Dépossédé de mon immeuble

Ageorges votre technique c'est de tout embrouiller en plus de vouloir systématiquement me contredire.

Acheter. C'est plausible. Cela n'apporte rien de jouer au professeur avec des : "Vous n'avez jamais été propriétaire" tout à fait déplacés.

Ce que vous dites atteste du contraire.

Nous avons fini par comprendre où était le coeur du problème : une équivoque sur l'étendue de la sous-location amenant le tribunal à dire que le 118 est le siège de l'activité du demandeur. Il faut maintenant dissiper l'équivoque en apportant les bonnes preuves. J'ai quelques doutes sur le sérieux de l'avocat.

Bonsoir,

Une question toute bête :

J'ai lu un jour, que les taxes foncières ne pouvaient être récupérées que selon plusieurs paramètres dont au moins deux :

1°/ Que le cas soit expressément spécifié dans le bail à ce propos, la simple mention " s'engage à rembourser toutes les charges" n'est pas recevable.

2°/ Cette option ne peut être spécifiée, que dans les baux commerciaux, ce qui n'est pas mon cas.

Qu'en pensez-vous ?

Votre contrat de sous-location ne stipule pas simplement « rembourser toutes les charges » ni même « s'acquitter de toutes charges et taxes » mais : « rembourser la quote-part des impôts, taxes, charges et prestations afférents aux locaux sous-loués ». Un bailleur pointilleux aurait mentionné explicitement la taxe foncière mais, tel qu’il est rédigé, votre contrat me semble néanmoins suffisamment clair pour qu’il me paraisse illusoire de chercher à faire valoir que vous n’avez pas à rembourser la taxe foncière. Vous pouvez toujours poser la question à votre avocat mais je crains fort que ce ne soit en vain.

Il n’est nulle part écrit que le remboursement de la taxe foncière n’est possible que dans les baux commerciaux. Votre contrat ne s’inscrit pas dans un régime particulier, ses clauses sont librement convenues entre les parties, dont celle portant sur la taxe foncière.


C’est mauvais signe. Etiez-vous présent à l’audience ? C’est utile, surtout si l’avocat vous le déconseille. Il y a peut-être lieu à aller en appel avec un autre avocat, spécialisé de préférence dans l’immobilier quoiqu’il soit préférable de se reposer sur un non-spécialiste sérieux que sur un spécialiste qui traite votre affaire par dessus la jambe. Chercher un autre avocat risque de prendre un certain temps. Il ne faut surtout pas laisser passer le délai : un mois à compter de la signification du jugement. Prévoir une marge de sécurité.

Il est vraisemblable que ni le service du contentieux de votre adversaire ni votre avocat ne soient jamais allé visité les lieux et n’aient pas vu que situer le siège de votre activité au n° 118 était aberrant. Mais, à la lecture des pièces de votre adversaire, vous l'auriez immédiatement remarqué. D'où l'intérêt de prendre connaissance de toutes les pièces échangées, celles reçus de votre adversaire comme celles envoyées par votre avocat.

Mr Nihilscio
Citation :
C’est mauvais signe. Étiez-vous présent à l’audience ?
.....................................................
Je n'ai pas reçu les conclusions définitives de l'avocat ni les pièces adverses.
Je n'ai même pas été prévenu qu'il y ait eu une audience, si ça se trouve, il n'y était pas non plus...
.........................................................
C’est utile, surtout si l’avocat vous le déconseille. Il y a peut-être lieu à aller en appel avec un autre avocat, spécialisé de préférence dans l’immobilier quoiqu’il soit préférable de se reposer sur un non-spécialiste sérieux que sur un spécialiste qui traite votre affaire par dessus la jambe. Chercher un autre avocat risque de prendre un certain temps. Il ne faut surtout pas laisser passer le délai : un mois à compter de la signification du jugement. Prévoir une marge de sécurité.

Il est vraisemblable que ni le service du contentieux de votre adversaire ni votre avocat ne soient jamais allé visité les lieux et n’aient pas vu que situer le siège de votre activité au n° 118 était aberrant. Mais, à la lecture des pièces de votre adversaire, vous l'auriez immédiatement remarqué. D'où l'intérêt de prendre connaissance de toutes les pièces échangées, celles reçus de votre adversaire comme celles envoyées par votre avocat.
.....................................
J'ai envoyé un courriel en ce sens à mon avocat, je vais essayer de les avoir en tout début de semaine.

Je vous souhaite, ainsi qu'à AGeorge un très bon dimanche.

