Divers 6 loyers et montage juridique

> Immobilier > Location > Bail mixte

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Monsieur ,

Projet draguignan : tombé a l'eau : mon frere horticiuteur qui connait bien le sud ( habite Juan les pins) et y a été bras droit d'un tres gros horticulteur , onnait daguignan ...: oh là ! attention ! danger ! mafia assurée .... De plus les locaux ne sont disponibe , et enfin la vendeuse cafouille des propos contradiuctoire sur ses bilans ....

je recherche donc a nouveau en IDF . On me propose quelques locaux en location pures sans droit au bail , mais avec des loyers elevés + caution de 3 mois + frais d'agence du meme montant .... . Ce sont souvent des proprietaire de murs qui , direct, loue. Le dernier m'indique que les frais de bail seraient a ma charge pour environ 1000 euros.....

1) pourquoi exclusivement a ma charge ?
2) pourquoi 1000 euros ? on passe par où pour ce tarif ?
3 ) obligé de passer par un notaire pour etre valable devant la justice en cas de proces futur ? Par un avocat ca marche aussi non ( OK meme prix probable ) ? Et sous seing privé c'est pas valable ? si pas valable en quoi alors c'est moins valable ? Il me semble aussi avoir v su internet des etudes de notaire " discount" , en tout cas bien oins cher que des notaires classiques; jE vais chercher .

Et souvent en plus les impots fonciers sont a la charge du locataire ...: une vraie vache a lait !

Merci de vos reponses .

Poser une question Ajouter un message - répondre
Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher francis,

Bien désolé pour Draguignan..


Citation :
1) pourquoi exclusivement a ma charge ?
2) pourquoi 1000 euros ? on passe par où pour ce tarif ?


C'est le contrat de bail qui prévoit ce type de répartition. On peut tout mettre à votre charge ou tout à la charge du propriétaire. Bref, ces frais ne sont pas du tout réglementés. Quant au contenu de ces 1000 euros, j'avoue qu'il serait plus que judicieux de le demander au propriétaire. Il doit d'agir des frais d'établissement d'un bail commercial ainsi que sans doute, un petit cadeau de bienvenue pour le propriétaire.
Citation :

obligé de passer par un notaire pour etre valable devant la justice en cas de proces futur ? Par un avocat ca marche aussi non ( OK meme prix probable ) ? Et sous seing privé c'est pas valable ? si pas valable en quoi alors c'est moins valable ?


Non, l'acte peut être réalisé sous seing privé. On n'est obligé de passer devant un notaire que lorsqu'il y a un transfert de propriété inscrit aux hypothèques: Vente d'une maison par exemple.

Dès lors, vous pouvez le faire tout seul, prendre un avocat ou bien prendre un notaire.
Les actes ont juridiquement la même valeur en cas de procès. Simplement, l'acte authentique fait d'avantage foi de preuve en pratique même si certains avocats le nient. Disons que si vous signez l'acte devant un notaire, vous ne pourrez jamais en contester le contenu. Tandis que si vous le faites seul, l'adversaire pourra toujours essayer de dire: "Il m'a forcé à signer cette clause" ou encore, "la clause n'était pas dans l'acte au moment où je l'ai signé...


Ceci dit, je vous rejoins, si vous pouvez vous éviter ces frais sans grande utilité pratique, c'est tant mieux.


Très cordialement.

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Monsieur ,

Citation :
l'acte peut être réalisé sous seing privé

il me semble aussi que le faire enregistrer aux impots lui donne une meilleure solidité .

Citation :
Disons que si vous signez l'acte devant un notaire, vous ne pourrez jamais en contester le contenu


....sauf si je prouve le responsabilité deficiente delictuelle du notaire ...ça me dit quelque chose ça ?

Citation :
si vous le faites seul, l'adversaire pourra toujours essayer de dire: "Il m'a forcé à signer cette clause" ou encore, "la clause n'était pas dans l'acte au moment où je l'ai signé...


dans ce cas ...évidemment ..... les proprio choisissent alors les notaires .... mais 1000 euros pour un bail type + signature du notaire ..... y a de l'abus abusif ! scandaleux .

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur,


Citation :
il me semble aussi que le faire enregistrer aux impots lui donne une meilleure solidité


L'enregistrement permet surtout d'attribuer une date certaine au document. Très utile en matière de contestation sur la révision du loyer par exemple, ou sur la date de préavis.


