Départ sans préavis du locataire

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire bailleur et ma locataire m'a envoyé un message afin de me voir en milieu de mois. N'étant pas sur place je lui ai dit que je la recontacterais cependant hier, à ma grande surprise je reçois un message pour le peu étonnant puisque, sans en être au courant, madame a quitté le logement et me préviens que les clefs sont à côté de la porte d'entrée et qu'elle viendra déposer les clefs de la boîte aux lettres dans deux semaines, disant que je peux disposer de l'appartement afin d'y faire des travaux au besoin, sans plus de précision quant au prochain loyer ou autres.

Je n'ai jamais eu vent d'un possible départ de sa part ni oral, ni écrit. Et encore moins une lettre ou recommandé pour congé.

Au vu du faible loyer pratiqué je ne me vois pas prendre un comissaire de justice pour une mise en demeure pour ensuite aller en justice et faire traîner la procédure...

Mais cela étant dit, je souhaite tout de même être dans les clous et pouvoir disposer de mon appartement.

En vous remerciant, belle fin de journée.

Bonjour,

En soi votre locataire est libre de ses mouvements. Après, la situation est délicate : si vous acceptez de récupérer les clefs avant l'état des lieux en sortie, vous ne pourrez pas prouver qu'elle est responsable d'éventuelles dégradations.

Avez-vous des raisons de craindre une telle mauvaise surprise ?

Si vous savez que l'appartement est en bon état, vous pouvez demander à votre locataire de formaliser un peu mieux son congé en échange d'une renonciation au préavis.

Mais il n'y a pas que le loyer de perdu, il y a potentiellement tous les dégâts à assumer.

A-t-elle présenté une ou plusieurs cautions (ses parents, VISALE...) ?

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Modératrice

Bonjour,
En effet il est toujours mieux de s'arranger à l'amiable que de se lancer dans des procédures aléatoires.
Légalement sans congé, le bail continue. Que la locataire vous rende les clés ne met pas fin au bail ...
En plus elle ne vous les rend pas, elle les laisse à qui veut les prendre !
Si à cause de sa légèreté (clés en libre accès) le logement était squatté, elle en serait responsable non seulement de payer le loyer mais aussi les dégradations.

Vous aviez reçu un dépôt de garantie ? Celui-ci sera-t-il suffisant pour payer le mois de préavis (ou devrait-elle 3 mois de préavis ?) plus les éventuels dégâts ? Ce sera la surprise (bonne ou mauvaise).

Je vous conseille d'apporter avec vous une lettre de congé en double exemplaire à faire signer par la locataire et que vous certifierez avoir reçu lorsque vous la rencontrerez pour récupérer les dernières clés.

Vous pouvez faire avec elle à cette occasion l'état des lieux de sortie en espérant que ce ne sera pas trop catastrophique.

Un peu de lecture et un modèle de congé donné par le locataire :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

Bonjour,
Le risque ici, c'est que le bail continue et que le locataire pourra revenir quand il voudra dans le logement.
Il convient donc d'obtenir une lettre de congé de sa part...

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Superviseur

Bonjour,
Il faut agir conformément à l'article 14-1 de la loi de 89, relatif à l'abandon d'occupation.

C'est exact, si le locataire n'est plus joignable ou ne revient plus. Le voici :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806642

Toutefois tenter d'obtenir un congé à l'amiable lors de la prochaine rencontre avec la locataire permettrait de récupérer le logement plus rapidement et sans frais supplémentaires.

Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses. Je n'ai pas de raison de craindre de grosses dégradations je ne pense pas, cela dit j'aimerais au moins avoir le préavis afin de prendre le temps de pouvoir faire quelques travaux de rafraîchissement et relouer afin d'avoir le minimum de vacances possible.

Non aucune caution, ni proches/parents ou visale, cela dit je touche les APL sur 95% de son loyer. Pourrais-je voir avec eux afin de me faire payer?
Enfin il y a encore la régularisation des charges quant à l'année en cours.

Dépôt de garantie reçu d'un mois de loyer. Et logement nu, donc trois mois de préavis.

Je devrais donc donner congé au locataire et lui faire signer?
Mais pour quels motifs? Parce que je ne compte pas reprendre l'appartement pour l'habiter, si c'est pour travaux la personne pourrait me mettre dans l'embarras en cas de passage chez le juge etc...
Vous comprenez mon inquiétude quant au congé donné par le propriétaire, c'est le locataire qui s'en va sans faire aucune démarche et en voulant faire ça à l'amiable on peut encore se faire avoir.

Non ! C'est le locataire qui doit vous donner son congé.

