Entretien toit terrasse sur Copro de moins de 10 ans et DO

Oui c'est vrai que ca parait hâtif de parler "magouilles". Ce n'est peut être pas un terme approprié... mais après quelques années de pratique et forcée de constater que ça profite tj au même... c'est un peu difficile d'enrober tout ça

Il y a parfois des abus et vous avez des recours. Mais si c'est un peu complexe, il faut passer par la justice et prouver ce qu'on avance.

Avez-vous contacté le conseil syndical qui est (normalement) le mieux placé pour contrer le syndic abusif.

Et si un groupe de copropriétaires veut faire valoir ses droits, vous partagez les frais d'expertise et d'avocat.

C'est vous qui voyez.

Bonsoir Bipbip,

Pour moi, l'orientation DO ne me semble pas correcte. L'appartement du dessous est-il devenu inhabitable ? Peu probable. La structure de l'immeuble a-t-elle été atteinte ?
Douteux !
Enfin, vous en savez sans doute plus que moi sur le sujet.

Par ailleurs, je suis un peu surpris de ne rien avoir lu sur la multirisques habitation. Dégât des eaux. Avez-vous une exclusion des eaux de pluie, et dans quelles conditions ?

Pour parler un peu de technique :
- Un joint silicone aurait une durée de vie de l'ordre de 20 ans.
- Vous avez eu UN devis. Vérifiez bien la limite de mise en concurrence de votre copropriété.
- Ce devis devrait comprendre deux parties : La réparation des dégâts et la réfection des joints abimés. Chaque partie doit être cohérente avec les vrais travaux.
- Dans une copropriété construite, il y a divers corps de métier. L'étanchéiste en est un et son travail est soumis à une garantie décennale spécifique qui peut différer de celle du reste des constructions. Or, on peut toujours entretenir des joints mal posés, ils fuiront tout de même. Ce type de boulot (étanchéiser un toit-terrasse) est très spécifique. Le toit est plutôt plat, il peut y avoir des 'bosses' (cheminées ou autres) l'eau peut partir dans tous les sens, s'infiltrer par dessous, il y a des acrotères qui peuvent être poreux, il peut y avoir eu des garde-corps mal posés. En fait, il est difficile de vraiment dégager la responsabilité du professionnel en disant que la fuite était aux joints, supposés être entretenus par le jouisseur, donc la DO (spécifique de l'étanchéité) ne s'applique pas. Il semble que votre Syndic n'ait pas envie de se fatiguer ! (J'ai eu pareil, je connais et j'avais étudié l'étanchéité à fond).

Bonjour AGeorges

Alors la notion de différence entre DO et décennale n'est pas claire pour moi. J'avoue être perdue.

L'appartement du dessous n'est pas devenu inhabitable ? Peu probable. Je ne sais pas si la structure de l'immeuble a-t-elle été atteinte ? il semble que cette fuite ait provoqué des infiltrations jusque 2 étages en dessous.

L'affaire est opaque. Nous n'avons même pas de compte rendu de cette expertise qui rejette la prise en charge DO, ni les comptes rendus des entretiens annuels des toits terrasses.
Je viens de faire la demande du copie de ces documents au Syndic.

Du coup concernant la multirisque habitation, ça n'a pas été évoqué non plus concernant ce fait là...
J'espère déjà obtenir les documents afin de mieux comprendre tout ce schmilblick.

"Pour parler un peu de technique :
- Un joint silicone aurait une durée de vie de l'ordre de 20 ans.": Est ce que c'est ce genre de joint qui serait posé sur les terrasses?

"- Vous avez eu UN devis. Vérifiez bien la limite de mise en concurrence de votre copropriété.": Oui nous pouvons faire une mise en concurrence. Néanmoins le syndic presse le conseil syndical en évoquant les risques de dégradations de l'immeuble si ça traine

"- Ce devis devrait comprendre deux parties : La réparation des dégâts et la réfection des joints abimés. Chaque partie doit être cohérente avec les vrais travaux.": Idéalement il faudrait que je vous le décrive. Je le ferai en fin d'après midi après mon RDV