Citation :
dans ce cas ...évidemment ..... les proprio choisissent alors les notaires .... mais 1000 euros pour un bail type + signature du notaire ..... y a de l'abus abusif ! scandaleux .


Tout à fait d'accord. Les notaires détiennent un monopole abusif. Abusif, parce que ce sont les clercs de notaire, payés une misère qui font l'essentiel du boulot. Abusif ensuite, parce que les contrats édités par un notaire sont en réalité générés par un logiciel de contrat type ce qui fait qu'un notaire est incapable de rédiger un acte sans son logiciel ce qui traduit une certaine incompétence. Abusif enfin, parce que ces gens font payer cher un monopole dévolue par la loi qui leur permet de pratiquer des prix élevés compte tenu qu'il n'y a pas de concurrence.

Bref, vous l'aurez compris, j'aime pas les notaires.

Très cordialement.

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Bonsoir,

Citation :
Bref, vous l'aurez compris, j'aime pas les notaires.


chouette on est au moins deux ! En fait, pas que deux ...des milliers!

Citation :
qu'un notaire est incapable de rédiger un acte sans son logiciel ce qui traduit une certaine incompétence
.

ben voui , on connait deja .... l'incompetence. Bien sur protegée par les chambres et le corporatisme.

Citation :
compte tenu qu'il n'y a pas de concurrence
.

c'est le scandale du notariat ! Si encore ils faisaient super bien leur boulot ....

Demain matin mon avocate arrive .....pour me donne son sentiment .... sur Perella. je vous tiens au courant evidemment.

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur ,

Comme je le craignais, l'avocate ne se sent pas en capacité de defendre mon dossier notaire : trop jeune et pas sa specialité ( fusion acquisition ) ... elle me dit quelle va lancer des propositions à ses collegues eventuels....

Je vais donc recommencer a rechercher un avocat( mais a 300 euros la lecture du dossier juste pour en prendre connaissance ... X par x avocats ...c'est pas possibe ) . Elle me dit qu'il faut plutot un avocat specialisé et qui ai l'habitude de plaider ... mais - ce n'est pas tres clair encore pour moi - est ce que c'est l'avocat relais local qui plaide ou est ce que c'est l'avocat parisien specialisé ? ou alors ce dernier redige t-il seulement les conclusions ? Ce systeme a l'air absurde .

je me demande si je vais pas me contenter de mon actuel avocat qui connait deja le dossier et le surveiller au petit oignons ( par votre intermédiaire ) . Il m'avait budjetisé le fait que assigner le notaire me couterait pour debuter 1000 pour lui + 500 suppleant + 300 plaidoirie je crois.

Mais un avocat non specialisé qui a fait deja quelques bourdes .... ( qu'il faudra surveiller)
a mediter ...

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur,
Citation :


Je vais donc recommencer a rechercher un avocat( mais a 300 euros la lecture du dossier juste pour en prendre connaissance ... X par x avocats ...c'est pas possibe ) . Elle me dit qu'il faut plutot un avocat specialisé et qui ai l'habitude de plaider ... mais - ce n'est pas tres clair encore pour moi - est ce que c'est l'avocat relais local qui plaide ou est ce que c'est l'avocat parisien specialisé ? ou alors ce dernier redige t-il seulement les conclusions ? Ce systeme a l'air absurde .


A priori, le système des avocats postulants va être supprimé dans les prochains mois. Un avocat pourra plaider n'importe où et n'aura pas besoin de prendre un postulant lorsqu'il n'est pas inscrit au barreau d'une ville.
Croisons les doigts pour que la réforme passe.

Citation :
je me demande si je vais pas me contenter de mon actuel avocat qui connait deja le dossier et le surveiller au petit oignons ( par votre intermédiaire ) . Il m'avait budjetisé le fait que assigner le notaire me couterait pour debuter 1000 pour lui + 500 suppleant + 300 plaidoirie je crois.

Mais un avocat non specialisé qui a fait deja quelques bourdes .... ( qu'il faudra surveiller)
a mediter ...


Vous n'avez peut être pas totalement tord. Cet avocat n'est pas un génie mais ce n'est pas une catastrophe non plus et puis, il n'est pas cher et connait le dossier. A méditer, je suis d'accord avec vous.


