Rachat syndic, mandat expiré, nouveau syndic

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Posté le Le 29/01/2023 à 10:07
Bonjour à tous,

En cherchant des informations sur la situation de notre copropriété sur internet j'ai découvert avec plaisir ce forum. N'ayant pas trouvé d'information concernant une situation telle que celle que connait notre copropriété, je pose une question ici avec l'espoir de respecter les usages du forum.

Voici la situation de notre copropriété :

Nous disposions d'un contrat avec un syndic allant du 01/01/2022 au 31/12/2022.

Le syndic a vendu son activité à un gros groupe en nous informant de la situation à vente effectuée, le nouveau syndic, qui connait parfaitement la loi, a conservé la dénomination commerciale de l'activité (passage de SARL en SAS, changement de gérant, de carte pro, mais conservation d'une partie du nom et du siret) et lorsqu'il s'est présenté, ce fut comme poursuivant l'activité de son précédesseur.

Dans les faits, il a agit comme un nouveau syndic (gestionnaire de copropriété salarié du gros groupe, cloture des comptes bancaires de la copropriété et ouvertures de nouveaux comptes dans l'établissement où ils détiennent déjà les comptes bancaires des copropriété gérées par le gros groupe, transfert de l'activité au lieu d'exercice de l'autre groupe, etc.. ). De plus, il n'a pas fait procéder à la réalisation de travaux voté lors de notre dernière AG et qui devait être réalisé en décembre 2022. Le conseil syndical a été court-circuité non seulement par une présentation faussée de la situation, sans être concerté sur aucune décision mais pire encore, la réunion organisée entre le conseil syndical et ce "nouveau" syndic afin de préparer l'AG a vu les demandes du conseil syndical être totalement ignorée dans l'ODJ, le contrat de service ne lui a pas été présenté en amont de la réception de la convocation d'AG et des résolutions surprises sont apparues.

La date d'envoi des convocations à cette assemblée a eu lieu le 19 janvier, soit à mandat de l'ancien syndic expiré. (j'ai déjà pris connaissance de toutes les lois relatives à cette situation et mon interrogation ne porte donc pas sur le cas d'un syndic en place qui organise en retard l'AG à mandat expiré).

Cependant il est a noté que cette convocation comporte certain éléments troublant :
le nouveau nom et forme du syndic "SAS xxx xxx" en entête des documents, dans la résolution de l'ordre du jour visant à élire le nouveau syndic il est fait mention de l'ancien syndic sous son ancienne dénomination "SARL xxx xxx xxx", alors que le contrat de syndic à signer est au nom du nouveau syndic, le gros groupe.

De plus, dans la même résolution, il est indiqué qu'il n'y aura pas de mise en concurrence car le Conseil Syndical satisfait de la coopération réalisée au cours de l'année écoulée a décidé de lui accorder sa confiance (Ce qui est absolument faux, il semble d'ailleur que ce soit plutôt parceque nous avons demandé à ce que soit porté une résolution sur la possibilité d'un syndic coopératif qui a déclenché l'envoi "comme par hasard" de cette convocation d'AG le jour même de réception de l'émail)

Mes questionnenements portent :

- Sur la contestabilité d'une situation présentée comme la poursuite de l'activité alors que tous les faits démontre qu'il s'agit d'un changement de syndic imposé sans en avoir le mandat.

- Le cas échéant, sur la régularité d'une AG organisé par un syndic différent de celui auquel nous avions donné mandat

- Si nous refusons leur contrat, pouvons nous nous prévaloir de la défaillance de l'ancien syndic pour organiser dans la foulée une AG dans les règles sans passer par un administrateur judiciaire

- Dans le cas où la réponse à la question précédente serait non, étant donné qu'il faut que ce soit un des copropriétaires ou toutes personnes y ayant intérêt, mais en tout cas pas le syndic auquel nous refusons de donner mandat, qui peut saisir le juges dans l'optique de la nomination d'un administrateur, si entre temps une AG est organisée et qu'un nouveau syndic (coopératif ou syndic pro) soit élu dans les règles (mise en concurence de plusieurs projets, accord à la majorité de l'article 25, etc..) et que cette élection intervient avant même que le juge soit saisi ou qu'un administrateur soit nomé, compte tenu que la mission de l'administrateur cesse de plein droit au moment où la copro a de nouveau un syndic, pensez-vous qu'une telle démarche soit possible (du moment où elle n'est pas contesté par un copropriétaire qui serait contre dans le délais des deux mois à compter de la tenue de l'AG).



