Avis de mutation si absence de syndic

Non mais d'autres pages mentionnent ce refus de notaire et sur la page de la chambre il est indiqué qu'ils devraient suspendre l'acte à la designation d'un syndic ...

Donc quelque part ça empêche.

Pour info, ce notaire n'a jamais réalisé une vente sans syndic. C'est une première pour lui. Je pense prendre un autre notaire pour me représenter. C'est le notaire de l'acheteur après tout.

"Sinon effectivement, vu le contexte, conférer un droit d'opposition limité à 15 jours et à un montant dûment justifié semble finalement pas trop mal : le risque est cadré dans le temps et dans le montant"
Mon souci est que le "dument justifié", ça n'est pas le notaire qui le jugera. Il faudra aller au tribunal. Le notaire se contente de bloquer l'argent en attendant la fin du procès. ça prendra des années peut être.
Concernant le "un droit d'opposition limité à 15 jours". Je pense que ce 3° copro est déjà en train d'aiguiser ses couteau.
Je repose ma question concernant le montant bloqué suite à une opposition : est-ce la totalité du prix de vente ou uniquement le montant réclamé dans l'opposition?

Non il ne devrait pas bloquer la totalité, éventuellement un montant capé sur vos tantièmes du budget annuel.

Mais comme il n'y a probablement pas de budget annuel voté...

Voici la clause rajouté par notaire :

"Comme indiqué ci-dessus, la copropriété est dépourvue de syndic ni président nommés par les copropriétaires.
Toutefois, la vente objet des présentes sera notifié à Monsieur X, autre copropriétaire demeurant à xxx

Pour l’opposition éventuelle, domicile est élue en l’étude de Maître Y, notaire à yyyy

Le vendeur reconnaît avoir été averti des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 interdisant au notaire de délivrer, même partiellement, le prix de vente tant qu’il ne lui aura pas été présenté un certificat de moins d’un mois de date, attestation que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, ou tant que le vendeur ne lui aura pas donné l’instruction de régler par écrit de régler l’opposition que pourra faire Monsieur X"

On voit que le notaire attribue le pouvoir d'opposition du syndic au 3° copro.
Il déclare que la totalité du prix de vente sera bloquée jusqu'au règlement du contentieux

"On voit que vous - en signant - (pas le notaire) attribue le pouvoir d'opposition de l'article 20 (pas du syndic) au 3° copro."

Comme propose Urbicande, demandez au notaire de repréciser le délai pour cette opposition. Mais vu le contexte, il semble que vous n'y échapperez pas.

Et en cas d'opposition (fondée ou non) un recours au tribunal sera indispensable pour débloquer les fonds.

Le notaire bidouille.

Vous pourrez libérer les fonds si vous donnez votre accord pour régler l'opposition formée par M. X.

C'est inacceptable sans que ce soit un minimum capé en montant et en délai (le délai de 15 jours ne s'applique pas au 3eme coproprietaire puisqu'il ne relève pas de l'article 20, vous devez faire préciser explicitement le délai ont dispose M. X pour se manifester.

J'ai trouvé un compromis sur internet d'un cas similaire (vente d'un lot dans une copro sans syndic) en 2021. Voici ce que le notaire a marqué dans le compromis :

"Le notaire a enfin indiqué à l'ACQUEREUR qu'il lui sera impossible de notifier cette vente et par voie de conséquence d'obtenir le certificat prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ni de remplir les formalités de l’article 20 II de cette loi"

Je pense que c'est plus logique la gestion par ce notaire de l'article 20 en cas d'absence de syndic

En fait cette clause ne contient pas d’obligation mais seulement une information. Vous savez ainsi comment agira le notaire selon l’interprétation qu’il se fait de ce que lui imposent la loi et la déontologie.

Il considère avec raison que la consultation de tous les copropriétaires palliera l’absence de syndic capable de représenter le syndicat ce qui explique sa détermination à demander au troisième copropriétaire si le vendeur a des dettes envers le syndicat et, le cas échéant, d’en retenir le montant selon les modalités inscrites à l’article 20.

Je pense qu’il exagère mais ce n’est qu’une opinion.

Il oublie une chose, c’est qu’il ne doit pas seulement se préoccuper des éventuelles dettes du vendeur mais aussi de celles de l’acheteur en raison du II de l’article 20 qui interdit une vente à un copropriétaire déjà débiteur qui ne régularise pas sa situation.

En ce qui concerne le vendeur, l’article 20 prescrit au notaire de suivre la procédure suivante.

1. Demander au vendeur, dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété, de présenter un certificat datant de moins d’un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.

2. Attendre pendant quinze jours une éventuelle opposition.
Tant que ces deux délais ne sont pas écoulés, trente jours au total, le notaire conserve les fonds en totalité.
A l’issue de ces deux délais, trois hypothèses peuvent se présenter.

