Bail d'habitation qui ne devrait pas exister...

Bonjour à tous,

Je suis locataire depuis mai 2025 d'un studio. Dès le départ, j’ai accepté ce logement dans un contexte de grande fragilité, en tant qu’étudiante, sans garant personnel, avec une garantie Visale que la propriétaire a, en pratique, largement ignorée. Or, très vite, il est apparu que le logement ne répondait pas aux exigences minimales de décence et de sécurité.

Le logement est censé mesurer 17m2 pour un loyer de 490€ d'après le bail. Ce dernier d'ailleurs ne mentionne aucun DPE. À l’automne 2025, un bureau d’étude, mandaté pour le DPE de l'immeuble, est passé chez moi et a mesuré une surface habitable réelle de 8,74 m² de surface habitable. J’ai alors découvert que le loyer dépassait largement le loyer de référence majoré dans la ville où j'habite.

Parallèlement, le logement présentait dès mon entrée de nombreux problèmes : lit cassé sous un usage normal, dressing et étagère bancals, aspirateur et vaisselle en mauvaise état, parquet initialement rongé par l’humidité (remplacé depuis par du PVC), porte d’entrée très fine qui claque et ne sécurise pas vraiment le logement. J'ai alors réclamé une régularisation du loyer, en plus du changement de la porte à ses frais, mais la bailleresse refusait et m’a plusieurs fois suggéré de “rompre le bail” si cela ne me convenait pas.

J’ai donc commencé, à partir de novembre 2025, à ne payer que ce que j’estimais être le loyer légal en me basant sur l'arrêté préfectoral d'encadrement des loyers (environ 264–270 € charges comprises), au lieu des 490 € prévus au bail.

Après plusieurs menaces et intimidations (elle se faisait passer pour une administration par SMS, jusque tard le soir...) elle m’a adressé une mise en demeure de payer les “arriérés” puis m’a envoyé, en janvier 2026, un congé pour reprise au bénéfice de son fils. Ce fils est architecte, a une trentaine d’années, s’est marié en août 2025 et exerce dans plusieurs villes... Aucune cause réelle est sérieuse n'est indiquée.

Fin février, j'ai été reçu par un conciliateur de justice qui a finalement déclaré l'échec de conciliation.
J'ai aussitôt fait une demande d'aide juridictionnelle, et j'ai parallèlement fait un signalement auprès de la collectivité. Et là, nouveau coup de massue : la surface habitable réellement utilisable a été estimée à environ 2 m² , le reste étant sous des hauteurs qui ne permettent pas de respecter les critères de décence (la loi impose au moins une pièce principale de 9 m² ou 20 m³ pour qu’un logement soit louable comme résidence principale). Un arrêté préfectoral reconnaissant le logement comme impropre à l'habitation entrera en vigueur fin mai.

Sur le plan financier, de son côté, elle a mandaté un huissier en mars 2026. J’ai reçu un commandement de payer / saisie conservatoire, puis une tentative de prélèvement d’environ 1 550 € en avril 2026, correspondant grosso modo aux “moitiés de loyers” que je n’ai plus payées depuis novembre (différence entre 490 € et le montant que je verse). Je conteste cette “dette” dans la mesure où :
-le loyer initial me semble illégalement élevé au regard de l’encadrement des loyers et de la surface réelle ;
- et surtout, au vu du dernier contrôle de la collectivité, le logement serait impropre à la location et contraire au principe de dignité humaine, ce qui pose la question même de la validité du bail et donc de l’existence de la créance de loyer.
Je n'ai toutefois pas eu le temps de saisir le JEX à cause de mes études. Je connaissais mal mes droits.

Aujourd’hui, je suis un peu dépassée. Je n'ai trouvé un nouveau logement que pour septembre. En attendant, je suis forcée de rester dans ce trou en ayant peur que le propriétaire viole mon domicile ou m'expulse illégalement.

J'ai reçu il y a peu une réponse positive pour l'aide juridictionnelle, mais comme elle n'est qu'à 25%, je ne peux engager un avocat.