J'espère avoir réussi à exposer de manière suffisamment claire la situation assez complexe dans laquelle se trouve notre copropriété et mes interrogations.

Je remercie d'avance les personnes qui voudront bien donner leurs avis, retours d'expériences et expertise.

Vous souhaitant à tous un excellent dimanche.

Cordialement,

Lolo34200

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Posté le Le 29/01/2023 à 10:28
Bonjour,
D'après ce que vous dites, la convocation à cette AG n'a aucune valeur juridique puisque émise par un organisme qui n'est pas votre syndic, et vous êtes actuellement sans syndic.
Vous pouvez utiliser l'article 17 pour convoquer une AG légitime et ignorer cette convocation qui n'a aucune légalité.
"Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic."

Toutefois je vous invite à la prudence puisque non seulement ce prétendu syndic dispose certainement de juristes aguerris à ce type de hold up, mais il est possible que les autres copropriétaires se désolidarisent de votre démarche légaliste et ferment les yeux sur tout en votant le contrat proposé.

Il faudra alors une procédure judiciaire pour contester cette nomination "truquée" et des frais élevés à avancer...

Je vous recommande avant toute action de consulter un avocat spécialisé avec vos justificatifs, et adhérer à une association de copropriétaires (type ARC) qui vous aidera à y voir clair.

Il n'est pas exclus non plus que ce que vous percevez comme un abus soit en fait juridiquement valide....

Dans ce cas, vous ne pourrez changer de syndic que lors de la prochaine AG en fin de contrat.

PS : Juste une remarque, autant il est déraisonnable de voter une durée de contrat de 3 ans, il est aussi risqué de voter pour un contrat de 12 mois pile, puisque l'organisation de l'AG peut prendre quelques mois au delà de l'exercice (3 ou 4 en général)

Posté le Le 29/01/2023 à 10:46
Bonjour Lolo,

Conformément à l'article 18 de la loi de 65, tout cela est parfaitement illégal.
Un mandat de Syndic se comprend, comme on dit, Intuitu personae, ce n'est pas comme une créance que l'on peut acheter ou vendre. Votre ancien Syndic devait :
- Vous informer de son intention d'abandonner le métier, au plus tard le 30 septembre 2022?
- Mettre en place une AG avant son départ,
- Vous informer que vous pouviez, SANS OBLIGATION, choisir la société à qui il a vendu comme nouveau Syndic, en vous présentant la "personne" qui le "remplacera" (ce n'est pas un renouvellement de contrat ...).
- Du fait de l'information TROIS mois avant, cela vous laissait le temps pour trouver d'autres Syndics, transmettre leurs candidatures à l'ancien Syndic pour insérer les résolutions appropriées dans l'OdJ de l'AG.

En fait, l'ancien Syndic n'ayant pas convoqué d'AG avant la fin de son mandat, votre copropriété se retrouvait sans Syndic. La convocation reçue le 19 janvier, n'émanant pas d'un Syndic régulièrement en fonction était donc illégale.

Ce qui est possible, c'est que l'AG soit tenue après la fin du contrat, à la condition expresse que la convocation ait été émise alors que le contrat de Syndic n'était pas expiré.

Evidemment, le 'nouveau' Syndic n'ayant pas été élu dans un cadre légal autorisé, toutes ses actions sont illégales.

Si j'ai bien compris, une AG a été convoquée, la convocation reçue le 19 janvier implique une AG vers le 10 février. Il faut informer tous les copropriétaires de l'illégalité de cette convocation sans délai.

Une action de votre Président de Conseil Syndical me semble indispensable, dans le plus bref délai. Vous êtes en situation de carence. Plus de Syndic et pas d'action officielle légale pour en avoir un nouveau.

à suivre.

Posté le Le 29/01/2023 à 10:51
La question pratique qui se pose dans tous les cas est celle de la liste des coordonnées des copropriétaires afin de convoquer une AG qui nommerait un syndic légal selon l'article 17 cité plus haut.
Avez-vous cette liste ?

