Conge reprise caractere reel et serieux non justifié
> Immobilier > Location > Résiliation du bail
Posté le Le 28/12/2023 à 14:03
il y a eu les conclusions de mon avocat puis les conclusions du bailleur en reponse puis l audience.
mon avocat me disait par mail:
sauf qu il n a pas "conclu de nouveau" suite à la réception des conclusions du bailleur ... mon avocat a laisser se derouler l audience.
donc depuis le tout début j évoque ce sujet auprès de mon avocat mais il n en a pas tenu compte.
a moins d'avoir mal compris les conclusions qu il a établi aux soutiens de mes intérets, il n'a pas évoqué le fait que le bailleur n'a pas mentionner le motif (la motivation/justification de la reprise)
avant que ca passe a l audience j ai donc relancé mon avocat a ce sujet, en lui demandant a quel moment le bailleur allait etre tenu de justifier du sérieux de cette reprise?! ne l ayant pas fait ni dans le congé ni en réponse a ma demande par mail ni dans ses conclusions,
je lui ai demandé si une réponse aux conclusions du bailleur était necessaire pour evoquer ce sujet notamment, d autant + que c est mon avocat lui meme qui m avait auparavant dit qu il serait amener a conclure de nouveau et que ces observations (la justification du caractère réel et serieux) seraient faites "en temps utile"
mais bizarrement il m a repondu
a ce jour l audience a eu lieu , le bailleur n a rien justifier sur le sérieux de la reprise, et mon avocat n a pas mentionner cela dans mes conclusions.
je me dis que peut etre mon avocat estime t'il que c est dans mon interet que le bailleur n ait justement pas fourni de "justification" sur le sérieux de cette reprise, histoire que le juge n'ait pas d'élèment sérieux sous la main et puisse donc invalider ce congé au motif qu il ne lui parait pas réel et sérieux.
mon avocat me disait par mail:
Citation :
Concernant vos observations sur le caractère réel et sérieux du congé qui vous a été
délivré, je vous ai déjà indiqué que je serai probablement amené à conclure de nouveau
au soutien de vos intérêts de telle sorte que ces observations seront faites en temps utile
et surtout dès que j'aurai obtenu la réponse aux conclusions que j'ai rédigées au soutien
de vos intérêts.
Concernant vos observations sur le caractère réel et sérieux du congé qui vous a été
délivré, je vous ai déjà indiqué que je serai probablement amené à conclure de nouveau
au soutien de vos intérêts de telle sorte que ces observations seront faites en temps utile
et surtout dès que j'aurai obtenu la réponse aux conclusions que j'ai rédigées au soutien
de vos intérêts.
sauf qu il n a pas "conclu de nouveau" suite à la réception des conclusions du bailleur ... mon avocat a laisser se derouler l audience.
donc depuis le tout début j évoque ce sujet auprès de mon avocat mais il n en a pas tenu compte.
a moins d'avoir mal compris les conclusions qu il a établi aux soutiens de mes intérets, il n'a pas évoqué le fait que le bailleur n'a pas mentionner le motif (la motivation/justification de la reprise)
avant que ca passe a l audience j ai donc relancé mon avocat a ce sujet, en lui demandant a quel moment le bailleur allait etre tenu de justifier du sérieux de cette reprise?! ne l ayant pas fait ni dans le congé ni en réponse a ma demande par mail ni dans ses conclusions,
je lui ai demandé si une réponse aux conclusions du bailleur était necessaire pour evoquer ce sujet notamment, d autant + que c est mon avocat lui meme qui m avait auparavant dit qu il serait amener a conclure de nouveau et que ces observations (la justification du caractère réel et serieux) seraient faites "en temps utile"
mais bizarrement il m a repondu
Citation :
Votre dossier est maintenant en état et pourra donc être plaidé à l'audience de demain.
Contrairement à ce que vous m'indiquez, il n'existe aucune obligation pour le propriétaire
bailleur de justifier des éléments sérieux et légitimes l'ayant conduit à délivrer congé à
son locataire, s'il ne le fait pas le Juge en tirera toutes conséquences.