Hector

Autre question : l’expert a-t-il visité les lieux et l'avez-vous rencontré ?
Si vous ne l’avez pas rencontré il est vraisemblable qu’il ait fait un travail sérieux mais sur les éléments qui lui ont été fournis. S’il a travaillé sur de mauvaises données (secteur couvrant les 116 et 118), le résultat est forcément erroné. D’où l’intérêt d’une expertise contradictoire.

Votre avocat était probablement présent à l'audience. S'il ne l'était pas, ce serait gros et cela apparaîtrait sur le jugement : il serait mentionné "jugement réputé contradictoire".

Bonsoir Hector,

Voici le récapitulatif promis.

Suffisamment de références juridiques ont été données au fil
de ce sujet pour que je ne les répète pas ici.

La mention (LOI?) indique que les lois pouvant être
différentes à l'époque.

1. En 1994, vous avez acquis un droit d'usage d'un immeuble
dans lequel vous avez établi votre atelier d'artiste.
Je ne souhaite pas considérer cela comme un droit de
propriété
parce que c'est trop trompeur.
Ce droit d'usage était accompagné d'une AOT de 6 ans, car
situé sur le domaine public.
Il n'a pas été fait mention d'un paiement à la puissance
publique pour l'exercice de ce droit.
vous payez régulièrement votre part TF, telle qu'établie
par le gestionnaire public. Puis, le fisc prend le relais
Les attestations vous qualifient de "propriétaire" alors
que vous n'êtes que titulaire d'une AOT. (LOI?).
Montant 600€ annuels.

2. En 1999, une AOT est accordée à une SNC. Il n'a pas été
établi si les actions de cette SNC ont été ou pas
démarrées AVANT l'expiration de votre AOT.
Vous êtes avisé que votre AOT ne sera pas renouvelée.
Ceci apparait normal, on ne peut avoir des AOT en couches
! La SNC dépose un permis de démolir.
--> Seule la puissance publique peut décider de cela, il
n'y a pas de transfert de ce 'pouvoir' (LOI?).
--> Vous faites annuler le permis de démolir, en
produisant vos attestations de TF en tant que
propriétaire.
* [curiosité : un refus pour non-autorité aurait été
compréhensible,
* mais un refus avec une attestation de propriétaire qui
ne l'est pas vraiment ???]
Les TF continuent à être émises par les impôts.

3. 2001 ? Le GdDP dresse une contravention de Grande Voirie
contre vous. C'est l'article L2132-2 du CG3P.
Ce me semble normal, votre AOT a expiré et vous ne voulez
pas partir. On notera que ce n'est pas le concessionnaire
qui a agi. Et cela n'est pas une action en faveur du
concessionnaire, c'est une action liée à la fin de votre
AOT.
Vous êtes condamné à quitter les lieux, avec astreinte.
Vous déposez un recours auprès de la Cour européenne de
Justice, pour atteinte à votre droit de propriété (qui a
disparu !). Il n'y aura pas de jugement, suite à un
retrait de plainte.
--> On ne sait pas ce que devient cette CdGV
--> On ne sait pas ce que devient l'astreinte
Et environ 10 ans se passent !

4. Jusqu'à 2010, des tractations avec la SNC conduisent à la
signature d'un bail de sous-location qui sera effectif en
2011, pour une durée de 12 ans.

On peut supposer que les envies de démolir de la SNC
ayant été contrées, cette dernière se résout finalement à
tirer quelques bénéfices des constructions existantes.
Elle en a le droit :
lorsque le concessionnaire d’un service public est
autorisé par l’autorité concédante à délivrer des
permissions d’occupation sur le domaine public qu’il
occupe, le Conseil d’Etat estime qu’il est l’autorité
chargée de fixer les conditions d’octroi de ces
permissions et les tarifs d’occupation. Toutefois, la
concession doit tout de même l’autoriser à sous-concéder
le domaine public.
Le loyer est fixé, à l'époque, à 1.000€ par an.


5. Vers 2013, la SNC obtient et traduit les conséquences
d'une mission d'expert qui a consisté à établir une
répartition fictive des différentes surfaces sous-louées,
de façon à procéder à une distribution des charges, dont
la Taxe Foncière. La part d'Hector est multipliée par 12.

--> Dans le principe, dès 1999, date à laquelle la SNC
aurait obtenu l'AOT sur l'intégralité de l'endroit,
elle était redevable de la TF pour l'ensemble. A-t-
elle payé sans se plaindre ? curieux
--> Apparemment, l'expert se plante et assimile
l'immeuble d'Hector avec celui du voisin restaurant.
--> Et a ce jour (10.2022), personne n'a identifié cette
erreur.
--> Cependant, à partir de 2018, Hector a refusé de payer
la nouvelle charge qui serait passée d'environ 1.200€
à plus de 6.800€. De nombreuses demandes de
correction auraient été émises, sans succès. Le média
utilisé n'a pas été précisé et peut avoir été
insuffisant (pas de LRAR ?)

