Est-ce légal d'écrire à tous les copropriétaires ?

Bonjour,

Je suis membre du conseil du syndic et nous sommes 6.
Nous sommes divisés à propos d'un projet complexe à présenter à la prochaine AG.
Le syndic lui même n'y comprenait pas grand chose avant que je lui donne des explications claires sur 2 pages.
Le projet revêt des questions techniques, économiques et sécuritaires.

J'ai demandé au syndic de fournir mes explications aux copropriétaires en les incluant dans la convocation.
Les copropriétaires auront 21 jours pour en prendre connaissance.
Il y a aussi le risque que mon temps de parole sera écourté car un des membres nous a déjà fait la démonstration d'une crise de rage en pleine session d'AG avec larmes, cris et gesticulations. L'assemblée et le syndic étaient médusés.
Également je n'ai pas une grande confiance envers le syndic qui cède à celui qui crie le plus fort.

Ma question : ai-je le droit de faire parvenir à mes frais à tous les copropriétaires ces explications sur 2 pages plus les pièces jointes ? Sans passer par le syndic ?
Je voudrais le faire 2 mois avant l'envoi des convocations afin qu'ils puissent poser toutes les questions au syndic ou à moi-même.

Car j'ai remarqué que même pour des questions simples les membres du CS se font berner par la copropriétaire nervie bailleuse membre du CS
Exemple : elle a demandé au syndic que les frais d'entretien de la chaufferie soit mutualisés. Tous les conseillers ont approuvé. Il a fallu que je leur envoie un tableau comparatif des consommations de 2022 "répartition mutualisée" vs "répartition au m3 consommés" pour qu'ils se rendent compte qu'ils ont un intérêt à garder la répartition au m3.
Elle économise 33 € sur l'année quand d'autres membres devront débourser de 5€ à 29 € supplémentaires.

J'ai les adresses mails de tous les conseillés alors cela m'a été facile.
Du coup elle a annulé sa demande

Merci pour vos réponses

Bonjour
Rien n'interdit d'écrire un courrier à tous les copropriétaires.
Mais ce sera mieux perçu si c'est signé du président du CS plutôt que d'un membre seul.
Les dissensions au sein du CS ne profitent qu'aux fauteurs de troubles et aux syndics abusifs...

Bonjour,

Si vous êtes l’auteur d’un projet, vous êtes la mieux à même de le présenter. Rien ne vous interdit de le communiquer vous-même à tous les copropriétaires comme il vous plaît.

Merci pour vos réponses.
Nous n'avons pas élu de président.
En 2022 le président, un Monsieur, a vendu son appartement et a recommandé à tous ma candidature pour le remplacer.
La nervie a avancé qu'une entente collégiale n'a pas besoin de présidente.
Donc c'est resté comme ça et le syndic est au courant.

Le projet est d'un copropriétaire électricien retraité et de moi. Mais nous avons changé d'avis car nous avons découvert trop d'inconvénients. Mais la nervie emballée par ce projet souhaite le mener à son terme.
Elle a proposé au syndic d'organiser rapidement une AG par correspondance avec vote coupon réponse "pour contre". Le syndic a refusé car je me suis opposée à payer des frais pour un dossier qui ne présente aucune urgence. Ce sera présenté en AG après la clôture des comptes 2023. Mais je souhaite mettre tous les copropriétaires au courant bien avant.

Bonjour,
Lorsqu'il y a un conseil syndical dans une copropriété, l'élection du président est obligatoire (article 21 de la loi 65-557).

__________________________
Superviseur

L'absence de président ne peut que vous porter préjudice, comme on vous l'a déjà dit. Le président a un certain nombre de pouvoirs qu'un membre quelconque n'a pas et que le CS n'a pas non plus, même "collégial".

Que le syndic soit au courant lui permet d'avoir les coudées franches et de vous ignorer la plupart du temps. Ne vous faites pas d'illusion : il se frotte les mains dans votre dos

Une AG par correspondance n'aura aucune légitimité, au mieux ce sera un sondage sans beaucoup de valeur. Mais çà aussi on vous l'a déjà dit, il me semble.