Le moyen a été soulevé devant le Juge par voie de conclusions et c'est au Tribunal qu'il
appartient maintenant de se prononcer.
Votre dossier est maintenant en état et pourra donc être plaidé à l'audience de demain.
Contrairement à ce que vous m'indiquez, il n'existe aucune obligation pour le propriétaire
bailleur de justifier des éléments sérieux et légitimes l'ayant conduit à délivrer congé à
son locataire, s'il ne le fait pas le Juge en tirera toutes conséquences.
Le moyen a été soulevé devant le Juge par voie de conclusions et c'est au Tribunal qu'il
appartient maintenant de se prononcer.
a ce jour l audience a eu lieu , le bailleur n a rien justifier sur le sérieux de la reprise, et mon avocat n a pas mentionner cela dans mes conclusions.
je me dis que peut etre mon avocat estime t'il que c est dans mon interet que le bailleur n ait justement pas fourni de "justification" sur le sérieux de cette reprise, histoire que le juge n'ait pas d'élèment sérieux sous la main et puisse donc invalider ce congé au motif qu il ne lui parait pas réel et sérieux.
Posté le Le 28/12/2023 à 14:05
On comprend que la situation n'est pas si simple puisqu'une autre procédure a précédé (et avec appel).
L'historique peut aussi influencer la décision du juge, surtout en ce qui concerne l'intention frauduleuse du bailleur. De même que les conclusions de la partie adverse.
L'historique peut aussi influencer la décision du juge, surtout en ce qui concerne l'intention frauduleuse du bailleur. De même que les conclusions de la partie adverse.
Posté le Le 28/12/2023 à 14:32
Bonjour,
Votre avocat connaît votre dossier, il y a quand même plus de chances qu'il ait raison que les avis généralistes que vous lisez de ci ou de là.
Il y a une jurisprudence très récente (octobre 2023) de la Cour de cassation sur ce point :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000048211097
https://www.efl.fr/actualite/usage-justification-conge-reprise_f0319aa07-0a00-4935-a19f-84e77fd7a95d
Pour faire simple, même si le bailleur n'a pas justifié "du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise" en donnant congé, celui-ci n'est pas nul. Ce manque de "justification" a priori n'est pas un vice de forme entraînant la nullité du congé.
En d'autres termes, d'après cette jurisprudence, le locataire ne peut pas faire annuler le congé pour le simple motif que le bailleur ne s'est pas justifié. Vous ne pouvez pas compter uniquement là-dessus pour obtenir gain de cause. Il est rare qu'un juge tranche contre une jurisprudence récente de la Cour de cassation.
Après s'il y a des éléments qui tendent à prouver que le motif est bidon, c'est une autre paire de manches.
__________________________
Modératrice
Votre avocat connaît votre dossier, il y a quand même plus de chances qu'il ait raison que les avis généralistes que vous lisez de ci ou de là.
Il y a une jurisprudence très récente (octobre 2023) de la Cour de cassation sur ce point :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000048211097
https://www.efl.fr/actualite/usage-justification-conge-reprise_f0319aa07-0a00-4935-a19f-84e77fd7a95d
Pour faire simple, même si le bailleur n'a pas justifié "du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise" en donnant congé, celui-ci n'est pas nul. Ce manque de "justification" a priori n'est pas un vice de forme entraînant la nullité du congé.
En d'autres termes, d'après cette jurisprudence, le locataire ne peut pas faire annuler le congé pour le simple motif que le bailleur ne s'est pas justifié. Vous ne pouvez pas compter uniquement là-dessus pour obtenir gain de cause. Il est rare qu'un juge tranche contre une jurisprudence récente de la Cour de cassation.
Après s'il y a des éléments qui tendent à prouver que le motif est bidon, c'est une autre paire de manches.
__________________________
Modératrice
Posté le Le 28/12/2023 à 14:42
On peut trouver dommageable que votre avocat se soit engagé dans la voie (plus difficile) de la fraude, alors qu'il pouvait utiliser la simple non conformité factuelle du congé pour reprise, par absence de la mention du motif réel et sérieux (et éventuellement expliquer subsidiairement que la reprise n'est qu'un prétexte pour vous faire partir).
