Promesse de vente

Bonjour,

Cela fait la seconde fois que je vends ma propriété à un promoteur pour y bâtir un immeuble d'habitation.
La promesse de vente n'est pas respectée la 1ère fois, baisse de prix négociée, abandon.
La 2ème fois allongement des délais de 7 mois pour pré-commercialisation non prévue lors de la signature le promoteur se vantait d'avoir ses fonds propres.
Nous en sommes à deux permis de construire purgés, que dois-je faire, le dénoncer à nouveau ?

Bonjour,
Pourquoi n'y a-t-il pas d'autres candidats ?
Pourquoi vous faire embobiner une 2eme fois ?
Vous n'avez pas été échaudé après le 1er plantage ?
Demandez conseil à votre notaire. A priori une promesse de vente vous engage et vous ne pouvez pas en tant que vendeur y renoncer unilatéralement.

Bonjour,
Merci de votre intérêt.
Ma propriété se trouve sur une zone de redensification du PLU. Dés lors j'ai tout intérêt à la vendre à un promoteur pour y bâtir un immeuble avec part de logements sociaux puisque c'est maintenant sa destination. Sauf que cela dure maintenant depuis trop d'années de démarches diverses.
En 2023, après les délais légaux de traitement de dossiers, le promoteur choisi obtient le permis de construire souhaité, mais prétextant des surcoûts de construction imposé par le maire, il me demande une baisse du prix important de la promesse de vente, je ne l'ai pas accepté et j'ai dénoncé cette promesse une fois arrivée à terme.
J'ai ensuite contacté un nouveau promoteur intéressé par mon offre et maintenant que la promesse arrive à terme, second permis de construire purgé de tous recours validé, le promoteur m'impose 7 mois supplémentaires pour réaliser sa pré-commercialisation non prévue initialement, avec risque supplémentaire d'abandon du projet en cas de difficulté alors que son point fort était d'avoir ses fonds propres. En supplément, il supprime une clause de part variable non négligeable.
Ma question : que dois-je faire ? Si je dénonce cette fois ci encore la promesse de vente, est-ce la solution ? Tous les promoteurs de France sont-ils tous mafieux ?
A vous lire, Bien cordialement.

Que dit votre notaire ?
Les clauses de la promesse permettent-elles de vous désister ?

Puisque c'est votre intérêt de vendre à un promoteur, prenez plutôt patience. Dénoncer puis contracter à nouveau vous fera perdre encore plus de temps.
Ils ne sont pas mafieux, c'est à vous de bien lire les clauses de la promesse et d'être certain que l'accord est équilibré avant de le signer.
Mais vu ce que vous dites de cette zone, vous n'avez pas vraiment 36 possibilités.

Bonjour,

Si je dénonce cette fois ci encore la promesse de vente, est-ce la solution ?
Tout dépend de si vous êtes en position de force et pouvez espérer trouver un autre acquéreur.

La promesse de vente prévoit-elle une indemnisation en cas de désistement du promoteur ?

Tous les promoteurs de France sont-ils tous mafieux ?
Non, et il n'y a rien de "mafieux" dans le comportement d'un promoteur qui tente d'obtenir les meilleures conditions possible pour sa nouvelle acquisition immobilières. Le but d'un promoteur, comme de toute entreprise non publique, est de gagner un maximum d'argent.

Votre problème serait résolu par un avant-contrat suffisamment protecteur pour vous (avec par exemple une clause pénale dissuasive), mais encore faudrait-il que vous puissiez l'imposer au promoteur.

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Modératrice

Oui je peux dénoncer la promesse arrivée à terme, à la fin de ce mois.
Il s'agit d'une promesse de vente unilatérale évidemment sans indemnisation.
C'est bien là ma problématique, si je traite avec encore un autre promoteur est ce que je ne rencontrerai pas encore la même difficulté une fois arrivée à terme, encore un an et demi au moins ?
Ne pas respecter ses engagements pour un meilleur profit sur le dos des vendeurs, si c'est ce que vous appelez être honnête et dans son droit ???
Quelqu'un a t'il connu pareil mésaventure, quelle est la meilleure sortie ?
A vous lire et merci de votre intérêt.

Même avis que Isadore.
Si vous avez un autre acquéreur possible à de meilleures conditions, pourquoi pas.. mais il semble que vous n'êtes pas en position de force pour négocier et devrez donc vous plier aux exigences des promoteurs.
Et plus ça dure, moins vous aurez de possibilités de négocier.
Votre notaire doit vous conseiller au mieux de vos intérêts, mais il n'y a peut être pas vraiment de marge de manoeuvre.

