Décès du propriétaire - décisions pour le locataire

Bonjour,

Je suis locataire d'un appartement situé à Crolles (38920).

Mon propriétaire est récemment décédé et son fils a hérité du bien. Nous avons actuellement un bail d'habitation de 3 ans, qui arrive à échéance en avril 2027.

Je souhaite savoir précisément quels sont mes droits à cette échéance notamment sur le loyer.

Mes questions sont les suivantes :

1. Peut-il, au renouvellement en avril 2027, augmenter fortement le loyer au motif que celui-ci serait inférieur au prix du marché ? Si oui, quelles sont exactement les conditions et les plafonds applicables ?

2. Si le propriétaire me propose une forte augmentation et que je la refuse, peut-il alors m'obliger à quitter le logement, ou doit-il pour cela me donner un congé répondant à un motif légal (vente, reprise, motif légitime et sérieux, etc.) ?

3. Plus généralement, quelles sont les différentes possibilités pour le propriétaire à l'échéance d'avril 2027, et lesquelles peuvent réellement m'obliger à partir ?

Je cherche surtout à savoir si je risque, en avril 2027, de me retrouver face à un choix du type « accepter une forte augmentation du loyer ou quitter le logement », ou si le propriétaire est beaucoup plus encadré juridiquement.

Merci d'avance pour vos précisions.

Bonjour,

1. Il peut augmenter anuellement le loyer si une clause de révision est prévue dans le bail.
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1311#

Si le loyer est très inférieur au prix du marché, le bailleur peut utiliser la procédure dédiée pour proposer une augmentation au locataire. Si aucun accord n'est trouvé, c'est le juge qui tranche en dernier ressort.

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1312

2. Si le bailleur va jusqu'à la procédure judiciaire, la décision du juge s'imposera aux parties. Si le loyer est révisé à la hausse et que vous ne payez pas, vous serez en impayé de loyer. Le non paiement du loyer par le locataire peut permettre une résiliation judiciaire du bail avant même son échéance.

Notez que le bailleur n'est pas obligé d'attendre l'échéance du bail pour engager la procédure de révision d'un loyer sous-évalué.

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Modératrice

Bonjour,

Dans tous les cas, si le bail le prévoit, l'augmentation annuelle selon l'indice IRL est légale selon l'article 17-1, et ceci sauf si le DPE est F ou G.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/

D'ici avril 2027, vous pouvez recevoir une proposition de réévaluation du loyer sous-évalué, OU un congé selon un motif légal, mais pas les 2 pour la même échéance, et ceci avec un préavis de 6 mois, donc en octobre au plus tard !

La procédure pour augmenter le loyer si sous-évalué est très encadrée par l'article 17-2 de la loi 89-462.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977083

NB :
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Rien n'interdit au nouveau propriétaire de vous adresser un congé pour vendre ou pour reprise à son profit ou celui d'un proche.
cf article 15 de la loi 89-462.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000047900030

NB :
Pour vente, le congé prendra effet après encore un renouvellement de 3 ans.
Pour reprise, le congé ne prend effet que 2 ans après le décès.

Dans tous les cas et selon la démarche choisie par le nouveau propriétaire, vous avez pas mal de temps pour vous organiser.

Si vous avez plus de 65 ans et des ressources modestes, le bailleur devra vous proposer un nouveau logement (cf aussi l'article 15)

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour.

Vous êtes sûr pour l'histoire des 2 ans après le décès ?

Ce n'est pas une acquisition, mais un héritage. L'héritier est le continuateur de la personne du défunt (il est littéralement le défunt dans ses droits et actions). Ce n'est pas un véritable nouveau propriétaire.

Littéralement c'est bien une mutation dont la date est celle du décès.
Mais on peut aussi poser la question à l'ADIL ou bien à un avocat.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

C'est une mutation par décès, pas par vente (donc avec un acquéreur qui acquiert).
L'article 15, alinéas 2 à 5, parle bien d'acquisition.

Et l'héritier a les mêmes droits et devoirs que le défunt (il est saisi des droits et actions du défunt). Donc il donne congé pour reprise dans les mêmes conditions que le défunt aurait pu donner congé s'il était vivant. L'action de donner congé du défunt se transmet telle quelle à l'héritier.