Et pour sa dernière réponse en citation, que pense-t-il de la dernière phrase du premier alinéa de l'article 15 ?
Ou alors c'est une affaire tellement ancienne qu'elle doit se juger selon l'article 15 dans sa version de l'époque ?
Et pour sa dernière réponse en citation, que pense-t-il de la dernière phrase du premier alinéa de l'article 15 ?
Ou alors c'est une affaire tellement ancienne qu'elle doit se juger selon l'article 15 dans sa version de l'époque ?
Posté le Le 28/12/2023 à 14:43
Citation :
Pour faire simple, même si le bailleur n'a pas justifié "du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise" en donnant congé, celui-ci n'est pas nul.
Pour faire simple, même si le bailleur n'a pas justifié "du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise" en donnant congé, celui-ci n'est pas nul.
C'est tout à fait exact et c'est dans le texte de l'article 15.
Il est bien noté d'un coté "A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer..." et après, d'un autre coté : "Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise".
Le second point n'est donc pas "A peine de nullité".
Il n'empêche que l'article en question impose bien au bailleur de se justifier dès le congé.
Alors, que faut-il comprendre ? Encore un texte qui impose quelque chose mais sans sanction pour celui qui y contrevient ? A noter que ce n'est pas le seul...
__________________________
Superviseur
Posté le Le 28/12/2023 à 15:24
isadore,
certes il a été jugé dernierement que la justification du caractère réel et sérieux d un congé reprise n est pas édicté à peine de nullité.
j'en comprends que ce n est donc pas une condition de forme, qui pourrait faire annulé un congé.
mais comme le rappelle janus2 "Il n'empêche que l'article en question impose bien au bailleur de se justifier dès le congé."
c est tres confus tout çà.
pour ma part, depuis le début je compte sur la possibilité qu'à désormais le juge (depuis 2014) de controler "a priori" la réalité du motif.
mais dans la mesure ou mon bailleur n a fourni aucun motif.
et qu apparemment la loi ne lui impose pas de le faire, dès lors je comprends pas comment le juge pourrait exercer ce controle " a priori"
peut etre et je l espere, pourrait il justement invalider le congé au motif qu aucun élément sérieux n'a été apporté.
Citation :
Pour faire simple, même si le bailleur n'a pas justifié "du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise" en donnant congé, celui-ci n'est pas nul. Ce manque de "justification" a priori n'est pas un vice de forme entraînant la nullité du congé.
Pour faire simple, même si le bailleur n'a pas justifié "du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise" en donnant congé, celui-ci n'est pas nul. Ce manque de "justification" a priori n'est pas un vice de forme entraînant la nullité du congé.
certes il a été jugé dernierement que la justification du caractère réel et sérieux d un congé reprise n est pas édicté à peine de nullité.
j'en comprends que ce n est donc pas une condition de forme, qui pourrait faire annulé un congé.
mais comme le rappelle janus2 "Il n'empêche que l'article en question impose bien au bailleur de se justifier dès le congé."
c est tres confus tout çà.
pour ma part, depuis le début je compte sur la possibilité qu'à désormais le juge (depuis 2014) de controler "a priori" la réalité du motif.
mais dans la mesure ou mon bailleur n a fourni aucun motif.
et qu apparemment la loi ne lui impose pas de le faire, dès lors je comprends pas comment le juge pourrait exercer ce controle " a priori"
peut etre et je l espere, pourrait il justement invalider le congé au motif qu aucun élément sérieux n'a été apporté.
Posté le Le 28/12/2023 à 15:31
rambotte,
Avez-vous eu connaissance des conclusions de la partie adverse ?
Et pouvez vous nous dire quelquechose au sujet de la précédente procédure ? Serait-elle utile pour démontrer une intention frauduleuse du bailleur ? Parce que ce serait certainement plus solide que juste un vice de forme sur le congé ...
PAGES : [ 1 ] [ 2 ]
Citation :
Et pour sa dernière réponse en citation, que pense-t-il de la dernière phrase du premier alinéa de l'article 15 ?