6. En 2020, la SNC a assigné Hector pour non paiement des
charges. Le conflit global porte sur 4 éléments :
- Les loyers et charges impayés, sans qu'il soit encore
vraiment possible de distinguer les uns des autres,
mais vraisemblablement, Hector a enlevé tout ce qui
ne semble pas le concerner, établi son propre
règlement et payé (sauf en 2020).
- Un problème de TVA,
- Un problème d'assurances,
- les pénalités qui se déduisent des montants dus.
Cette assignation montre clairement une assimilation de
l'immeuble d'Hector avec la restaurant d'à-côté !

Et Hector a été condamné, son avocat ayant été incapable
d'éclairer le tribunal sur les erreurs commises.
Il est également possible que les affirmations répétées
de "propriété", inapplicable depuis longtemps s'agissant
d'une sous-location, aient faussé les réflexions.

à suivre : Récapitulatif technique sur les 3 sujets de conflits.

Les sources de conflit

Détails techniques pour la TF
- Pour le fisc : 600€
- Pour la SNC : 7.000€
Calcul basé sur une répartition 180/13.124èmes,
appliqués à la facture du fisc.
- Par rapport à une superficie totale de 30.000 m2,
les tantièmes impliqueraient 400 m2. Cela n'est que 4
fois plus qu'indiqué par Hector, alors que la TF
demandée est 11,5 fois plus élevée.
On sait que la TF a augmenté de plus de 30% sur les
dix dernières années, mais ici, c'est bien plus !
- Cela semble cependant petit (les 400m2) s'il faut
inclure le 118, le 118B et le 120 !
- Cet aspect reste incohérent.

--> Hector, il va falloir ressortir toutes vos TF du fisc, il va falloir produire votre contrat d'achat initial, il va falloir prendre des photos. Tout ce que vous pouvez avoir, factures d'électricité ou d'eau. Tout pourra servir.
Renseignez vous aussi auprès d'un géomètre-expert ou de toute source du même type sur la façon d'estimer la superficie qui peut vous être imputée, allez au cadastre voir si des parcelles sont définies, etc ...
Certaines de mes idées peuvent être farfelues, Nihilscio le robot ne manquera pas de critiquer, je suis habitué.

Détails techniques pour l'Assurance
- Il faudra lire ce que dit le contrat sur l'assurance
des locaux. Le texte n'a pas été communiqué.
- En 2020, la SNC réclame une attestation de MRH,
- Hector aurait contesté le remboursement, au titre de
ses charges, d'une assurance contractée par la SNC,
alors que ceci était prévu au contrat. Il est
possible qu'Hector ait souscrit une MRH, mais sans
jamais en adresser l'attestation à la SNC (?). Cette
dernière, sans cette 'garantie' devait assurer ...
- La réclamation sur les 7 ans est prescrite.
- Faute de preuve apportée par la SNC, la dette de
2017 (159,98€) est supprimée.
--> Hector, il faut envoyer les attestations 2020, 2021 et 2022 si ce n'est pas déjà fait. Le reste est perdu.
Ce sujet devra disparaître de l'appel

Détails techniques pour la TVA
- D'une part, il est clair (cela est répété à l'envi)
que le contrat de sous-location ne dépend pas de
grand chose SAUF de lui-même.
- L'article 5 étant clair, Hector a accepté et même
opté pour l'assujettissement à la TVA, sans pouvoir
revenir dessus (refusé par le fisc) en refusant d'en
payer les conséquences.
- Pour moi, la seule voie qui aurait été envisageable
aurait été d'attaquer le contrat en justifiant que le
choix de TVA tel que présent dans le contrat n'était
pas valide. Mais alors, pourquoi avoir signé ?

--> Hector, ce sujet devra disparaître de l'appel.


Voilà, je n'interviendrai plus sur ce sujet.
Merci d'avoir suivi ma suggestion et d'avoir répondu à mes nombreuses questions , et surtout, quoi qu'en disent certain(s), chassez cette idée de propriété de votre tête.

Je croise les doigts pour vous.
Cordialement

AGeorges,

je reviens d'exfiltrer un peu de mon travail, 25 ans, on accumule....

Je vous remercie d'avoir consacré tant de temps et de compétences pour essayer de m'indiquer des pistes éclairées.

