Prouver l'absence de fuite (propriétaire)

Bonjour,

Propriétaire de 2 appartements (rez-de-chaussée et l'autre à l'étage), gérés en agence immobilière, il y a eu un dégât des eaux au RDC.

1ère expertise (ma demande/mes frais) :Défaut d’étanchéité des joints de la baignoire à l’étage.
-> Travaux réalisés, qui semblent avoir mis fin au problème selon le locataire de l'étage.

2ème exp. (ma demande): Aucune fuite.

Le locataire du RDC a fait découper le plafond par un ami, et a déclaré son effondrement. J'ai donc envoyé un LRAR pour lui demander la remise en état du logement.

3ème exp. (assureur du locataire): Aucune fuite.
L’expert confirme la découpe du plafond, sans effondrement. L'assurance refuse d'indemniser le locataire pour les travaux, car il a lui-même fait détruire le plafond (occasionnant en + des dégâts sur les installations et les murs).

4ème exp. (protection juridique locataire): Défaut d’étanchéité joints de la baignoire à nouveau à mes frais.
J'ai fait d'autres travaux pour résoudre le pb.

Nouvelle expertise programmée à la demande du locataire, je suis encore convoquée. Les experts n'utilisent jamais de produits luminescents par exemple, ils constatent à l'œil nu.

Le locataire refuse de payer les régul de charges, la remise en état et les entretiens (prévus dans le bail), invoquant la fuite (déclare des seaux d’eau quotidiens, pas de photo ni vidéo). Il a déposé un dossier auprès d'Histologe, l'agence a reçu un courrier.

L’agence refuse d’engager toute procédure de recouvrement tant que la fuite n’est pas « officiellement » résolue. Idem pour la GLI.
Mon assureur a indiqué qu’aucune expertise ne serait faite, 2 ayant eu lieu jugées suffisantes.

J'ai voulu faire constater par huissier l'absence de fuite active, mais il me dit que ce n'est pas possible.

Avez vous une idée me permettant de "prouver" que la fuite n'existe plus?
Pouvez vous me donner des pistes si vous en avez pour sortir de cette situation?

Je vous remercie par avance pour vos éclaircissements et vos conseils.

Bonne journée

Bonjour,
S'il n'y a plus de fuite, les supports doivent sécher et au final un testeur donnera une humidité résiduelle faible ou nulle.

Ce test peut être fait par un plombier très facilement.

Mais ets-ce bien le fond du problème ? Avez-vous envisagé d'assigner le locataire pour ces dégradations et exiger la remise en état ?

article 7 de la loi 89-462 :
Le locataire est obligé :
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

DEs joints de baignoire ne peuvent pas occasionner "des seaux d'eau".

Je vais approfondir la piste du test d’humidité, à laquelle je n’avais pas pensé. Merci pour cette suggestion!

Vous soulevez la question suivante :
"Mais est-ce bien le fond du problème ?"
Effectivement, vous avez bien cerné la situation. Le locataire cherche manifestement à faire déclarer son logement comme indécent dans le but de suspendre le paiement du loyer, de se soustraire aux charges, ou d’obtenir la réfection complète de la salle de bain. Il a d’ailleurs tenu ces propos lors de la dernière expertise, mais malheureusement, aucun des présents n’a accepté de m’en fournir une attestation écrite. Par ailleurs, son assureur refuse de prendre en charge les travaux, considérant que les dommages liés au dégât des eaux et à la découpe du plafond sont désormais indissociables.

Concernant votre autre remarque :
"Avez-vous envisagé d’assigner le locataire pour ces dégradations et exiger la remise en état ?"
J’ai effectivement abordé ce point avec mon avocat. Selon lui, l’absence de plafond dans la salle de bain ne relève pas des critères de mise en péril ou de mise en danger de la sécurité des occupants. Il en déduit que je ne pourrais exiger la remise en état du logement qu’à la fin du bail, au départ du locataire.

Pensez-vous qu’il serait pertinent de mandater mon avocat pour assister à la prochaine expertise à ma place ? Cela pourrait-il peser dans l’équilibre des échanges ou contribuer à faire avancer le dossier ?