Frais de relances et huissier syndic

Merci pour vos réponses

Oui je suis bien conscient que même s'il y a des circonstances atténuantes, l'erreur est d'abord mienne, et je le regrette quotidiennement :/

Pour revenir aux pénalités injustifiées de Fxxxxx, y a t-il un article qui les oblige à fournir des justificatifs des frais facturées sur demande ( documents qui atteste l'envoi des mises en demeure, huissier ..) Pour le moment, malgré mes nombreuses relances par mail, aucun justificatif du coté de Fxxxxxa, ni de Lxxxxxxt, ca me parait louche, s'ils ont bien mandaté un huissier, il serait simple de me fournir ce justificatif .. Je commence à croire qu'il n y a jamais eu de courrier de mise en demeure et encore moins d'huissier

CdJ ?

Bonjour

CdJ est pour mettre à jour votre vocabulaire.

On ne dit plus Huissier, le titre a été remplacé par Commissaire de Justice (en regroupant avec les Commissaires-priseurs judiciaires ...). C'est plus facile car plus court ! Donc, CdJ s'imposait.

Pour pouvoir saisir des frais dans la comptabilité de votre Syndicat, l'existence de factures est obligatoire. Il est peu probable que votre Syndic ne respecte pas cela. Par contre, une demande abusive à un CdJ reste possible. Avec un argument comme "Quand quelqu'un ne paye pas, je suis chargé de corriger cela". Ce qui est vrai ... mais pas n'importe comment !

En général, ce type de Syndics a beaucoup d'imagination pour s'inventer des obligations qui coûtent cher au Syndicat et permet auxdits Syndics de se ménager les faveurs des entreprises et des récupérateurs de fonds.

Plus la copropriété est importante, moins l'impact d'une dépense inutile sera important et moins les 'payeurs' vérifieront. Struggle for life.

Re AGeorges,

CdJ bien à savoir :)

C'est ce que je me dis aussi, mais alors quel pourrait être le motif de ne pas me fournir les justificatifs ? Je serai potentiellement apte à régler si peu qu'il y ait un minimum de bonne foi, parce que 500 euros l'huissier alors que je n'ai pas vu l'ombre du CdJ, un bon paquet de relances et mise en demeure à 50 euros le courrier dont je n'ai jamais vu la couleur de l'enveloppe .. La moindre chose serait de me fournir les docs justificatifs

Mais alors, quel pourrait être le motif ..
Le compte séparé étant également obligatoire, tout ce qui est obligatoire ne semble pas forcément respecté chez ce syndic

Bonjour,

Il appartient au créancier de justifier le bien-fondé de ses prétentions. C’est un principe de base inscrit à l’article 1353 du code civil : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Les frais de recouvrement qui vous sont imputés par le syndic sont justifiés tout d’abord s’ils sont attestés au moyen de pièces telles que factures ou notes d’honoraires et ensuite s’ils répondent à une nécessité comme l’exige l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 portant sur le statut de la copropriété. La nécessité est appréciée par le juge. Une sommation délivrée par huissier n’est en principe pas nécessaire parce qu’une mise en demeure restée infructueuse suffit pour introduire une demande en justice.

Re,


C'est quoi un motif ?

Pour mieux comprendre, il faut (un instant) se mettre à la place du Syndic.
Par exemple, dans une situation que j'ai connue, le Syndic gérait 80 copropriétés. A 40 heures par semaine, pour arrondir, il pouvait consacrer 1/2h par semaine à chaque copropriété. Bien sûr, il peut avoir une certaine structure derrière lui, mais tout cela se paye, et des exécutants ne peuvent pas prendre d'initiative.

Donc, si vous voulez, moins un Syndic en fait pour une copropriété, plus il lui reste du temps pour en prendre d'autres. A partir d'une certaine quantité, le moindre incident devient une catastrophe, c'est ce qui s'est produit avec le/la Covid.

Le motif est donc clair, moins il s'occupe de vous, plus ses revenus pourront augmenter. C'est l'intérêt des astreintes sur la fourniture des documents de gestion réclamés par le Conseil Syndical. Depuis mai 2019, 15€ par jour de retard à partir d'un mois.
Si vous voulez des documents, passez par le CS qui les demandera au Syndic. L'astreinte ne s'applique que pour ce "chemin", et la demande doit être émise par LRAR pour disposer d'une date certaine.

Sinon, avant une AG et les comptes de l'année écoulée, vous avez le droit de demander un RV pour consulter les pièces. Vous listez ce que vous souhaitez voir à l'avance. Le Syndic fixe l'heure de RV mais ne peut pas refuser.
Par contre, pour une année plus lointaine, il vous dira que les documents ont été archivés. Il faut donc voir dans quelles conditions ... il y a des variantes et des coûts associés !

