Conge reprise caractere reel et serieux non justifié

Posté le Le 27/12/2023 à 16:24

bonjour,
je suis locataire et j ai recu un congé reprise dans les délais 7 mois avant la fin de mon bail.
je suis totalement perdue vis a vis du "caractère réel et sérieu" devant être justifié sur le congé.

a plein d endroits sur le net (articles d'avocats/ décision de justices/ forums...) on peut lire que désormais, et ce depuis le changement dans la loi alur 2014, le bailleur doit justifier du caractère réel et serieux de son congé reprise, on ne parle pas du "motif" qui est "congé pour habiter" mais bien de la motivation de reprendre le logement pour y habiter. montrer a son locataire que la reprise est reelle et serieuse entre autre. sauf que.. c est tres confus.

j ai lu des decisions de justice dans lesquelles les bailleurs justifiaient des raisons de la reprise (changement d'école, de region, etc etc ) et les juges apprécient à partir de là si ça leur parait légitime, sérieux, ou pas...

sauf que dans ma procédure, j ai l impression que ca passe a la trappe, alors que c est la seule chose qui pourrait "me sauver".
en effet, mon bailleur n a rien justifié pour ce qui est de la motivation, la reprise est pour son épouse, seule associée de la sci.
et j ignore toujours pourquoi elle aurait besoin de venir habiter le logement que je loue avec mes enfants depuis 9ans.
ni dans le congé, dans en réponse a ma demande par mail, ni meme dans ses conclusions, le bailleur n a pris la peine de " justifier" de ce caractère reel et serieux de sa décision de reprise. donc j ignore totalement pourquoi sa femme doit venir habiter le logement.
je comprends vraiment plus rien, car partout on peut lire que le bailleur doit justifier aupres de son locataire que c est une reprise reelle et serieuse, il n a pas a me donner de document mais au moins m indiquer la motivation d apres ce que je peux comprendre.
mais il l a pas fait et mon avocat semble trouver cela normal. l audience a eu lieu, je suis donc dans l attente du jugement.
mais avant l audience je n ai pas arreter d evoquer cela aupres de mon avocat et il me disait que le bailleur n est pas tenu de justifier de quoi que ce soit!

c est en contradiction avec un paquet de textes que j ai pu lire sur le net depuis des mois et des mois.

avant le changement dans la loi alur 2014 le bailleur n avait pas cette obligation mais ca a changé et j ai l impression que ce changement de loi n est pas appliqué ou pris en compte.
recemment on apprend que la justification du caractère reel et serieux de la reprise n est pas édicté a peine de nullité. ok mais il n en reste pas moins que le juge peut , apprécié la légitimité de la reprise, sauf que le bailleur dans ses conclusions n a rien evoqué sur la motivation de la reprise, divorce? changement de travail? rien je ne sais strictement pas personnellement en tant que locataire, et je suppose que le juge n a donc pas d élément non plus pour "apprécier le caractère reel et serieux de la reprise" je pensais que le juge reclamerait des justifications aupres du bailleur? je comprends vraiment pas pourquoi dans d autres les autres procédures les bailleurs donnent des justification sur le pourquoi de la reprise " mon petit fils vient vivre dans la region etc etc " et dans ma procédure rien du tout, le bailleur n a rien justifier.
ca me depasse car je sais que le congé est faux, il a tenté de m expulsion precedemment, et il a plein de logement en plusieurs sci et d autres societé, et il vit avec son epouse dans un grand logement il n y a vraiment aucune raison qui pourrait expliquer qu elle ait besoin de venir vivre ici je suis totalement convaincue que c est juste pour changer de locataire , ca c est 100% mais peu importe je comptais donc sur cette fameuse justification qu il ferait en justice sauf qu il n a rien justifier.

est ce normal que le juge ne lui ai rien demandé au bailleur?

Posté le Le 27/12/2023 à 19:15

Bonjour,
Puisque vous attendez le jugement, il n'est pas possible ici de contredire le juge.
Suite au jugement, et s'il ne vous convient pas, il sera encore possible de faire appel.

Mais ne rêvez pas trop, et cherchez un autre logement.

Si après votre départ, le logement n'est pas occupé par la personne désignée, il sera possible d'obtenir des dommages et intérêts de votre ex bailleur pour congé frauduleux.
https://www.ecologie.gouv.fr/quelle-sanction-sapplique-en-cas-preavis-frauduleux-du-proprietaire

Il peut même y avoir une sanction pénale.
"Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale)."