Ne pas respecter ses engagements pour un meilleur profit sur le dos des vendeurs, si c'est ce que vous appelez être honnête et dans son droit ?
Le principe d'une promesse unilatérale de vente, c'est que le vendeur s'engage à vendre si l'acquéreur le souhaite. Le promoteur, lui, ne s'est engagé à rien du tout, à part payer le prix demandé s'il accepte d'acheter.

Il aurait été possible d'y insérer une clause pénale. Une " promesse synallagmatique" (compromis de vente), elle, aurait engagé les deux parties.

Mon premier conseil : si ce n'est pas déjà fait, prenez votre propre notaire chargé de défendre vos intérêts, ce ne sera pas plus cher.

Mon second conseil : établissez vos priorités, vendre à bon prix quitte à attendre ou vendre sans trop traîner quitter à baisser le prix.

Le promoteur n'a pas absolument besoin de cette parcelle. Il vous demande un délai, rien ne vous interdit de poser vos propres conditions (notamment une clause pénale avec séquestre).

Et si vous décidez de faire affaire avec un troisième promoteur, faites la part du feu et exigez une clause pénale avec séquestre, quitte à lâcher un peu sur le prix de vente.

Si vous signez des machins où vous n'avez que des devoirs et l'acquéreur que des droits, ça n'ira jamais.

Et ma foi, le principal boulot des dirigeants d'une entreprise privée est de faire rentrer un maximum d'argent dans les caisses. Ils sont dans leur rôle en cherchant à augmenter le profit. C'est comme cela qu'ils gagnent leur croûte.

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Modératrice

bonjour,

pourquoi signer une promesse unilatérale de vente qui n'engage que le vendeur et non l'acquéreur, cela explique votre situation qui peut durer longtemps puisque l'acquéreur potentiel n'a pris aucun engagement.

comme le conseille isadore, établissez un promesse synallagmatique de vente qui engage les 2 parties.

salutations

Bonjour,

Les promoteurs ne sont pas des mafieux au sens où vous ne serez pas menacés physiquement mais ce sont tout de même des filous face à qui il n’est pas bon de rester candide.


C’est à prévoir.

Pour être sûr qu’un acte soit bien exécuté comme on l’attend, il faut s’assurer que le cocontractant perdra quelque chose à ne pas le faire. La promesse unilatérale que vous avez accepté de consentir est déséquilibrée à votre désavantage ce qu’il faut refuser.

Votre acheteur ne s’attend peut-être pas à ce que preniez simplement acte de sa décision de ne pas lever l’option sans accepter de nouvelles conditions. Ce peut vous offrir une certaine marge de négociation.

Une promesse unilatérale est classiquement assortie d’une indemnité d’immobilisation déposée en garantie sur un compte séquestre. Il faut l’exiger. Si le promoteur ne l’accepte pas, c’est qu’il n’est pas très intéressé par votre terrain.

J'ajoute qu'avec une promesse unilatérale de vente sans clause pénale, une semblable mésaventure aurait pu vous arriver avec des particuliers. Ce n'est pas une question de promoteur, mais de contrat avec un fort enjeu financier.

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Modératrice

Merci de vos réponses,
Mettre une condition pénale à la promesse unilatérale de vente, bien sûr que cette clause est prévue mais toujours soumise à conditions suspensives de l'acte, donc au dernier moment (je connais c'est la seconde fois) ils sortent la non prise en charge de la caution bancaire de leur projet pour x raisons.
la promesse court jusqu'au 30 mai date de l'expiration, en ce moment le promoteur fait la sourde oreille en ne donnant plus signe de vie, bien sûr il va revenir il a déjà trop engagé de frais et ce serait mal vu du maire avec lequel ils ont actuellement d'autres projets dans la commune.
J'ai bien l'intention de tenir comme avec le promoteur précédent, le 1er juin, j’envoie un RAR pour dénoncer la promesse et arrivera ce qui arrivera.
La fois précédente, le promoteur est revenu 3 mois plus tard avec la ferme intention de nous acheter dans les termes de la promesse, malheureusement notre offre n'était plus disponible. Je peux vous garantir qu'il l'a amèrement regretté et s'est vivement excusé de la méthode utilisée.
Donc je sais faire, mon problème c'est de me demander si le prochain n'aura pas les mêmes intentions ???

toujours soumise à conditions suspensives de l'acte
Dans le cas d'un promoteur annonçant sa volonté de payer comptant, il n'y a aucune raison de conditionner la clause pénale à des conditions suspensives.

Tant que le promoteur aura une porte de sortie, vous prenez le risque que l'histoire recommence. Il faut que le contrat soit clair : soit il achète dans le délai imparti, soit la somme séquestrée chez le notaire vous revient.

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Modératrice

Ce n’est pas clair.
Vous parliez d’une clause pénale évidemment sans indemnisation et maintenant, bien sûr il y a une clause pénale mais toujours soumise à des conditions suspensives.

