Syndic et conflits d'intérêts

Bonjour, je suis syndic bénévole. La zinguerie de la coproprieté presente des fuites tres visibles meme pour un non expert. J'ai sollicité un devis de charpentier pour un montant de 5000€. Mon compagnon est professionnel aussi et il a prposé un deviss à un tarif prefrentiel de 3800€. Nous sommes deux copropriétaires et je viens de recevoir une LRAR avec des menaces de poursuites judiciaires pour conflit d'intérêts. Je detiens 650/1000emes. Le copro pretend qu'il est obligatoire de voter le PPT avant d'entreprendre des travaux.J'ai obtenu un devis de PPT pour un montant de 5000€ ce qui ajouté aux travaux est excessif pour une petite coproprieté comme la notre. La zinguerie est percée ce qui à la longue peut endommager des pièces de la charpente. Le PPT est il obligatoire lorsqu'il s'agit de trzvaux de conservation? Le devis sera présenté lors d'une prochaine AG mais je n'envisage pas de le valider. Comment dois je procéder ? Les devis prévoyaient un remplacement de la zinguerie sur toute la longueur sachant que ce qui nous coute le plus cher est l'installatin de l'échafaudage? Dois je plutôt proposer des réparations sans changer la totalité de la gouttière? Merci d'avance

Bonjour,
Selon le montant des travaux (cf les montants votés en AG) il faut mettre en concurrence.
Même si ce n'est pas obligatoire, c'est toujours une sage précaution.
Cette mise en concurrence permet de proposer à l'AG plusieurs devis, et l'AG vote.
S'il y a urgence, vous pouvez appeler 30% du montant, et convoquer immédiatement une AG pour voter un des devis.

On comprend que vous êtes une copropriété à 2 ? Appliquez les dispositions simplifiées de la loi 65-557.

Article 41-17
Création Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 34
Par dérogation aux dispositions de l'article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l'article 41-16, à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.


Il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité.


Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.


Lorsqu'un copropriétaire a fait l'avance des sommes, il peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

Bonjour, j'ai proposé un autre devis d'un montant bien supérieur . J'ai demandé plusieurs devis mais c'est un chantier à 9m de hauteur avec pose d'échafaudage obligatoire. Une réparation provisoire est possible mais comme il faut impérativement un échafauge ca me parait plus judicieux de remplacer toute la zinguerie. Ce qui coute cher ce n'est pas la zinguerie mais l'installation de l'échafaudage.
J'a informé le copropriétaire du problème avant de le convoquer pour l'AG. Il ne voit pas l'intérêt de réparer mais surtout il exige de réaliser le PPT préalablement. J'ai le devis pour le PPT que je presenterai aussi en AG mais que je ne voterai pas pour le moment. Je cherche à vendre et me débarrasser d'un copropriétaire ingerable. Depuis mon élection en janvier 2024 j'ai réçu 10 LRAR avec menaces de poursuites judiciaires. Une menace a eté mise à exécution et je suis poursuivie pourtant j'ai suivie la procédure habituelle des syndics pros. C'est un peu comme si je conduisais avec un policier à côté. Le permis ne tiendrait pas longtemps

En effet : la copropriété à 2 c'est l'unanimité ou l'enfer.
Si vous voulez vendre, il n'est pas forcément urgent de vous battre sur ce sujet.
Vendez et laissez les se débrouiller.

Vous pouvez aussi démissionner, et saisir le tribunal qpour qu'il nomme un syndic pro.
Ceci vous coutera plus cher à tous les 2 copropriétaires mais vous serez débarassé de ce pénible.

Le problème est que l'acheteur est informé du problème de zinguerie. Je l'ai informé moi même lors d'une visite que le problème de zinguerie serait résolu avant la signature définitive, donc à ma charge. C'est consigné sur l'acte préalable à la vente. Les devis etaien établis mais pas approuvés . Le copropriétaire a attendu la signature du compromis pour se manifester sachant que maintenant c'est plus compliqué à gérer. Il essaie de bloquer la vente. J'aimerais pouvoir effectuer les travaux sans risque de poursuites et surtout que tout soit réglé avant la vente effective en novembre.

Bonjour,

Il y a conflit d’intérêt lorsque les intérêts personnels d’un mandataire divergent de ceux de son mandant.
C’est le cas d’un syndic professionnel ayant des intérêts dans une entreprise fournissant des services à la copropriété alors qu’il n’est pas lui-même copropriétaire.
Votre compagnon et vous êtes dans une situation notablement différente. Il ne travaillera pas pour autrui mais en grande partie pour lui et l’autre copropriétaire de sorte qu’il n’y a pas réellement divergence d’intérêt entre vous et l’autre copropriétaire. De toute façon, il n’est pas interdit pour le syndic d’avoir des intérêts dans une entreprise travaillant pour le syndicat pourvu que cela se fasse dans la transparence. Le II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
II.-Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l'assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.

