Présence du gardien d'immeuble lors de l'AG

Bonjour,
Voici notre problème.

Le gardien de notre immeuble, s'arrange chaque année afin d'obtenir un pouvoir d'un copropriétaire afin qu'il puisse s'imposer lors de l'AG de l'immeuble ou il exerce. Ce qui rend extrêmement difficile nos débats.

Je vous avoue qu'il est nous est difficile d'obtenir une réponse car les avis sont différents. Toujours une histoire d'employé ou de préposé...

Le syndic nous informe qu'il a le droit puisqu'il possède un pouvoir, d'autres indiquent qu'il n'a pas le droit car il est employé par le syndic au nom de la copropriété et donc le préposé.
L'ARC de son côté confirme me refus de sa présence suite à des décisions de justice.

Auriez-vous la gentillesse de nous indiquer exactement si la présence d'un gardien d'immeuble possédant un pouvoir d'un copropriétaire justifie sa présence lors de AG de l'immeuble ?

Si oui quelles sont les recours des copropriétaires afin qu'il n'y assiste plus ?

Merci d'avance.

Bonjour,
Il faudrait commencer par éviter de lui donner un pouvoir !
selon l'article 22 :
Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

Pourquoi pensez-vous que ce gardien est un "préposé" ? Il n'est pas employé du syndic, il est employé du syndicAT : ou alors il faut vérifier son contrat de travail : qui est son employeur ?

Dernier point : pourquoi sa présence vous gêne-t-elle ? Vous ne voulez pas lui dire en face certaines choses ?

Bonjour et merci pour votre aide.

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 établit le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Il aborde divers aspects de la gestion des copropriétés, y compris le rôle du gardien d'immeuble.

Selon ce décret, le gardien d'immeuble est considéré comme un préposé du syndic de copropriété. Ses responsabilités principales sont les suivantes :

1. Entretien des parties communes : Le gardien est chargé de l'entretien courant des parties communes de l'immeuble, telles que les escaliers, les halls d'entrée, les couloirs, etc. Cela peut inclure le nettoyage, la surveillance des équipements et la maintenance générale.

2. Sécurité : Le gardien doit veiller à la sécurité de l'immeuble et des résidents. Il peut être responsable de la surveillance des accès, de l'application des règles de sécurité, de la gestion des clés, et parfois même de la prévention des risques d'incendie.

3. Relation avec les résidents : Le gardien peut être le point de contact principal pour les résidents de l'immeuble. Il peut recevoir des demandes de renseignements, gérer les réclamations des résidents, organiser des réunions d'information et faciliter la communication entre les copropriétaires et le syndic.

Il convient de noter que les responsabilités exactes du gardien d'immeuble peuvent varier en fonction des spécificités de chaque copropriété et des accords contractuels entre le gardien et le syndic. Le décret de 1967 fournit une base légale pour régir ces relations et garantir un fonctionnement harmonieux de la copropriété.

Bonjour,

L’employé d’immeuble n’est pas le préposé du syndic. Lorsque le syndic perd son mandat, l’employé reste en place. Dans les faits, en cas de conflit à propos d’un employé d’immeuble, le syndic risque plus de perdre son mandat que l’employé de perdre son emploi. En ce sens, c’est plus l’employé qui a un pouvoir de nuisance envers le syndic que l’inverse.

Je n’ai trouvé aucune jurisprudence qui invalide un pouvoir donné par un copropriétaire à un employé d’immeuble. L’ARC a une position ferme et constante mais elle est démentie par la doctrine et le gouvernement.

Réponse du ministre chargé du logement à un député du 16 juillet 2013 n° 7548 :
il n’apparaît pas nécessaire d’introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d’immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires,
ce dont on peut conclure qu'en l'état de la législation en vigueur, un copropriétaire peut se faire représenter à l'assemblée générale par un employé du syndicat.

Le recours dont vous disposez pour interdire au gardien d’assister à l’assemblée générale est de faire invalider par le tribunal le pouvoir qu’il a reçu d’un copropriétaire. Il vous faudra un avocat et vous serez très probablement débouté. A ma connaissance l’ARC ne s’appuie sur aucune décision de justice en ce sens.

Citation :
y compris le rôle du gardien d'immeuble.

??? Citez l'article de ce décret qui définit les rôles du gardien ?

Le gardien n'est pas le préposé du syndic, car son employeur est le syndicAT (pas le syndic.)

Toutefois, si dans votre cas particulier, c'est un employé (= "préposé") du syndic qui assure les missions de gardien dans votre copropriété, il ne pourra donc pas recevoir de pouvoir selon l'article 22 de la loi n°65-557 déjà cité.

Mais vous aurez d'autres difficultés, comme signalé par Nihilscio, à l'occasion d'un changement de syndic vous perdrez aussi votre gardien (ou alors il restera mais ne sera PLUS préposé du syndic en exercice mais de l'ancien syndic... et donc pourrait recevoir un pouvoir !

Vous devriez creuser plus le fond de votre problème : en quoi la présence du gardien en AG pose-t-elle problème ? Il n'a pas plus de droit de vote que celle du pouvoir dont il dispose.