Et pour sa dernière réponse en citation, que pense-t-il de la dernière phrase du premier alinéa de l'article 15 ?
Citation :
je suis moi meme tres etonnée qu il me dise que le bailleur n est pas tenu de justifier d un motif sérieux alors que l article 15 annonce le contraire.
je sais pas du tout pourquoi il me dit çà.
non c est bien une affaire qui doit se juger selon l article 15 actuellement en vigueur.
je suis moi meme tres etonnée qu il me dise que le bailleur n est pas tenu de justifier d un motif sérieux alors que l article 15 annonce le contraire.
je sais pas du tout pourquoi il me dit çà.
Citation :
Ou alors c'est une affaire tellement ancienne qu'elle doit se juger selon l'article 15 dans sa version de l'époque ?
Ou alors c'est une affaire tellement ancienne qu'elle doit se juger selon l'article 15 dans sa version de l'époque ?
non c est bien une affaire qui doit se juger selon l article 15 actuellement en vigueur.
Posté le Le 28/12/2023 à 16:00
Citation :
mais dans la mesure ou mon bailleur n a fourni aucun motif.
mais dans la mesure ou mon bailleur n a fourni aucun motif.
Avez-vous eu connaissance des conclusions de la partie adverse ?
Et pouvez vous nous dire quelquechose au sujet de la précédente procédure ? Serait-elle utile pour démontrer une intention frauduleuse du bailleur ? Parce que ce serait certainement plus solide que juste un vice de forme sur le congé ...
Posté le Le 28/12/2023 à 16:30
j'en comprends que ce n est donc pas une condition de forme, qui pourrait faire annulé un congé.
De ce que la Cour de cassation semble penser, c'est que même si la loi impose au bailleur de justifier le sérieux de son désir de reprise, un manquement sur ce point ne suffit pas à annuler le congé.
Toutes proportions gardées, c'est comme si un locataire a un retard ponctuel de loyer : cela ne suffit pas à annuler le bail.
Une erreur de forme ou un manquement à une obligation légale ne rend pas forcément nul l'acte ou le contrat.
__________________________
Modératrice
De ce que la Cour de cassation semble penser, c'est que même si la loi impose au bailleur de justifier le sérieux de son désir de reprise, un manquement sur ce point ne suffit pas à annuler le congé.
Toutes proportions gardées, c'est comme si un locataire a un retard ponctuel de loyer : cela ne suffit pas à annuler le bail.
Une erreur de forme ou un manquement à une obligation légale ne rend pas forcément nul l'acte ou le contrat.
__________________________
Modératrice
Posté le Le 28/12/2023 à 17:59
j'ai en effet reçu par mon avocat, les conclusions de mon bailleur en réponse aux miennes.
j'ai regardé les pieces jointes, il n y avait rien qui justifiait quoi que ce soit concernant le motif sérieux de la reprise.
il a mis des pieces concernant sa légitimité à agir en justice (les statuts de la sci, propriété de la maison, kbis...)
dans ses textes,
la seule chose qu ils ont répondu concernant le sérieux de la reprise c est " madame (moi) entend contester la validité du congé, considèrant qu il s agit d une manoeuvre pour la déloger, concluant ainsi a une fraude de ses droits"
" quenini, le congé n'est pas fictif, madame (l'épouse du bailleur) entend habiter le logement"
" cette supputation d'une vindicte personnelle est erratique et sans fondement..."
c est tout ce qu ils notent a ce sujet. a aucun moment ils fournissent une justification quelconque du sérieux de la reprise alors que c est a eux , en cas de contestation, de prouver du sérieux de la reprise.