"- Dans une copropriété construite, il y a divers corps de métier. L'étanchéiste en est un et son travail est soumis à une garantie décennale spécifique qui peut différer de celle du reste des constructions. Or, on peut toujours entretenir des joints mal posés, ils fuiront tout de même. Ce type de boulot (étanchéiser un toit-terrasse) est très spécifique. Le toit est plutôt plat, il peut y avoir des 'bosses' (cheminées ou autres) l'eau peut partir dans tous les sens, s'infiltrer par dessous, il y a des acrotères qui peuvent être poreux, il peut y avoir eu des garde-corps mal posés. En fait, il est difficile de vraiment dégager la responsabilité du professionnel en disant que la fuite était aux joints, supposés être entretenus par le jouisseur, donc la DO (spécifique de l'étanchéité) ne s'applique pas. Il semble que votre Syndic n'ait pas envie de se fatiguer ! (J'ai eu pareil, je connais et j'avais étudié l'étanchéité à fond).": Vous avez l'air de bien maîtriser le sujet. Et moi je suis une quiche. Je pense que le souci est bien de cet ordre... Le syndic cherche à aller au plus simple

je reviens détailler le devis après mon RDV. Merci encore

Re Bonjour AGeorges

Voilà les détails du devis:
OBJET : REFECTION DES RELEVES D'ETANCHEITE ET TRAITEMENT DES BEQUETS SUR TERRASSE
- Déplacement d'une équipe de compagnon comprenant coltinage des matériaux
- Découpe et arrachage des relevés
- Application d'un E.I.F (enduit d'imprégnation à froid)
Sur relevés, fourniture et pose d'équerre de renfort Paréquerre et Paradial S Alu
- Traitement des becquets et seuil en résine d'étanchéité
ALSAN 200 en deux couches compris remplacement des
joints élastomères
- Mise en sac des gravats et évacuation en déchetterie
-Nettoyage et repliement en fin d'intervention

J'aimerais savoir si ces travaux sont bien liés à un "défaut d'entretien courant" et si ils auraient du être garantis par la décennale ou dommage ouvrage.
Merci à toute personne pouvant m'éclairer sur le sujet

Bonjour,
Ce devis ne permet pas de répondre à la question.

Il faut se référer au rapport de l'expert pour savoir comment il a pu caractériser ce défaut d'entretien.
Et il y a toujours possibilité de demander une contre-expertise. Mais c'est au syndic de la demander, si besoin suite à un vote en AG et sous la pression du conseil syndical.

Que dit votre conseil syndical ?

Bipbip,

Pour préciser un peu plus.
L'étanchéité sert quasiment uniquement à empêcher l'eau de pluie d'entrer. Elle est en général accompagnée d'isolation pour que les gens du dernier étage n'aient pas froid à la tête. Enfin, en cas de tempêtes, de débris de branches ou d'avion (petit) qui tombe, on peut "lester" et protéger tout ça avec une couche de gravier au dessus.
Pour les parties planes, c'est simple. ça se complique pour le tour (les acrotères) et les bosses (cheminées et autres).
Ne prenons que les premiers, on ne fait pas sortir de cheminée sur une terrasse ! Petits murets qui font le tour du toit. Normalement, le revêtement remonte dessus et il faut traiter l'endroit ou il s'arrête. Dans certains cas, on lui fait couvrir le muret qui peut être poreux mais évidemment, il y a des jonctions qui requièrent des joints.
Une terrasse toute plane dont l'étanchéité n'est que sur la partie plane avec des joints souples pour le tour ne correspond pas à de bons principes d'étanchéité. Les joints sèchent et durcissent, les murs et la terrasse peuvent bouger indépendamment les uns des autres et s'il y a de grosses différences de température, tout cela va se dégrader assez vite.
Un 'petit' entretien n'y changera pas grand chose.

Par ailleurs, un étanchéiste doit inclure une G10. Les règles usuelles de la G10 bâtiment sont un peu différentes.
L'objectif de l'étanchéité étant d'empêcher l'eau d'entrer, quand elle entre tout de même, c'est que le boulot est mal fait. Sauf incident particulier, une étanchéité devrait durer entre 30 et 50 ans. Quand on a des problèmes avant les DIX ans, c'est que c'est mal fait.
Je pense que l'histoire d'inhabitable ne s'applique pas dans ce cas. La DO devrait donc être mobilisable.

à suivre à votre retour si utile.