Bonjour,

Réponse de Juribot à cette question :

Concernant la question de savoir si un gardien d'immeuble peut recevoir des pouvoirs pour l'assemblée générale de copropriété, la loi n'interdit pas explicitement cette possibilité. Toutefois, il est important de noter que le mandataire doit être une personne de confiance pour le copropriétaire et qu'il est préférable de choisir un mandataire qui n'a pas de conflit d'intérêts potentiel avec les sujets abordés lors de l'assemblée générale.

En résumé, bien que la loi n'interdise pas formellement qu'un gardien d'immeuble reçoive des pouvoirs pour l'assemblée générale de copropriété, il est recommandé de choisir un mandataire qui n'a pas de conflit d'intérêts potentiel avec les sujets abordés lors de l'assemblée générale.

__________________________
Superviseur

Bonjour Sonny,

La consultation du décret de mars 1967 dans la version actuelle disponible sur Légifrance donne Zéro occurrence pour le mot gardien.
On y trouve uniquement l'expression "préposé du Syndicat". Une seule fois sauf erreur.

D'où sortez-vous donc votre texte ?

Pour avoir beaucoup lu et cherché sur le sujet, mon avis définitif sur le sujet est que le gardien n'est pas un préposé du Syndic. Avec un pouvoir, il peut donc assister à l'AG. Il me semblait d'ailleurs que l'avis de l'ARC avait évolué sur ce sujet. Mais ma mémoire peut me tromper.

Par ailleurs, si vous avez des soucis avec votre gardien, la bonne technique est d'en parler au Conseil Syndical qui en parlera au Syndic. Seul le Syndic est habilité à donner des instructions "de détail" au Gardien.
Vous n'avez donc pas besoin d'en parler en AG.
De plus, le gardien , quand il est présent pendant l'AG n'est pas là en tant que gardien, mais comme mandataire !
Eviter les mesquineries est évidemment recommandé. Un gardien en poste depuis un certain temps peut tendre à se considérer comme le maître des lieux. Ce n'est pas forcément grave, et se mettre le gardien à dos peut être nuisible.

Toutefois, il ne faut pas rêver. Les AG-pugilats existent bien.

C'était aussi ma première réaction :
"Il faudrait commencer par éviter de lui donner un pouvoir !"

Reste à faire entendre raison au copropriétaire qui donne son pouvoir au gardien ... il aime peut être semer la zizanie ?

Merci pour l'ensemble de vos messages.
Je crois avoir enfin trouvé la réponse à ma question.

Sachez que dans mon cas le gardien "terrorise" certains propriétaires comme des personnes âgées et qu'il est très difficile d'échanger sur les taches du gardien ou de son éventuel avenir en sa présence.

Merci beaucoup.

Merci pour l'ensemble de vos messages.
Je crois avoir enfin trouvé la réponse à ma question.

Sachez que dans mon cas le gardien "terrorise" certains propriétaires comme des personnes âgées et qu'il est très difficile d'échanger sur les taches du gardien ou de son éventuel avenir en sa présence.

Merci beaucoup.

Hello Sonny,
Un gardien permanent est géré selon un processus très régulé.
Ses tâches sont établies selon un tableau très précis qui permet d'additionner des UV et de calculer sa rémunération.

Il n'y a donc pas à débattre des tâches du gardien en dehors de ce plan de tâches qui conditionne sa rémunération.
Les tâches étant connues, il peut y avoir lieu de vérifier si elle sont correctement exécutées, mais c'est tout.
Plus le plan de tâches est précis, moins il y aura de conflits.
Un problème usuel en copropriété est le conflit d'autorité, et le plus curieux est que les bagarres se déroulent souvent entre ceux qui n'en ont pas, officiellement.

Pour le sujet des tâches du gardien, il suffit de rédiger une résolution qui propose une 'révision', 'une addition', que l'AG chargerait le Syndic de négocier avec le gardien.
Si le travail est préparé, il ne sera pas nécessaire d'en débattre en AG, il suffira de voter.

Certains copropriétaires ont tendance à considérer qu'un gardien est corvéable à merci. Il faut leur faire réviser leur jugement. Comme déjà dit, le métier est très réglementé, peut-être quelques explications aideraient.

Citation :
qu'il est très difficile d'échanger sur les taches du gardien ou de son éventuel avenir en sa présence.

L'AG n'est pas le lieu pour un tel échange !

C'est déjà le conseil sSyndical qui peut en discuter entre membres, puis "sonder" les copropriétaires de manière informelle, puis soumettre une résolution au vote de l'AG.

Ne pas oublier que ceux qui ne peuvent se déplacer, qui donnent leur pouvoir (!) ou qui votent par correspondance ne peuvent participer au" débat" de l'AG.

S'il y a des anomalies c'est au syndic de "redresser la barre" (ou les bretelles...) car c'est lui qui représente le syndicat dans la gestion du personnel.
Pour ce qui est de l'avenir du gardien, le poste peut être supprimé (si le RDC le permet), mais vous ne pourrez pas le licencier facilement (sauf faute grave et encore...)


