Nu propriétaire habitant chez l'usufruitier...

Bonjour

Nous habitons chez mon père, depuis 2022, avec son accord écrit à titre gratuit...
Il est placé en EHPAD et vient d'être mis sous tutelle.

Sa maison il en est usufruitier et moi même et les neveux sommes nu propriétaires.

Un conflit grave est apparue.


Après beaucoup de réflexion et la consultation d'un deuxième avocat, je peux résumer ainsi la situation vis à vis de la tutelle de mon père et du conflit m'opposant aux autres nu propriétaires, mes neveux :

- Lors de la succession à venir, lors du décès de mon papa, il est a craindre que mes neveux vont contester l'accord écrit de mon père me logeant à titre gratuit (comodat).
Et aussi le papier établi en 2019 par mon père.

Le risque est de déduire une portion de ma part d'héritage, en tant qu' avantages indirects ou donations indirectes...du vivant de mon père !!??

Quoiqu'il en soit le risque est grand de se retrouver dans une situation difficile, avec un parcours juridique pénible...


Je pense envisager, comme gage de bonne foi, de verser à mon père via la tutrice une somme d'argent mensuelle ou annuelle qui représenterait un espece de "loyer".

Évidemment j'ai vendu mon propre appartement au printemps et tout déménagé chez mon père en prenant le soin de faire venir un huissier pour voir l'état de la maison et des meubles.

Je suis un peu en difficulté...

Bonjour
Si votre père n'était plus en capacité de contracter un commodat comme sa mesure de protection et son accueil en EPHAD le laisse penser, vous avez raison de prévoir beaucoup de difficultés car ce commodat serait nul .


Enfin si votre père a besoin de fond , on peut mettre un terme à un commodat légalement formé .

Et la tutelle peut ainsi mettre le bien à louer.
Si le bien était au couple votre père n'est pas qu'usufruitier : il a 50% du bien en pleine propriété .
Vous n'avez, au mieux que 25% en nue propriété .

Par de là, pour éviter tout problème, qui peut quand même aller jusqu'à des poursuites pénales pour abus de faiblesse, je vous conseille d'aller voir un avocat et d'être honnête avec lui pour évaluer vos possibilités pour rester dans les clous .
Le fait que vous ayez vendu votre bien ne rentre pas en ligne de compte, si vous appauvrissez le patrimoine de votre père ( en l’empêchant de louer ce bien de par votre présence par exemple)il y aurait bien avantage indirect qu'on peut facilement évaluer par ce qu'aurait amené un loyer versé chaque mois ...

La solution la plus simple pour rester dans le bien serait que vous rachetiez le bien au prix du marché, du moins la part de votre père et son usufruit ...
De toutes les manières, au jour du décès de votre père vous devrez une indemnité d'occupation à vos neveux .

Pas simple tout ça...

Financièrement pas de soucis pour mon père malgré le coût de son EHPAD.
J'ai un certificat de la psychologue qui atteste que bien que diminué et très malvoyant, il est apte à comprendre et exprimer sa volonté.


J'ai déjà vu un deuxième avocat qui me dit qu'effectivement il risque d'y avoir souci.

D'où l idee de payer un loyer à mon père via sa tutrice ?

Mon père était marié.
Ma mère est décédé en 2016.
La succession s'est faite ainsi, sauf erreur de compréhension, mon père est usufruitier du bien à 100%. Moi et mon frère sommes nu propriétaires.

Je viens de relire la déclaration de succession pour ma mère.

Il est bien indiqué

Mon père la totalité en usufruit.

Mon frère et moi même nu propriétaire 1/2chacun.

Mon frère étant décédé lui aussi, la représentation va à ses 2 enfants, mes neveux.


Ma question reste la même, pas pu avoir de réponse claire pour le moment.

Est ce que le paiement d'un loyer à mon père réglerais le litige qui risque de survenir...??

Et le fait que mon père soit usufruitier à 100% empêcherait tout paiement d'une indemnité à mes neveux.

Bonjour.



Si la jurisprudence ancienne recevait facilement les demandes de rapport à la succession de ce type d'avantage indirect ou de donation indirecte, il y a eu déjà depuis quelques années un sévère revirement de jurisprudence, obligeant celui qui réclame le rapport de prouver l'intention libérale du prétendu donateur et de prouver son appauvrissement.

Or qu'il habite seul ou avec vous ne changeait rien à son patrimoine.
L'action de vos neveux sera donc difficile à mener, même s'il existe bien sûr toujours un risque que leur demandes soient suivies.

Bonjour

Vous me parlez que la jurisprudence a changé.

Et que mon père habite seul ou pas...

Mon père est en EHPAD.

Nous vivons sans lui chez lui....

D'où mes craintes...

Bonjour,

Pour répondre à votre question, un bail avec un loyer résoudrait bien le problème, à condition que le loyer soit au prix du marché. Le bail resterait valide même après le décès de votre père, vous permettant de rester dans les lieux tant qu'un congé légalement formé n'aurait pas été donné.

Attention, sans bail ce que vous verseriez serait une indemnité d'occupation, pas un loyer. Le bail est plus protecteur pour vous.

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Modératrice

Bonjour

C'est bizarre que le bail puisse continuer après le décès de mon père ?

A qui irait l'argent versé ?

Pour le bail de location, sans doute le mieux est de voir avec le tuteur et le rédiger ensemble.

Évidemment si on pose la question à mon père s'il veut que je lui paie un loyer, il répondra qu'il ne veut pas...

Bonjour
Un bail pour un logement en résidence principale du locataire est soumis à la loi n 89-462.
En cas de mutation du bien (succession ou donation ou vente) il continue avecle ou les nouveaux propriétaires.
C'est en effet plus protecteur que d'autres arrangements plus précaires.

