciera vos arguments.

Bonjour yapadequoi. Vous avez raison : je voulais dire syndicat, c'est une typo.
Le syndicat est responsable des dommages créés aux copropriétaires comme aux tiers qui trouvent leur origine dans les parties communes. Article 14.
Le syndic n'est que son représentant et exécutant, nous sommes bien d'accord.
J'aurais du employer le vrai terme auquel je pensais : le conseil syndical. Avec la complicité du syndic. C'est de l'ensemble que naît le problème, mais c'est le syndicat qui porte le chapeau devant la justice.

le conseil syndical ? il n'a aucun rôle dans votre affaire.

Officiellement, non. Officieusement, oui.
A la tête de ce CS, siège en effet une imminente incompétence en droit comme en physique, une sommité en matière d'inepties, que j'appellerai monsieur S.
Et monsieur S. indique régulièrement au syndic que mes demandes sont sans objet. En particulier, lorsque le syndic doit établir l'ordre du jour: article 26 alinéa 5 du décret.
Vous voyez ce que je veux dire?
C'est un grand classique des syndics qui méconnaissent qu'ils sont seuls responsables de leur gestion (article 18 IV). Mais s'ils peuvent ouvrir le parapluie et trouver un faux-prétexte pour faire porter le chapeau à quelqu'un d'autre, alors pourquoi pas.
Maintenant, juridiquement, tout cet enfumage ne tient pas debout. On est d'accord.
Le fait est qu'en attendant qu'une condamnation tombe, j'ai un syndic qui viole ouvertement l'article 10 du décret, et un CS qui est très content de ne rien faire, et ne surtout pas payer.

Il est temps de vous rapprocher d'un avocat pour faire le tri entre le "officellement" et le "officieusement".
Parce que si vous mettez tout sur un même plan, vous partez dans le mur.

Merci, mais c'est déjà fait.
Mon avocate est bien au courant de tout ce que je viens de vous dire, et elle est d'accord avec moi sur toute la ligne : ce cas est un grand classique, mais le syndicat reste le seul responsable. Juridiquement, j'ai les idées très claires, et ne mélange rien du tout. Je me contente de vous décrire la (triste) réalité.

A titre indicatif les travaux sont-ils urgents? ( sécurité des occupants, prévention de dommages matériels et maintenance de l’immeuble.)