Rachat syndic, mandat expiré, nouveau syndic

Bonsoir à tous,

Votre discussion est intéressante mais il me semble que vous êtes trop uniquement dans l'interprétation de la loi au sens strict sans prendre en compte que c'est justement là que le Conseil Syndical et le président de séance ont tout leur rôle à jouer.

Je prends un exemple comcret, lors de notre dernière AG nous avons eu 4 devis d'entreprises pour le changement de l'interphone. Le conseil syndical a réalisé un document complémentaire comparant les prestations incluses aux devis pour expliquer les différences de tarifs, la qualité des équipements par rapport aux marques, fonctionnalité, compatibilité future, etc. de manière neutre et objective. Le Conseil syndical n'a pas pour rôle de pré-sélectionner, éventuellement de trouver des offres supplémentaires qu'il juge plus pertinente, et donc de bien de mettre en lumière les éléments pertinants pour les copropriétaires qui s'intéressent ou découvre le sujet qu'une fois en AG. Et le président de séance en permettant les débats préliminaires de manière à ce que lors du passage au vote, le choix soit quasi déjà acté. Dans notre cas, ensuite les 4 entreprises ont été soumises aux votes l'une après l'autre, et la qualité des débats et de l'information a permis à ce que la proposition la plus cohérente (bon là c'était facile, celui qui offrait la meilleur qualité d'équipement, qui incluait tout les travaux, était aussi le moins cher ^^) se fasse élire directement à l'unanimité. Mais je pense que si le Conseil Syndical et le Président de Séance remplissent leurs rôles, alors on ne peut arriver à de pareils situations.

De même si une proposition de travaux ne doit pas être retenues car une majorité de copropriétaires y sont contre, aucune entreprise n'obtiendra de majorité et le problème est réglé.

Pour ce qui est de l'election d'un Syndic, j'avoue que là c'est plus complexe compte tenu des répercussions que pourraient avoir l'absence d'élection d'un Syndic mais là encore si le Conseil Syndical fait correctement son travail en amont il y aura forcément une proposition qui satisfera l'ensemble des copropriétaires ou en tout cas obtienne concensus grâce aux débats préalables.

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Sinon, je souhaitai avoir votre opinion sur un élément, si le syndic prend le rôle de président de séance car le président élu ne remplie pas la fonction telle que cela devrait l'être, comment constater cette infraction? nous avons évoqué que la piste de l'enregistrement était une mauvaise idée, mais alors comment prouver a posteriori que c'est le Syndic qui a présidé la séance malgré l'élection d'un copropriétaire à ce rôle?

Par ailleurs, je ne trouve aucune référence juridique impliquant un président de séance qui aurait par la suite entamé une action en nullité de l'ensemble de l'assemblée. Je ne sais toujours pas comment agir sur ce point là. Faire nommer un président de séance parmis les copropriétaires qui seront favorable au nouveau syndic ? Sachant qu'aucun ne présidera tel que la fonction l'exige et que ce rôle sera alors assumé par le syndic comme lors des précédentes AG.

Vous souhaitant une bonne soirée à tous :)

Vous soulevez la question du rôle du président de l'AG.

S'il laisse le syndic mener les débats, influencer les votes, il est aussi en faute parce qu'il ferme les yeux et laisse faire. Mais c'est compliqué à prouver. Il faut élire une personne à poigne qui sache remettre le syndic à sa place.
On a le syndic qu'on mérite et le président qu'on mérite !
ou encore "aide toi et le ciel t'aidera".

Il arrive aussi des cas où le syndic n'est pas élu secrétaire, et dans ce cas il n'a même plus rien à dire du tout. Au pire, il sort. Sa présence à l'AG n'est plus requise.

Et dans votre scénario de débat suivi de consensus, vous oubliez les votes par correspondance qui par définition ne participent pas aux débats de l'AG.

Bonne soirée.

L’enregistrement de la séance n’est pas forcément une mauvaise idée. Il faut simplement, pour que l’enregistrement puisse servir de preuve, en informer au préalable les participants à l’assemblée en exigeant que cela soit inscrit au procès verbal. Vous pouvez aussi demander en référé une ordonnance désignant un commissaire de justice chargé d’assister à l’assemblée qui rendra compte dans un procès-verbal ce qu’il aura observé.
Mieux que prouver l’infraction : élire un président de séance qui ne soit pas une potiche.