De toute façon, si payer un loyer pour habiter chez mon père est pour nous d'avoir l'esprit tranquille lors de la succession c'est mieux.
Il restera bien assez avec le deuil.



Et au terme de la succession, je suis assuré de récupérer une partie des loyers payés puisque mon père n'en a aucun besoin pour payer son EHPAD et donc ce sera dur son épargne.

Et en tant que son fils j heriterai de la moitié. L'autre moitié à mes neveux.

Hello !

Effectivement Gege vous vous êtes mis dans une situation délicate, d'autant plus avec ce grave conflit (?) survenu avec vos neveux (et particulièrement quand vous serez en pleine propriété et indivision avec eux pour gérer cette maison qui pour l'instant va être gérée par le tuteur si j'ose dire comme par exemple pour vous établir un éventuel bail).

NB : si vous arriviez à signer un bail vous serez un jour votre propre bailleur pour moitié des loyers et vous verserez l'autre moitié à vos neveux bailleurs également.

A terme il me semble que vous risquez effectivement que vos neveux dénoncent une donation indirecte (l'avantage consenti par votre père en vous logeant gratuitement) et tentent de faire rapporter cet avantage (libéralité ?) dans un partage de la succession.

PS : que disent respectivement le "commodat" et le "document écrit en 2019" si ce sont deux documents différents ?

A+

En faisant un bail je dois pouvoir me sortir du pétrin et empêcher mes neveux de contester lors de la succession de mon père et demander une réduction de ma part d'héritage.


Le document 2019 indique que mon père souhaite qu'on habite chez lui gratuitement lors de son départ en EHPAD afin de maintenir la maison ouverte et de pouvoir lui rendre visite plus facilement. Sa maison étant proche de l EHPAD

Effectivement, j'avais compris que vous habitiez chez votre père avant qu'il aille en Ehpad, et que vous continuiez.

Mais cela ne change pas grand chose à ce que j'ai dit.
Il devient extrêmement ardu, selon la jurisprudence actuelle, de faire qualifier de libéralité l'occupation gratuite du logement de l'usufruitier (ou du propriétaire).

Il faut démontrer l'intention libérale de fournir un avantage, et il faut démontrer l'appauvrissement (et non l'absence d'enrichissement) du prétendu donateur. Les simples économies du prétendu donataire, qui n'a rien à payer, ne transforment pas le prêt en libéralité.

Le fait que les prêts à usage gratuit existent dans le code civil montre que c'est un concept différent d'une libéralité. Quel intérêt de gérer ce concept de commodat s'il était par essence une libéralité ? D'ailleurs, le commodat ne transfère pas de propriété, donc il n'y a pas de dépouillement.

Le fait de prêter ou de ne pas prêter ne modifier en rien le patrimoine du prêteur.

https://www.aurep.com/fr/article/5/newsletter/1/droit-civil/687-le-recours-au-commodat-en-gestion-de-patrimoine

Donc pour moi, vous êtes assez tranquille, même si on n'est jamais à l'abri d'un jugement contraire à la tendance jurisprudentielle du moment.

Merci rambotte.

Dans les cas payer un loyer nous mettra encore plus à l'abri lors de la succession.

J'ai contacté le tuteur.

Qui m'a dit de faire faire une attestation par un agent immobilier de valeur locative.

Et sur cette base le tuteur définirait notre "participation", c'est son mot.

Quitte à payer, je vous conseille de demander un bail écrit, un vrai, un beau. Evitez les arrangements plus ou moins informels qui peuvent jeter un doute sur la nature de la somme versée.

Autre avantage du bail : si vous êtes en couple et que vous decedez cela préservera les droits du doux objet de vos vœux avec un bail aux deux noms, et ce quel que soit votre statut matrimonial.

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Modératrice

Oui effectivement quand le tuteur parle de participation, je pense en fait qu'il pense loyer.
Je verrai avec lui ensuite.

Évidemment je veux un bail et étant marié il faut qu'il soit pour nous deux.

Cela viendra en revenus locatifs pour mon père ce qui aura pour conséquence d'augmenter ses impôts sur le revenu...
Le fisc sera content.
Et de mon côté plus rassuré

Une inquiétude quand même.

Lors de la succession je compte racheter les parts de mes neveux.
Je n'imagine rester comme ça en location.

Évidemment s'ils ne veulent pas vendre... Ça deviendra compliqué.


Quels recours ensuite... A défaut de me vendre, les mettre en justice...

Sans racheter les parts, votre bail continuera sans changement jusqu'à un congé conforme à la loi.
Si vous rachetez les parts vous devenez propriétaire du logement, et donc le bail ne sert plus à rien : vous n'allez pas vous verser un loyer à vous-mêmes ...

Ensuite vous ne pourrez pas forcer les neveux à vous vendre leur part sauf par une décision du tribunal..

Oui c'est sûr.

Mais je serai déjà à moitié propriétaire.

Si vraiment les neveux ne veulent pas me vendre leurs 25 et 25 % chacun, ce sera juste pour m'embêter...
Je pense alors , j'espère que ce ne sera pas nécessaire, les lettre en justice pour les y contraindre.

Évidemment je préférerais une solution amiable, quitte à payer un peu plus cher leurs parts...

(suite)

Si à terme vous proposez à vos neveux d'acheter leurs parts et qu'ils refusent, en quoi donc voudriez-vous "les mettre en justice" Gege ?

Alors soit vous restez en indivision et continuez à être "demi-locataire", soit vous engagez une démarche pour sortir de l'indivision par licitation sans être certain du résultat.

A+