Maison non declaree

Bonjour
Je m apprête a acheter une maison des années 80 non déclarée.
Lorsque les vendeurs ont voulu régulariser la chose, la mairie leur a dis qu ils ne valideraient pas la maison car cela ferais juriceprudence pour toutes les autres habitations.
Ils la laisseraient comme cela mais impossible de faire des agrandissements ou autre sur la maison et que toute demande de travaux serait refusée.
Ma future maison est sur le cadastre et les vendeurs paient des impots dessus.
Que puis je faire pour qu'elle soit régularisée sans risque de destruction?
Est ce que nous craignons quelque chose a acheter cette maison?

Bonjour,
Vous achetez en l'état et ne pourrez y faire aucune extension.
En cas de sinistre elle ne pourra pas être reconstruite.
Le fait de payer des impôts ne donne pas plus de légalité à cette construction non autorisée.
Il est même possible qu'elle ne soit pas assurable : consultez votre assureur.

Soit le prix est vraiment intéressant et vous assumez les risques de vous retrouver à terme sans rien, soit vous laissez tomber.

Bonjour,

Si la construction a été construite en violation des règles d'urbanisme il n'est pas possible de forcer la mairie à régulariser.

Il y a prescription concernant la possibilité de demander sa destruction.

Le risque principal est que si un jour la maison est détruite par un sinistre vous ne pourrez pas reconstruire. Et bien sûr comme il vous a été dit, toute modification du bien risque d'être impossible.

C'est à vous de voir si vous acceptez ces inconvénients.

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Modératrice

Bonjour et merci pour votre retour
N ' y a t il aucuns moyens de forcer la mairie du fait de la prescription a rendre le bien legal?

Non aucun moyen.
Vous pouvez seulement espérer que le PLU va évoluer et rendre cette zone constructible.... un jour.

La prescription sert seulement éviter l'instabilité juridique en limitant la période pendant laquelle les personnes faisant construire illégalement peuvent se voir sanctionnés.

Il est à noter que pour un bâtiment construit sans permis la prescription concerne uniquement le volet pénal (amende) et civil (destruction). Le volet administratif (droit de refuser toute demande d'urbanisme en raison de l'illégalité) est imprescriptible.

Si le terrain est en zone constructible et que la maison est conforme au PLU il me semble qu'une autorisation d'urbanisme permettant la régularisation peut pas être refusée. A confirmer par des personnes maîtrisant mieux le sujet que moi.

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Modératrice

Bonjour,

Il semble que le maire n'a donné aucun motif valable pour s'opposer à cette régularisation.
Or, si le PLU ne s'y oppose pas, la régularisation est un droit !

Avez-vous lu le PLU pour connaitre les éventuels freins à une régularisation ? Avez-vous proposé à un architecte de s'en charger ?

Le PLU est en N pour le moment. Il a été gelé plusieurs années suite a la sècheresse. Mais il risque de changer avant les élections.

Une révision du PLU ne se fait pas comme ça et prend du temps. Il est exclu de disposer d'un nouveau document avant les élections, sauf si la révision a démarré depuis un certain temps.

La construction n'est pas régularisable en l'état.

Le Conseil Municipal a procédé à l’arrêt du projet de Révision Générale du Plan Local d’Urbanisme (PLU) lors de sa séance du 11 juin 2025.
Donc ca risque de changer

Vous allez devoir vous armer de patience et suivre la procédure, surtout lors de l'enquête publique qui vous permettra de prendre connaissance de ce qui est prévu en terme de zonage et de règles pour votre parcelle.

Bonjour,

Si la maison a été estimée sérieusement, son prix tient compte des inconvénients liés à l'illégalité de la construction. Vous voulez donc acheter un bien qui sera peut-être régularisable un jour mais sans garantie.

Si la maison était régularisable, il est probable que l'acquéreur la vendrait bien plus cher...

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Modératrice

Si le PLU passe en zone U sont ils obligés de me régulariser la chose?

Seulement si la construction est conforme au règlement de la zone, et si vous présentez une demande de permis de construire.