Et un Syndic n'a plus le droit d'organiser une AG uniquement par correspondance. C'était lié au confinement et c'est terminé aujourd'hui.
Un formulaire de VpC doit être joint à la convocation et ceux qui le souhaitent PEUVENT voter via ce formulaire. Mais c'est tout.

Merci à tous pour vos réponses

Bonjour Utena,

Pour récapituler :

- Vous êtes Conseillère Syndical, et indépendante du Syndic comme tous les autres. Vous n'avez aucun "pouvoir" légal pour imposer vos choix au Syndic.
- Mais vous pouvez imposer une proposition de résolution pour l'AG. La rédiger du mieux possible, y ajouter la documentation technique, une note complémentaire, ce que vous voulez. Et obliger le Syndic à l'ajouter à l'ordre du jour de la prochaine AG (LRAR environ 2 mois avant l'AG),
- Si vous pensez que les copropriétaires n'auront pas assez de 21 jours pour étudier le problème, vous pouvez leur adresser vos éléments avant. Vous pouvez aussi, par exemple, créer un site internet et leur donner l'adresse. Ceci établirait une communication plus systématique.

- Vous allez demander qu'une réunion du CS soit mise en place, et, lors de cette réunion, vous allez faire nommer un Président du CS. Vous si vous avez la majorité. Ceci se fait normalement après l'AG, mais les seuls décideurs pour cette élection sont les membres du CS. C'est donc tout à fait légal, et la majorité simple suffit. Si la nervie ne vient pas, cela n'est pas gênant, car vous êtes assez (5 ou 6).

- Pour répéter, un Syndic n'a plus le droit d'organiser une AG uniquement par correspondance.

Et si un des points ci-dessus vous chagrine, revenez dessus, nous ajouterons les éléments juridiques idoines.

Merci pour ce récapitulatif qui m'est très utile.
Je choisis de récolter toutes les adresses mail pour envoyer à tous les copropriétaires une explication détaillée du projet qui contient 6 devis accompagnés 5 ou 6 pages.

Un site internet serait top mais je n'ai pas les capacités alors je fais selon mes possibilités.
Je pensais faire un groupe WhatsApp de tous les copropriétaires mais il me semble que c'est limité à un nombre.

Encore merci a vous tous

Bonjour à tous,

Des nouvelles à propos du projet complexe évoqué dans mon 1er post.
J'ai expliqué en détail au syndic via un courrier recommandé les incohérences et les risques que pourraient entraîner ce projet une fois réalisé, donc après les travaux.
J'ai également averti que chaque copropriétaire sera informé avec force détails longtemps avant l'AG et que le syndic risque d'être inondé de mails de protestation. En effet j'ai sondé 4 copropriétaires en leur fournissant des explications par écrit. Ils n'étaient pas contents. Je ne sais pas si ces 4 copropriétaires ont contacté le syndic mais le projet a été officiellement abandonné au grand damn de Mme Tesla (nom d'emprunt pour rester anonyme).

Tant mieux.
Mais choisissez un président....

Bravo.
Comme quoi ça sert de se battre.

Merci pour vos commentaires

Si un président est voté ce sera Mme Tesla qui sera élu car elle a réussi à manipuler les 3 autres conseillers.
Nous étions 6, un conseillers dégoûté par les agissements de Mme Tesla a démissionné en juillet 2023.

Je suis victime de rétention d'information.
Le syndic propose une date pour sa visite trimestrielle de la résidence. Je réponds que cette date me convient. Mme Tesla répond qu'elle est en déplacement 4 jours.
Le syndic propose alors 2 choix de date. Je choisis une date, Mme Tesla choisit l'autre. Le syndic retient celle choisie par Mme Tesla prétextant que la majorité du conseil sera présente ce jour-là. Je m'incline.
La visite s'est passée sans moi. J'ai laissé un delai au syndic pour envoyer au conseil son rapport. On l'a reçu 40 jours plus tard.

Sur ce rapport j'apprends que le projet est abandonné officiellement mais ... suprême vengeance de Mme Tesla ...le conseil exige des copropriétaires qui se sont désolidarisés du groupage des sous-compteurs installés sur un mur du sous-sol (partie commune) pour alimenter en électricité leur partie privative, qu'ils suppriment leur installation.
On ne m'a jamais informée de cette proposition du CS dont je fais partie.
Les 7 copropriétaires qui ont fait installer l'électricité dans leur box ont payé 680 € chacun. C'est moi qui avait demandé des devis avec des tarifs compétitifs pour les 7.