-------------
l ancienne procédure, a été lancée de mauvaise foi par mon bailleur, il faut connaitre les details pour comprendre ou se situe cette mauvaise foi, mais les gros points sont que j avais une dette, suite a une coupure TOTALE de ressources. au bout de 2 mois ma situation s est debloquée et j ai fais de gros efforts pour rembourser ma dette, qui etait donc de 1000e. en payant l equivalent de 2 parts a charge au lieu d une. donc je payais les loyers courants + des versements supplementaires, en 4 mois j ai remboursé environ 900e et c est enorme car j avais pas de gros revenus. il ne me restait plus que 100e a regler. et mes efforts pour rembourser la dette n ont clairement pas été pris en compte il m a envoyé un huissier (commandement de payer 1280e!) alors qu il me restait que 100e approximativement !
j ai envoyé des mails disant que le montant était erronné, et demandant de rectifier. ils ne m ont pas repondu! bizarrement ils m ont répondu pile 2 mois apres! (c est plus tard que j ai compris que la rectification a été faite volontairement apres le délai de 2 mois qui m etait accordé pour rembourser et eviter la procédure (c est quelque chose que j ignorais et je suis tombée en plein dedans) donc ca m a propulsé dans la procédure d expulsion alors que j y comprenais rien je savais que j avais fait des efforts necessaire au remboursement de la dette, les autres loyers courant était payé, je comprenais rien a ce qui m arrivait. et tout s est enchainé, comme dnas un propulseur alors que je meritais pas ca j etais pas de mauvaise foi. avant qu il y ait l audience de premiere instance, j avais eu un tres mauvais conseil d une personne de l'ADIL qui m avait alors dit tenez vous bien " qu il valait peut etre mieux ne pas regler tout de suite les 100e restant car etant deja en procédure d expulsion, je risquais de ne pas me voir accorder de délais de paiement si aucune dette n existe! et que des lors, le juge n aurait pas d autres choix que de prononcer l expulsion!!!" et j ai suivi ce conseil en me disant qu ainsi le juge m accorderait des delais de paiement pour les 100e restant !
et bien non, le juge ne m a pas accorder de delais de paiement et il a prononcé l expulsion.
c etait l incomprehension totale.
j ai fais appel de la décision et c est là que j ai reellement pu me défendre (car en instance j avais fait l erreur de choisir une avocate spécialisée dans le droit civil au lieu des baux d habitation!) et a part demander des delais de paiement mes conclusions étaient sacrément vide d arguments.
donc en appel j ai pu decortiquer chaque point sur lesquels mon bailleur m attaquait et j y ai repondu , avec des preuves de captures de mail etc qui montrait le contraire de ce que la sci affirmait etc ..
j ai pu demontrer leur mauvaise foi, sur les montants, les dates etc ils ont essayé de m imputer certaines choses comme un accident de la route ayant endommager la cloture du jardin j avais averti le gestionnaire immobilier par mail , heureusement, j ai pu demontrer que ce degat était un accident de la route par un tiers et que j avais averti la sci par mail. ca les a discrediter direct.
plein d autres choses dans le meme genre.
pendant cette procedure il se faisait un malin plaisir a m amener des huissiers pour faire des constats!
j ai eu droits a deux constats d huissier.
dans un des deux l huissier mentait clairement pour avantager le bailleur mais ca difficile de le prouver. mais juste pour dire a quel point il allait loin.
j ai fait mon propre constat d huissier qui venait contredire les propos du precedent ...
enfin bref mauvaise foi de sa part que j ai pu mettre en evidence en cours d appel et j ai sauver mon bail.
suite a une telle procédure je savais que la prochaine étape serait le congé reprise je l attendais et ça n a pas manqué le facteur a sonné 8 mois avant la fin du bail suivant ...
mais le soucis c est que je doute que le juge actuellement va rentrer dans ces details pour aller constater cette mauvaise foi que les juges de la cour d appel avait eu l occasion d apercevoir...
j'ai regardé les pieces jointes, il n y avait rien qui justifiait quoi que ce soit concernant le motif sérieux de la reprise.
il a mis des pieces concernant sa légitimité à agir en justice (les statuts de la sci, propriété de la maison, kbis...)
dans ses textes,
la seule chose qu ils ont répondu concernant le sérieux de la reprise c est " madame (moi) entend contester la validité du congé, considèrant qu il s agit d une manoeuvre pour la déloger, concluant ainsi a une fraude de ses droits"
" quenini, le congé n'est pas fictif, madame (l'épouse du bailleur) entend habiter le logement"
" cette supputation d'une vindicte personnelle est erratique et sans fondement..."
c est tout ce qu ils notent a ce sujet. a aucun moment ils fournissent une justification quelconque du sérieux de la reprise alors que c est a eux , en cas de contestation, de prouver du sérieux de la reprise.
