Règlement de copropriété interdiction de commerce

Bonjour,

Je suis actuellement à la recherche d'un local commercial pour la création d'un snack. J'ai trouvé un local aujourd'hui et dans le règlement de la copropriété il est écrit qu'il est interdit aux établissements de catégorie 1 et catégorie 2. Nous avons contacter notre notaire car c'est son père qui à rédigé l'acte qui date de 1980 mais personne ne sait à quoi cela correspond.

Si quelqu'un aurait une réponse cela m'aiderait beaucoup dans les démarches.
Merci d'avance.

Bonjour,
C'est une vraie "colle"... Pouvez vous recopier la phrase complète du RDC ?

Bonjour,

Si cela désigne des catégories d'ERP, votre snack ne devra pas recevoir plus de 750 personnes.

Vous pouvez ignorer cette clause du règlement de copropriété incompréhensible en vous reposant sur l'article 1188 du code civil :

Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Bonjour,

Un moment, j'ai pensé aux licences (il existait à une époque une licence de catégorie 1 ou 2), mais ça n'a pas de sens. Cela voudrait dire que seuls les établissements vendant de l'alcool seraient autorisés ^^

La catégorisation des ERP me semble la meilleure piste : la catégorisation date au moins de 1980, voir ce décret concernant la sécurité incendie :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000020303557/

Et on comprend que les autres copropriétaires aient pu à l'époque ne pas être envahis par plus de 700 personnes en même temps. Je suppose qu'un snack devrait arriver à rester en-dessous d'une telle affluence :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043818977

__________________________
Modératrice

Bjr,

Des snacks capables d'accueillir 750 personnes simultanément il n'y en a pas beaucoup.
Alors je ne pense pas que l'exclusion mentionnée dans le RDC vise les ERP, même si j'"ignore de quoi il pourrait être question.

Bonjour, merci pour vos réponses utiles.

Il est écrit dans l'article:

(Il ne pourra être installé dans l'immeuble aucun des établissements classés par la loi, parmi les établissements insalubre incommodés ou dangereux de première et de deuxième catégorie.)

C'est le texte exact ?
Il n'y est pas question de "commerce" ?
Les catégories sont-elles définies ailleurs dans le texte ?

Interdire les établissements insalubres ... C'est enfoncer des portes ouvertes, non ?

Oui c'est le texte exact, je n'arrive pas a mettre la photo. C'est très flou comme définition. Je ne vois pas d'interdiction direct à la restaurations. Nous sommes propriétaires d'un appartement dans la copropriété, l'assemblée générale à lieu le 06 juin prochain nous allons peut-être procéder à un vote je pense.

Il y aurait eu une réforme en 1985 selon notre notaire, cela n'aurait peut-être pas la même signification aujourd'hui...

Citation :
nous allons peut-être procéder à un vote je pense.

Vous avez reçu la convocation ? Il y a une résolution à l'ordre du jour ? Quelle est la formulation ?

J'ai trouvé une vieille loi de 1917 qui a été abrogée... Mais qui explqiue peut-être votre RDC (qui s'est basé sur des textes antédiluviens...)
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006074238

"La première classe comprend les établissements qui doivent être éloignés des habitations.

La deuxième classe comprend ceux dont l'éloignement des habitations n'est pas rigoureusement nécessaire, mais dont l'exploitation ne peut être autorisée qu'à la condition que des mesures soient prises pour prévenir les dangers ou les incommodités visées à l'article 1er.

Dans la troisième classe sont placés les établissements qui, ne présentant pas d'inconvénients graves, ni pour le voisinage, ni pour la santé publique, sont soumis à des prescriptions générales édictées dans l'intérêt du voisinage ou de la santé publique pour tous les établissements similaires."

Votre fast-food ne devrait pas être concerné par ces catégories qui n'ont plus cours....

Bonsoir Bastien,

Les termes utilisés montrent qu'il s'agit bien au plus probable d'une référence à la loi du 19.12.1917. Dans le texte de la loi (accessible par PDF), il est parlé de classe et non de catégories.

Cette loi a été abrogée par un décret de 1977, ce qui est assez proche de la date de rédaction de votre règlement de copropriété. Il suffit que le rédacteur se soit inspiré d'un modèle antérieur à 1977.

Il me semblerait difficile de se baser sur le fait que la loi ait été abrogée pour qualifier la restriction de votre RdC d'invalide. Dans l'esprit, on peut très bien retrouver les éléments de définition de ces classes (avec les mots de votre RdC, cela prend une grosse minute pour récupérer le PDF, ce que j'ai fait avoir de voir le message associé d'un autre intervenant).

A mon avis, il vaut mieux reprendre ces définitions de classes et vous assurer que votre projet n'entre pas dans le cadre défini.

Oui effectivement j'ai reçu une convocation pour l'assemblée générale qui à lieu le 06juin, il n'y a pas d'ordre du jour c'est une petite copropriété composé de 5 lots. La loi abrogé de 1917 semblerait correspondre à l'acte du règlement de copropriété. Vos réponses m'ont bien aidé j'espère être sur la bonne voie. Je l'espère en tout cas

Bonsoir,


Ah bon ? A quoi sert une AG alors ?
Il me semble que le minimum dans votre cas est le vote du budget et l'approbation des comptes.
Les autres décisions peuvent être prise de façon moins formelle, tout de même avec l'obligation d'unanimité.