Hypothèse 1
Le notaire reçoit le certificat attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.
Il libère alors la totalité des fonds au profit du vendeur.

Hypothèse 2
Il est fait opposition dans le respect des modalités du I de l’article 20.
Les effets de l'opposition étant limités au montant qui y est énoncé, le notaire retient ce montant énoncé et doit libérer le reste au profit du vendeur.
Le vendeur et le syndicat ont trois mois pour s’entendre sur le montant de la créance du syndicat.

Si entente, le notaire verse au syndicat ce qui lui est dû et le reste au vendeur.

Si le désaccord persiste et que vendeur reste inactif, le notaire verse au syndicat l’intégralité du montant retenu.

Si le vendeur saisit le tribunal, le notaire conserve les fonds jusqu’à ce qu’il reçoive notification de la décision de justice et il libèrera alors les fonds comme ordonné par le tribunal.

Hypothèse 3
Il est fait opposition mais le montant ou les causes de la créance ne sont pas énoncés. L’opposition est nulle et le notaire doit libérer l’intégralité des fonds au profit du vendeur.

On peut discuter de la légitimité du notaire à agir comme il entend le faire mais il est délicat de contester sa position fondée sur une anomalie. Car l’absence de syndic est une anomalie dont sont responsables les trois copropriétaires. Pour sortir de l’anomalie deux moyens sont à leur disposition, qu’ils s’entendent pour désigner un syndic et approuvent une situation financière ou que l’un d’eux demande la nomination d’un administrateur judiciaire. Il serait un peu délicat d’attaquer le notaire sans prendre l’initiative d’une régularisation. D’une certaine manière, ce serait se prévaloir de sa propre turpitude.

Je ne suis opposé à la nomination d'un syndic. C'est les 2 autres qui le sont et ils sont très très majoritaires.
Si j'impose un syndic via voie judiciaire, les foudres des deux copros vont me tomber dessus et ils vont très probablement à se venger d'une façon ou d'une autre.
Je pourrais y faire appel en dernier recours

Étrange ce notaire ! Connait-il vraiment ce qu'est une copropriété ? parce que parler d'un président, président de quoi, de la copropriété ? Cela n'existe pas.
Au mieux, il rédige très mal ses actes...

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Superviseur

En fait aucun des trois ne sait si l'autre est à jour ou pas.
quand il y a une facture, chacun règle sa part directement au fournisseur ou prestataire. Ils ont tjrs fonctionné comme ça avant qu'on arrive et on a hérité de ce mode de fonctionnement.

Donc demander à Mr X si je suis à jour ou pas n'a aucun sens. Il ne peut pas le savoir.
Par contre Mr X peut vouloir s'amuser en formant une opposition juste pour nous embêter l'acheteur et moi...

Je pense qu'il faut que je réussisse à faire enlever cette clause trop risquée pour l'acheteur et pour moi. Une clause comme celle du compromis de 2021 que j'ai donné plus haut me convient parfaitement

Comme vous vendez, vous n'avez plus vraiment intérêt à demander la nomination d'un syndic. Ca va vous prendre du temps et bloquera la vente en attendant.

La clause proposée est mal rédigée :
- elle va même au delà de ce qui s'imposerait à un syndic.
- "ou tant que le vendeur ne lui aura pas donné l’instruction de régler par écrit de régler l’opposition que pourra faire Monsieur X" ... et si M. X ne fait pas opposition ? vous allez donner l'ordre de régler quoi ?
- "L'opposition", avec un article définit, fait manifestement référence à l'opposition de l'article 20, qui est celle du syndic ; on ne voit donc pas comment M. X, qui n'est pas syndic, formerait valablement ladite opposition.

Cela devrait être rédigée du type : "Les parties conviennent d'accorder à M. X un droit d'opposition qui s'appliquera dans les mêmes conditions de délai et de justification de la créance alléguée que celles énoncées à l'article 20 de la loi de 1965 s'appliquant au syndic."

La totalité du prix est bloqué dans l'attente du certificat du syndic soit 15 jours après la réception de la notification. En l'absence d'opposition, le prix est libéré, et sinon au bout de 3 mois, il verse le montant supposément du et libère le reste.

A mon sens, il conviendrait que vous vous assuriez au minimum explicitement que le cadre fixé à l'article 20 pour le syndic s'applique à M. X.

Mais sinon effectivement, prenez un notaire de votre côté, et ils règleront l'affaire entre eux.

Le cadre fixé à l'article 20 pour le syndic ne s'applique pas particulièrement à M. X. mais à l’ensemble des copropriétaires. Ceux-ci sont au nombre de trois. Les deux premiers, parties à l’acte, ont été consultés. Reste à consulter le troisième.