Posté le Le 29/01/2023 à 11:11
La réponse au souci des adresses de convocation peut se trouver dans une copie de la liste de présence de la dernière AG qu'il faudra juste mettre à jour pour les nouveaux arrivants.
Si cette liste a été établie conformément à la loi :
- Elle doit comporter les adresses complètes de tous les copropriétaires,
- Elle faisait partie des pièces annexes au PV, elle peut donc avoir été remise, après l'AG à des opposants ou au Conseil Syndical.

En général, le problème concerne plus le cas des copropriétaires-bailleurs. Pour ceux qui habitent dans la résidence, il suffit de faire le tour des BAL.

Attention aux actions du 'Conseil Syndical'. Les résolutions d'AG, telles qu'émises par les Syndics font, le plus souvent, expirer les mandats des Conseillers Syndicaux en même temps que le leur. Il est donc possible que vous n'ayez plus de conseil syndical depuis le 31.12.2022 !

Posté le Le 29/01/2023 à 11:31
Pour l'article 17, il n'y a pas besoin d'être membre du conseil syndical : "tout copropriétaire".

Le plus gros risque que je vois c'est l'inertie des copropriétaires qui iront sans se poser de question à cette AG illégale et voteront pour nommer ce syndic.

Il sera donc ensuite nécessaire de tenter de faire annuler cette AG selon l'article 42 (avec avocat obligatoire).

Posté le Le 29/01/2023 à 11:57
A mon humble avis, il ne devrait pas être vraiment difficile de faire annuler une AG convoquée par un Syndic étranger à une copropriété !

Il n'en reste pas moins qu'agir AVANT est recommandé.

NB. Je ne parlais pas du conseil syndical en lien avec l'article 17, mais en général.

Posté le Le 29/01/2023 à 11:59
Bonjour,

Citation :
… mais conservation d'une partie du nom et du siret …

Le nom est sans importance mais la conservation du numéro SIRET est primordiale : vous n’avez pas changé de syndic.
Selon la jurisprudence, le mandat de syndic détenu par une entreprise commerciale absorbée par une autre n’est pas transféré à l'entreprise absorbante.
Mais la société à qui vous avez donné mandat de syndic n’a pas été absorbée. Elle a simplement modifié son statut et ses associés ont cédé leurs parts à d’autres.
Vous auriez peut-être une chance de faire juger que vous aviez donné mandat à la société en considération de la personne qui la dirigeait et que le changement de dirigeant a fait perdre son mandat à cette société. Je doute fort que vous ayez gain de cause.

Vous auriez beaucoup plus de chance de faire constater que le syndic n’avait plus de mandat lorsqu’il a convoqué l’assemblée et de faire annuler en conséquence l’assemblée au motif qu'elle n'a pas été convoquée par une personne ayant qualité pour ce faire.

En pratique il y a deux solutions.
Soit vous refusez de donner mandat et vous vous trouvez sans syndic, soit vous acceptez provisoirement le fait accompli et vous renouvelez le mandat du syndic tout en vous apprêtant à désigner un autre syndic au cours d’une prochaine assemblée.

Si vous refusez de désigner le syndic en place, en principe vous n’avez d’autre ressource qu’une requête en nomination d’un syndic provisoire mais on peut se débrouiller autrement en convoquant une assemblée dont on espère qu’elle ne sera pas contestée.

Posté le Le 29/01/2023 à 13:11
Citation :
et vous renouvelez le mandat du syndic


On ne renouvelle pas un contrat de Syndic.
On signe un nouveau contrat avec le même Syndic.

Que faites vous du principe de l'intuitu personae, supposé s'appliquer aux syndics ?

Il est cependant vrai que la conservation du SIRET pose question. Mais la convocation après la fin de contrat n'en pose pas. Elle reste illégale. Il en va de même avec les changements de comptes bancaire, comme si ils "appartenaient" au Syndic. Le changement est possible, sur approbation de l'AG. Ici, aucune autorisation n'a été demandée.

Posté le Le 29/01/2023 à 13:34
Quand on donne à nouveau mandat au syndic, j’appelle cela un renouvellement. On peut jouer sur les mots mais c’est stérile.

Citation :
Que faites vous du principe de l'intuitu personae, supposé s'appliquer aux syndics ?