Nihilscio > merci, fort interessant !


AGeorge > Il doit y avoir autre chose, après une cinquantaine d'emails échangés avec la gestionnaire et la comptable du syndic, la seule qualité que je ne pourrais pas leur enlever est leur réactivité à répondre, parfois bien au delà de leur horaire de taff, d'ailleurs le mail de ce matin est arrivé à 6h, quand d'autres me sont parvenus même tardivement en fin de soirée ( oui oui, à mes mails de 22h, leur réponse peuvent survenir à 22h30 )

Connaitriez-vous l'article exacte mentionnant l'astreinte à payer en cas de non fourniture des documents de gestion réclamés par le Conseil Syndical ?

D'ailleurs question à part, ça en fera sourire plus d'un mais si demain je fais appel à un avocat ou un conciliateur, qui serait mon "adversaire", le syndic ou bien le syndicat ? Je perd un peu le nord depuis toute cette histoire ^^'

Si vous voulez, mais c’est sans intérêt pour votre affaire. Ce sont le septième alinéa de l’article 21 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 2019-506 du 23 mai 2019.

Vous n’avez pas à vous démener pour obtenir les justificatifs des frais de recouvrement qui vous sont demandés. On vous demande de payer différentes sommes. Vous ne voulez pas les payer et vous avez de bonnes raisons de refuser. Soit votre créancier laisse tomber, soit il saisit le tribunal. S’il saisit le tribunal, il ne pourra avoir gain de cause que s’il justifie ses prétentions. C’est à lui de produire les justificatifs, ce n’est pas à vous d’aller les chercher. S’il ne peut les présenter au juge, le juge vous donnera raison.

En fait, comme débiteur, vous êtes en position favorable, même si vous avez le sentiment que c’est l’inverse. Si vous restez ferme sur votre position, plusieurs hypothèses sont à envisager.

La première, la plus favorable, serait que le syndic vous annonce au nom du syndicat renoncer à tout. Dans ce cas, votre compte de copropriétaire serait crédité des sommes réclamées et l’affaire serait close.

La deuxième serait que le syndic cesse de faire pression mais ne retire rien sur votre compte de copropriétaire. Au bout de cinq ans l’action en recouvrement serait prescrite et ces frais deviendraient une créance irrécouvrable.

La troisième serait que le syndic saisisse le tribunal. Le syndic fournirait les pièces comptables justificatives mais ce serait insuffisant parce que vous pourriez discuter de la nécessité de certains actes, notamment les somations par huissier qui font double emploi avec les mises en demeure par courrier recommandé.

Votre adversaire est le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

Ce qui m'inquiéterait serait la 4eme hypothèse, à savoir que le syndic continue de m'envoyer des mises en demeure et relances à n'en pas finir, disons à hauteur de 2 relances par mois, donc 100 euros x 12 = 1200 euros à l'année

Au bout de 2 ans, ma dette envers le syndicat s'élèvera à 2400 euros. Un autre syndic reprend les comptes de la copropriété, et compte tenu de mon passif important, il n'hésitera pas à en faire de même avec 2 relances mensuelle

Le temps file comme le vent qui nous caresse la joue, nous voilà en 2043, 8 changements de syndic et une dette de 24000 euros sur mon compte de copropriété. Quand bien même si les 18000 euros sont prescrits, il reste tout de même 6000 euros à régler avant de pouvoir vendre le studio. Sauf que le syndic de 2043 ne veut rien savoir et exige le paiement des 24000 euros. Donc case avocat, tribunal à expliquer au juge qu'une centaine d'euros de frais abusifs facturés par un syndic frauduleux il y a 20 ans a abouti à 24000 euros 20 ans plus tard. Dans ce monde alternatif, je finirai sans doute à devoir débourser les 6000 euros

Petite parenthèse fictive de la soirée
Il est clair que vos trois hypothèses sont nettement plus optimiste, je signerai sans hésiter pour chacune de ces 3 possibilités

Votre quatrième hypothèse est invraisemblable. Une multiplication des mises en demeure ne servirait à rien parce les multiples mises en demeure ne seraient pas justifiées par la nécessité. Une mise en demeure suffit pour introduire la demande en justice. Si le syndic vous en adresse dix, c’est neuf de trop qui seront annulées par le tribunal. Le syndic peut changer, cela ne changerait rien. Vous n'avez pas de dette envers le syndic mais envers le syndicat.