Mes questions sont les suivantes :
- Le bail peut‑il être considéré comme nul, et dans ce cas, que devient la “dette” de loyers et la saisie conservatoire ?
- Enfin, puis‑je raisonnablement solliciter, à terme, non seulement la réduction/annulation de la dette mais aussi une restitution partielle des loyers déjà versés et/ou des dommages et intérêts, compte tenu de l’état et de la surface réelle du logement ?

Merci encore pour votre bienveillance.

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Bonjour,
Vous oubliez l'essentiel :
Est-ce un bail meublé ?
de 1 an reconductible ?
soumis à la loi 89-462 ?
et quelle est la date d'échéance ?

Diminuer de vous-mêmes le loyer était une grave erreur : on ne fait pas justice soi même.
Vous devez saisir la justice et attendre le jugement qui peut selon les cas baisser le loyer, le suspendre ou encore résilier le bail.

Vous devrez donc faire face aux relances d'impayés, et les frais de recouvrement vont s'accumuler. Une saisie sur vos revenus reste aussi possible.

Vous n'avez pas non plus précisé ce que vous avez demandé en conciliation :
- résiliation du bail ?
- baisse du loyer ?
- contestation du congé ?
- des travaux ?
or ceci conditionne vos demandes ultérieures au tribunal.

Reprenez donc dans l'ordre vos démarches et faites vous aider par votre ADIL (c'est gratuit).
Vous pouvez par exemple signaler le logement non décent :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R68865


Là ce serait du pénal .. en attendant on ne peut que vous conseiller au moins de changer le barillet de la serrure et éventuellement poser une alarme anti-intrusion.

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Bonjour,

Si vous êtes décidé à engager des démarches judiciaires, commencez peut etre par demander la consignation des loyers. Ca doit etre le JCP, juge du contentieux de la protection et la représentation n'est pas obligatoire (mais faites vous aider quand même...)

Elle ne touchera pas ses loyers et vous serez en règle.

Ce genre de bailleur est une honte, malheureusement, comme ils profitent de locataires "faibles", ils s'en sortent.

Vérifiez aussi si vous n'avez pas une protection juridique dans votre assurance habitation ou si vous en avez souscrit une séparément.

Avez-vous consulté votre ADIL ? C'est gratuit.
Et qu'aviez-vous demandé au conciliateur ?
Avez-vous formellement contesté le congé ?

Ce serait bien de répondre aux questions qu'on puisse répondre autre chose que des généralités.

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Bonjour
Voici un lien qui devrait vous intéresser .
http://https://signal-logement.beta.gouv.fr/blog/location-de-logement-non-conforme-quels-risques-pour-les-bailleurs/
En France, un bailleur louant un logement non décent s'expose à un cumul de sanctions civiles et pénales. Selon la gravité, les risques vont de la réduction de loyer à des peines de 10 ans de prison et 500 000 € d'amende pour les cas de « marchand de sommeil ».


De quoi faire réfléchir votre bailleur qui est un marchand de sommeil.Son bail n'étant pas valable ,dans vos conditions de logement.
Je ne comprends même pas comment un commissaire de justice ait accepté d'intervenir ,dans de telles conditions de logement.

Prenez contacte avec une association de locataires, avec photos et tous les documents en votre possession.
Cordialement

Bonjour, j'ai demandé au conciliateur la contestation du congé ainsi que la régularisation du loyer + restitution du trop perçu.

L'ADIL de ma ville ne m'a été d'aucune aide.

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Je croyais pourtant que le juge des contentieux de la protection ne pouvait être saisi que lorsque le litige est inférieur à 5000 euros "Vous pouvez utiliser la requête uniquement si le montant de vos demandes ne dépasse pas 5 000 €" http://https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1783#:~:text=Vous%20pouvez%20utiliser%20la%20requ%C3%AAte,montant%20total%20de%20vos%20demandes.&text=Vous%20devez%20obligatoirement%20tenter%20une,de%20r%C3%A9solution%20d'un%20litige
Alors, comment réclamer des dommages-intérêts si on ne peut excéder une telle somme ? Ou alors est-ce que je confonds certaines choses ?