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Superviseur

Bonjour Mart,

Globalement, vous n'avez reçu AUCUN courrier officiel mettant fin au bail. Ce dernier se poursuit donc.
Les APL doivent continuer à vous être versées, et la locataire vous doit le solde de 5%. Pendant encore au moins trois mois.
Pour l'instant, il n'y a aucune certitude que vous puissiez la 'rencontrer'. Un plan pour faire un EDL n'a donc pas d'intérêt.
La seule chose que je vois possible est de faire intervenir un commissaire de justice le plus vite possible, lui faire constater la présence des clés à un endroit inusuel et lui faire constater que l'appartement est vide (puisqu'il aurait récupéré les clés). Absence de meubles, et absence d'affaires personnelles comme vêtements, produits dans la SdB, etc.
Les "messages" que vous avez reçus n'ont aucun caractère probant, vous n'avez aucune certitude de pouvoir "intercepter" cette locataire si elle vient "déposer" les clés de la BAL.

Pour voir le pire, cette personne peut avoir été enlevée, les messages sont bidons et ne servent qu'à gagner du temps avant que des recherches ne soient lancées.
La situation la plus courante serait un départ "à la cloche de bois", et sans adresse pour la joindre, vous ne pourriez pas éviter le Tribunal pour clore cette affaire et récupérer votre bien.

Non, vous ne devez pas donner congé, personne ne vous a écrit cela, vous devez en recueillir un de sa part.
Ou alors la procédure d'abandon décrit par le lien.
Sans ces divers formalisme, elle est toujours locataire en titre.
La lettre de congé dont on parle dans la première réponse est une lettre (dactylographiée) que certes, vous préparez, mais où c'est elle qui donne congé. Elle n'a plus qu'à signer sa lettre de congé. Vous lui machez le travail, en quelque sorte.
Et dans cette lettre, elle renonce au préavis, le cas échéant.

Je confirme :
j'ai indiqué le lien pour un modèle de congé donné par le locataire.
Il n'est pas question de congé donné par le bailleur, c'est tout à fait inapproprié.

Donc soit vous recueillez une signature sur un congé donné par le locataire, soit vous faites intervenir un huissier pour constater l'abandon.
Et immédiatement après (pas avant) vous faites changer les serrures.

Si vous ne faites ni l'un ni l'autre, le bail continue... mais si le locataire a disparu sans laisser sa nouvelle adresse, vous ne serez plus payé du tout, MAIS vous n'aurez non plus pas le droit de légalement pénétrer dans le logement. Que ce soit pour des travaux ou tout autre raison.

Bonjour,

Mon analyse est différente.
La locataire a envoyé un message dépourvu d’ambiguïté disant que :
- elle a quitté le logement,
- elle rend les clefs du logement,
- elle rendra les clefs de la boite aux lettres dans deux semaines,
- sa propriétaire peut disposer du logement et y faire des travaux.

C’est un congé donné par la locataire.

La forme du congé n’est pas la lettre recommandée prévue par la loi. Le message n’a pas la valeur probante d’une lettre recommandée mais est tout de même un écrit opposable par le destinataire à son auteur. Il ne faut pas inverser la situation. La forme de la notification prévue par la loi a pour but de donner à l’auteur de l’écrit la preuve qu’il l’a notifié au destinataire. Il ne donne pas interdiction au destinataire de donner effet à l’écrit reçu.

Dans ces conditions, le propriétaire a le droit de pénétrer dans le logement et d’y faire des travaux.

Le propriétaire, à qui le congé n’a pas été délivré dans les formes prescrites par la loi a le droit de l’ignorer et de continuer à exiger le paiement du loyer. S’il le fait, il n’a pas le droit de disposer du logement et d’y faire des travaux et ce n’est pas dans son intérêt parce qu’il ne fait aucun doute que la locataire n’a pas l’intention de continuer à occuper le logement et à payer un loyer.

Se pose la question de la date de fin du bail.

L’intérêt du bailleur est de prendre acte du congé en utilisant les clefs rendues pour faire des travaux et ensuite remettre le logement en location. L'intérêt de la locataire est de cesser de devoir payer un loyer pour un logement qu'elle n'occupe plus.

Restent à régler la question de l’état des lieux et de la restitution du dépôt de garantie. Il y aurait lieu de convoquer la locataire pour un état des lieux. Il faudra aussi aviser la CAF de la fin du bail. De cette date il peut être discuté avec la locataire mais, à défaut de discussion, le plus intéressant à première vue pour les deux parties est de considérer que le bail a pris fin le jour où les clefs du logement ont été récupérées par le propriétaire.

Si personne ne dit rien à personne, les APL (95% du loyer) continueront à être versées. La "perte" ne sera donc que de 5%.
En l'absence de déclaration obligatoire régulière, la CAF va ignorer que la bénéficiaire est partie et va continuer à verser l'APL au bailleur.
Evidemment, il faudra voir ce qui pourrait se passer après. Mais quand et quoi ??? La locataire n'ayant pas donné congé, quel est le risque pour Mart ?

