Loyers impayés

Bonjour
J ai loue un local a une entreprise. Sur le bail étaient notes que des travaux devaient être effectués par l entreprise avec déduction sur les loyers, bail signé nov 2017. Tres peu de travaux ont ete effectués (uniquement une clôture et deux portails poses. Des pans de murs ont ete casses a l'intérieur du local. Depuis mai 2020 aucun loyer n a ete payé. Il est a noter que le locataire n exerce évidemment pas d activité vu l etat du local. Malgré plusieurs échanges téléphoniques et un courrier en Ar aucune démarche de sa part pr la régularisation des loyers ni achèvement des travaux. Quels sont les recours puis je avoir ?
Merci de votre reponse

"En cas de loyer impayé, le propriétaire doit s'adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. La résiliation du bail (étape préalable à l'expulsion) peut ensuite être prononcée par le juge, de façon "automatique" si le bail contient une clause résolutoire."

Merci de votre réponse.