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Lisez ce lien :
"Saisir le juge des contentieux de la protection (crédits, bail d'habitation)" :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1783

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Bonjour,

Le juge des contentieux de la protection est compétent pour trancher dans un litige portant sur un bail d’habitation quel que soit le montant de la demande : article L214-4-4 du code de l’organisation judiciaire.

La représentation par avocat n’est pas obligatoire : article 761 du code de procédure civile.

La procédure est orale : article 817 du code de procédure civile.

L'instance peut être introduite soit par assignation soit, si le montant de la demande n’excède pas 5 000 €, par requête déposée au greffe : article 818 du code de procédure civile.

Vous pouvez parfaitement demander des dommages et intérêts. Si le montant total de vos demandes excède 5 000 €, il faudra saisir le juge par assignation.
Le montant des demandes est la somme de ce que vous demanderez, réductions de loyer plus dommages et intérêts.

Bonjour,

Quelques ressources additionnelles :

https://consignations.caissedesdepots.fr/particulier/execution-dune-decision-de-justice/loyer

https://acta.fr/actualites/la-procedure-de-consignation-des-loyers/

C'est une arme qui, si accordée est puissante et embête fortement le bailleur.

Toutefois la consignation est faite en attendant que le bailleur exécute ses obligations. C'est valable pour des problèmes de salubrité, mais si le logement fait 2m², il ne pourra pas l'agrandir à 9m². Il est donc probable qu'il y ait nécessairement résiliation judiciaire du bail, avec dommages et intérêts bien sûr, et obligation de reloger.

Faites vous accompagner par un avocat ou ADIL du mieux possible pour la procédure, les preuves, confirmer votre situation, etc, selon vos moyens, mais vous pouvez certainement répondre à cette bailleresse en prenant le temps.

L’ADIL donne des informations seulement. Elle ne se substituera pas à un avocat. Elle a d’ailleurs été déjà été consultée et : « ne m'a été d'aucune aide ».

Demander la résiliation du bail n’a pas de sens. Ce serait contradictoire avec une contestation du congé.

La consignation du montant des loyers revient à verser provisoirement la totalité des loyers stipulés dans le bail à la Caisse des dépôts et consignations au lieu de les verser directement au propriétaire. Actuellement ces loyers ne sont pas versés mais le montant en est bloqué du fait de la saisie conservatoire. La consignation n’est pas la solution adéquate.

Il est demandé une forte réduction rétroactive des loyers. Pour obtenir satisfaction à la demande il faut saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il constate que le logement n’est pas décent et qu’il ordonne une réduction rétroactive du loyer ainsi que des dommages et intérêts.

Il n’est pas demandé un relogement et il n’y a pas lieu de le demander du fait qu’un nouveau logement a déjà été trouvé.

Merci infiniment pour vos réponses.

Je présume qu'au delà de 10 000 euros, je dois être assistée d'un avocat ? En fait, je sais que je dois récupérer 5 000 euros, mais je ne sais pas vraiment à quoi m'attendre (et combien demander) en dommages-intérêts...

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Devant le juge des contentieux de la protection l’avocat n’est pas obligatoire quel que soit le montant de la demande, même supérieur à 10 000 €. Mais décider de s’en priver peut être un mauvais choix parce qu’il peut vous conduire à perdre des chances, c’est à vous de voir. Quoi qu’il en soit votre demande ne pourra être irrecevable du seul fait que vous n’êtes pas représentée par un avocat.

Si le montant de la demande est supérieur à 5 000 €, vous devez saisir le juge par une assignation délivrée par un commissaire de justice.

Combien demander est assez difficile à apprécier. C'est un peu plus qu’on espère recevoir sans que ce soit exagéré. Une association qui exerce dans le domaine du logement devrait avoir une assez juste idée de ce que vous pouvez espérer recevoir, un avocat aussi. Sinon, vous estimerez au doigt mouillé.

Ce que je veux dire c'est qu'il ne s'agit probablement meme pas d'une réduction de loyer, le local n'étant pas louable.