Où, exactement, figure ce principe d’intuitu personae ? Disposition législative ou réglementaire ? Jurisprudence ? Quelles sont les conséquences de ce principe ? Il faut garder à l'esprit que c'est l'entreprise qui a reçu mandant, ce n'est pas son dirigeant.

L’absorption par une autre entité de l’entreprise détenant le mandat de syndic n’a pas pour effet de transférer ce mandat à l’entreprise absorbante, la jurisprudence considérant que ce cas fait exception au droit commun, c’est entendu.

Mais dans le cas présent, la société détenant le mandat de syndic n’a pas été absorbée. Elle a conservé sa personnalité juridique. Elle a changé de statut, passant de celui de SARL à celui de SAS, les associés ont cédé leur parts, le dirigeant a changé. Tout cela fait-il que la société, qui a malgré tout conservé son identité (n° SIRET) a perdu son mandat ? Si oui, quels sont les fondements juridiques permettant de l’affirmer ?

Quant aux comptes bancaires, ils n'appartiennent pas au syndic puisqu'il y a obligation de comptes séparés, à moins bien sûr de violation des dispositions légales.

Posté le Le 29/01/2023 à 13:37
Bonjour à tous et merci pour vos nombreuses réponses !!! Waouh ça fait vraiment plaisir !! Je vais tenter de donner plus de précisions vis à vis de vos réponses :

Concernant la liste des copropriétaires, étant membre du conseil syndical, je l'ai récupéré la semaine dernière (pour le moment, les discussions sur le syndic sont actuellement internes aux conseil syndical et nous jouons les idiots pour ne pas éveiller la méfiance et éviter de permettre à ce syndic de trouver des arguments tout prêt le jour de l'AG car depuis le début leur communication est perçu comme une manipulation), je dispose donc des coordonnées de l'ensemble des copropriétaires à jour (Sur 16 lots, 8 copropriétaires sont résidents de l'immeuble, 7 ne le sont pas, mais 3 d'entre eux sont au sein du conseil syndical, les 4 autres seront facilement joignable et dans l'absolue il ne représente que 91 millièmes, sachant que 3 d'entre eux n'ont jamais participé aux AG).

Pour situer les choses, je suis membre du conseil syndical jusqu'à décembre 2023, il n'y avait plus de conseil syndical à mon arrivée dans la copro et j'ai repris les choses en main, dorénavant nous sommes 5 membres mais je reste le plus actif, les autres ayant plus un rôle de consultation qu'un vrai investissement (à mon grand regret mais on ne peut pas forcer les gens, c'est déjà bien d'avoir convaincu 4 personnes à intégrer le conseil syndical^^).

Effectivement ma principale peur est l'inertie des autres copropriétaires, malheureusement la plupart sont des personnes agées et seuls, on ne peut pas leur en vouloir de "subir" un peu tout ce qui se passe et de faire confiance à qui se présente comme un professionnel qui va reprendre les choses d'une meilleur manière. D'ailleurs, même au sein du Conseil Syndical nous sommes divisés sur le sujet, 3 sont pour faire valoir nos droits, 2 sont pour "accepter" et fermer les yeux (mais ce qui me dérange c'est que leurs avis me semble biaisé, l'un d'eux connait le nouveau gérant depuis l'enfance, l'autre à déjà plusieurs appartements en gestion dans ce syndic et ferme déjà les yeux sur les AG organisées + de 6 mois après clotûre de l'exercice comptable... ).

D'ailleurs, pour précisions, nos exercices comptables vont du 1er Juillet au 30 juin de l'année suivante, d'où un contrat de syndic signé pour une durée d'un an en décalé car jusqu'à présent, sous l'ancienne gestion les AG ont toujours été organisées entre octobre et fin décembre au plus tard donc toujours dans les clous vis à vis de la loi et du renouvellement de leur contrat de syndic.

Ensuite effectivement, je ne suis pas sûre de la démarche à entreprendre car même si l'AG est organisé de manière illégale dans la mesure où même si le syndic "reste" le même, le mandat est quand même expiré depuis le 31 décembre.