Très cordialement.

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Bonsoir ,

je ssuis donc allé voir un local videa Morangis pres de chilly mzarin. Unne boutique neuve puisque issue d'une residence neuve . J'ai pas encore vu l'interieur , jutse un reperage : bien placé face a boulangerie et pile a un feux sur axe tres passant .

Le proprio souhaiterait faire faire le bail par un agent immobilier ..... pseudo competent ...qui ne fera que me prendre 1000 euros .je lui ai donc indiqué clairement par mail que je souhaitais un SSP avec enregistrement aux impot en lui indiquant que ce document serait parfaitement valable et que tout peut se negocier entre nous au préalable.

A propos d'un bail commercial : Par exemple ici a Boulogne je loge dans l'atelier et personne ne me dit rien : il y a une tolerance de fait . Je souhaiterais alors renouveller le fait , au moins pour commencer si je change de boutique : pouvoir utiliser le local comme squatt temporaire et discret. Si aucune clause dans le bail ne m'en interdit la possibilité tacite, suis je en interdiction malgré tout de rester nocturnement dans la boutique ?? Est ce attaquable ?

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur,

Citation :
Si aucune clause dans le bail ne m'en interdit la possibilité tacite, suis je en interdiction malgré tout de rester nocturnement dans la boutique ?? Est ce attaquable ?


Même si aucune clause ne l'interdit, c'est en principe interdit puisque cela ne rentre pas dans le cadre d'un bail commercial. Vous n'usez pas du bien selon la destination prévue par le bail commercial.

Maintenant en pratique, je doute que quelqu'un vous reproche quoi que ce soit. Après tout, vous n'embêtez personne...

Très cordialement.

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Bonjour ,

Citation :
A priori, le système des avocats postulants va être supprimé dans les prochains mois. Un avocat pourra plaider n'importe où et n'aura pas besoin de prendre un postulant lorsqu'il n'est pas inscrit au barreau d'une ville.


je commence donc a nouveau mes recherches d'avocat , outre le fait que j'ai recontacté le mien pour avoir un devis precis .

Ceci concernant ce qui est indiqué plus haut, il m'a semblé voir sur internet que en effet il allait y avoir une reforme au 1er janvier 2010 sur les avoués devenus inutiles ( en appel ) et remplacés par l'avocat originel ( ce qui semble logique ! ) , mais qu'en meme temps il y aurait aussi dans la reforme le probleme de la postulation qui serait elle aussi enlevée a la meme date .

Auriez vous plus de precisions là dessus ?

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur,

Citation :
Ceci concernant ce qui est indiqué plus haut, il m'a semblé voir sur internet que en effet il allait y avoir une reforme au 1er janvier 2010 sur les avoués devenus inutiles ( en appel ) et remplacés par l'avocat originel ( ce qui semble logique ! ) , mais qu'en meme temps il y aurait aussi dans la reforme le probleme de la postulation qui serait elle aussi enlevée a la meme date .

Auriez vous plus de precisions là dessus ?


Je n'en sais pas plus que vous mis à part le fait que cette réforme, à la différence de la suppression des avoués ne fait pas vraiment l'objet d'une quelconque controverse. La grande majorité des avocats supportent tout à fait cette réforme.

Donc, très probable que cela rentre en vigueur le 1er janvier 2010 comme vous l'avez rappelé.


Très cordialement.

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Monsieur ,

Suite ...

Citation :
les avocats ont un privilège de postulation devant le Tribunal de grande Instance et, les avoués disposent de ce même privilège devant la Cour d'appel.


DONC de ce que j'en comprends c'est pour cela que dans les cas de APPEL , avoué et postulation sont liés ! mais en cas de premiere instance au TGI qu'en est il alors de la postulation ? Y a t-il obligation de postulation en premiere instance de TGI ?

j'ai surement une info qui m'échappe.

Cordialement .

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur,

Le terme postulation ne recouvre pas le même sens pour l'avoué que pour l'avocat.

Pour l'avoué, la postulation est l'obligation pour l'avocat de prendre un avoué afin d'agir devant la cour d'appel.

