Casser une promesse de vente

Bonjour,

Un ami a signé, de particulier à particulier (sans passer par une agence donc), une promesse de vente/compromis auprès d'un notaire pour l'achat d'une maison. Lors des deux premières visites (avant signature de la promesse de vente/compromis), le propriétaire a rapidement mentionné (sans montrer et après que le père de mon ami a posé beaucoup de questions sur la maison, sinon pas sûr que le propriétaire en aurait parlé de lui-même) un problème d'humidité qu'il y a dans le vide sanitaire qui se trouve sous la maison et sur lequel repose les fondations de celle-ci. Le propriétaire a dit avoir fait il y a quelques années des travaux lui-même pour essayer de résoudre le problème et avait dit avoir résolu le problème. Après avoir signé le compromis (le délai légal de rétractation de dix jours était passé), mon ami a demandé à voir le vide sanitaire. Il a vu qu'il y avait encore beaucoup de moisissure. Il a fait appel à un expert professionnel qui a confirmé que cela engendrerait d'importants travaux pour résoudre ce problème d'humidité et qu'il y avait bien la présence de champignons (type de champignon qui se propage assez vite selon les dires de l'expert mais pas de mérules). Ce problème d'humidité ne figure d'ailleurs pas dans la promesse de vente/compromis/DPE, etc. Mon ami n'a pas encore signé de prêt auprès d'une banque. Au vu de cette situation, peut-il casser la promesse de vente (malgré que le délai de rétraction soit passé) et récupérer l'acompte de 5% du montant de la maison versé au notaire ? Même s'il s'agit d'une vente de particulier à particulier, cela ne devrait-il pas figurer dans la promesse de vente ? Quelles sont ses possibilités ? (son notaire est en vacances et j'aurais aimé lui apporter quelques éléments de réponse et essayer de trouver des pistes pour lui).

Merci beaucoup par avance pour vos retours

Bonjour,
Après le délai de rétractation, et si tous les documents obligatoires ont été remis, il n'y a plus de possibilité de se rétracter sans frais.
Une procédure pour dol (pas "vice caché") est longue, onéreurse et aléatoire. Ici il faudrait démontrer que la maison est inhabitable à cause de cette humidité et que le vendeur l'a volontairement caché.
Le notaire confirmera fort probablement cette réponse.

Merci beaucoup pour votre retour rapide. Je suis étonnée que ce problème ne doive pas obligatoirement figurer dans la promesse de vente alors que le propriétaire est au courant puisqu'il a tenté des travaux lui-même il y a quelques années. Il a en effet installé d'autres poutres plus récentes pour essayer d'aider les anciennes (infestées de champignons) à soutenir les fondations. Et l'expert a dit que ce type de champignon se propageait assez rapidement et que cela nécessitait d'importants travaux. J'espère qu'une solution autre, qui ne soit pas aléatoire et onéreuse, pourra être trouvée. Sachant que mon ami a déjà payé cher pour trouver un expert en période de vacances (frais d'avion, etc. car pas d'experts disponibles à proximité). Je trouve ça dommage qu'il n'y ait quand même rien pour protéger les acheteurs (dans de tels cas) dans le droit français... Merci encore pour votre retour.

Il y a déjà un nombre important de diagnostics pour informer les acquéreurs et les protéger des principaux risques.
Si en visitant il y a un doute, une expertise est toujours possible, quitte à retarder la signature.
D'autant plus que la discussion a soulevé ce sujet, il était possible de demander à creuser avant de s'engager.
Quand on se précipite on prend un risque.
Faites établir un devis (ou plusieurs) pour la réparation et consultez un avocat pour connaître les recours.
On ne peut pas en dire plus.

Merci encore pour votre retour, je transmets à mon ami.
Bonne soirée

Bonjour,

Il faudrait connaître la date et la nature exacte des travaux faits par le propriétaire car il s'engage à une garantie décennale en ayant fait les travaux lui-même.

Cela pourrait servir de levier pour aider à rompre le compromis ou pour obliger le propriétaire à réaliser les travaux.

Il serait important également que votre ami ait son propre notaire.

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A18102