Par contre ce qui me pose le plus problème c'est que si ils ont bien conservé le siret pour pouvoir faire passer le tout comme la poursuite de l'activité de l'ancien syndic, dans les faits ils se comportent déjà comme un nouveau syndic et le principal éléménts est tout de même que notre copropriété soit administré par une salariée du nouveau syndic, mais également ils ont déjà transféré nos comptes en banques, etc.. De plus, comme dit dans mon premier message, ils n'ont pas poursuivi la mission du syndic en cours puisqu'ils n'ont pas fait réaliser les travaux votés qui devaient être réalisés en décembre (appels de fonds déjà réalisés). Pour moi tout ces éléments caractérise le fait qu'ils se comportent déjà comme un nouveau syndic, la conservation du siret est seulement un moyen de contourner la loi et de spolier nos droits, c'est pour cela que je m'interroge sur une possible reclassification d'une telle opération si nous allions en justice par exemple.

Ensuite, il y a de forte chance que nous pourrions tout de même réussir à ne pas faire voter ce contrat de syndic, nous sommes déjà 3 membres au conseil syndical à être contre (pour 250 milliéme, sachant que les amitiés des uns et des autres pourraient facilement nous permettre d'être majoritaire). Mais comment agir, aller à cette AG et refuser le contrat puis dans la foulées en organiser une autre avec plusieurs proposition de contrat de syndic pro et syndic coopératif avec syndic en ligne. Ou directement notifier l'illégalité de cette AG, la refuser voir la contester si jamais le contrat passait quand même pour en organiser là également une autre avec les mêmes propositions?

Citation :
'Mais dans le cas présent, la société détenant le mandat de syndic n’a pas été absorbée. Elle a conservé sa personnalité juridique. Elle a changé de statut, passant de celui de SARL à celui de SAS, les associés ont cédé leur parts, le dirigeant a changé. Tout cela fait-il que la société, qui a malgré tout conservé son identité (n° SIRET) a perdu son mandat ? Si oui, quels sont les fondements juridiques permettant de l’affirmer ?'

J'ai déjà passé plusieurs jours à chercher une réponse et il n'y en a pas, si pas de changement de siret, le mandat reste valide jusqu'à sa fin, c'est d'ailleurs l'unique solution qui leurs permet de contourner la notien de contrat intuitu personae. Sur ça on peut dire qu'ils sont malin et ils sont parfaitement roder, puis notre ancien syndic est le second que ce gros rachête en 2 ans avec le même procédé.

Citation :

La jurisprudence est constante sur ce point : seul un changement de personne morale peut mettre fin au mandat de syndic. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle jugé qu’il y avait «rupture de mandat de syndic lorsque celui-ci céd[ait] son fonds de commerce ou le donn [ait] en location gérance ou encore lorsque la société syndic fait [sait] l’objet d’une fusion-absorption». Mais que «tel n’était pas le cas lorsque la société syndic change [ait] seulement sa forme et sa dénomination sociales, la société poursuivant en ce cas son existence» (Cass. 3e civ., 18 septembre 2012 n° 11-17.701).

Sources jurisprudentielles :

• Cass. 3e civ., 18 septembre 2012, n° 11-17.701 ;

• Cass. 3e civ., 29 février 2012, n° 10-27.259 ;

• Cass. 3e civ., 30 mai 2000, n° 97-18.457 ;

• Cass. 3e civ., 10 novembre 1998, n° 97-12.369 ;

• Cass. 3e civ., 18 novembre 1997, n° 96-12.303.


Posté le Le 29/01/2023 à 14:57
Lolo,
je serais tout de même curieux de savoir comment cette société absorbeuse peut racheter l'un après l'autre deux cabinets de Syndic indépendants et garder à chaque fois le SIRET/SIREN de chacune. Le SIRET est le SIREN plus le code établissement. Ce code n'est pas choisi par une entreprise. Donc, faire cela DEUX fois ne me semble pas possible sans avoir un groupe au-dessus. Le groupe rachète les sociétés Syndics qui continuent à exister.
Cependant, le contrat de Syndic spécifie bien que la société qui se propose comme Syndic est représentée par ...
C'est à ce niveau que l'intuitu personae intervient.

Disons que cette voie de contestation reste incertaine. Il faudrait trouver une jurisprudence sur cet aspect d'intégration dans un groupe, avec économies d'échelle, et les modification de comptes et autres (changer les contrats de maintenance, etc) qui vont suivre, au plus probable.