Pour l'avocat, la postulation l'oblige à prendre un avocat pour plaider à sa place devant le barreau sur lequel il n'est pas inscrit. En effet, un avocat doit s'inscrire à un barreau et un seul. Une fois inscrit, s'il a une affaire qui nécessite de saisir un tribunal d'un barreau auquel il n'est pas inscrit, il doit alors obligatoirement prendre un avocat inscrit à ce barreau.

Vous comprenez mieux?

Très cordialement.

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Monsieur ,

Donc il me semble comprendre que quelque soit l'avocat choisi en dehors du barreau d'agen, de toute facon cette reforme ne me concernera pas : l'avocat choisi devra soummetre le dossier a un confrère local.

Mais c'est encore pas clair : si je prend un avocat hors barreau d'agen :

- en premiere instance au TGI contre perella, qui fait quoi ? l'avocat hors barreau rédige les conclusions et l'avocat suppleant plaide ? ou l'inverse ?

- et en appel ? qui fait quoi ?

C'est un peu le brouillard....

Et si je reussissait a trouver un avocat du barreau d'Agen acceptant le dossier ???

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Monsieur ,

Suite .....

Dans tout ce "cinema" de zone geographique , il se trouve que il y a alors inscris au barreau d' agen, 67 avocats . Mais il y en a 1460 inscrits sur la "region"

la question est alors : est ce que si je prend un avocat "region" , il doit aussi y avoir un avocat relais sur Agen ? Ou alors pour limiter les frais je suis alors condamné a chercher un avocat parmis les 67 ?

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur,
Citation :

en premiere instance au TGI contre perella, qui fait quoi ? l'avocat hors barreau rédige les conclusions et l'avocat suppleant plaide ? ou l'inverse ?


Votre avocat hors barreau fait tout le travail. Le suppléant se contente d'apposer son nom sur les papiers à remettre au tribunal.

Citation :
et en appel ? qui fait quoi ?


Même schéma sauf que l'avocat suppléant se transforme en avoué. D'une manière générale, l'avoué travaille également votre dossier afin d'améliorer le travail de l'avocat.

Citation :
est ce que si je prend un avocat "region" , il doit aussi y avoir un avocat relais sur Agen ? Ou alors pour limiter les frais je suis alors condamné a chercher un avocat parmis les 67 ?


Il vous faut un avocat du barreau d'Agen si vous voulez limiter les frais. La région n'est pas un barreau.

Très cordialement.

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur ,

je vous donne donc nouvelles de ma nouvelle recherche d'avocat .... j'ai donc deja envoyé 22 appels d'offres a divers avocats , y compris a certaind du 47 mais hors agen .
Je n'ai eu qu'une seule reponse , ( ils sont en congés de pont ou quoi ? ) rapide dailleurs , d'un avocat de paris que j'ai été voir ce matin ...
Il commence par m'indiquer qu'il s'etonne de la longueur du proces castaing en cours . Je lui explique donc les diverses delocalsation .

Il m'indique aussi qu'en cas de dol , l'iniiative premiere du TGI etait bien la bonne ...???? malgré le fait que ce soit entre commercants ...

Il m'interroge aussi de savoir si un des mes avocats a engagé ( suis pas sur de la formule ) " un referé d'astreinte pour faire exiger la production des bilans qui en principe sont enregistrés au greffe " ....je lui indique que ce n'est qu'en cas de " societé" qu'il y a inscription au greffe ....

Il me dit que bien sur concernant Perella le dossier est plaidable et qu'il accpete de prendre ce dossier .....moyennant la tres modique somme forfaitaire de départ ( en plus bien sur du % sur le resultat) de 5000 euros ...un babiole quoi ..... ! Je lui repond bien sur que je ne suis pas en capacité de payer une telle somme / Il argue que il ya a faire dans ce dossier , et qu'il faut se deplacer etc etc ....

En gros le % de sortie " fort" que je ne peux que proposer , ne l'influence en rien dans sa proposition de tarif ; comme si au cas où il echouerait , il aurait quand meme pris 5000 .....

Il m'indique aussi que dans mon dossier resumé , il y a pas mal d'erreurs , mais aussi de choses justes ..... je lui dit que je ne suis qu'un apprenti juriste et pas du tout juriste .

Bref un genre d'avocat qui a transformé les francs en euros.

Il dit aussi qu'il ne faut pas que je tarde a cause des delais de procedures ... ??