Posté le Le 28/12/2023 à 09:49

bonjour,

non je ne reve pas, je cherche a defendre mes droits.
mon bailleur ment en justice pour obtenir mon expulsion.

avant, le congé reprise suffisait en tant que tel mais désormais les bailleurs doivent motiver leur décision de reprise. (suite a la constatation de nombreux abus, l utilisation du congé reprise pour changer de locataire car celui en place ne convient plus aux criteres personnels du bailleur)
... il ne l a pas fait, mon avocat m a repondu " le juge en tirera les conséquences"

j espere que ca signifie que le juge, (sans ces élèments justifiant la motivation de la reprise) pourrait estimer que la reprise n apparait pas réelle et sérieuse.

le but de ma présence ici c est donc de savoir quels seraient mes recours dans cette situation, si le juge validait ce congé sans qu aucune justification du caractère réel et sérieux n ait été faite,

je me trouve réellement dans une sitation abusive.

s il obtient la validation du congé + l execution provisoire et que je fais appel, je risque d etre " virée" avant d avoir obtenu l'arret ?

Posté le Le 28/12/2023 à 10:01

Votre avocat a connaissance exacte de votre dossier et de la jurisprudence. Mais le résultat de la procédure ne peut pas être garanti.
Vous ne serez pas expulsée avant la fin de la trêve hivernale, même si le congé est validé.
Ensuite si vous faites appel, il est possible (et même fort probable) que la décision ne soit rendue qu'au delà du 1er avril.
Il est préférable de quitter le logement de votre plein gré que de devoir subir une expulsion. Mais c'est vous qui voyez.

Posté le Le 28/12/2023 à 10:22

mon bailleur est entrain de berner tout le monde pour changer de locataire. son épouse n a pas besoin de venir vivre ici . ils ont plein de societe et plein de logement, tant bien meme elle aurait besoin d aller vivre ailleurs qu avec son mari elle aurait les moyens de se loger autrement qu en expulsant une famille de 3 enfants (qui paye ses loyers).

si le premier juge met des oeilleres sur cette realité, j irai de toute evidence en cour d appel.

mais j ignore comment ca risque de se passer s ils ont un titre executoire.
pourrais je alors demander au prefet de ne pas accorder le concours de la force publique dans la mesure ou je fais appel ?

Henriri (voir ses messages)

Posté le Le 28/12/2023 à 11:05

Hello !

Bientoalarue vous avez motivé une action devant la justice, il faut attendre son résultat. Mais effectivement il me semble difficile de contester a priori sur le fond le motif de ce congé pour reprise s'il est donné dans les formes. Votre avocat pourra vous aider à le faire a posteriori si un membre de la SCI n'en fait pas sa résidence principale*... Mais malheureusement vous aurez subi la situation.

* c'est le "motif" légitime, pour moi la SCI n'a pas à donner un "motif au motif".

A+

Posté le Le 28/12/2023 à 11:14

bonjour
donc selon vous, le changement dans la loi alur 2014 qui a ajouté que le bailleur doit justifier du caractère reel et serieux de sa decision de reprise, n equivaut a rien?

c est a se demander a quoi sert ce changement de loi.

ils pretendent pour proteger les droits des locataires. mais beaucoup semblent d accord sur le fait que le bailleur n a pas a justifier de quoi que ce soit !

c est pourtant en contradiction avec ce qui ce changement de loi.

qui permet de controler " a priori" le serieux de la reprise, et non pas qu a postériori comme c etait le cas avant 2014.

Posté le Le 28/12/2023 à 11:39

Si votre avocat (qui est payé pour) n'a pas trouvé la faille, comment pensez vous que le forum pourrait faire mieux sans connaitre le dossier ?

Posté le Le 28/12/2023 à 11:53

copier coller trouvé sur le net assez explicite pour le coup

(avocat berthelot-eiffel/ 2016)

"Depuis la Loi ALUR, le congé doit préciser :

le nom et l’adresse du (ou des) bénéficiaire(s) du droit de reprise
le lien de parenté entre le bailleur et le(s) bénéficiaire(s).
les motifs réels et sérieux de la décision de reprise
Cette dernière obligation a pour objet de permettre un contrôle a priori du motif par le juge, et non plus, comme c’était le cas auparavant, un contrôle exclusivement à postériori. La loi Alur est encore récente. L'avenir dira si les juges vont exiger la démonstration de la conformité du logement objet du congé avec les besoins du bénéficiaire de la reprise ou la justification du fait que le bénéficiaire n’a pas d’autres possibilités de logement."

