Augmentation de l'appel de charges du 4ème trimestre

Bonjour,

Je sollicite votre avis sur un problème de (petite) augmentation de mon appel de charges du quatrième trimestre de l'année comptable de ma copropriété.

Voici le montant des différents appels de provisions de charges sur cette année comptable 2024/2025 transmis par le comptable.
le 12/03/2025 MONTANT DE VOTRE APPEL 1014.08
le 06/06/2025 MONTANT DE VOTRE APPEL 1014.08
le 04/09/2025 MONTANT DE VOTRE APPEL 1014.08
le 09/12/2025 MONTANT DE VOTRE APPEL 1033.03
Le dernier appel subit donc une hausse de 18,95 € non justifiée.

Suite à ma réclamation, le comptable me répond qu’il a modulé les lignes de charge dont certaines étaient sous-estimées, mais globalement le montant de l’appel reste le même pour la copropriété. Voici les chiffres qu'il me donne :
01/04/2025 PROVISION 2E TRIMESTRE 62501.03
01/07/2025 PROVISION 3E TRIMESTRE 62501.03
01/10/2025 PROVISION 4E TRIMESTRE62501.03
01/01/2026 PROVISION 1E TRIMESTRE 62501.69

Lignes de charges changées que j'ai relevé sur mon appel de charges :
Ligne GENERALES : La base de dépense passe de 22340 € à 22140 €. Soit une légère baisse.
Ligne LOGEMENTS : La base de dépense passe de 31500 € à 30825 €. Soit une légère baisse.
Ligne CAGE B : La base de dépense passe de 517,50 € à 880 €. Soit une sévère augmentation.
Ligne PARKINGS : La base de dépense passe de 1185 € à 1755 €. Soit une sévère augmentation.

Question :
Est-ce que cette modification d’appel trimestriel en cours d’année sur un budget prévisionnel 2025/2026 (dont l’augmentation a été refusée à la dernière AG) est légale ?

Je me base sur cet article.
ARTICLE 14.1 du 10 Juillet 1965
Citation :
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Nota : Nous avons 11k€ d’impayés. Pour certains copropriétaires, la moindre augmentation les met en difficultés.
Par ailleurs, nous rencontrons beaucoup de problèmes avec notre syndic. Les comptes 2023/2024 ont été refusés à la dernière AG.

Je vous remercie à l'avance pour votre réponse.

bonjour,
le recouvrement des charges impayées est une des missions essentielles du syndic qui doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice de régler ses charges, il n'a pas besoin de l'A.G. pour ce recouvrement de charges impayées.
des charges impayées signifient des factures de la copropriété impayées.

que fait votre conseil syndical dont une des missions est de contrôler la gestion du syndic ?
salutations

Bonjour,
Vous n'avez pas précisé les dates de votre exercice comptable. C'est compliqué de vous répondre sans cette info.


Sans vote de l'AG pour modifier le budget déjà voté, il n'a pas le droit !
Est-ce que le budget de l'exercice en cours a bien été voté ?
Si le budget n'a pas été approuvé, les appels de fonds ne sont pas possibles du tout !

Les appels sont basés sur un budget voté et les dépenses réelles ne seront prises en compte qu'APRES approbation des comptes.

Comme isernon : je m'interroge sur l'inertie de votre syndic et du CS face à ces impayés. Le syndic peut hypothéquer le lot du débiteur ! Pourquoi ne l'a-t-il pas déjà fait ?

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Bonjour,

moduler les lignes de charge dont certaines étaient sous-estimées : étrange. Il faudrait plus d’explications.

augmentation du budget refusée à la dernière AG : le syndic doit se plier au budget. Mais si le budget voté n’est pas réaliste il y a un problème.

Problèmes avec le syndic : lesquels ? Si le syndic n’est pas satisfaisant, il faut en changer, le risque étant que le nouveau soit pire que l’ancien. Les problèmes viennent peut-être en partie d’un manque de trésorerie et d’un budget impossible à tenir.

Charges impayées.
41 k€ lorsque le budget annuel est de 250 k€, c’est beaucoup. Quelques gros impayés ou beaucoup de petits ? Quelles actions en recouvrement ont-elles eté menées ? Certaines créances sont-elles douteuses ?

Approbation des comptes
Il est indispensable que les comptes soient approuvés. Au pire il faut les refaire et les soumettre à nouveau à l’assemblée générale. Les comptes de l’exercice 2024 n’ayant pas été approuvés, vous ne pouvez faire condamner en justice les copropriétaires débiteurs sur cet exercice.
Beaucoup de copropriétaire pensent qu’il s’agit des comptes du syndic et qu’en refusant d’approuver les comptes ils punissent le syndic. En fait, il s’agit des comptes du syndicat des copropriétaires et en refusant de les approuver, ils se punissent eux-mêmes.

Est-ce que les impayés sont de 11k ou 41 K ? ce n'est pas pareil ...

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Bonjour,

Année comptable du 01/04 de l'année N au 31/03 de l'année N+1.

Le bilan des impayés à ce jour annoncés par le CS est de 11 k€. Il était quasi nul au 31/03/2025.

Ensuite :

est-ce que l'AG a voté :
- le budget pour l'exercice 01/04/24-31/03/25?
- l'approbation des comptes 01/04/24-31/03/25 ?
- le budget pour l'exercice 01/04/25-31/03/26?

Votre appel de fonds du 4T 2025 dépend de ce dernier budget.

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J’ai mal lu. C’est 11 k€.