Pour la TVA, j'avais tort, je pensais que les contrats devaient respecter l'ordre public qui n'admet pas la chose.

J'ai fourni toutes les attestations d'assurance demandées lors des demandes formulées à cet égard.

La SNC n'avait pas le droit de me faire payer la sienne, et elle a remboursé en cours de procès. Mais apparemment, ce n'est pas une faute de sa part

Toutes les preuves d'attestations d'assurance ont été fournies, au cours des années, lors des demandes formulées à ce propos, j'ai toujours demandé une attestation à l'assureur et l'ai fait suivre, même en cours de procès, j'ai redonné tout ce qui m'a été demandé à ce propos.

Une piste que je vais tenter d'exploiter est celle du commandement de payer qui contenait deux fautes concernant les délais (1 mois, alors qu'à priori, il devrait être indiqué deux mois). je ne sais pas si ce sera suffisant.

Je vais arrêter là car je tombe de sommeil et demain, il faut que je m'y remette...

Encore un grand merci à vous, c'est très sympa d'aider les gens pris dans les arcanes de la justice.

Je vous souhaite plein de bonnes choses,

Hector

Les algorithmes qui font actionner Nihilscio-le-robot ont abouti à l’ignorance de la logorrhée de Ducon.

Mes suggestions.

Dans la semaine trouver un nouvel avocat.
Lui demander :
- d’interjeter appel du jugement,
- de demander en référé l’arrêt de l’exécution provisoire,
- par la suite privilégier une solution amiable.

Pour trouver l’avocat, lui présenter l’affaire par téléphone en quelques phrases telles que : « Je loue un local professionnel dans un grand ensemble immobilier. Selon les clauses du bail, je dois rembourser la taxe foncière. Je dois donc payer une quote-part de la taxe foncière globale acquittée par le bailleur. Une erreur manifeste de calcul de cette quote-part a conduit à me faire payer dix fois ce que je dois et je viens d’être condamné à payer 22 000 €. L’erreur a consisté à prendre en compte dans le calcul de la quote-part non seulement le local que je loue mais aussi le local voisin occupé par une autre personne. J’ai été très mal défendu en première instance. Je voudrais faire appel. La clé de l’affaire est simplement la preuve que je ne loue pas le local voisin où est installé un restaurant. »

Se faire saisir 22 000 € est embarrassant, surtout quand on ne les a pas. Le jugement étant applicable immédiatement, il y a lieu de demander la suspension de l’exécution.

Laisser à l’avocat le soin de voir comment prouver que vous ne louez pas le 118.

Le bailleur ne semble pas de mauvaise foi mais enfermé dans une logique administrative absurde que le manque de diligence de l’avocat a laissé prospérer. Une fois l’erreur constatée, le bailleur devrait logiquement accepter une transaction de bon sens. Si l'affaire est bien gérée par l'avocat, la procédure d'appel devrait se terminer par un désistement concerté des deux parties.

Mr Nihilscio

Je vous remercie de cette ligne de procéder qui me parait pleine de bon sens.

Dès demain, je me mets en quête d'un nouvel avocat, je vais rechercher sur internet un conseil versé dans le droit immobilier, si ce n'est pas le bon, il me dirigera sûrement vers un confrère mieux armé.

L'huissier a menacé de faire changer les serrures de mon atelier si je ne lui portais pas mes clés, vous penser que je dois lui amener ?

Je lui ai envoyé une lettre AR disant que j'allais demander des délais auprès du juge de l'exécution pour ralentir sa manœuvre, j'espère que cela suffira...

Je vous souhaite un très bon dimanche.

Hector

Bonjour Hector,

Malgré ma promesse de ne pas intervenir, je ne peux pas laisser passer cela :


1. C'est le domaine public, ce n'est pas un grand ensemble immobilier

2. Ce n'est pas un local, c'est un petit immeuble indépendant, avec un peu de terrain autour (100m2 ?)

3. Ce n'est pas un bail, c'est un contrat de sous-location qui a été signé avec le concessionnaire du domaine public choisi par l'état ou la collectivité locale (préciser).

C'est inutile et néfaste d'orienter dès le départ un nouvel avocat vers des domaines qui ne sont pas en lien avec votre situation.

C’est probable.
Quand une affaire a été bien conduite en première instance, on fait appel pour démontrer à la cour que le premier juge a mal jugé. Dans le cas présent, il n’y a rien à reprocher au premier juge. Il a conclu avec logique et sans commettre d’erreur de droit sur les pièces présentées par les parties. Si vous confiez votre affaire en appel au même avocat, il ne devra pas démontrer que le juge a eu tort mais que lui, avocat du défendeur, a été nul. Il n’en a pas probablement pas envie.