Mais comme déjà précisé, ce (soi-disant) même Syndic a vu son contrat expirer au 31.12.2022. Apparemment, ce n'est pas le cas du CS. Donc, ) vous de convaincre au plus vite une majorité de copropriétaire que l'AG convoquée n'est pas légale, du fait du contrat expiré, et que vous reprenez la main, comme la loi le prévoit et le permet.
Insistez sur les conséquences de la situation :
- travaux pas réalisés, alors que l'argent a été collecté, la conséquence la plus probable étant que ça risque de coûter plus cher (devis périmés, ...),
- Convocation d'AG préparée hors tout contrôle,
- Tarif du Syndic pas négocié,
- Mise en concurrence (voir si une dispense a été votée à la dernière AG) absente,
- Manipulations inconnues sur les comptes appartenant au Syndicat,
- Budget établi sans concertation avec le CS,
- Comptes non vérifiés,
et j'en oublie sûrement.

Posté le Le 29/01/2023 à 15:06
Vous avez donc trouvé réponse aux interrogations sur le caractère intuitu personae du mandat de syndic : oubliez l’idée d’une action reposant sur ce motif.

Vous pouvez faire annuler l’assemblée convoquée par un syndic dont le mandat avait expié avec ce que cela impliquerait : annulation de toutes les décisions prises par cette assemblée dont le vote du budget le cas échéant et, pas de budget voté, pas d’obligation pour les copropriétaires de verser des provisions. Il est en outre probable que le président du tribunal judiciaire donne un mandat provisoire au syndic en place en lui assignant la mission de convoquer l’assemblée.
Si vous souhaitez vous embarquer dans une procédure judiciaire, qui en prendra l’initiative et qui fera l’avance des honoraires de l’avocat ? Vous risquez fort de vous retrouver tout seul.

Posté le Le 29/01/2023 à 15:49
Bonjour,

A propos de ce que l'on appelle la "fusion absorption", ce qui semble être le cas du sujet présenté, voici une partie des docus que je possède :
https://monimmeuble.com/actualite/mandat-de-syndic-pas-de-substitution-sans-vote-de-lassemblee-generale
http://
https://www.coproconseils.fr/changement-de-syndic-votre-syndic-est-rachete/
https://www.bjavocat.com/2021/10/25/nouvelle-confirmation-que-la-fusion-absorption-ne-dispense-pas-de-designer-la-societe-absorbante-en-tant-que-nouveau-syndic/
https://www.legavox.fr/blog/thierry-poulichot/chute-mandat-syndic-fusion-absorption-32410.htm

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043106135?isSuggest=true
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044352243?page=1&pageSize=10&query=20-16.268&searchField=ALL&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&tab_selection=juri&typePagination=DEFAULT

Bonne lecture.

Je complète mon message en ayant recherché sur "G...le" avec les mots "copropriété fusion absorption" ; réponses très intéressantes à lire également.

Bien à vous.

Posté le Le 29/01/2023 à 16:10
Bonjour Coproleclos,

Sous réserve de mauvais interprétation de ma part, et en m'appuyant sur cette notion de SIRET conservé, je ne crois pas que l'on puisse parler de fusion-absorption dans le cas présent.
Il pourrait pas exemple s'agir d'une holding qui rachète des sociétés "en l'état" côté officiel, effectue des petits changements qui auraient été autorisés sinon, mais conserve la même base. La holding est actionnaire majoritaire. Elle peut donc décider un peu ce qu'elle veut au niveau que chaque société du groupe, supposées conserver leur statut antérieur.
Changer de comptable, en avoir un seul au niveau de la holding, idem pour le secrétariat, tout ce que l'on appelle économies d'échelle.
En accompagnant cela de quelques actions bien illégales mais dont il est connu que les copropriétés se moquent, le développement est prometteur !

Dans la cas présent, il y a eu un beau raté en laissant passer la date de fin de contrat. L'histoire du décalage de l'exercice y est peut-être pour quelque chose ?

Posté le Le 29/01/2023 à 16:37
Bonjour,

Je serais OK avec vous seulement si la sté du syndic et le syndic lui-même sont identiques dans les deux entités. Tout doit correspondre à ce qu'il y a dans le contrat signé à l'origine.