Les copropriétaires "terrorisés" doivent réagir ou au moins se confier au CS. C'est inadmissible.

Merci AGeorges,

Son contrat de travail précise qu'il a 80% de taches ménagères et le reste entretien de l'immeuble.

Il a placé des "copains" propriétaires au sein du CS.
De ce fait il se sent libre de faire ce qu'il souhaite quand il le souhaite.
Présence, tâches...
Comprenez la colère des copropriétaires.

Et comme le syndic est aux ordres du CS, il ne peut rien faire.
Et lors de l'AG le CS est reconduit car personne ne souhaite se présenter.

Je sais c'est curieux, et en lisant les forums je constate que c'est parfois la même chose dans d'autres immeubles.

Combien de fois j'ai lu que le gardien faisait la loi dans l'immeuble...

C'est une situation un peu compliquée qui ne se résoudra pas en 5mn...

Le syndic n'est pas "aux ordres du CS" il est aux ordres de l'AG. Il choisit la facilité pour ne pas "se fatiguer".

Les membres du CS ne sont pas placés par le gardien (sic), mais élus par un vote de l'AG. Et ils n'ont de toute façon aucun pouvoir sauf délégation de l'AG.

Vous ne pourrez pas changer grand chose sans une majorité, il faut donc rassembler les copropriétaires mécontents, et faire voter des résolutions visant à rétablir un peu de sérieux dans l'organisation votre copropriété.

Je suis d'accord avec vous. Situation compliquée.

Je sais bien que c'est l'AG qui désigne les membres du CS mais si le gardien demande à ses copains de se présenter. Vous savez bien et c'est le cas chez moi, rare sont les propriétaires qui souhaitent se présenter au CS. Donc...

Oui, mais le CS n'a pas d'autre pouvoir que de surveiller la getsion du syndic. Donc le gardien n'y gagne pas grand chose.
S'il ne réalise pas ses tâches selon son contrat, c'est le syndic qui doit être saisi par tout copropriétaire (avec des preuves).

Article 31
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 20 () JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

et dans son contrat le syndic est chargé de la gestion du personnel :
VI-19° Recherche et entretien préalable.

VI-20° Etablissement du contrat de travail et de ses avenants éventuels.

VI-21° Gestion des procédures de rupture du contrat de travail.

VI-22° Paiement du salaire, tenue du livre des salaires, édition des bulletins de paies.

VI-23° Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux.

VI-24° Attestations et déclarations obligatoires.

VI-25° Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité.

VI-26° Mise en place et mise à jour du document unique d'evaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs.

VI-27° Gestion de la formation du personnel du syndicat.
VI-28° contrôle d'activité du personnel du syndicat.

Sonny,



Le gardien est géré par le Syndic. Le Syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété. Que croyez-vous que le Syndic demande au Gardien ?
Sinon de faire respecter la LOI de la copropriété.

Ce que vous présentez comme une anomalie en est-elle vraiment une ? (ce qui n'empêche pas le gardien d'exagérer, parfois)

C'est tout de même aussi bien connu en copropriété. Beaucoup de copropriétaires font n'importe quoi. J'en ai même connu qui ne savaient pas qu'il y avait des charges à payer, d'autres laissent leurs affaires trainer partout, encombrent les couloirs des caves, garent leurs véhicule en se moquant des interdictions, dégradent les escaliers en déménageant leurs meubles, bouchent les VO. La litanie est loin d'être complète.

Alors avoir un peu d'autorité chez un gardien est souvent fort utile, même si cela peut faire trembler quelques âmes faibles et peu respectueuses des règles.
Chez moi, ce sont les résidents les plus âgés qui souhaitent avoir un gardien. Les plus jeunes préfèrent un prestataire qui fera le minimum avec une présence faible, mais sera moins cher.

Je précise : il fait la loi.

Il est présent quand il veut
Il fait le ménage quand il veut.
Il fait le ménage qu'il souhaite faire
Quand il est présent. Il ne fait rien.
Il est en retard régulièrement.
Parfois il ne vient même pas.
Il s'absente pendant ses heures de travail.


Alors c'est toujours bon pour vous un syndic qui fait la loi ?

Seul le syndic peut faire des remontrances au gardien. Oubliez le CS qui n'a pas de pouvoir en la matière.
Les membres du CS peuvent comme tout copropriétaire soit défendre le gardien (= ses "copains") soit confirmer ses manquements.

Si on s'en tient à des affirmations sans preuve, ça n'ira pas loin.

Il faut donc que les copropriétaires mécontents fassent un signalement au syndic avec les preuves et témoignages. Au besoin un constat d'huissier (à vos frais) pour étayer vos allégations.

Ensuite le syndic le convoquera pour un entretien afin qu'il s'explique sur ses manquements.
Il y a de nombreuses étapes pour sanctionner un employé qui ne respecte pas son contrat de travail.

Mais encore faut-il que le contrat soit précis : horaires ? tâches précises ? fréquence ? etc...

Merci pour votre aide.
Nos échanges apporteront beaucoup de réponses à de nombreux propriétaires.