Concernant le 463 du CPC par rapport au jugement du TC il dit que l'appel eventuel qui en decoulerait ne peut porter que sur la demande reconventionelle de Castaing , mais comme si d'apres lui , on ne pouvait plus plaider le dol au fond des lors qu'une premiere possibilité d'appel n' a pas été actionnée .....???

Enfin dit aussi que mon actuel avocat est une brellle....

voila son site : http://www.ohana-zerhat.fr

Voila donc un premier contact auxquel je ne peux acceder .

Qu'en pensez vous ?

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Cher Monsieur,


Citation :
Il m'indique aussi qu'en cas de dol , l'iniiative premiere du TGI etait bien la bonne ...???? malgré le fait que ce soit entre commercants ...


Absolument pas d'accord avec lui! Le dol fait bien partie du Code civil mais le tribunal de commerce est tout à fait apte à appliquer le Code civil.

Vous commencez à avoir votre propre expérience, s'il persiste dans cette voie, demandez lui comment cela-se fait-il que ce soit le TGI qui serait compétent alors que le premier TGI saisi avait justement refusé cette compétence.


Citation :
Il me dit que bien sur concernant Perella le dossier est plaidable et qu'il accpete de prendre ce dossier .....moyennant la tres modique somme forfaitaire de départ ( en plus bien sur du % sur le resultat) de 5000 euros ...un babiole quoi ..... ! Je lui repond bien sur que je ne suis pas en capacité de payer une telle somme / Il argue que il ya a faire dans ce dossier , et qu'il faut se deplacer etc etc ....

En gros le % de sortie " fort" que je ne peux que proposer , ne l'influence en rien dans sa proposition de tarif ; comme si au cas où il echouerait , il aurait quand meme pris 5000 .....


Vous avez bien raison. Je me méfie de ce type d'avocats.

Citation :

Il dit aussi qu'il ne faut pas que je tarde a cause des delais de procedures ... ??


Je vous retourne la question. Il y a bien la prescription qui est de 10 ans contre le notaire mais c'est tout.

Citation :

Concernant le 463 du CPC par rapport au jugement du TC il dit que l'appel eventuel qui en decoulerait ne peut porter que sur la demande reconventionelle de Castaing , mais comme si d'apres lui , on ne pouvait plus plaider le dol au fond des lors qu'une premiere possibilité d'appel n' a pas été actionnée .....???


Il n'a pas bien compris le mécanisme du 463 et de la jurisprudence que je vous avais d'ailleurs communiqué. L'effet dévolutif de l'appel a pour conséquence que c'est bien toute l'affaire qui est rejugée et non pas seulement la demande reconventionnelle de Castaing. Vous pourrez tout à fait plaider le Dol.

Citation :
Enfin dit aussi que mon actuel avocat est une brellle...


J'ai bien peur que cet avocat ne soit guère meilleur...


Très cordialement,

Bonne recherche!

Posté le Le 17/12/2012 à 03:26
Monsieur ,

Vous savez , on ressent les choses . Celui là , j'ai ressentit qu'il amait l'argent avec cette suffisance superieure accollée a des approximations , limites "meconnaissances de la loi" ....

Mais , magnanime et chevaleresque, il ne m'a pas fait payer la consultation ....

Citation :
demandez lui comment cela-se fait-il que ce soit le TGI qui serait compétent alors que le premier TGI saisi avait justement refusé cette compétence.


C'est bien ce que je lui ai dit ! ....il est passé a autre chose ...

Citation :
Je me méfie de ce type d'avocats.


moi aussi : ca pue .

Citation :
Il n'a pas bien compris le mécanisme du 463 et de la jurisprudence que je vous avais d'ailleurs communiqué. L'effet dévolutif de l'appel a pour conséquence que c'est bien toute l'affaire qui est rejugée et non pas seulement la demande reconventionnelle de Castaing. Vous pourrez tout à fait plaider le Dol.


Y a quand fallu que je lui explique un certain temps le 463 ...avant qu'il ne comprenne que c'etait sur l'omission de statuer.

Il m' a aussi indiqué que ce type d'affaire est courante pour lui et que les notaires sont souvent sous formés en matiees commerciales.

Bon ; je crois que je vais etre obligé de retourner a la pêche ....

Merci de votre sentiment .

Cordialement .

Ajouter un message - répondre

PAGES : [ 1 ] [ 2 ]