Répartition part suite à travaux et donation

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Posté le Le 02/04/2021 à 06:32
Bonjour,

Je me suis inscrit sur ce forum pour avoir un 2ème avis (le 1er étant d'un notaire).

Voici la situation, le père de ma compagne lui a donné une maison à rénover de 100 000€, nous avons fais un prêt commun de 200 000€ pour cette rénovation, nous voulons donc que ma compagne possède 66% de la maison (100 000 donation + 100 000 prêt = 200 000/300 000) et moi 33% (100 000 prêt = 100 000/300 000).

Lors de la donation devant le notaire (fin 2019) avant que les travaux commencent nous lui avions demandé quelles étaient les solutions pour "officialiser" cette répartition. Etant donné que nous allons nous marier cette année (mi 2021) il nous a dit que le + simple était de faire un contrat de mariage avant le mariage où il était stipulé que la maison m'appartenait à 33%.

Le mariage arrive cet été et nous somme donc allé le revoir, il nous a expliqué que nous avons mal compris et qu'on ne pouvait pas mettre ca dans le contrat, c'est soit la maison est à 50% chacun soit rien... Suite à cela nous redemandons alors comment faire, et il nous dit qu'il ne fait justement rien faire, qu'il fallait se marier sous régime de la communauté réduite aux acquêts en gardant les factures et qu'en cas de séparation il suffisait de sortir les factures et ma futur femme devra me rembourser, il a aussi précisé qu'après le mariage il faudra venir signer une donation entre époux ou donation au dernier vivant.

Cela ne nous convient forcement pas trop étant donné qu'en cas de décès de sa pars (faut bien penser au pire pour ne pas avoir de problème de son vivant) c'est ses parents qui hériteront de tout, et si nous avons un enfant idem car il s'agit d'une donation de son père.

Que pensez-vous de tout cela ?
Auriez-vous d'autres solution pour arriver à cette répartition de part ?

Merci à tous

Bonne journée

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Posté le Le 02/04/2021 à 13:15
Bonjour Benjamin,

Avez-vous pensé à créer une SCI ?
Supposons que vous puissiez créer une SCI avant de vous marier où vous organiseriez la répartition des parts en 1/3 - 2/3.
Ensuite vous vous mariez en communauté réduite aux acquêts ou en séparation de biens. Rien ne changera sur la répartition de la SCI puisque cela a été fait avant le mariage.

Vous pourriez ensuite étudier ce qui se passerait en cas de départ prématuré de l'un ou de l'autre.

Pour étudier cela de plus près :
- votre compagne est-elle aujourd'hui la seule propriétaire de la maison ?
- Qu'avez-vous donné comme garanties pour votre prêt ?
- Le don du père de votre compagne pourrait-il être annulé ou contesté ? (présence d'autres héritiers, d'une compagne)

Posté le Le 02/04/2021 à 13:57
Bonjour,

Merci de votre réponse.
Concernant la SCI nous lui avions posé la question et il nous a répondu que c'est le même principe que pour l'indivision, c'est à dire que son on créé une SCI et que ma compagne met dedans la maison à 100 000€, il faudrait que je mette 50 000€ sur le compte de la SCI pour avoir droit à 33% des parts (argent que je n'ais pas). Est-ce bien correct ? Ou avons-nous le droit de répartir les parts d'une SCI comme on le souhaite ?

- votre compagne est-elle aujourd'hui la seule propriétaire de la maison ? => oui
- Qu'avez-vous donné comme garanties pour votre prêt ? => garantie hypothécaire signée chez le notaire (n'étant pas propriétaire d'un bien pour lequel j'ai fais un emprunt ils nous ont imposé cette garantie là)
- Le don du père de votre compagne pourrait-il être annulé ou contesté ? (présence d'autres héritiers, d'une compagne) => J'avoue ne pas trop comprendre le sens de la question, ma compagne a une sœur, et lors de la donation chez le notaire son père a fait le nécessaire pour que lorsque son autre fille en aura l'âge et l'envie elle pourra avoir l'équivalent de la même somme d'argent (si c'était le sens de la question)

Pour en revenir sur la SCI c'est la solution à laquelle nous avions pensé au début mais étant donné que je dois injecter aussi de l'argent dedans pour avoir les 33% selon le notaire nous ne l'avons pas retenu.

Posté le Le 02/04/2021 à 14:48
Bonjour
Il faut voir les choses avec simplicité.
Pour le cas d'une séparation, le notaire n'a pas tort, mais concernant un décès, l’article 757-1 du Code civil, dit qu'à défaut d’enfant, les père et mère du défunt, ainsi que son conjoint, sont héritiers.

Ces règles sont applicables en l’absence de dispositions testamentaires contraires.
Une bonne solution est donc le testament, si --bien sur-- la volonté de votre épouse est de vous laisser ce bien si elle venait à disparaitre avant vous.

__________________________
Bien à vous Errare humanum est, perseverare diabolicum

Posté le Le 02/04/2021 à 15:08
Bonjour,
Nous avons pensé au testament mais s'agissant d'une donation le notaire nous a dit que le bien ne pouvait pas me revenir en cas de décès.
Et nous cherchons surtout à avoir cette répartition de 1/3 2/3 de notre vivant.