A voir s'il existe de la jurisprudence qui confirmerait ou infirmerait.

Pour le calcul des taxes sur la plus-value, la date d'acquisition prise pour le calcul est celle du décès.
Pourquoi en serait-il différemment pour la loi 89-462 ?

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Le mot n'a pas la même signification dans tous les contextes.
C'est le BOI qui, pour éviter d'employer plusieurs expressions, utilise "acquisition par décès".

Mais ici, dans un domaine purement civil d'héritage, tous les droits et devoirs du défunt qui régissaient ses conditions pour donner congé pour vente ou pour reprise devraient être transmis à ses héritiers.

Ce lien ci-dessous parle du sujet qui ne semble pas tranché, ne s'agissant que de cour d'appel (peu importe qu'il s'agisse de ici de vente et non de reprise, on parle de la transmission du congé, avec son délai selon la nature).
Mais dans le revirement, il s'agit aussi de légataire et pas d'héritier, or un légataire, à moins d'être universel en absence de réservataire, n'est pas saisi des droits et actions du défunt. On ne sait pas ce qu'il en était de l'association légataire.
https://www.journaldelagence.com/1313172-transmission-successorale-delai-de-preavis-du-conge-pour-vente-me-cyril-sabatie
En 2023, date assez récente de cette page, aucune mention d'arrêt de la cour de cassation. Le sujet reste ouvert.

Bonjour,

La jurisprudence sur le sujet est contradictoire, mais penche largement en faveur du fait que l'héritage n'est pas une "acquisition".
https://www.village-justice.com/articles/conge-pour-vente-atteinte-droit-propriete-cas-bailleur-heritier,49601.html

Il ne semble pas qu'un bailleur ou un locataire ait eu l'amabilité de rajouter cinq ans et quelques milliers d'euros à sa procédure pour faire trancher la question en cassation. C'est dommage quand on sait que le sujet de la chute des aiguilles de pins a donné lieu à plusieurs décision de la vénérable cour...

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Modératrice

En fait, à mon avis, il faudrait trancher sur deux points :
- Le nouveau propriétaire (héritier, légataire) est-il saisi des droits et actions du défunt ?
- Le droit qu'avait le défunt de donner congé avant telle date est-il un droit personnel non patrimonial ou un droit appartenant au patrimoine immatériel du défunt ?
Je pense que la Haute Cour chercherait une réponse à ces deux questions.

Mais le législateur pourrait aussi préciser l'article 15, en ajoutant par exemple "à titre onéreux".

Bonjour,

Une réponse donnée par un juriste à une personne ayant hérité de son père un logement loué (à prendre pour ce qu'elle vaut) :


Dans le cas d'un héritage classique (succession légale, sans legs), vous n'êtes pas considéré comme un « acquéreur » au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais comme le continuateur de la personne de votre père. Vous pouvez donc donner congé au locataire dès l'échéance du bail, avec le préavis normal de 6 mois, sans avoir à respecter le délai de 2 ans.
Le fondement juridique
Le décès du bailleur ne met pas fin au bail : conformément à l'article 1742 du Code civil, le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur, et le bail se poursuit avec les héritiers. Vous devenez donc bailleur de plein droit, avec la possibilité de donner congé dans les conditions de l'article 15.
Sur le fameux délai de 2 ans
Ce délai a été instauré par la loi ALUR pour protéger le locataire d'un logement qui vient d'être « acquis » occupé. Un débat existait pour savoir si une transmission successorale entrait dans cette notion d'« acquisition ». La jurisprudence a tranché en distinguant deux situations :
• Héritage légal (ab intestat) : la Cour d'appel de Paris a jugé, en raison de la nature particulière de la dévolution successorale, qui s'opère par le seul effet de la loi et sans acte de volonté du défunt, que les délais de l'article 15 ne s'appliquent pas à l'héritier — celui-ci « poursuit la personne du défunt » (article 724 du Code civil).
• Legs ou donation : à l'inverse, lorsque le transfert résulte d'un acte de volonté positif du propriétaire (testament, donation), la Cour d'appel de Paris a jugé le 19 novembre 2021 que cela constitue bien un « mode d'acquisition dérivé de la propriété », soumis aux délais de 2 ans.
Ce que cela signifie pour vous
• Si vous héritez de ce logement dans le cadre d'une succession classique (légale ou testamentaire mais en tant qu'héritier réservataire/légal, pas via un legs particulier à un tiers), vous êtes traité comme la continuation de votre père : vous pouvez donner congé pour vendre, pour reprise, ou pour motif légitime et sérieux, à la prochaine échéance du bail, avec un préavis de 6 mois.
• Si le logement vous a été transmis par legs (par exemple un legs particulier dans un testament, notamment si vous n'étiez pas héritier « naturel »), la prudence s'impose : certains tribunaux appliquent dans ce cas les délais de 2 ans comme pour un achat classique.