Si l'un des deux est différent il y a fusion absorption, donc chute du mandat.

Il est vrai également qu'après le 31/12/2022, fin du contrat donc du mandat, il n'y a plus de syndic officiellement.

Bien à vous.

Posté le Le 29/01/2023 à 16:44
Alors je viens d'éplucher toutes les annonces légales des différentes sociétés de ce dirigeant pour mieux comprendre.

En résumé :

En 2015, il achète une agence immobilière franchisé d'un groupe nationnal (+ de 600 agences dans toutes la France).

En 2019, il acquiert le petit syndic local et le déplace au siège de l'agence immobilière.

En 2020 il fait une fusion des 2 sociétés où c'est l'agence immobilière et son patrimoine qui rentre dans celui du syndic, cela devient une agence immobilière pratiquant les deux activité toujours sous la même franchise mais avec le nom du syndic associé, le siren reste celui du syndic. (l'autre société, du moins sous la dénomination qu'elle avait jusqu'en 2019 avec son propre siret est radiée)

en 2022 il acquiert notre "ancien" syndic au 31 aout en le passant en SAS et en modifiant légérement la dénomination commerciale mais le siren qui reste le même.

Pour le moment, notre "ancien" syndic et son autre société sont 2 entités bien distincte mais il est facile de comprendre qu'une fois toutes les copropriétés de notre "ancien" syndic passées en gestion dans son autre société, il clotura notre "ancien" syndic.

C'est pour cela que la notion d'intuiti personae n'est malheureusement pas valable dans le cas présent, je l'avais étudié au début de mes recherches sur le sujet.

Maintenant, dans les faits, nous sommes déjà géré par son autre entité puisque notre gestionnaire de copropriété est salariée de son autre entreprise et non de notre "ancien" syndic (ce qui est à mon sens l'élément le plus flagrant puisque à ma connaissance le salarié d'une entreprise ne peut pas travailler au nom d'une autre entreprise...).

De plus, le contrat qui nous est proposé est au nom de son autre entreprise franchisé du grand groupe. C'est pour cela que pour moi il s'agit d'un abus de droit des sociétés pour faciliter la sauvegarde et le transfert du patrimoine de notre "ancien" syndic.

Il est donc dans la légalité lorsqu'il dit que nous n'avons pas changer de syndic et que le mandat continue.

Sauf qu'il y a peut être une notion d'abus de droit des sociétés dans sa démarche puisque dans les faits nous sommes déjà en gestion par son autre entreprise pour les motifs évoqués précédemment (salariée de l'autre entreprise, transfert des comptes bancaires, transfert du siege, lieu d'ag dans les locaux de l'autre entreprise, etc etc.. ).

Ensuite, il y a également une faute dans sa mission puisqu'ils n'ont pas fait réaliser des travaux voté en AG et que nous n'avons aucune nouvelle malgré nos demandes alors que les fonds pour ces travaux sont entre leurs mains (pour moi c'est au choix, un élément de faute de gestion ou un élément caractérisant qu'il n'y a pas de continuation de l'activité comme prétendue, voir les 2).

J'ai bien compris qu'un syndic dont le mandat expire et propose une AG est contestable au motif que l'organisation de cette AG est illégale puisqu'il ne dispose plus du droit à l'organiser mais toutes les situations et jurisprudences trouvées sur le sujet parle de cas où c'est le syndic en place qui est fautil et se propose à son renouvellement.

Là le contrat qui nous est présenté est celui exclusivement de son autre entreprise, celle sous franchise, le numéro de carte professionnelle n'est pas le même également.

Dans la présentation de la résolution dans l'ordre du jour, il est fait référence à notre "ancien" syndic sous son ancienne dénomination (SARL xxx xxx), les entêtes des documents sont au nom de notre "ancien" syndic sous la dénomination commerciale changée (SAS xxx xxx) et donc le contrat est au nom d'une autre entreprise qui n'a rien à voir.

C'est ce cas particulier pour lequel je ne trouve aucune information. Il y a une grosse manipulation de leur part et si je n'avais pas alerté les autres membres du conseil syndical, en vérité pour eux tout était "normal".

Posté le Le 29/01/2023 à 17:47
Je complète ma réponse précédente, désolé pour le double post à la suite.