-------------
l ancienne procédure, a été lancée de mauvaise foi par mon bailleur, il faut connaitre les details pour comprendre ou se situe cette mauvaise foi, mais les gros points sont que j avais une dette, suite a une coupure TOTALE de ressources. au bout de 2 mois ma situation s est debloquée et j ai fais de gros efforts pour rembourser ma dette, qui etait donc de 1000e. en payant l equivalent de 2 parts a charge au lieu d une. donc je payais les loyers courants + des versements supplementaires, en 4 mois j ai remboursé environ 900e et c est enorme car j avais pas de gros revenus. il ne me restait plus que 100e a regler. et mes efforts pour rembourser la dette n ont clairement pas été pris en compte il m a envoyé un huissier (commandement de payer 1280e!) alors qu il me restait que 100e approximativement !
j ai envoyé des mails disant que le montant était erronné, et demandant de rectifier. ils ne m ont pas repondu! bizarrement ils m ont répondu pile 2 mois apres! (c est plus tard que j ai compris que la rectification a été faite volontairement apres le délai de 2 mois qui m etait accordé pour rembourser et eviter la procédure (c est quelque chose que j ignorais et je suis tombée en plein dedans) donc ca m a propulsé dans la procédure d expulsion alors que j y comprenais rien je savais que j avais fait des efforts necessaire au remboursement de la dette, les autres loyers courant était payé, je comprenais rien a ce qui m arrivait. et tout s est enchainé, comme dnas un propulseur alors que je meritais pas ca j etais pas de mauvaise foi. avant qu il y ait l audience de premiere instance, j avais eu un tres mauvais conseil d une personne de l'ADIL qui m avait alors dit tenez vous bien " qu il valait peut etre mieux ne pas regler tout de suite les 100e restant car etant deja en procédure d expulsion, je risquais de ne pas me voir accorder de délais de paiement si aucune dette n existe! et que des lors, le juge n aurait pas d autres choix que de prononcer l expulsion!!!" et j ai suivi ce conseil en me disant qu ainsi le juge m accorderait des delais de paiement pour les 100e restant !
et bien non, le juge ne m a pas accorder de delais de paiement et il a prononcé l expulsion.
c etait l incomprehension totale.
j ai fais appel de la décision et c est là que j ai reellement pu me défendre (car en instance j avais fait l erreur de choisir une avocate spécialisée dans le droit civil au lieu des baux d habitation!) et a part demander des delais de paiement mes conclusions étaient sacrément vide d arguments.
donc en appel j ai pu decortiquer chaque point sur lesquels mon bailleur m attaquait et j y ai repondu , avec des preuves de captures de mail etc qui montrait le contraire de ce que la sci affirmait etc ..
j ai pu demontrer leur mauvaise foi, sur les montants, les dates etc ils ont essayé de m imputer certaines choses comme un accident de la route ayant endommager la cloture du jardin j avais averti le gestionnaire immobilier par mail , heureusement, j ai pu demontrer que ce degat était un accident de la route par un tiers et que j avais averti la sci par mail. ca les a discrediter direct.
plein d autres choses dans le meme genre.
pendant cette procedure il se faisait un malin plaisir a m amener des huissiers pour faire des constats!
j ai eu droits a deux constats d huissier.
dans un des deux l huissier mentait clairement pour avantager le bailleur mais ca difficile de le prouver. mais juste pour dire a quel point il allait loin.
j ai fait mon propre constat d huissier qui venait contredire les propos du precedent ...
enfin bref mauvaise foi de sa part que j ai pu mettre en evidence en cours d appel et j ai sauver mon bail.
suite a une telle procédure je savais que la prochaine étape serait le congé reprise je l attendais et ça n a pas manqué le facteur a sonné 8 mois avant la fin du bail suivant ...
mais le soucis c est que je doute que le juge actuellement va rentrer dans ces details pour aller constater cette mauvaise foi que les juges de la cour d appel avait eu l occasion d apercevoir...
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