Le coût de la suppression du sous-compteur et du disjoncteur qui m'appartient s'élève à 150 €

Une mesure de coercition illégale décidée de facon arbitraire par 4 conseillers syndicaux dont 2 n'ont pas de sous-compteur dans le sous-sol et qui oblige à consommer de l'électricité pour avoir droit à une installation fixée sur le mur d'une partie commune dont je paie une quote-part des charges générales

En 2021 la répartition était calculée au prorata des kWh consommés incluant les frais d'abonnement de sorte que le copropriétaire qui ne consomme pas n'a rien à régler.

En 2022 une Tesla est arrivée bousculant le mode de répartition antérieur. Le syndic a réparti les frais d'abonnement par 7 comme demandé par Mme Tesla et malgré le courrier recommandé de 5 autres copropriétaires usagers qui demandent à ce que le monde de répartition reste inchangé.

Bonjour,

Le litige sur l'alimentation en électricité des box a été exposé dans une autre discussion.


Cette répartition des faits d'abonnement est conforme au premier alinéa de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Mme Tesla est peut-être une personne détestable mais, sur ce point, elle a juridiquement raison.

Je pensais que l'alinéa de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ne concerne que les parties communes. Les frais d'abonnement des compteurs communs sont calculés selon la quote-part de chacun.
Le compteur qui alimente les 7 sous-compteurs en sous-sol est aussi un compteur commun mais est seul à alimenter des parties privatives.
N'est-ce aux copropriétaires de décider du mode de répartition étant donné que ENEDIS m'a répondu dans un mail que la recharge des véhicules électriques sur un compteur résidentiel est déconseillée car ils ne sont pas dimensionnés pour cela ?

Il est donc commun = partagé par plusieurs copropriétaires.
Ce qui impose que l'abonnement soit partagé entre eux et divisé en 7 semble légitime dans ce cas.
D'ailleurs c'est bien le syndicAT qui est abonné puisque la facture est adressée au syndic.

La recommandation de ENEDIS est sans doute utile... mais qui va en tenir compte ? Si les recharges de véhicules durent 3 jours ou que les disjoncteurs sautent ... tant pis pour les ignorants.

Les rivalités internes au CS et l'absence de président mettent le syndic en position de force... Il doit bien se frotter les mains.

Yapasdequoi, je comprends votre raisonnement il est juste.

Parmi les 7 copropriétaires usagers de l'électricité dans leur box il y a 3 conseillés syndicaux.
5 usagers sur 7 souhaitent que les frais d'abonnement soient répartis au prorata des consommations de sorte que l'usager qui ne consomme pas n'a rien à régler.
Peut-on le proposer au vote dans une résolution en AG ?

Comme déjà dit par ailleurs :
L'AG peut voter une résolution illégale, et si personne ne conteste c'est plié.

On va déjà corriger "faits" en "frais", et ensuite dire que cette affirmation est erronée ou pour le moins douteuse.

Si l'on parle d'utilité objective, il est certain que payer un abonnement n'a pas d'intérêt en soi. On paye un abonnement pour pouvoir consommer plus ou moins d'électricité. L'utilité objective, dans ce cas spécifique n'est pas un droit à l'abonnement à partager en 7 à parts égales, mais un droit à disposer de plus ou moins d'électricité.
Pour moi, il est donc normal de répartir les frais d'abonnement selon la consommation.

Côté pratique, le Syndic devra définir une clé d'imputation basée sur la répartition de la consommation en % du total, ou en quantité de kwH par rapport au total facturé.
Le coefficient obtenu sera ensuite appliqué sur la facture totale, soit abonnement + consommation.
Ceci tient au fait qu'il y a UN seul abonnement.
Répartition qui ne peut être confondue avec une répartition des coûts liés à l'eau froide pour laquelle la facturation de CHAQUE compteur est la base de la facturation. Et ils sont tous facturés le même prix.