La seule réponse que peut faire Mart à ce genre de "Message" est :

Madame ou Monsieur,
Je ne vous connais pas. Vous indiquez sans preuve être un de mes locataires qui souhaite vouloir quitter son logement. Des procédures précises et légales existent dans ce cas.
Toute autre démarche est sans aucune valeur.
Merci de vous informer et de respecter ces procédures, basées principalement sur un courrier recommandé et un préavis légal.

L’intervention précédente appelle de ma part deux remarques.

La première est qu’il est parfaitement absurde de s’adresser à son locataire pour lui dire qu'on ne le connaît pas.

La seconde est que le régime des baux d’habitation n’est pas un ordre public de direction mais de protection et qu’il n’y a rien d’illégal à y déroger dès lors que les deux parties sont d’accord. Rien d’illégal à admettre la validité du congé donné sous une forme fantaisiste dès lors que c’est de l’intérêt et de la volonté des deux parties.

Ce qui en revanche relève d'un ordre public de direction est la déclaration de la fin du bail à la CAF. Ne pas le faire serait une fraude et la CAF exigerait le remboursement des prestations versées dès qu'elle en aurait connaissance.

Et que se passe-t-il si ce n'est pas le locataire qui a envoyé le message (usurpation de son mail ?)
ou qu'il change d'avis après son congé "officieux" et revient réclamer son logement ?
Un accord amiable est toujours limité par la bonne foi des parties...

Vous n'avez pas bien compris.

Recevoir un message n'est aucunement une preuve de l'identité de l'émetteur. Si cela était établi, la valeur juridique des SMS ou des mails serait différente.
Vous avez justement des arnaques qui sont basées sur cela. Par exemple, vous recevez un message d'un proche qui vous dit être malade et a besoin d'argent pour se soigner sans le dire à sa famille pour ne pas les inquiéter. Le cas s'est produit dans mon environnement familial, et 1500€ ont disparu.

Un téléphone perdu ou volé, mal protégé, une personne malintentionnée, tout cela peut entrainer l'émission de messages non qualifiés qu'il convient de traiter comme tels sans y répondre trop précisément.
C'est le sens de ma proposition.

Il est regrettable que vous ne l'ayez pas compris.

Que se passe-t-il lorsque le courrier recommandé n’émane pas de celui qui est prétendu en être l’auteur ? Quand vous envoyez un recommandé dans un bureau de poste, on ne vous demande pas de justifier votre identité. Il est en fait plus facile d’envoyer sous une fausse identité un recommandé papier qu’un courrier électronique.

Si le locataire change d’avis après quitté le logement et rendu les clefs ?
Tout d’abord c’est peu vraisemblable et ensuite on lui met sous le nez le message qu’il a envoyé et qui lui est opposable. Voit-on souvent des gens qui déménagent et reviennent quelques jours après pour dire que, finalement, ils ont changé d’avis ?

Les formes de notification n’ont pas pour but de donner au destinataire une preuve de l'émission mais de donner à l’émetteur une preuve de la réception par le destinataire. Dans le cas présent le propriétaire peut nier la réception mais il n’a pas intérêt à le faire.

Un accord amiable est toujours limité par la bonne foi des parties...
 ???

On peut faire des hypothèses dans tous les sens sur la validité de ce congé, tant qu'on reste dans l'amiable.
Par contre si la situation dégénère pour une raison ou une autre et finit devant un juge, il faudra quand même s'appuyer sur les articles de loi.

C'est vous qui n'avez rien compris à ce que j'ai dit. Vous n'avez rien compris non plus à ce qu'est une notification.

La propriétaire reçoit un message de sa locataire disant qu'elle quitte le logement et qu'elle rend les clefs. Les clefs sont rendues. Quelqu'un aurait piraté la messagerie de la locataire, volé ses clefs, cambriolé son logement et rendu les clefs à la propriétaire ? Complètement absurde.

Je ne vais pas vous dire comment faire, mais en 24h, c'est opérationnel. Le procédé est d'ailleurs très classique et les réflexions anti typosquatting sont fort récentes.

Envoyer un recommandé permet tout de même de fournir quelques indications permettant de qualifier l'envoyeur suffisamment, dans la plupart des cas. EN plus, c'est la norme.

Je note tout de même que, dans ce fil, vous vous faites le défenseur des démarches amiables, ce qui ne correspond pas au sujet posé dans lequel la locataire est partie sans rien respecter, sans rien dire et sans accord et que le demandeur souhaite "rester dans les clous".

Dans un débat contradictoire, celui qui fait l'avocat du diable doit tout de même présenter des arguments dans le sujet.