Vous pouvez prendre comme référence l’arrêt de la cour de cassation du 17 septembre 2020 n° 19-20.730 : un copropriétaire ne peut demander l'annulation en son entier d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines résolutions.

Bonjour Yapasdequoi et Nihilscio,

Merci pour vos réponses, d'accord je prends note pour l'enregistrement et procéderai comme vous l'indiquez. Au pire cela mettra une certaine forme de pression sur le syndic dans la mesure où il sait qu'il ne pourra pas dire et faire tout et n'importe quoi, au mieux cela me fera une preuve supplémentaire en cas d'irrégularités.

Malheureusement, comme déjà évoqué, il n'y aura aucune personne 'capable' présente. Le seul copropriétaire qui aurait pu avoir le bon profil m'a déjà prévenu qu'il ne pourra pas être présent en personne car il ne peut pas prendre de congés ce jour là (l'ag se tenant en début d'après midi).

En fait, pour avoir parlé avec certain copropriétaire, je sais dors et déjà que malgré toutes les irrégularités, ils vont aller dans le sens du syndic. Je ne sais comment expliquer une telle situation mais il semblerait que pour nombre d'entre eux, tout ce qui sort de la bouche du syndic soit comme des paroles sacrées et même devant les faits, même si eux-même critiquent de nombreuses choses, cela ne les fait pas pour autant vouloir se rebeller, ils 'subissent', sans parler de ceux qui trouvent tout toujours normales en pretextant que l'herbe n'est pas plus verte ailleurs (forcément..).

C'est juste incroyable certain propos que l'on peut entendre^^ Les gens font une abstraction totale des faits et se refusent à voir la réalité en face. Presque aux yeux de certain, je n'aurais même pas dû les prevenir de toutes les irrégularités commises par le nouveau syndic. C'est vraiment décourageant.. Mais bon à un moment je ne peux pas accepter de faire uniquement plaisir aux autres quand cela passe par l'acceptation d'une situation que je considère innaceptable pour ma propre qualité de copropriétaire (payé pour me faire avoir, non merci!). D'autant plus que c'est moi qui ensuite devrait être en contacte avec ce syndic (chose qui n'arrivera évidemment pas, je suis concordant et demissionnerai de mon poste de Conseil Syndical) ! De plus, comme évoqué dans un post précédent, nous nous sommes rendu compte que l'ancien dirigeant a passé un contrat d'entretien non obligatoire à notre insu et sans vote en AG. J'ai demandé des explications à ce sujet, et évidemment aucune réponse du syndic, comme à chaque fois qu'une question dérange, celle-ci est simplement ignorée. C'est infernal.

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Concernant l'extrait que vous citez Nihilscio, c'est le seul effectivement que j'avais trouvé mais je m'interrogeais sur sa portée dans le cas de l'election du Président de Séance. Mais à vous lire cela semble normal qu'étant une résolution au même titre qu'une autre, cela implique les mêmes conséquences.

Je dois donc voter contre à absolument toutes les résolutions même pour le scrutateur et le secrétaire au risque de voir ma demande en annulation (le cas échéant) être déboutée?

Je dois donc bien faire attention que le PV sera complet, mais sans être ni président de séance, ni scrutateur, ni secrétaire, quelle possibilité de contrôle reste-t-il? Je m'inquiète car j'ai lu que si le PV ne fait pas mention de certain point, alors le copropriétaire n'a pas de recours. Quid si le syndic modifie le PV et le fait ensuite signer par le président de séances dans les jours suivants (le PV n'est jamais signé en fin de séance mais dans les jours suivants chez nous..), Si le président ne tient déjà pas son rôle lors de la séance, il ne controlera certainement pas le PV d'assemblée...

Cependant comme de toute façon l'AG est irrégulière car le syndic l'a convoquée sans mandat, c'est normalement de droit qu'elle sera annulable sans autre considération, en tout cas si j'ai bien compris la teneur des textes.

Bonne journée à tous :)

Re bonjour,

2 petites interrogations :

- Si en AG le contrat de syndic n'est pas accepté, l'AG s'arrête là ou l'on doit poursuivre jusqu'à la fin de l'ordre du jour?

