Travaux appentis jardin jouissance exclusive

Bonjour,

Nous sommes propriétaires d’un appartement en RDC dans une copropriété, incluant un jardin dont nous avons la jouissance exclusive.

Au fond du jardin il y a un appentis d’environ 25m2 (couvert et fermé), que nous aimerions rénover :

- Remplacement de la toiture (amiantée et avec des problèmes d’étanchéité)
- Réparation (maçonnerie) d’un mur dont plusieurs agglos ont bougé – sous la poussée d’un arbre qui est collé au bâtiment ;
- Remplacement des menuiseries (porte et fenêtre)
- Aménagements intérieurs : rangements, éclairage…

Je comprends de la lecture de la réglementation qu’un vote en AG s’avère indispensable, or il s’avère que nous avons malheureusement de mauvaises relations avec une bonne partie de la copro depuis notre arrivée (nous avons déjà dû faire appel à un avocat pour faire valoir nos droits…) aussi il nous parait très probable qu’ils refusent que nous effectuions ces travaux…

Quelques questions :

- Quel est le type de majorité à obtenir lors du vote en AG pour de tels travaux ?
- Est-il possible de faire valoir le problème d’amiante / de conservation du bâtiment (le mur se dégradant) pour aider à l’acceptation voire rendre obligatoires ces travaux ?
- Du point de vue des procédures d’urbanisme, une déclaration préalable de travaux est-elle nécessaire ? sachant que ces travaux ne sont pas visibles de l’extérieur de la copropriété (jardin complètement emmuré)

De manière générale si vous avez tout conseil pour nous aider dans notre projet je suis preneur :)

Merci beaucoup d’avance,
Guillaume

Bonjour,
Il me semble avoir déjà répondu à cette question. Pourquoi a-t-elle été effacée ?

La majorité c'est 25b.

Et il faut d'abord vérifier le statut de cet appentis : a-t-il été autorisé précédemment ?

S'il devient dangereux, la copropriété peut préférer sa destruction plutôt que sa rénovation.

NON
Une AG ne peut supprimer le droit d'usage exclusif du cabanon sans l'accord du bénéficiaire.

Pour le reste, si le cabanon est bien une partie commune, la copropriété a obligation de faire les travaux de désamiantage et d'étanchéité. Le toit, le couvert et la sécurité !

Vous avez de ce fait un bon argument (à vérifier tout de même avec soin) :
- Vous proposez de remettre la ruine en état sans faire contribuer les autres copropriétaires (ou au minimum). C'est sympa. En plus, les fibres d'amiante s'envolent, c'est dangereux pour les enfants (et les autres), il ne faut pas trainer !
Vote article 25 avec passerelle accessible.

Sauf si ce cabanon a été monté sans aucune autorisation. C'est pourquoi je préconise d'abord de vérifier son statut : est-il mentionné sur le descriptif de division ?
est-il partie commune comme le jardin ou partie privative ?
et avez-vous la certitude qu'il y a de l'amiante ?
De quand date le diagnostic ? et que préconisait-il (contrôles périodiques ou ?)

Bonsoir Guillaume,

On dit parfois que "l'AG est souveraine".
C'est assez vrai, mais cela se conçoit comme beaucoup de situations :
- Une certaine majorité est requise,
- Un droit de contestation existe, même s'il est parfois un peu limité.

Dans le cas d'une restriction à votre droit de jouissance, c'est vrai l'AG peut décider de vous retirer ce droit. MAIS il y a juste une toute petite condition, c'est un vote à l'unanimité. Et donc, si vous n'êtes pas d'accord, il n'y aura pas de décision. Après, il peut aussi y avoir des cas où l'AG demandera son avis à un juge. Et là, c'est ce dernier qui décidera.

Un abri de jardin de plus de 20m2 requiert un PC. Mais il faut effectivement vérifier d'abord si sa construction a été déclarée, ce qui est plus le problème du Syndicat que le votre. Figurait-il sur votre acte d'achat ?

Bonjour,

Si vous changez la toiture et d’autres éléments de l’abri de jardin sans en changer l’aspect, nul besoin de demander une autorisation quelconque.

Pour le mur, son entretien serait plutôt à la charge de la copropriété. L'alternative serait donc que l'assemblée générale vous autorise à y faire des travaux ou qu'elle décide de les faire faire aux frais du syndicat.

Merci beaucoup pour toutes vos réponses, et ces informations précieuses!

Ci-dessous quelques précisions pour répondre à vos différentes questions :

- Le statut de l’appentis n’est pas très clair.
L’acte de vente indique que notre lot comprend "jardin et dépendances". Le règlement de copropriété dit que le lot comprend le jardin mais ne mentionne ni appentis ni dépendance – à l’époque (1948) cet appentis, qui a dû servir aussi de garage, ne devait sans doute pas exister (sa construction avec murs en agglo et toiture fibro ciment est postérieure, je dirais qu'il est quand même antérieur à 1980).

- Par contre cet appentis apparait bien sur le cadastre. Mais je n'ai aucune information sur une éventuelle demande d'urbanisme à l'époque (mais vu l'age de l'appentis la présence sur le cadastre suffit j'imagine?)

- A noter que le règlement de copro indique que les frais inhérents au jardin ne seront qu’à la charge du lot concerné. Du coup quid des frais à engager pour cet appentis ? sachant que là on ne parle pas juste d’entretien courant du jardin… Et que cela se rattache aux murs/ toitures qui font bien partie des parties communes.

- Le diagnostic amiante (octobre 2018) fait dans le cadre de la vente comprend bien l’appentis, il indique une toiture fibro ciment et préconise juste une évaluation périodique.

Citation :
- Le statut de l’appentis n’est pas très clair.

Il a apparemment été installé il y a de nombreuses années, masi sans permis ni régularisation. La copropriété n'a plus de recours puisqu'il y a prescription.
Mais en cas de destruction ou de danger avéré (arrêté de péril) autoriser la reconstruction ou remise en état n'est pas garantie.

Citation :
quid des frais à engager pour cet appentis ?

Il est privatif puisque non répertorié dans le règlement de copropriété. Ne poussez pas votre "chance" à vouloir faire supporter vos projets par les autres copropriétaires.


L'avez vous réalisé ? Le danger immédiat n'est pas évident. Mais en cas de travaux il faudra prendre les précautions légales.

Bonjour Guillaume,



Les plaques de fibro-ciment contiennent de l'amiante, mais pas superficiellement. C'est pour cette raison qu'un suivi est nécessaire.
Il est probable que, si vous prévoyez des travaux, vous devrez "refaire" un DAAT préalable, dont le but est que les ouvriers intervenant sur les travaux ultérieurs se protègent et emploient les bonnes techniques pour éviter de disperser les fibres d'amiante. Cela n'est pas sans conséquence financière.