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Janus2 - Administrateur

Bonjour et merci à tous pour vos messages.
Je reposte un message car le constat a changé : Du coup, la bonne nouvelle c'est que le fils du propriétaire veut garder la maison. La moins bonne nouvelle c'est que ça ne va pas dépendre de lui. Comme ils sont trois héritiers et que lui seul souhaite conserver la maison, il faut que le partage soit équitable entre les trois. Ainsi, il faut que la maison fasse exactement 1/3 de la succession et pour le moment il ne sait pas car le père avait énormément d'actifs (sociétés, maisons, etc...). On sera fixé dans maximum 2 mois quand la succession sera close. Mais de mon côté, mon bail se renouvelle automatiquement dans 2 semaines.

Du coup :
- Peut-il pour des raisons de succession vendre alors que mon bail a été reconduit ?
- Si un nouveau propriétaire arrive et que je suis encore lié à mon ancien bail, comment cela se passe t'il en terme de loyer ?

Je vous remercie.

Bonjour,

Ainsi, il faut que la maison fasse exactement 1/3 de la succession
Avec de l'immobilier, il est rare d'avoir des biens qui ont la valeur exacte des parts d'héritage. Ce n'est pas un problème, s'il y a des liquidités ou des biens meubles de valeur l'un prendra plus d'immobilier et l'autre plus de meubles. Et s'il n'y a que l'immobilier, il est possible que l'un verse une soulte (somme en argent) à l'autre pour compenser la différence de valeur des lots.

Peut-il pour des raisons de succession vendre alors que mon bail a été reconduit ?
Oui, mais avec vous comme locataire (le bail se poursuivra automatiquement avec le nouveau propriétaire).

Si un nouveau propriétaire arrive et que je suis encore lié à mon ancien bail, comment cela se passe t'il en terme de loyer ?
Rien ne changera, si ce n'est bien sûr que vous verserez le loyer au nouveau bailleur.

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Modératrice

au 1er post vous écrivez :
Nous avons actuellement un bail d'habitation de 3 ans, qui arrive à échéance en avril 2027.
et maintenant :
Mais de mon côté, mon bail se renouvelle automatiquement dans 2 semaines.

C'est incohérent. Quelle est la date de renouvellement du bail ?

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Je voulais dire si on enlève les 6 mois de préavis.. Mon mail est bien reconduit en avril 2027, mais il aurait du me donner ordre de partir en septembre 2026.
Pardon si je manque de clarté

Vous n'aviez pas évoqué le fait qu'il y avait 3 héritiers continuateurs de la personne du défunt.
Le fait qu'il y ait partage avec soulte (acte appelé "vente à titre de licitation), ou partage pur et simple, ne devrait rien changer à la discussion précédente (absence d'une véritable acquisition à titre onéreux), car le copartageant est réputé avoir toujours été unique propriétaire du bien depuis le décès, en tant que seul continuateur de la personne du défunt.


Il n'y a aucune nécessité à cela. La soulte à payer peut provenir pour partie de ses deniers personnels, déjà détenus, ou empruntés auprès d'une banque.
Ce qu'il faut, c'est qu'il ait la capacité à payer la soulte, encore que des délais de paiement de la soulte peuvent être consentis dans l'acte valant partage.

Je n'étais pas au courant de l'entièreté de la situation, nous avons été avisé hier de ces éléments...