On est reparti avec Agorges dans la confusion et le coupage stérile de cheveux en quatre.

Lors d’une prise de contact initiale avec une personne pressentie pour traiter d'une affaire, il importe de lui faire un exposé bref et très synthétique de l’affaire pour qu’elle comprenne immédiatement de quoi il s’agit. Ensuite on lui apporte les détails.

En un mot, c’est : « J’ai été condamné à payer dix fois ce que je devais parce qu’on a considéré que je suis locataire de deux locaux alors que je n’en loue qu’un seul ».

1. Un grand ensemble immobilier est un ensemble de grande dimension de nombreux terrains et bâtiments quelle que soit la nature juridique de l’ensemble, qu’il appartienne au domaine public ou non.

2. On peut remplacer les mots « local professionnel » par « petit immeuble à usage professionnel ». Cela ne change strictement rien. Par le mot « local » on désigne l’essentiel. Le petit bout de terrain qu’il peut y avoir autour du local n’est qu’un accessoire de la partie essentielle dont la mention n’apporte rien à l’intelligence de l’affaire.

3. Un contrat de sous-location est un bail conclu entre un locataire et un sous-locataire.

L’affaire est un litige entre un locataire et son bailleur sur le montant des charges locatives. Que le bailleur soit locataire et le locataire un sous-locataire ne change strictement rien.

Dans un exposé synthétique d'introduction, il faut s’en tenir à l’essentiel. Mon exposé s’en tient à l’essentiel sans dénaturer les faits.

Mais ce n’est jamais qu’une suggestion. Si Ageorges veut expliquer quelle est la bonne manière de prendre contact avec un avocat, rien ne l’en empêche et je n'engagerai même pas de polémique.

Bonjour à tous

Juste à propos de la taxe foncière.

Il n’est nulle part écrit que le remboursement de la taxe foncière n’est possible que dans les baux commerciaux

Mais c'est bien le cas pourtant, le bailleur peut refacturer la taxe foncière à son locataire, selon une clause incluse dans le bail, le mentionnant expressément.
En contrepartie, lorsqu'une entreprise locataire d'un immeuble prend à sa charge l'impôt foncier, ce dernier a le caractère d'un supplément de loyer et relève des charges déductibleq du bénéfice imposable (CE, arrêt du 25 juin 1951, n° 5027). https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1688-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHG-40-20-10-20190717#:~:text=C'est%20ainsi%20que%20lorsqu,1951%2C%20n%C2%B0%205027).

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Marck ESP, Administrateur
Généralement, nos visiteurs ont besoin d'aide juridique et d'explications simples. Notre devoir est d'informer avec humilité et esprit de synthèse

De préférence. Un pénaliste ou un avocat spécialisé dans les affaires familiales ne devrait pas être intéressé par votre affaire. Mais la compétence en droit immobilier n’est pas le critère principal. Vous n’avez pas besoin d’un cador mais d’une personne qui fasse son boulot d’avocat avec sérieux, qui réponde quand on l’appelle, qui vous communique les pièces qu’il rédige avant de les envoyer ainsi que celles reçues de l’adversaire. Il faudrait qu’il soit aussi plus dans un esprit de conciliation que plongé dans la procédure judiciaire. S’il arrive à obtenir une rencontre sur les lieux avec le gestionnaire de la SNC responsable et habilité à transiger pour lui faire constater en quoi consiste le n° 116 et le n° 118, ce dernier devrait comprendre où est le problème et vous devriez ensemble trouver une solution sans attendre qu’elle soit imposée par la cour d’appel.

Vous avez été condamné à libérer le local. Il faut bien en remettre les clefs à l’huissier. Mais celui-ci devrait accepter de vous laisser quelques jours le temps de déménager.

Plutôt que de saisir le juge de l’exécution, il faudrait obtenir en référé la suspension de l’exécution du jugement. Le souci n’est pas seulement la libération des lieux mais aussi le paiement des 22 000 €. L’huissier va chercher à les obtenir pas tous les moyens à sa disposition, saisie de vos comptes bancaires, de votre véhicule etc. et ce n’est pas le juge de l’exécution qui pourra faire grand-chose.

La suspension de l’exécution le temps que la cour d’appel rende sa décision peut être demandée au premier président statuant en référé. C’est prévu aux articles 514-3 du code de procédure civile. Il faut qu’il y ait des moyens sérieux de réformation et que l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.