Terrain non notifié sur acte de vente maison

Bonjour
Nous avons acheté une maison en 2010.
Une parcelle de terrain n'a pas été notifiée sur l'acte de vente sachant que sur cette parcelle tout la viabilité de la maison y passe: eau, électricité, gaz.
Notre notaire ne nous aide pas et les anciens propriétaire nous propose d'acheter cette parcelle a un prix exorbitant
Nous avons besoin d'aide. Doit-on faire appel a un avocat
Cordialement

Bonjour,
Si vous n'avez pas acheté cette parcelle, elle ne vous appartient pas.
Il y a par contre possibilité de faire valoir une servitude pour le passage des réseaux.
Est-ce que les 2 parcelles proviennent d'une division ?

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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Est-ce qu'elle faisait partie du compromis de vente, et qu'elle a été oubliée ensuite lors de la réitération par acte authentique ?

Lorsque dans le projet, la parcelle cadastrale avec la maison a été mentionnée, vous n'avez jamais eu la curiosité de consulter le cadastre (en ligne ou sur Géoportail) pour apprécier quelle était l'étendue de la chose vendue ?

Bonjour,

Il est pris dans les actes de vente d'immeubles un tel luxe de précaution tant sur la forme que sur l’information préalable de l‘acheteur que je ne crois pas qu’il puisse être défendu avec succès devant un tribunal que l’absence de mention de la vente du terrain en question dans l’acte ne soit qu’une simple erreur. Il serait illusoire d’espérer qu’un tribunal puisse juger qu’en fait vous avez acheté le terrain d’assiette de le maison et, en plus, le terrain adjacent où passent les canalisations.

Vous ne pourrez pas forcer son propriétaire à vous vendre ce terrain.

Tout ce que vous pouvez faire est négocier ou faire constater l’existence d’une servitude qui pourrait être une servitude par destination du père de famille, articles 693 et 694 du code civil, ou une servitude légale d’enclave, article 682.

Concrètement, quel est le problème. Etes-vous en litige avec votre vendeur au sujet des canalisations qui passent sur son terrain ?

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C'était Beatles ou moi.
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4 août 2026

Suite a votre réponse
Lors de la vente de notre maison pourquoi il n'a pas été notifiée une servitude ou un droit de passage chez le notaire?

bonjour,

si le notaire n'a pas mentionné de servitude sur l'acte notarié de vente, acte que vous avez signé, il est difficile de prétendre qu'il existe une servitude.

salutations

L’existence d’une servitude légale créée par une situation d’enclave ou d’une servitude par destination du père de famille ne dépend pas de sa mention par le notaire sur l’acte de vente.

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4 août 2026

Vous n'avez pas encore précisé si votre parcelle résulte d'une division.....

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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Oui il a une division
3 parcelles au total dont une omise
Ou se situe la viabilité de notre maison

Plus précisément :
est-ce que avant votre achat il y avait une seule grande parcelle appartenant au même propriétaire puis il a séparé les parcelles pour garder une partie et vendre l'autre partie ?

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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour

Si vous avez du mal à comprendre ce que vous dit le notaire et/ou les propriétaires, oui, il faut voir un avocat .
Si l'acte d'achat et le compromis ne parlait que de la maison et pas du terrain adjacent, vous n'avez acheté que la maison .
C'est assez simple à vérifier : il suffit de vérifier le propriétaire du terrain en question
Les servitudes de réseaux ne vous concernent pas, c'est le propriétaire du terrain qu'elles concernent .

Effectivement, mais je me demande si la destination du père de famille existe aussi avec le concept d'unité foncière ?

Par "avant votre achat", ce n'est pas forcément immédiatement avant votre achat.

A ma connaissance notre terrain est divisé en trois parcelle dont une omise a la vente.
Sur celle-ci notre arrivée d'eau, d'électricité et de gaz
De plus aucune clôture n'a jamais été faite. Rien nous faisait penser que cette parcelle ne faisait pas parti de la vente.

avec les surfaces des parcelles, vous pouviez peut-être vérifier ce que vous achetiez.

quelle est la surface de la parcelle "omise" ?

Une grande parcelle divisée ou trois petites déjà définies sur le cadastre, peu importe. Il y avait un seul fonds (une unité foncière en droit de l’urbanisme) dont il n’a été vendu qu’une partie.

Lors de la vente, la maison était desservie par des canalisations passant sur une partie non vendue du fonds initial. De par son obligation de délivrance (articles 1603, 1614 et 1615 du code civil), rien de particulier n’étant mentionné dans l’acte de vente, le vendeur s’est obligé à conserver ces canalisations sur le terrain dont il conservait la propriété. Comme le précise l’article 1615 - L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel - la délivrance comprenait comme accessoire le droit d’user de ces canalisations à perpétuité.

Le vendeur doit aussi une garantie d’éviction selon les articles 1603 et 1626 : le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu. Comme déjà dit, l’objet vendu comprend le droit à user des canalisations en leur emplacement actuel à perpétuité.

Une servitude par destination du père de famille prolonge des obligations réciproques de l’acheteur et du vendeur. La notion ne présente d’intérêt qu’en l’absence de clause écrite dans l’acte de vente. Les obligations subsistent à l’égard des successeurs à titre particulier des acheteur et vendeur mais à la condition seulement qu’elles soient apparentes (article 692) ou, au moins, qu’en subsiste un signe apparent (article 694).

Selon l’article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.
Une servitude de passage de canalisations enterrées n’est pas une servitude apparente.

Selon l’article 693, Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.
Il est prouvé que l’assiette de la maison et le terrain par où passent les canalisations desservant la maison ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans leur état actuel. Il peut donc y avoir servitude par destination du père de famille en ce qui concerne les canalisations desservant la maison.

Selon l’article 694, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
La maison n’étant habitable que si elle est desservie par diverses canalisations, si ces canalisations ne peuvent que passer par le terrain qu’elles traversent actuellement, il y a signe apparent de servitude.

En l’espèce le signe apparent d’un droit de passage de canalisation pourrait se discuter et pourrait devenir source de litige entre les successeurs des propriétaires des fonds issus de la division initiale. Le propriétaire de la maison aurait intérêt à faire établir un acte de servitude et à la faire publier. Comme le propriétaire du terrain voisin où passent les canalisations est resté le même, il en a le droit en raison du caractère perpétuel du droit qu’il revendique qui est une conséquence de l’obligation de délivrance du vendeur et de sa garantie d’éviction. Il peut le faire soit selon un accord amiable soit en faisant constater ce droit par jugement.

Conclusion

Revendiquer la propriété du terrain où passent les canalisations serait illusoire mais exiger la rédaction d’un acte servitude fondé sur l'obligation de délivrance du vendeur et sa garantie d’éviction est de droit ce qu'on peut faire valoir devant le tribunal si besoin est.

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4 août 2026

la lecture d'un acte de vente est hyper ardue pour le profane, et il se peut que notre questionneur n'ai pas totalement lu le document.
Comme très bien dit par d' autres , les canalisations constituent une servitude ( et quand vous jonglez entre "fond servant" et "fond dépendant" et autres termes , on s'y perd).

Qui plus est, cela peut avoir été acté dans un acte notarié distinct (j'ai eu le cas personnel)