Je ne parle évidemment pas des charges de copropriété dont je suppose que vous les payez en temps et en heure mais des frais de recouvrement qui vous ont été imputés pendant la période où vous avez été défaillant.

En 2043, votre dette serait prescrite depuis belle lurette.

Bonjour 16h30,


Et c'est là où le bât blesse.
Si le Syndic annule votre dette, c'est qu'il la transforme en créance non recouvrable. C'est alors une dépense supplémentaire pour le Syndicat, et, bien sûr, vous y participerez à hauteur de vos tantièmes généraux.

Pour dire un mot de la possibilité que ce type de décision comptable soit refusée par la majorité des copropriétaires ne souhaitant pas participer à cette charge supplémentaire : En fait, les comptes sont approuvés ou rejetés dans la totalité. En cas de rejet, rien ne prévoit vraiment de donner les raisons du rejet ni de préciser ce qui devrait être modifié pour que les comptes soient acceptés à une prochaine présentation ...

Quant aux actions illégales ou illogiques ou inutiles du Syndic, elles seront juste passées sous silence SAUF si quelqu'un demande d'attaquer le Syndic pour moyens inappropriés. Dans ce cas, ce serait le Syndicat qui attaquerait le Syndic, et faire cela sans changer de Syndic est impossible. Il est aussi probable que le nouveau Syndic refuse par tous les moyens d'attaquer l'ancien Syndic (même si c'est proposé en AG) avec de belle phrases comme "je suis là pour m'occuper de votre présent et de votre futur, pas de votre passé". Il suffit d'agiter la menace de milliers d'euros de frais de justice pour que la majorité vote CONTRE ce type de résolution.

Les copropriétaires sont trop souvent enclins à ne s’intéresser qu’aux honoraires de gestion courante, négligeant le montant des honoraires de prestations particulières, notamment celles relatives aux recouvrements et contentieux, pensant benoîtement que ces frais sont à la charge du copropriétaire débiteurs. La réalité est plus complexe.

Supposons que vos provisions trimestrielles soient d’un montant de 150 € et que vous n’ayez pas payé un trimestre en temps voulu. Votre compte de copropriétaire est débité de 150 € en début de trimestre. Vous recevez une mise en demeure pour 150 € de provisions plus 30 € de frais de mise en demeure. Votre débit passe à 180 €. Vous payez 150 € et protestez contre les 30 €.

Première hypothèse : le syndic annule ces 30 €. Affaire classée.

Deuxième hypothèse : le syndic ne veut rien savoir. Votre compte de copropriétaire reste débiteur de 30 €. C’est que le syndic a prélevé 30 € à son profit dans la caisse du syndicat et a émis une note d’honoraires comme pièce justificative pour la comptabilité du syndicat. Il y a alors un trou dans la caisse du syndicat de 30 €. Cela risque de durer très longtemps. Au bout de cinq ans, l’action du syndicat pour recouvrer ces 30 € est prescrite : sa créance devient irrécouvrable. L’assemblée générale peut en prendre acte, annuler sa créance de 30 € qui seront alors comptabilisés comme une charge et tous les copropriétaires mettront la main à la poche pour combler le trou dans la caisse. Généralement, cela passe assez mal. Quoiqu’il en soit, le syndic aura empoché ces 30 €. La somme peut rester indéfiniment à votre débit ainsi que le trou dans la caisse du syndicat. Si vous vendez, le syndic fera opposition et le notaire bloquera les 30 €. Soit vous acceptez de les payer soit vous saisissez le tribunal qui vous donnera raison au motif que l’action du syndicat est prescrite. Mais on va rarement devant les tribunaux pour 30 € Dans votre affaire toutefois, il s’agit de 900 €.

Troisième hypothèse : le syndic part en contentieux. Le tribunal donnera raison au syndicat et cela, pour seulement 30 €, coûtera cher et à vous et au syndicat. Le syndic, lui, aura empoché les honoraires de prestations particulières prévus dans son contrat. Dans la pratique, un syndic ne part pas en contentieux pour 30 €. Mais pour 900 € il le fait à condition que cela se termine en faveur du syndicat. Dans le cas présent, les 900 € qu’on vous réclame , ou tout au moins une grande partie de cette somme, sont très contestables et il est très peu probable que le syndicat parvienne à les recouvrer en totalité. La plus grande partie de ces 900 € se transformeront en charges de copropriété à payer par tous les copropriétaires. Sous la pression du conseil syndical, le syndic acceptera peut-être de prendre une partie de la somme à sa charge. Ce peut même fait l’objet d’un jugement. En théorie il existe une disposition, inscrite au troisième alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, permettant au président du conseil syndical ou à des copropriétaires représentant au moins 25 % des voix, d’introduire une action en justice contre le syndic. Dans la pratique, une action contre le syndic est le plus souvent exercée, après changement de syndic, contre l’ancien syndic.