Posté le Le 02/04/2021 à 18:49
Citation :
- Le don du père de votre compagne pourrait-il être annulé ou contesté ? (présence d'autres héritiers, d'une compagne) => J'avoue ne pas trop comprendre le sens de la question,


Ma question était liée à ça :
Les parents bénéficient d’un "droit de retour légal" sur les biens qu’ils ont donnés à leur enfant si ce dernier décède sans descendance, mais à hauteur de leur droit dans sa succession, soit un quart chacun. Si les parents sont morts, leurs autres enfants (frères et sœurs du défunt) ont un droit de retour. article 738-2 du Code civil

Pour la SCI, avez-vous bien regardé ce qui peut servir en apport en capital ? Par exemple, pourquoi ne pas avoir apporté le prêt de 200K, à 50% chacun, à charge pour la SCI de faire les travaux ? (je n'ai pas vraiment vérifié la faisabilité, mais, de façon générale, un capital de société n'est pas forcément uniquement composé de 'dépôt d'espèces en cash'

Citation :
le notaire nous a dit que le bien ne pouvait pas me revenir en cas de décès.

Si j'ai bien compris, vous souhaitez juste être sûr de conserver la part de votre apport dans le prêt et non récupérer le bien complet.
Avez-vous examiné le système des récompenses ? Si la succession de votre future est liquidée, la succession vous devra vos investissements qui auront participé à la valorisation du bien.

Citation :
après le mariage il faudra venir signer une donation entre époux ou donation au dernier vivant.

Dans ce cas (à vérifier), a l'exclusion du don valorisé au moment du don :
- Sans enfants vous héritez de tout
- avec enfants, vous pourrez demander l'usufruit complet c'est-à-dire pouvoir habiter dans la maison jusqu'à votre décès, voire pouvoir le louer et toucher les loyers. Sans aucun droit de succession à régler.
Ce n'est qu'un aperçu, il y a d'autres options.

Posté le Le 02/04/2021 à 19:09
Cela veut dire que les donateurs ont inséré une clause de retour.
Il faut savoir que les parents n’ont pas de droit de renoncer au droit de retour avant l’ouverture de la succession, mais il peuvent abandonner ce droit à partir de l'événement.
Le testament reste utile en cas décès des parents, car il permet d'écarter les frères et)ou soeurs.

__________________________
Bien à vous Errare humanum est, perseverare diabolicum

Posté le Le 03/04/2021 à 06:33
Merci beaucoup pour vos réponses.
Cela semble concorder avec ce que le notaire nous a dit pour la donation entre époux.

Citation :
Pour la SCI, avez-vous bien regardé ce qui peut servir en apport en capital ? Par exemple, pourquoi ne pas avoir apporté le prêt de 200K, à 50% chacun, à charge pour la SCI de faire les travaux ? (je n'ai pas vraiment vérifié la faisabilité, mais, de façon générale, un capital de société n'est pas forcément uniquement composé de 'dépôt d'espèces en cash'

=> la donation a été faite fin 2019, le prêt signé début 2020, savez vous si nous pouvons créer maintenant une SCI avec le prêt + maison alors que tout cela date de + d'un an ?

Merci

Posté le Le 03/04/2021 à 08:06
Bonjour Benjamin,

Il est sûr que si vous souhaitez mettre en place cette distribution maintenant, parler de succession n'avance pas.
Dans la mesure où le montage SCI aurait été possible s'il avait été fait plus tôt, il me semble raisonnable de penser que cela l'est encore, dans les grandes lignes.
Le mieux est sans doute que vous contactiez un
COMMISSAIRE AUX APPORTS
qui saura vous répondre avec certitude. Mon expérience s'arrête à un montage initial de capital avec prêt pour un commerce, mais beaucoup de règles générales sont les mêmes pour des sociétés de type différents.
Dans l'objectif de la distribution 1/3-2/3, et en fonction de la valeur actuelle du bien, si vous arrivez à cette solution, il faudra sans doute moduler les apports de chacun.
Par exemple, si au début, vous aviez souhaité un 50/50 pour la SCI, il aurait suffit que votre compagne n'apporte pas sa part de prêt de 100.000. Exemple juste pour le principe.
Par ailleurs, si donc un apport de capital n'est pas obligatoirement des 'espèces', pourriez-vous regarder si, par exemple tout de suite après le mariage, votre épouse ne pourrait pas vous 'donner' ce qu'il faut pour avoir votre 1/3. Les dons sont limités vis-à-vis de la "quotité disponible", mais pour 1/3, ce pourrait convenir.
Comme référence, je pense à l'usufruit. Ce système qui permet d'habiter une maison jusqu'au décès, qui n'est qu'une sorte de 'service', est bien valorisé par la loi. Et cette valeur se peut négocier dans des actes ... donc pourquoi pas un système du même genre pour un capital de SCI.
Les ressources de la loi sont parfois surprenantes ...

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