Limitation de charge par avenant sur bail locataire

Bonjour,

J'ai quitté un appartement dans lequel je suis resté 1 an et demi. Il s'agissait d'un petit 20m2 meublé.

Sur le bail, il est bien inscrit que tout charges étaient comprises. Or, quelques jours après la signature de ce bail, le propriétaire m'a appelé pour m'informer qu'il s'était trompé de document, et que le bail n'était pas censé couvrir l'électricité. Il m'a donc fait signé un avenant, dans lequel il est inscrit que ma consommation d'électricité est limitée à 40€ par mois.

Je précise que l'appartement se chauffe à l'électricité, chauffe-eau individuel compris. Et que l'hiver, il y faisait excessivement froid.

Lors du versement de ma caution, le propriétaire m'a fait transmettre un document dans lequel il explique qu'il retient 860€ de dépassement d'électricité. Je n'ai jamais été prévenu d'un quelconque dépassement, je n'ai jamais été informé de la manière dont je pouvais disposer des factures, et les charges n'ont pas été régularisé annuellement (puisque j'apprends tout ça qu'un an et demi après la signature du bail).

Je ne doute pas vraiment du montant (même si bon, 200€ par mois pour un 20m2...) et il me transmettra les factures sous peu, ainsi que le DPE de l'appartement.

Suis-je dans le cas d'une clause abusive ? Me limiter a une consommation irréaliste, sur la base de rien, et me facturer 1 an et demi après sans jamais avoir été prévenu d'un déplacement est-il légal ?

Si oui, quels sont les recours possibles ?

Merci d'avance pour vos réponses,
Cordialement,

Sylloo

Bonjour,

Votre bail était-il meublé ?

Si oui, est-il écrit dedans "charges au forfait" ?

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Modératrice

Bonjour,

Le bail est un meublé. Il est indiqué "forfait de charges" sur le bail concernant les charges d'éléctricité (et autres).

Cordialement,

Sylloo

Bonjour,
Un forfait de charges est réputé couvrir toutes les charges. Donc aucune d'entre elles ne peut être "réajustée".
J'espère que vous n'avez pas signé l'avenant ?
Cdlt
Val

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Cordialement,
Val

Bonjour,
Ce n'est pas une caution(qui est une personne), c'est un DEPOT DE GARANTIE.

La loi 89-462 prévoit :
Article 25-10
Création LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 8
Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Cet avenant limitant la consommation d'électricité n'est pas légal, et même signé, le bailleur ne peut pas l'utiliser pour vous refacturer un supplément d'électricité (ou autre charge d'ailleurs.

Ni les factures ni le DPE ne peuvent justifier une modification du forfait.

Refusez par courrier RAR de payer tout supplément et mettez le en demeure de restituer le dépôt de garantie.
Ensuite si le litige persiste, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation, puis si besoin le tribunal.
(démarches gratuites, à part le prix du recommandé)

Ici un lien utile avec un modèle de lettre :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269

Vous pouvez aussi obtenir de l'aide auprès de votre ADIL.

Bonjour,
Comme cela a été dit, un forfait de charges ne donne pas lieu à régularisation. Donc votre forfait de 40€ par mois couvre toutes vos charges. Il n'est pas question d'en rajouter. Tant pis pour le bailleur, c'est à lui de calculer correctement le forfait.

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Superviseur

Bonjour,

Merci pour vos réponses. Dans un soucis de clarté, je mets ci dessous un copie collé de la partie qui nous intéresse de l'avenant, rappellant les charges du bail et la modification. Vous maintenez toujours que cet avenant est illégal ?

Dénommé(s) ci-après « LE LOCATAIRE »,

MONTANT DES PAIEMENTS :
Loyer : 530,00 €
Complément de loyer : 0 €, justifié par les caractéristiques suivantes : néant
Charges : 80 € □ Forfait de charges (Eau, électricité, wifi, charges copropriété)
Parking privatif : 80 €
TOTAL MENSUEL : 690 €
Dépôt de garantie : 1220 €


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Les parties ont souhaité apporté une modification concernant les charges d’électricité.
Le montant maximum des charges d’électricité sont de 40,00 € mensuels.
Tout dépassement de cette somme sera refacturé au locataire à l’euro près.

loué dans chacune des catégories de charges.

C'est donc un forfait de 80€ couvrant toutes vos charges sans possibilité de régulation (principe du forfait).

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Superviseur

Cette clause de refacturation au delà de 40 euros est illégale en cas de forfait.
Si vous voulez encore une autre confirmation, demandez à votre ADIL, ou consultez un avocat.

Bonjour,

Merci encore pour vos réponses !

Donc même en ayant signé l'avenant, il est caduc est donc les 860€ retenu en dépassement d'électricité doivent mettre retourné plutôt qu'être pris sur mon dépôt de garantie ?

OUI OUI et re OUI

Réclamez par courrier RAR (comme indiqué précédemment).

Bonjour,
Pas tout à fait du même avis, le logement est un meublé, le forfait est légal, l avenant aussi , il est signé des 2 parties.
✅ En droit français, c’est légal pour un bail meublé, car la loi permet de forfaitiser les charges et de refacturer les dépassements si cela est prévu contractuellement.
❌ Ce n’est pas applicable pour un logement vide, mais toi tu es en meublé : donc c’est valide.
3. Le montant de 860€€ :
• Si ce montant correspond exactement au dépassement cumulé sur 18 mois d’après les factures d’électricité, le propriétaire est dans son droit de le réclamer.
• Le fait que ça couvre 18 mois d’un coup n’est pas illégal, mais il doit pouvoir justifier ce montant avec les factures réelles

Bonjour Bazille,
Vous faites erreur. Personne ici ne met en cause le principe des charges forfaitaires en meublé, mais justement, qui dit charges forfaitaires, dit pas de régularisation possible (voir loi 89-462 qui est d'ordre public, ce qui veut dire qu'on ne peut pas y déroger par contrat).



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Superviseur

Je me demande combien de fois il faut citer l'article 25-10 pour qu'il soit lu et compris.

Si le litige persiste la saisie du tribunal est gratuite (après contestation par courrier RAR sans résultat)

Bonjour,

Aujourd'hui, le propriétaire m'a envoyé les factures d'électricité. Une société tierce ayant réalisé l'état des lieux d'entrée et de sortie, et après l'avoir indiqué la somme retenue par cette société pour le ménage et le remplacement d'ampoules, et d'équipements de vaisselle, il est incapable de me fournir un justificatif après une demande par SMS. Il m'indique que le justificatif sera envoyé après les "travaux". Est-ce normal ?

C'est son problème. Chaque mois de retard lui coûtera 10% du loyer en pénalités de retard (cf article 22)

Contestez l'électricité par courrier RAR et recopiez lui l'avant dernier alinéa de l'article 22. Pour le reste, réclamez les devis ou factures du ménage et des dégradations.