Posté le Le 28/12/2023 à 12:01

C'est juste l'avis d'un avocat.
Qui d'ailleurs est très prudent : " l'avenir dira" et apparemment il l'a écrit en 2016.

Il vous reste maintenant à patienter pour la décision du juge ... en attendant vous pouvez toujours rechercher les jurisprudences sur le sujet.

Posté le Le 28/12/2023 à 12:13

oui enfin je voulais simplement montrer que le sujet dont je parle ne sors pas de ma tete je lis çà un peu partout et je constate que les avis sur ce sujet sont tres partagés. pour vous dire, en ayant contacté l ADIL a plusieurs reprises, les avis divergent chez eux aussi.
pour certains, le bailleur n a rien a justifier pour d autres "sisi le bailleur doit ceci cela, contestez madame" etc

ici le fait que mon bailleur n a rien justifier sur le sérieux de la reprise (dans ses conclusions son avocate a ce sujet s est contenté d ecrire " quenini, son épouse entend reprendre le logement!"

elle "entend" reprendre le logement voila tout ce que je sais du sérieux de la reprise.

si avec ca un juge valide un tel congé je comprends plus rien

Rambotte (voir ses messages)

Posté le Le 28/12/2023 à 12:22

Bonjour.
Dans votre cas, est-ce que le bailleur vous dit "je reprends le logement, point barre", ou bien il donne quand même un début d'explication ?

Citation :
je suppose que le juge n'a donc pas d'élément non plus pour "apprécier le caractère réel et sérieux de la reprise" je pensais que le juge réclamerait des justifications auprès du bailleur ?

Ce n'est pas son rôle. Le juge analyse les prétentions des parties, et regarde si elles sont conformes au droit. Il n'est pas là pour "sauver" une partie, ici le bailleur, en lui réclament des pièces qui permettraient ensuite de vous débouter "vous voyez, sa reprise est sérieuse".

Par ailleurs, le caractère légitime et sérieux de ces explications est à l'appréciation souveraine du juge. Et légitime et sérieux n'est pas synonyme de "je ne peux absolument pas faire autrement".

On espère donc que dans ses conclusions, votre avocat a bien dit que le bailleur n'avait apporté aucun motif à sa reprise, et donc a bien demandé au juge de prononcer la nullité du congé pour reprise. La partie adverse, quant à elle, ayant les conclusions adverses, aura peut-être apporté les précisions utiles justifiant du congé dans ses conclusions.

isernon (voir ses messages)

Posté le Le 28/12/2023 à 12:53

bonjour,

il faut bien lire l'article 15 de la loi 89-462 qui indique :

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations l

la suite de l'article précise dans le cas d'un congé pour vendre, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

l'ANIL indique sur son site :

Le bailleur peut mettre fin au bail pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche (modèle de courrier).

Le proche peut être un conjoint, un partenaire de Pacs, un concubin depuis au moins un an, un de leurs ascendants (parents, grands-parents, arrière-grands-parents…) ou descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants…) ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le bailleur doit mentionner au locataire la nature du lien avec le bénéficiaire de la reprise ainsi que les motifs qui justifient son besoin de reprendre le logement

dans le cadre d'un non renouvellement de bail, l'article 15 utilise l'expression " caractère réel et sérieux de sa décision de reprise " ce qui est moins exigeant que " motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant." .

cela explique, sans doute, la position de l'avocat de bientotalarue, car 2 époux peuvent avoir des résidences séparées.

salutations

Posté le Le 28/12/2023 à 13:02

Dans les informations données, rien ne permet d'affirmer si ce congé est valide ou pas.

Posté le Le 28/12/2023 à 13:03

Citation :
la suite de l'article précise dans le cas d'un congé pour vendre, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

?????