Petite explication :
L'artisan/l'entreprise qui fait certains travaux est obligé de contracter une assurance, dite décennale qui est valide (payée) au début des travaux, et de vous fournir une attestation dans ce sens. Vous connaissez ainsi la Cie d'assurance qui a garanti ce "risque".
Par ailleurs, la loi vous oblige (mais vous n'aurez pas d'amende si vous ne le faites pas), à prendre une assurance, dit DO (dommages-ouvrage) de votre côté quand des travaux sont couverts par une G10.
Disons qu'il y a eu BEAUCOUP de difficultés pour activer la G10 dans plein de cas. Le législateur, en imposant la DO, fait porter les difficultés sur la Cie qui vous fournit la DO. Ce sera à eux de payer l'expert, de faire estimer les dégâts et les travaux de remise en état, de contacter la Cie d'assurance qui a fournit la G10, de vous rembourser et de récupérer l'argent après, de traiter les cas ou l'artisan a disparu, etc.
Donc beaucoup plus simple pour vous. Mais chère. C'est la limite du système. Quand la maintenance d'une étanchéité sur un petit toit-terrasse coûte 500€ sur 20 ans, et que vous la faites refaire, inutile de contracter un DO de 2000€ qui vous permettra tout au plus de NE PAS dépenser les 500€.

Bonjour Yapasdequoi

"Il faut se référer au rapport de l'expert pour savoir comment il a pu caractériser ce défaut d'entretien"
Justement j'ai reçu le document!!

Ageorges voici la suite des infos:

Voici la conclusion de l'expert:
" Description
A l’intérieur du logement, aucun signe d’infiltration actif n’est constaté.
Selon les indications du déclarant, il s’agirait de défauts relevés sur le complexe d’étanchéité
de la terrasse privative lors d’une inspection par la société H***. Le rapport d’intervention
nous est communiqué en séance.
La terrasse cerne le logement, le complexe d’étanchéité est protégé par des dalles sur plots.

Après examen de la terrasse privative, nous relevons :
- Une résonnance sur relevés d’étanchéité
- Des joints d’étanchéité des becquets partiellement ouverts avec formation de mousse
- Des joints de fractionnements partiellement ouverts
La reprise de ces points singuliers s’avère nécessaire. Ces prestations relèvent de l’entretien
périodique.
Nous rappelons que la condition de durabilité du complexe d’étanchéité ne peut être pleinement
satisfaite que si ces ouvrages sont entretenus et que si leur usage est conforme à leur destination.
A la lecture du rapport d’investigations H***, nous notons :
- La réalisation de sondage sur le complexe  aucune présence d’’eau relevé, aucune
anomalie constatée
- La réalisation d’essais d’insufflations de fumigènes  pertes sur têtes des relevés
Enfin, la société H*** confirme sur son rapport que « Les becquets maçonnés sont en mauvaise état par manque d’entretien ».

Merci AGeorges pour toutes ces infos techniques sur les différentes assurances et constructions.

Maintenant, je ne sais pas si le devis est cohérent avec l'expertise et si il est juste que la dommage ouvrage se dédouane de ses responsabilités

Bonjour Bipbip,

Pour moi, ce devis répond à la question.
La mention des relevés d'étanchéité me suffit. Un relevé est thermo-soudé (par la chaleur) au complexe d'étanchéité. Cette jonction, si elle est bien faite est donc étanche. Il faut ensuite "isoler" la partie verticale. Dans votre cas, on utilise des becquets. Dans d'autres des bandes Solin. Il ne faut pas que l'eau puisse s'infiltrer 'derrière' le relevé. Quand c'est bien fait, on peut toujours laisser de la poussière, de la terre, des petites branches au-dessus sans balayer pendant des années. A moins de verser de l'acide, l'espérance de vie du complexe se compte en dizaines d'années.

Regardez sur le net via "becquet acrotère"? Il y a des dessins.

Cela ne relève en rien d'un petit entretien, et il s'agit bien d'un système d'étanchéité conforme aux normes dont la gestion des "relevés" a été mal faite, puisqu'il faut les refaire.
La seule possibilité autre serait que des traitements genre jet d'eau à forte pression (Kxxx est une marque !) ou massacre du revêtement aient dégradé les relevés d'étanchéité. Dans ce cas, la responsabilité du jouisseur serait en cause.

Pour mémoire, la gestion des relevés d'étanchéité n'est pas toujours simple. Il faut une certaine "hauteur" de muret pour faire tenir les divers dispositifs anti infiltration et goutte d'eau (le becquet notamment). Quand on ajoute de l'isolant (en dessous, ce qui est courant), il arrive que la hauteur des acrotères soit insuffisante. Si cela est mal pris en compte, il va y avoir des fuites d'étanchéité.