Avez-vous bien vérifié les nouveaux articles associés ?

Une petite copropriété doit quand même respecter la loi.

article 9 du décret n°67-223
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.

article 13
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Mais ce n'était pas la question posée, n'est-ce pas ?

Vous disiez :

Vous n'êtes donc pas encore copropriétaire. Qu'allez vous faire dans cette AG ?

Je suis propriétaire d'un appartement dans cette copropriété pas du local en question dont je souhaite devenir locataire. C'est une petite copropriété, c'est juste des formalités comme chaque année, oui bien sûr que le budget ainsi que l'approbation des des comptes et à l'ordre du jour mais pas le vote pour le snack que nous voulons faire rentrer en compte. J'oublie certainement des choses veuillez m'en excusez. Nous allons proposer un vote à l'ensemble des propriétaires au tantièmes bien sur dont nous sommes majoritaire avec la propriétaire du local en question ainsi que d'autres propriétaires.

La gestion de cette copropriété est peu conformiste.
Proposez un vote ... mais vu le manque de formalisme de votre AG le résultat aura peu de valeur juridique.
Du coup votre interrogation initiale n'a plus beaucoup de sens.

Il n’y a pas lieu de voter pour l’ouverture de votre snack.
Le mystère est maintenant élucidé. Votre commerce ne correspond manifestement pas aux deux premières catégories définies à l’article 3 de la loi du 19 décembre 1917. Il est donc autorisé par le règlement de copropriété et vous pouvez vous installer.

L’assemblée générale des copropriétaires n’est pas investie de pouvoirs discrétionnaires. L’usage des parties privatives, quel qu’il soit, n’est pas soumis à son agrément préalable. Si ce que vous avez l’intention de faire dans vos parties privatives est autorisé, vous le faîtes, si c’est interdit, vous vous abstenez. Il n’est pas dans les attributions de l’assemblée d’en décider. C’est ce qui résulte des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Tout ce que peut faire l’assemblée est de décider une ligne de conduite à adopter à l’encontre d’un copropriétaire : l’assemblée générale peut donner du règlement de copropriété une interprétation différente de la vôtre et donc vouloir s’opposer à votre projet. Mais aucune des deux interprétation ne prévaut sur l’autre. S’il y a différend ce sera au juge de trancher. L’assemblée générale n’est pas un tribunal.

Bonjour Bastien,

En cas de doute sur la légalité de votre RdC, proposer un vote est la bonne méthode. Cela vous éviterait des ennuis ultérieurs. Et bien sûr, vous avez raison de vous poser la question (je ne suis donc pas d'accord, à nouveau, avec l'intervenante précédente).

Mais vous avez deux possibilités pour cela :
1. Le vote est incorporé à votre AG via une résolution, et dans ce cas, il est probable que la majorité dont vous semblez disposer soit suffisante, selon les règles qui s'appliquent tout autant à une petite copropriété.
2. Vous utilisez le dispositif spécifique de l'article 42.3 (et autres) pour une prise de décision "moins formelle" lors d'une "petite réunion" accolée à l'AG. Seulement :
2.1 Il y a tout de même un formalisme à respecter pour ces "petites réunions" (ou consultations),
2.2 Ce modus operandi IMPOSE que les décisions soient prises à l'unanimité. Un seul opposant et c'est fichu.

Ceci est, bien sûr, la théorie "légale" d'une copropriété.
Faire autrement ne l'est pas (légal) mais faire établir cette illégalité impose qu'un des copropriétaires, au moins, fasse un procès au Syndicat pour prise de décision illégale, avec preuves à l'appui. Le résultat est incertain et dépend à la fois de "votre" avocat et du Tribunal.

Dans votre cas, l'investissement pour mettre en place un snack peut être assez lourd, avec des autorisations d'urbanisme, l'équipement des locaux, et donc, à mon avis, il reste fort judicieux de bien vous renseigner AVANT pour savoir s'il y aurait des opposants à votre projet ou pas.

Si la réponse est OUI, alors, tout doit être fait dans une stricte légalité, selon les règles rappelées ci-dessus.

Sauf erreur ou omission.

Ce qui précède est juridiquement faux.

Une assemblée générale de copropriétaire n’est pas un tribunal et n’a pas le pouvoir de donner un agrément. Cela existe aux Etats-Unis : on ne peut s’installer dans certaines résidences qu’en ayant recueilli l’assentiment des autres copropriétaires. Cela n’existe pas en France. Vous êtes propriétaire d’un lot, vous avez le droit d’en jouir comme prévu par le règlement de copropriété. Articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. Point.

Dans l’hypothèse où votre activité pourrait être contestée, il faudrait procéder comme suit.

1. Se faire sa propre opinion : autorisé ou non par le règlement de copropriété ? Si c’est manifestement autorisé, vous vous installez, c’est votre droit. C’est votre situation actuelle.

2. En cas de doute vous pouvez vous enquérir de la position de l’assemblée. Soit elle décide de ne pas s’opposer à votre activité et le problème est résolu, soit elle décide d’en appeler au juge et vous adoptez votre ligne de conduite en conséquence.

Par ailleurs, l’article 42,3 n’existe pas. Lire plutôt 41.12.