Vous n'êtes pas un cas isolé, je pense que vous trouverez facilement des jurisprudences qui vous permettront de savoir ce que vous pouvez demander.

Bonjour,
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2042#0_1

Votre logement est indécent,.Il faut faire un constat par un commissaire de justice (coût environ 350€)
Cela vous permettre de saisir sans avocat ,sur requête , le juge des contentieux de la protection.Le juge prendra la décision concernant les loyers .

http://https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031651978/
Cassation civile 17 décembre 2015 n14-22754. ( sur legifrance )

A manipuler avec prudence ,car cetteJP date de 2016 ,mais peut néanmoins être soulevée.

Prenez rendez vous à la maison du droit de votre commune ;Il y a des avocats gratuits qui pourrons vous conseiller ,mais avant toute chose ,il faut faire faire un constat par un commissaire de justice ,comme quoi votre logement est indécent.

Cordialement

Donc un arrêté préfectoral qui indique que le logement est indécent, ce n'est pas suffisant ? Cela avait le mérite d'être gratuit...

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Bonsoir
Dans ces conditions pas besoin de constat.
un simple référé devrait suffire.Pas de contestation possible, le juge des référés ne devrait pas renvoyé au fond .Il est compétent ,car il y a urgence.Le bailleur est parfaitement informé et il a eu le culot de vous envoyé un commandement .Je ne comprends toujours pas comment dans ces conditions un huissier ,parfaitement au courant de la situation ,ait pu intervenir de cette manière.
Cordialement

Ne mélangeons pas tout.

Les notions de décence ne doivent pas être confondues avec les notions de salubrité et de péril.

Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe des normes de confort minimal qui interdisent la location lorsqu’elles ne sont pas respectées.

Par ailleurs les notions de salubrité ou de péril sont traitées dans le code de la santé publique et dans le code de la construction et de l’habitation.

L’administration peut prendre un arrêté interdisant d’habiter et obligeant le bailleur à reloger ses locataires. Mais il ne faut pas en déduire que si logement ne satisfait pas aux critères de décence le bailleur est automatiquement contraint de reloger les locataires ni que le locataire ne doit plus aucun loyer. Ce n’est le cas que si s’applique un arrêté d’un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité assorti d’une interdiction d’habiter.

L’arrêt de la cour de cassation du 13 mars 2025 n° 22-23.406 intéressant. Il y est dit que l’indécence du logement ne suffit pas pour donner droit au locataire à ne pas payer de loyer, il faut encore une impossibilité totale d'habiter les lieux. Par cet arrêt, un locataire a tout de même été condamné à payer au bailleur une somme de plus de 32 000 € au titre de loyer impayés.

Dans le cas présent il ne fait aucun doute que le logement est indécent et que le refus de payer l’intégralité du loyer stipulé dans le bail est légitime surtout que s’applique dans la zone un encadrement des loyers. Reste toutefois à déterminer le juste montant dû au bailleur et les dommages et intérêts dus pour avoir donné en location un logement indécent.

Ce n’est pas le constat d’un commissaire de justice qui permettra de saisir sur requête sans avocat le juge des contentieux de la protection. Je répète

Avocat : il n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection quel que soit le montant de la demande.

Introduction de l’instance : elle peut toujours se faire par assignation mais pour les montants d’au plus 5 000 € elle peut aussi se faire par requête déposée au greffe.

Constat établi par un commissaire de justice : il servira de preuve. C’est un excellent moyen mais ce n’est pas le seul. La preuve est libre. Un rapport administratif ou celui d’un diagnostiqueur sont aussi d’excellents moyens de preuve.

Vous n’avez pas besoin d’un arrêté préfectoral. Votre logement a été visité par un service administratif. Le rapport de cette visite est une preuve bien suffisante.
Quant au choix de la procédure, référé ou procédure ordinaire, il s’agit tout de même de décider du montant que vous devez au bailleur et ce n’est pas évident.
Indécent ou non, c'est évident mais combien ce l'est beaucoup moins.