Sauf si vous avez BEAUCOUP de chance, votre Conseil Syndical sera tout à fait incompétent pour répondre aux questions techniques sur le sujet. Tout ce que vous pouvez leur demander c'est d'exiger du Syndic tout document de gestion, et le rapport de l'expert en fait partie.

Yapadequoi
Avec tout ça j'ai oublié de répondre...
Malheureusement le CS se réduit au fil des années. Et j'en fais partie cette année. ce que j'en dis c'est que je ne suis pas d'accord pour une énième fois payer les conséquences des manquements du syndic, et les autres ne comprennent pas non plus la situation...

AGeorges!

Wow! Eh bien alors dans ce cas, il serait peut être judicieux que je propose une contre expertise choisie par le conseil syndical afin de vérifier la cohérences du devis et des exclusions de prises en charge mentionnés par l'expert

Bipbip,

Merci pour ces dernières précisions.

En fait, il faut distinguer entretien et entretien, ce qui n'est pas élémentaire, vous le devinez.
Un 'jouisseur de terrasse' privative est censé l'entretenir. La maintenir en état de propreté raisonnable. C'est du nettoyage. Ne pas dégrader les parties sensibles, c'est du bon sens. Peut-être signaler quand une anomalie est constatée (branche tombée, oiseau agressif, ...).

Mais un complexe d'étanchéité doit être surveillé. Une fois par an suffit. Ce qui veut dire que le Syndic doit mettre en place deux contrats. Un contrat d'entretien-nettoyage pour les terrasses non privatives, et un contrat d'entretien-étanchéité pour toutes les terrasses, PUISQUE votre Règlement de Copropriété précise que, même pour les terrasses privatives, l'étanchéité relève de la copropriété.
Ce dernier contrat doit comporter une partie surveillance ET une partie petites réparations, avec une limite financière. Tout débordement doit impliquer l'envoi d'un devis de remise en état au Syndic. Le plus souvent, une décision à la prochaine AG suffit.

Sur ce type de sujet, le rôle du CS est important. Vous devez réclamer au Syndic TOUS les contrats existants (une copie). Vous devez vérifier ceux qui pourraient manquer, en faisant le tour de votre copropriété.
Vous devez ensuite vous distribuer les contrats et les regarder un par un. Il n'y a pas urgence, cela peut s'étaler sur quelques années. Pour tout ce qui est un peu cher, obtenez des devis d'autres sociétés, pour comparer.
Selon la nature du contrat, vérifiez bien les annexes. Par exemple, dans une résidence, les extincteurs neufs, remplacés tous les dix ans étaient facturés 5 fois le prix TTC du commerce, avec la pose et le déplacement en plus.

Attention aux économies de bouts de chandelle ! Un jardin doit être tondu assez souvent pour que la pelouse reste en bon état.

Ceci dit, dans le cas en cause, vous pouvez reprocher à votre Syndic de ne pas avoir contracté de maintenance régulière de vos étanchéités. Mais vous n'avez rien payé pendant des années. Et maintenant YAPUKA !

Soit le CS prend en main tout ça, soit vous changez de Syndic jusqu'à ce que vous en trouviez un bon. Il y en a. D'expérience, j'ai un peu peur que ce ne soit pas la majorité.

Une réponse juridique (pas technique)

Article 27 du décret n°67-223 :

"Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."

Vous pouvez donc demander au président du conseil syndical de faire appel à tout expert pour comprendre et tenter de contrer l'expertise et ce sera aux frais de la copropriété...

"Oiseau agressif" haha vous avez égayée ma journée ^^

Encore merci pour toutes ces informations. Notre contrat me parait être un contrat de nettoyage et aussi de verification de l'étanchéité MAIS exclue les parties à usage privatif.

Voici quelques termes du contrat:
"Il a été convenu et arrêté les dispositions suivantes :
Par le présent contrat, l’Entrepreneur s’engage à exécuter l’entretien normal des toitures
terrasses de l’immeuble suivant, à l’exclusion des terrasses à usage privatif (loggias, étage en
retrait, etc.…) dont l’entretien est à la charge de l’occupant, étant précisé que les prestations
prévues au présent contrat ne constituent pas une oeuvre de construction et que par conséquent,
les articles 1792 et 2270 du Code Civil ne leur sont pas applicables."