De toutes les lectures et même dans toutes les réponses que vous apportez, nous sommes comme dans une situation d'acquisition fusion, sauf que le monsieur connait parfaitement son affaire, ignore les demandes qui le gène (car il y a d'autre dossier en cours, je leur ai demandé des factures par rapport à l'arrêté des comptes et elles n'ont pas été transmises). Il avait été transmis comme information à l'un des membres du conseil syndical que nous disposions de jusqu'au vendredi pour transmettre nos demandes complémentaires à faire apparaître à l'ordre du jour et comme l'unique demande a été celle de rajouté une résolution concernant le passage en Syndic coopératif, j'ai reçu en fin de journée un email de la gestionnaire m'indiquant qu'elle était désolé mais que les convocations étaient parties le matin même (alors qu'elles devaient partir en début de semaine suivante selon les propos du membre du conseil syndical), évidemment nous ne pouvons rien prouver car il n'y a pas d'heure mais l'émail a été envoyé à 10h40, sachant que la personne travail à partir de 8h30 et qu'elle savait que nous avions des demandes complémentaires à lui transmettre, si vraiment elle avait été honnête, pourquoi n'a t elle pas relancer le membre du conseil syndical? Bref il y a plein d'élément à charge qui n'ont que peu d'utilité dans la question initiale mais qui caractérisent la manipulation en cours.

C'est tellement rageant de savoir qu'on est manipulé et pris èpour des imbéciles sans être sûre de la démarche à entreprendre. Notre copropriété dispose d'une assurance juridique que je vais contacter demain pour voir si ils ont un avis sur la question. Je peux également entrer en contacte avec un avocat spécialisé mais l'AG étant au 17 février, le temps presse pour savoir comment agir et pouvoir prévenir l'ensemble des copropriétaires suffisamment à temps.

En fait voilà les 3 options possibles auxquels je pense :

- L'AG a lieu, le contrat est accepté par une majorité de copropriétaire et dans ce cas j'étudierais la possibilité de faire un recours en annulation (évidemment je voterai non à toutes les résolutions)

- L'AG a lieu, le contrat est refusé, j'organise dans la foulée une nouvelle convocation avec différents contrat de syndic pro et syndic coopératif avec syndic en ligne pour nous assister. C'est la solution sur laquelle pour le moment 3 membres sur 5 du conseil syndical sont d'accord.

- Contester la tenue de cette AG par l'envoie d'un courrier recommandé à ce syndic en leur indiquant qu'ils n'ont pas la légalité à organiser cette AG et envoyer les convocations à une autre AG avant même la tenue de celle-ci.

Il nous convoque sous l'apparence de l'ancien Syndic mais pour voter un contrat sur leur autre entreprise, cela ne me parait absolument pas normal.

Merci @Coproleclos pour les liens, merci aux différents intervenant pour leurs conseils et opinions ! :)

Posté le Le 29/01/2023 à 18:56
Dans la première hypothèse, où une action en justice vous mènera-t-elle ? Vous attaquerez le syndicat, vous engagerez personnellement des frais dans cette attaque et le syndicat (non le syndic) engagera des frais pour sa défense. Il faut y penser. Ce n'est pas en faisant annuler l'assemblée que vous obtiendrez la réalisation des travaux votés dans les meilleurs délais.

Dans la deuxième hypothèse, la convocation envisagée est une bonne solution.

Dans la troisième, la lettre recommandée n’aura aucun effet.

Posté le Le 29/01/2023 à 19:25
Citation :

Dans la première hypothèse, où une action en justice vous mènera-t-elle ? Vous attaquerez le syndicat, vous engagerez personnellement des frais dans cette attaque et le syndicat (non le syndic) engagera des frais pour sa défense. Il faut y penser. Ce n'est pas en faisant annuler l'assemblée que vous obtiendrez la réalisation des travaux votés dans les meilleurs délais

Si l'on effectue un recours en annulation d'une AG, l'action est dirigée contre le syndicat de copropriétaire dans son ensemble ou contre les copropriétaires votant oui à la résolution ? et l'action ne peut être dirigée contre le syndic uniquement?

Donc en tout cas pour vous, il semble que la seconde solution soit la meilleur (ce qui est également ce que je pense à défaut de trouver mieux pour le moment)

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