Le syndic soumet à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention.

Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.

Le copropriétaire n’est pas fondé à vous chercher des noises sur le fondement du conflit d’intérêt.

Néanmoins, votre intérêt serait plutôt d’éviter d’exécuter vous-même des travaux, de tout confier à des tiers sans aucun lien avec vous. Cela vous évitera d’avoir à vous justifier au moindre reproche qu’il ne manquera pas de vous adresser, de revenir corriger de prétendues malfaçons etc. Le plus prudent à mon avis serait de retirer votre proposition de travaux quitte à renoncer à faire faire des économies à la copropriété.

Le plan pluriannuel de travaux est rendu obligatoire par la loi du 10 juillet 1965, article 14-2. Ce peut sembler inadapté dans une toute petite copropriété mais, avec un tel copropriétaire qui a formellement raison, impossible d’y échapper.

Il est de toute façon indispensable d'informer l'acquéreur.
Faites une AG, avec les devis en annexe, rédigez le PV et si ces travaux sont refusés, vous démissionnez et saisissez le tribunal pour nommer un autre syndic.

Pour la vente, ne vous faites pas des noeuds au cerveau !
Le notaire peut mettre dans l'acte que vous devrez payer une certaine somme pour ces travaux et même séquestrer la somme sur le prix de vente. Ceci n'empêche absolument pas de vendre.

Je vais présenter un devis pour le PPT . Je vais voter contre cette fois mais il pourra être re presenté lors d'une prochaine AG. Nous sommes une petite copro et je dois étaler les dépenses. Cette année l'urgence c'est la zinguerie et pas besoin d'être export pour s'en rendre compte.
Vous avez raison, je vais retirer le devis d'un proche qui hésitait déjà à cause du comportement procédurier du copropriétaire.

l'acheteur est informé que les travaux de zinguerie sont prévus et à ma charge. Reste maintenant à determier dans quelles conditions. Ce n'etait pas prévu que je devais financer le PPT aussi. C'est ça le vrai problème. S'il faut réaliser le PPT avant les travaux de zinguerie le coût pour moi est bien plus que prevu. Le devis du PPT est d'environ 5000€ et je détiens 650/1000èmes. Ce n'est pas un détail

Le PPT étant obligatoire, soit vous perdez encore du temps à chercher un prestataire qui le fera pour moins cher, soit vous faites "la part du feu" et vendez malgré le surcoût.

C'est le devis pour la réalisation des travaux qui est obligatoire pas la validation.
Je posais la question concernant les travaux de zinguerie mais visiblement il n'y pas besoin du PPT. Il s'agit de travaux urgents de conservation. L'acheteur a accepté la transaction sans PPT , pour vous c'est un détail, mais pour moi c'est environ 3500€ qui n'étaient pas prévus. Je vous remercie

Vous avez posé la question sur le conflit d'intérêt.
Nihilscio vous donne la piste de la tranquillité = confiez le chantier à un autre prestataire que votre compagnon.

Vous posez aussi la question sur le PPT : on vous a aussi répondu que c'est obligatoire de le présenter cf article 14-2 déjà cité :
Article 14-2
Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 171 (V)
I.-A l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Il n'y a pas de lien entre les deux sujets.
Je crois que dans le stress vous mélangez un peu tout.

Que conseille votre notaire ?

Je me suis peut être mal exprimée mais dans la LRAR que j'ai reçu il y avait bien deux menaces de poursuites: une pour conflit d'intérets et une seconde pour ne pas avoir proposé le PPT préalablement aux travaux de zinguerie.
Concernant le conflit d'intérets il n'y a aucun risque de poursuites dans mon cas mais c'est mon compagnon qui pourrait subir des conséquences si le copropriétaire n'est pas satisfait. La tranquilité d'esprit n'a pas de prix donc j'ai abandonné ce projet.
Un devis de PPT sera présenté en AG mais il n'y a pas obligation de l'accepter. Ni le devis. Ni les travaux.
Le notaire est informé du projet de réfection de la zinguerie et il n'a pas demandé de PPT.

Il n'y a donc plus aucun souci?
Vous respectez la règlementation et vous faites l'AG, le PV, et vous vendez.
En effet si le devis de PPT est rejeté, la seule obligation c'est d'en reproposer un à l'AG suivante, c'est tout.
La réparation n'a pas besoin du PPT et réciproquement. LEs 2 sujets ne sont pas interdépendants.