"Cet entretien sera assuré par les soins de l’Entrepreneur au lieu et place du Maître d’Ouvrage, conformément au chapitre 6 du D.T.U 43.1. Les prestations de l’Entrepreneur ne comprennent ni les travaux relevant d’un autre corps d’état (maçonnerie, plomberie, zinguerie, etc.…) ni les réparations dues au titre de la responsabilité décennale.
L’Entrepreneur effectuera UNE VISITE ANNUELLE des toitures terrasses désignées dans les présentes conventions
Au cours de cette date, les prestations suivantes seront effectuées :
- Examen général des ouvrages d’étanchéité visibles y compris les accessoires.
- Balayage ou ratissage des surfaces courante.
- Enlèvement des mousses, herbes et végétaux.
- Vérification des orifices des évacuations d’eaux pluviales.
- Vérification d’ensemble de tous les accidents apparents de toitures, relevés d’étanchéité, souches, ventilations, lanterneaux, zinguerie, etc.…
- Balayage, nettoyage des chéneaux (le cas échéant)
- Descente des détritus et menus objets au pied du bâtiment.
Chargement et transport aux décharges publiques."

Ca fait beaucoup de lecture...

Merci Yapasdequoi. Je prends note de cette possibilité que je ne connaissais pas

Ce contrat est un exemple flagrant d'économies de bout de chandelle.

Si vous voulez préserver une sécurité sur l'immeuble (la preuve...), il faut surveiller et entretenir l'ensemble des terrasses, quitte à prévoir une facturation particulière pour les parties privatives.

Et je dirais même qu'il serait préférable de prendre tout en charge aux tantièmes que de se retrouver avec des sinistres récurrents dus au mauvais entretien des parties à jouissance privative : ça se vote en AG !

Parce que pour pouvoir imputer la charge des travaux de réfection auxdits négligents, accrochez-vous... expertise/contre-expertise/avocat/huissier/des années de procédures... et résiliation de l'assurance pour sinistralité élevée...

Mieux vaut prévenir que guérir.
Mais chacun sa méthode.

Bipbip,
J'ai relu votre rapport et notamment la partie de la société H. Je suis un peu surpris qu'un expert se base sur les conclusions d'une société dont le propos peut être dévié pour récupérer des contrats de maintenance. Je ne connais pas le cadre de son intervention.

Résonance prend un seul 'n'. Le terme semble peu utilisé. Cela pourrait signifier un certain décollement des relevés.
Les becquets, sensés protéger, seraient la source du problème, à cause de joints défectueux.
Le problème, dans votre cas, est que, avec une protection en dalles sur plots, ce qui est en dessous est inaccessible. En tous cas, la responsabilité du 'jouisseur' me semble de plus en plus exclue.

Votre copropriété n'étant pas trop vieille, il faudrait vérifier cette histoire de "pas d'entretien" "pas de garantie". Cela est-il écrit quelque part ?

Autre aspects, vous n'avez pas qu'une seule terrasse privative. Qu'en est-il des autres ?
Pourquoi UNE a-t-elle une capacité à dégrader des blocs de béton et pas les autres ?

Voyez bien que sur une terrasse longue, il y aura 'n' becquets les uns après les autres et que le problème de leurs joints va donc se poser. Il suffit que l'immeuble bouge pour que ça craque. Pouvez-vous savoir la longueur de vos becquets (50 cm ou 1m). Plus ils sont courts, plus il y a de joints donc de fragilité ...

Comme vous voyez, le domaine est complexe. Cela m'a pris quelques mois pour en savoir suffisamment !

AGeorges, quelques mois pour apprendre tout ça, c'est épatant!

Pour ce qui est de la reprise de l'expert sur les conclusions d'une société... Je n'ai aucune information à ce sujet. La responsabilité du jouisseur est complètement écartée du coup, effectivement.
Ou puis je vérifier la notion de "pas d'entretien" donc pas de garantie"? Avec les recherches sur gogole, j'ai pu voir que malheureusement c'est souvent un prétexte qui dédouane les assurances DO/ Décennale...

Et oui il y a 4 toits terrasses à usage privatif. Je suppose que les autres n'ont pas été contrôlées vu qu'il n'y a pas "encore" eu de dégât des eaux...

Par contre la longueur des becquets va être difficile à connaitre. Je n'ai pas la clé qui donne accès au toit terrasse.

Tout ça est effectivement très complexe. Mais de quel corps de métier êtes vous pour avoir autant de facilité avec ces domaines?