Bail pro / départ pour manquement bailleur

Bonjour,

Je souhaiterais avoir des avis concernant une situation de bail professionnel.

J’exerçais une activité d’ostéopathe dans des locaux partagés. Dès mon arrivée, j’ai signalé à la bailleresse des problèmes importants d’isolation phonique compromettant le secret professionnel (conversations audibles entre bureaux et depuis la salle d’attente), ainsi qu’une absence de ventilation adaptée.

Pendant plusieurs années, j’étais seule dans les locaux et je parvenais à limiter partiellement les difficultés en organisant mes rendez-vous afin d’éviter les croisements de patients.

Une première locataire exerçant une activité esthétique est ensuite arrivée mais n’est restée que quelques mois. Son installation a néanmoins rapidement mis en évidence les limites des locaux : nuisances sonores, conversations audibles, flux de clientèle et difficultés de confidentialité liées à l’absence d’isolation phonique réelle.

Après son départ, la bailleresse m’a annoncé l’arrivée prochaine d’une prothésiste ongulaire pour la remplacer. C’est cet élément qui a été le déclencheur de mon départ, compte tenu :

* des nuisances sonores supplémentaires prévisibles ;
* de l’utilisation de produits et solvants ;
* de l’absence totale de ventilation adaptée ;
* des cloisons légères comportant même une ouverture/trou entre bureaux ;
* et du fait que j’exerce une activité de soins soumise au secret professionnel.

J’avais alerté la bailleresse à plusieurs reprises, ainsi que ma protection juridique, sur l’incompatibilité de ces conditions avec l’exercice de mon activité.

Une mise en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux a ensuite été adressée à la bailleresse, mais celle-ci est restée sans effet.

Un constat de commissaire de justice a par ailleurs confirmé l’insuffisance de l’isolation phonique des locaux.

Le bail prévoyait un préavis de 6 mois, mais face à l’absence de travaux, à l’aggravation des conditions d’exercice et à l’impossibilité d’exercer dans des conditions conformes à mes obligations professionnelles, j’ai quitté les lieux après remise des clés à la demande de la bailleresse.

Par ailleurs, la bailleresse avait publié une annonce de relocation du local sur Leboncoin avant même mon départ effectif, bien que le local ne soit à ce jour pas encore reloué.

Selon vous :

* ces éléments peuvent-ils caractériser un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible et de délivrance conforme ?
* l’annonce de l’installation d’une activité d’onglerie dans des locaux sans ventilation adaptée peut-elle être considérée comme une aggravation des conditions d’exercice ?
* le bailleur peut-il continuer à réclamer des loyers malgré la restitution des clés, l’absence de travaux et la remise en location du local ?

Merci d’avance pour vos retours.

Bonjour,

Vous parlez de locaux partagés. Il s’agit donc de locaux qui ne sont pas conçus pour l’exercice en toute intimité de plusieurs activités distinctes ce que vous avez néanmoins accepté lors de la conclusion du bail.

Je ne vois pas de manquement du bailleur. Rien ne prouve qu’il ait failli dans son obligation de fournir un local conforme à sa destination. Vous avez eu le tort d’accepter de prendre en location un local dont la destination n’est pas compatible avec les besoins de votre activité.

Le bailleur est en droit de réclamer ses loyers pendant le préavis tant qu’un autre locataire ne s’est pas installé dans le local.

Bonjour,

Votre réponse est particulièrement péremptoire pour quelqu’un qui semble méconnaître plusieurs notions juridiques pourtant centrales dans ce type de dossier, notamment l’obligation de jouissance paisible et la question de la compatibilité des activités autorisées par le bailleur dans des locaux partagés.

Le fait qu’un local soit “partagé” ne signifie évidemment pas que le bailleur puisse y installer n’importe quelle activité, indépendamment de la destination contractuelle des lieux et des obligations professionnelles des occupants, particulièrement lorsqu’il s’agit d’une activité de soins soumise au secret professionnel.

En l’espèce, les problématiques invoquées ne reposent pas sur un simple ressenti personnel mais sur des éléments objectivés par un constat de commissaire de justice, des attestations de patients et de nombreux échanges démontrant que la bailleresse avait parfaitement connaissance des difficultés signalées depuis plusieurs années.

Il est d’ailleurs assez révélateur que l’avocat ayant repris le dossier considère précisément que le bailleur devait assurer la compatibilité des activités exercées dans les locaux et envisage désormais une procédure judiciaire au regard du caractère infondé des demandes formulées à mon encontre.

Je vous laisse donc à vos certitudes.

Bonjour,

Vous pouvez trouver Nihilisco péremptoire mais il me semble avoir plutôt raison.

Il va vous falloir prouver que le local n'est pas adapté à une destination commerciale (générale, pas la votre, vos obligations professionnelles spécifiques, le bailleur et la justice s'en fichent, c'est votre problème pas le sien, sauf si vous lui avez effectivement indiqué clairement ces contraintes AVANT et qu'il vous aurait menti sur les caracteristiques).

Vous pouvez aussi vérifier si le bail contient une clause sur la nature de l'activité autorisée dans les locaux.

A moins que vous n'ayez fait inclure une telle clause limitant l'activité partagée, je suis sceptique sur l'obligation du bailleur d'assurer la compatibilité des activités notamment car (en tout cas en bail d'habitation) les tribunaux ne reconnaissent pas de droit à l'isolation phonique. Le simple fait de louer l'autre espace ne me semble absolument pas de nature à remettre en cause l'exécution de bonne foi du contrat.

On ne peut que vous conseiller de prendre un autre avis d'avocat du coup (c'est comme les plombiers, 3 devis c'est mieux)

Bonjour,

Vous avez demandé des avis, vous n’avez pas demandé des arguments tendant à démontrer la faute du bailleur qui justifierait votre départ sans respect du délai de préavis.

Lorsqu’on demande des avis, on court le risque que les avis reçus contredisent ses idées préconçues.

Je n’ignore pas la notion de jouissance paisible inscrite à l’article 1719 du code civil. Je ne l’interprète pas comme vous.

Vous oubliez un principe fondamental, le contradictoire. Vous êtes en litige avec le bailleur. Un avocat a repris votre dossier. Le bailleur a confié le sien à un autre avocat. Le juge donnera raison à l’une des deux parties qui ne sera pas forcément vous et ce n’est pas moi qu’il faut convaincre mais le juge qui tranchera dans le litige. Votre avocat est peut-être convaincu de votre bon droit mais il se pourrait bien que l’avocat de votre adversaire soit de son côté convaincu du bon droit de son client. En fait ils ne sont peut-être pas totalement convaincus ni l’un ni l’autre mais ce qui est sûr est qu’ils auront tous deux droit à leurs honoraires, même celui qui aura perdu.

Le commissaire de justice a fait un constat factuel : les différentes pièces du local loué ne sont pas isolées phonétiquement. C'est insuffisant. Vous reste à démontrer que votre bailleur avait l’obligation d’insonoriser la pièce qu’il vous avait donnée en location.

Je vous laisse à vos certitudes.