__________________________
Superviseur

Posté le Le 28/12/2023 à 13:07

L'article 15 est très clair il me semble et bientotalarue a parfaitement raison :

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Depuis la loi ALUR, le bailleur, lorsqu'il donne congé pour reprise doit être un peu plus loquace qu'avant et préciser pour quelle raison il reprend le logement. Par exemple, reprise pour son fils qui entame des études proches de ce logement.

__________________________
Superviseur

Posté le Le 28/12/2023 à 13:13

On peut avoir une opinion, mais ceci n'aura aucun impact sur la décision du juge.
Ce n'est pas le forum qu'il faut convaincre.

Posté le Le 28/12/2023 à 13:19

bonjour,

Citation :
Dans votre cas, est-ce que le bailleur vous dit "je reprends le logement, point barre", ou bien il donne quand même un début d'explication ?

je suis pas sure de comprendre la question, le bailleur, dans son congé, a noté qu il comptait reprendre le logement pour y loger son épouse. le fait que ce soit un congé reprise pour habiter est en effet précisé.
mais "une explication" non il n y a que çà.
j'ai le sentiment d avoir reçu un congé certes conforme mais conforme a la loi d'avant 2014!

Citation :
On espère donc que dans ses conclusions, votre avocat a bien dit que le bailleur n'avait apporté aucun motif à sa reprise, et donc a bien demandé au juge de prononcer la nullité du congé pour reprise.

non il n a pas mentionné cela dans les conclusions mon avocat hélas car il estime lui meme qu un bailleur n est pas tenu de donner un "motif" dans le cas d'une reprise, et je suis donc dans l incomprehension depuis le debut, car c est un bon avocat pourtant.

voici une partie des conclusions de mon avocat

Citation :
B/ Subsidiairement, sur le fond.
Attendu que Madame untel entend contester la validité du congé qui lui a été
délivré considérant qu'en réalité ce congé est une manœuvre de son propriétaire-bailleur
pour pouvoir l'évincer du logement qu'elle occupe actuellement le bailleur n'étant pas
parvenu à ses fins dans le cadre de la procédure visée précédemment dans les présentes
écritures.
Attendu que si la validité d'un congé pour reprise n'est pas subordonnée à un contrôle
préalable, il appartient toutefois au Juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher
l'existence d'une fraude (Cassation Civile, 3ème, 18 février 2003, N° 01-16.664, Cassation
Civile, 3ème, 22 octobre 2003, N° 02-14.702, Cassation Civile, 3ème, 26 octobre 2004, N°
03-15.507).
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014,
dite loi ALUR, précise que, « En cas de contestation, le Juge peut même d'office, vérifier la
réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut
notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas
justifiée par des élément sérieux et légitimes ».
La survenance du congé délivré doit donc en l'espèce être examinée dans le contexte qui
l'entoure.
Pour justifier du contentieux précédent qui l'a opposée à son propriétaire-bailleur,
Madame untel moi verse à son dossier au nombre de ses pièces la copie des conclusions
récapitulatives n° 3 qu'elle avait fait signifier en décembre 2019 devant la Cour d'Appel
de Douai (pièce n° 4).
Attendu qu'il n'est pas justifié dans le cadre de la présente procédure que la bénéficiaire
du congé pour reprise soit effectivement domiciliée (à telle adresse) et que de
surcroît il soit nécessaire de rendre libres les lieux actuellement occupés par Madame
untel moi pour s'y installer.

Madame (nom du repreneur) désignée en qualité de bénéficiaire de la reprise est elle-
même associée de la SCI (untel).

Elle est de même associée de la Société untel1, elle est encore gérante
de la Société Civile Immobilière untel2.
Qu'au regard des explications qui précèdent, il semblerait qu'une autre solution de
relogement puisse être trouvée concernant la bénéficiaire de la reprise telle que visée
dans le congé contesté autre que celle consistant à évincer Madame untel(moi) et ses
trois enfants du logement qu'elle occupe depuis le 28 février 2014.

5
Attendu que le congé a manifestement été délivré dans une optique toute autre qu'une
reprise pour habiter et que ce congé a ainsi été délivré en fraude des droits de la locataire
en place.
Un tel congé ne pourra qu'être annulé par le Tribunal.

Posté le Le 28/12/2023 à 13:27

Citation :
On peut avoir une opinion,

Ce n'est pas une opinion mais le texte même de l'article 15 tel qu'il a été modifié par la loi ALUR :

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

__________________________
Superviseur