- Est-il possible de demander au Syndic sans mandat de quitter la pièce jusqu'à son éventuelle élection ou jusqu'au moment où sa présence serait nécessaire?

Je souhaiterais, avant que la séance démarre, interroger le syndic sous quelle étiquette il est présent (à titre personnel, au titre de l'ancien syndic, au titre du nouveau). Puis lui demander si il dispose d'un mandat valide avec notre copropriété pour être présent ? Ensuite, puisque la réponse ne peut être que non (ou si il dit oui, là ça sera marrant) lui indiquer que seuls les copropriétaires, leurs mandataires désignés ou les personnes ayant été autorisé expressement par l'AG peuvent participer à l'AG de notre copropriété et ainsi lui demander si il accepte, en respect de la loi, de bien vouloir quitter les lieux ou contrairement à la loi, souhaite-t-il nous imposer sa présence?

Sachant que j'aurais préalablement prévenu l'ensemble des personnes présentes que j'enregistre.

L’AG se termine quand l’ordre du jour est épuisé.
Vous pouvez demander au syndic de quitter la séance s’il n’est pas secrétaire. Il n’est pas sûr qu’il accepte de revenir. Il n’y est pas obligé.

Ok alors ce n'est peut être pas pertinant, bon je verrais bien comment se présente l'AG, du coup que j'ai informé l'ensemble des copropriétaires, certains ont décidé de venir alors qu'ils n'étaient jamais venus !

Merci encore pour vos réponses, je tiendrai informé de ce que tout cela a donné^^

Bonne fin de journée à tous

Bonjour à tous,

Juste pour vous tenir informé, l'AG n'aurait pas plus aller plus mal dans la mesure où d'une part c'est le syndic qui a tenu le role de président d'assemblée ne laissant que peu d'espace au dialogue (bien qu'il y a eu l'élection d'un président). D'ailleurs lorsque j'ai vu la disposition de la salle, ayant compris le piège j'ai refusé d'être élu président.

Ensuite comme certain copropriétaire avait des demandes personnelles, ils ont clairement attaqué le conseil syndical pour aller dans le sens du Syndic. Cette AG a été des plus inutiles si ce n'est de mettre en évidence que même au sein d'une petite copropriété, c'est peine perdu de tenter de mettre en place de bonne chose si il y a des brebis galeuses.

J'ai donc cependant suivi vos conseils et j'ai voté opposant à toutes les résolutions pour me réserver le droit d'une éventuelle action en justice.

Bref, suite à cette expérience je vais simplement mettre un terme à mon mandat au sein du conseil syndical car de toute façon tout le travail réalisé se révèle être inutile.

En tout cas encore merci pour vos différents conseils, ce fût très appréciable.

Bonne journée à tous.

Vous avez 2 mois après notification du PV de l'AG pour contester en justice selon l'article 42.
Vous avez une fois de plus constaté que la dure loi de la majorité en copropriété permet pas mal d'abus.
En étant minoritaire, vous n'obtiendrez pas grand chose.
Bon courage pour la suite.

Merci @Yapasdequoi,

Oui au final tout le monde retourne sa veste et boit les belles paroles d'un syndic professionnel.

A ce jour, je n'ai pas encore reçu le PV d'AG mais ils leur restents 11 jours pour me le faire parvenir.

Le point positif c'est que cela m'enlève tout scrupule à faire une action contre le syndicat des copropriétaires.

Comme déjà dit : pesez bien les enjeux et consultez un avocat.
Parce que les frais seront à votre charge si vous êtes déboutée, ET AUSSI si vous gagnez (aux tantièmes en tant que copropriétaire)

Oui, à vrai dire pour le moment je suis plutôt dans l'optique de laisser tout couler, si cela ne tenait qu'à moi, je pense que je vendrais carrément tellement il y a une bande de c..s au sein de cet immeuble. Mais bon, le temps récupéré me sera d'un bien meilleur profit :)

Bonjour,


Non, pas AUSSI, parce que, dans l’hypothèse où un copropriétaire gagne un procès contre le syndicat, en principe il ne doit pas participer aux frais communs de procédure. Cette charge est répartie sur les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en disposer autrement. C’est ce que prévoit l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 :

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Merci de cette précision... Un peu d'espoir quand même donc.

Merci @Nihilscio pour la précision ;)