L’acheteur a-t-il levé l’option ?
Quelles sont les conditions suspensives ?
Quelles sont les obligations auxquelles l’acheteur doit se soumettre afin que les conditions suspensives soient accomplies ? Quelles sont les dates auxquelles il doit attester au plus tard qu’il a satisfait à ces obligations ? Quelles sont les dates d’expiration des diverses conditions suspensives ?

Toutes ces dates précèdent normalement la date d’expiration de la promesse de vente et je ne vois pas bien pourquoi vous parlez de dénoncer la promesse.

Si l’acheteur n’a pas satisfait en temps voulu à ses obligations en vue de l'accomplissement des conditions suspensives, celles-ci sont réputées accomplies.

S’il a levé l’option et que les conditions suspensives sont accomplies ou réputées accomplies, l’acheteur ne peut plus se rétracter et, s'il le fait néanmoins, la clause pénale s’applique.

Merci de votre intérêt.
Oui toutes les CS sont levées, le PC est purgé et validé.
La fin de la promesse est le 30 mai donc si pas d'achat je signifierai sa caducité à l'acheteur.
5% d'indemnité d'immobilisation de notre bien sont bien prévu mais cette somme est soumise à condition suspensive, le promoteur nous a d'ores et déjà dit (sans preuve) qu'il n'a pu obtenir sa garantie bancaire qui est la seule condition suspensive qui ne serait pas levée !!!
Voilà où j'en suis.

Bonjour,

Donc l'ensemble des conditions suspensives n'ont pas été levé si le promoteur fait mention d'une condition de pré-commercialisation.

A savoir que cette condition doit être justifié en prouvant qu'il y a bien eu commercialisation, et une commercialisation au bon prix (c'est facile de dire qu'on a pas atteint la préco en vendant à 8000€/m² quand ça se vend 5000€/m² dans le quartier). Mais c'est de notoriété commune que la plupart des promoteurs se cachent derrière cette condition (ou encore obtention de la GFA) pour "sortir" d'une promesse où le projet ne fonctionne économiquement plus.

Rapprochez vous de votre notaire pour connaître le sort de cette indemnité d'immobilisation.

Bonjour,

Le permis de construire est obtenu purgé de tout recours,
toutes les clauses suspensives sont levées exception faite de la GFA (garantie financière d'achèvement) que le promoteur nous dit ne pas avoir obtenu, ça reste du verbal sans garantie ni de l'avoir obtenu ni même de l'avoir demandée puisqu'ils devaient payer avec leurs fond propres sans obligation de pré-commercialisation.
Cela dit, à mon sens et c'est ce que j'ai besoin de savoir, cette condition suspensive ne doit par empêcher le paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Formulation exacte de la promesse de vente :
(Dans l’hypothèse où le BENEFICIAIRE décidait de ne pas donner suite à la promesse et de ne pas lever l’option dans le délai imparti, alors que l’ensemble des conditions suspensives serait réalisé, celui-ci s'engage à verser au PROMETTANT, à titre d'indemnité d'immobilisation, la somme égale à 5 % du prix de l’IMMEUBLE, en réparation du préjudice subi par le PROMETTANT du fait de l'immobilisation de l'IMMEUBLE, pendant la durée de la présente promesse.)

Les promoteurs sont malin mais légalement suis-je en mesure d'en demander le paiement ?

Bonjour
Vous pouvez demander... mais demander n'est pas obtenir.
Le promoteur va certainement refuser et hors procédure au tribunal vous n'aurez rien de plus.

Là encore, l'ensemble des conditions n'ont pas été levés puisque l'obtention de la GFA (qui équivaut à une précommercialisation de 30% environ aujourd'hui en fonction des projets) n'a pas été fait.

La prochaine fois, évitez les conditions suspensives de type précommercialisation ou obtention d'une GFA (qui sont finalement la même chose). Ainsi à l'obtention du PC/PA purgé le promoteur aura l'obligation d'acheter, charge à lui d'assumer les risques s'il a prévu de vendre plus cher que le marché les appartements après.

Néanmoins, si vous faites le choix d'imposer au promoteur qu'il n'y ai pas de condition suspensive de précommercialisation, vous devrez possiblement subir une baisse de prix.

Bonjour

Je vous remercie beaucoup, c'est l'élément qui me manquait, je n'ai d'autre solution que d'accepter leur condition d'accepter la pré-commercialisation qui était prévu sans l'être par la GFA (je ne savais pas).
Aujourd'hui, à 15 jours de l'échéance de la promesse, silence radio, le constructeur tente l'épreuve de force ultime pour me faire céder. Reste à savoir qui gagnera, il a déjà dépensé beaucoup...
Bon je reste propriétaire quoi qu'il en soit.
Encore merci à tous.
Très amicalement