Petite mise à jour pour ceux qui ont suivi l'affaire, je ressors tout juste de la conciliation au Tribunal de la Justice et il est clair que je me suis fais avoir comme un bleu ..

En résumé au bout de 2min la défense représentée par le syndic expose sur son ordinateur un pavé de fichiers m'expliquant qu'il y a tous les justificatifs des mises en demeure et frais huissier, choses que je réclame depuis le commencement auquel cas je refusais de mon plein droit de régler des frais fictifs ..

En présence des justificatifs je consens auprès du conciliateur de régler la totalité des frais, j'ai été naif. Il s'avère qu'il n y a absolument rien si ce ne sont des justificatifs émis par la défense elle-même. Le temps que je revienne vers mes pas, il ne reste plus que le conciliateur, sans la présence de la défense, une journée de perdue

Sauriez-vous dans quel cas le juge pourrait condamner la partie perdante à prendre en charge les frais d'avocat de l'adversaire ? L'envie me trotte de partir au contentieux, mais sans la prise en charge des honoraire d'avocat par la défense dans l'hypothese d'une victoire, ca ne serait sans doute pas très interessant

Bonsoir 16h35,

Il faut que votre avocat demande une indemnisation article 700. En principe, c'est systématique. Apparemment, le tribunal réduit souvent un peu la demande alors l'avocat demande un peu plus. Vous êtes aussi exonéré des charges qui pèse sur le Syndicat.
Mais pour cela, il faut gagner.
En cas de jugement à la Pyrrhus, le juge pourrait laisser à chacun ses frais d'avocat et partager les dépens.

Bonsoir AGeorges,

J'ai eu le plaisir d'avoir eu un échange avec un avocat dans la journée, une procédure en justice pourrait donc se chiffrer autour de 2k, et dans l'hypothèse d'une victoire, le juge pourrait éventuellement condamné la partie adverse à régler la moitié de l'honoraire, voire 1,5k tout dépendra de son humeur du jour

Le prix pour que la justice soit rendue est donc de payer 2k afin de rendre caduques les quelques 900 frais d'huissiers et croiser les doigts pour que le juge ait bien pris son café le matin, auquel cas je me ferai face à un jugement à la Pyrrhus sans indemnisation de mes frais d'avocat

Bonsoir 4h30PM,

Décision pas facile.
Ma tendance serait de dire que ça ne vaut pas le coup pour un risque trop grand. Si vous n'avez pas obtenu d'étalement, autant souscrire un petit crédit à la consommation pour tout payer et vous serrer la ceinture pendant quelques mois.
D'autant que le juge pourrait apporter plus d'importance à vos défaillances initiales et au fait, qu'apparemment vous n'avez toujours pas réglé le principal pour vous condamner. Et dans ce cas, VOS frais d'avocat restent à votre charge avec en plus l'article 700 du Syndicat, le Syndic ayant pris le meilleur avocat possible, cela vous coûtera bonbon et vous écoperez des dépens.

Dans un procès normal (je ne sais pas comment cela se passe dans une commission de conciliation), les pièces adverses doivent vous être communiquées avant l'audience, le "jeu" de la partie adverse étant de le faire le plus tard possible, et celui de votre avocat de faire reporter l'audience pour manque de temps d'analyse. Après, une fois les documents disponibles, vous devez les étudier un par un et bien analyser si ce que vous a dit Nihilscio sur la redondance s'est produit ou pas, ce qui vous permet, le cas échéant de faire annuler une partie de la dette.
Mais, visiblement, cette opportunité ne s'est pas présentée dans votre cas. Vous avez peut-être été un peu rapide à accepter les éléments lors de la conciliation (?).
Mais c'est sans doute le plus sage.
La suite logique est ma proposition ci-dessus.

Le principal est bien entendu réglée depuis belle lurette, mais effectivement vu sous cet angle il serait quelque peu idiot que de se lancer dans cette bataille au risque bien trop étendu, le jeu ne vaut pas la chandelle prend tout son sens

420 euros la rédaction d'un courrier de contestation par un avocat hum ..

Merci encore à Monsieur AGeorges et aux autres de votre aide plus que précieuse ! Et si une âme charitable exerçant la profession d'avocat à moindre frais passe dans les parages, n'hésitez pas à me faire signe, un petit courrier pourrait m'être bien utile