Refus de prêt pour annulation de vente

Nous sommes vendeurs d’une maison et avons signé un compromis de vente avec des acquéreurs.

Quelques semaines après la signature, les acquéreurs ont commencé à vouloir se désengager après avoir entendu des affirmations d’un autre agent immobilier selon lesquelles la maison aurait des infiltrations sur le toit plat et des murs qui pourriraient.

Or :

les réparations avaient déjà été réalisées depuis longtemps avec le constructeur ;
il n’y a plus de problème actuellement ;
et la garantie décennale est toujours en cours.

Au départ, les acheteurs nous avaient pourtant rassurés :

ils disaient avoir eu un véritable coup de cœur ;
ils nous avaient même conseillé de réserver notre camion de déménagement ;
ils disaient que la décennale les rassurait.

Ne pouvant finalement pas faire annuler la vente pour vice caché, ils ont ensuite utilisé la condition suspensive de prêt.

Voici les clauses importantes du compromis :

montant maximal du prêt : 245 550 € ;
durée maximale : 22 ans ;
taux maximal hors assurance : 3,20 % ;
obligation de déposer les dossiers de prêt avant le 21 mai 2026 ;
obligation de fournir au minimum deux refus conformes provenant d’établissements différents ;
clause indiquant que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues peut entraîner l’application de l’article 1304-3 du Code civil (condition réputée accomplie si l’acheteur empêche lui-même sa réalisation).

Les acheteurs disposaient au départ d’un accord de principe d’une banque avec des conditions correspondant au projet.

Cependant, ils nous ont finalement adressé deux refus de prêt :

un à 3,38 % ;
un à 4,37 % ;

alors que le compromis prévoyait un taux maximal de 3,20 %.

Les refus semblent datés du 18 et du 20 mai 2026, donc avant la date limite du 21 mai pour le dépôt des dossiers.

Nos interrogations sont les suivantes :

Des refus portant sur des taux supérieurs au taux maximal prévu au compromis peuvent-ils être considérés comme des refus conformes à la condition suspensive ?
Le fait qu’ils aient sollicité des financements à des taux supérieurs au plafond contractuel peut-il être considéré comme une demande non conforme au compromis ?
Le fait qu’ils n’aient pas produit de refus de la banque ayant donné l’accord de principe initial peut-il être retenu comme un élément de mauvaise foi ou d’insuffisance des démarches ?
Peuvent-ils encore produire de nouveaux refus conformes après coup avant la date butoir finale du 20 juin 2026 ?
En cas de contestation sérieuse sur la conformité des démarches, le séquestre peut-il rester bloqué chez le notaire dans l’attente d’un accord ou d’une décision judiciaire ?

La clerc de notaire nous indique qu’il serait difficile de prouver une mauvaise foi des acheteurs et nous déconseille une procédure, mais nous avons le sentiment que les démarches bancaires ont été utilisées pour tenter de sortir de la vente après le changement d’avis des acquéreurs.

Bonjour,
Si vous ne voulez pas passer plusieurs mois (?) ou plutôt années de procédure... tournez la page et trouvez plutôt d'autres acquéreurs plus sérieux.
Evidemment en cas de contestation le séquestre reste bloqué chez le notaire jusqu'à une décision de justice.
(J'ai une expérience perso qui a duré 5 ans.)

__________________________
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour,

Des refus portant sur des taux supérieurs au taux maximal prévu au compromis peuvent-ils être considérés comme des refus conformes à la condition suspensive ?
Oui. C'est le taux au-dessus duquel l'acquéreur n'est pas engagé. Si vos acquéreurs avaient obtenu uniquement des offres de prêt à des taux supérieur à 3,2 % ils auraient pu se désister.

Le fait qu’ils aient sollicité des financements à des taux supérieurs au plafond contractuel peut-il être considéré comme une demande non conforme au compromis ?
Oui, si ce sont les acquéreurs qui ont sollicité ce taux, non si c'est la banque qui a décidé. En général les acquéreurs demandent à emprunter un montant, mais ne fixent pas le taux.

Le fait qu’ils n’aient pas produit de refus de la banque ayant donné l’accord de principe initial peut-il être retenu comme un élément de mauvaise foi ou d’insuffisance des démarches ?
Non, la banque peut avoir traîné ou avoir refusé de remettre une attestation de refus.

Peuvent-ils encore produire de nouveaux refus conformes après coup avant la date butoir finale du 20 juin 2026 ?
A voir selon la rédaction du compromis, mais aussi le sérieux des démarches engagées auprès des banques... ils ne sont pas responsables des délais de traitement des banques.

En cas de contestation sérieuse sur la conformité des démarches, le séquestre peut-il rester bloqué chez le notaire dans l’attente d’un accord ou d’une décision judiciaire ?
Oui, avec le risque de devoir indemniser les acquéreurs si vous avez tort. Séquestrer leur argent peut par exemple les empêcher d'acheter un autre bien et leur faire perdre de l'argent en loyer.

Ce n'est pas neutre pour des acquéreurs de "saboter" leur dossier : les banques ayant refusé le prêt une fois vont garder le mauvais dossier en mémoire.

Un juge ne vous donnera pas raison en fonction de vos sentiments, il faut des preuves formelles.

__________________________
Modératrice

Bonjour,



Oui.
Les taux maximaux de même que les durées maximales stipulées sur le compromis sont destinés à protéger aussi bien l’acheteur que le vendeur.

Vous ne pouvez faire condamner l’acheteur à vous verser une indemnité que si avez la preuve d’une négligence ou d’une fraude.
Qu’on ait proposé des taux supérieurs à 3,20 % ne prouve rien.
Si vous avez la preuve par exemple que l’acheteur a demandé un prêt sur une durée ne dépassant pas quinze ans le privant ainsi de la possibilité d’obtenir un prêt sur vingt ans, vous êtes fondé à lui reprocher une négligence ou une fraude.
Le taux maximal de 3,20 % inscrit sur le compromis est peu réaliste. Il y a peu de chance qu’un prêt soit accordé à ce taux. Vous avez en fait laissé à l’acheteur une grande liberté pour refuser ce qui lui serait proposé.


Il n’y a pas de raison qu’ils le fassent. A l’opposé vous auriez tout intérêt à conclure la vente s’ils vous remettaient un accord de prêt même un peu tardif.


Peut-être si vous pouvez apporter la preuve qu’ils n’ont pas fait de demande à cette banque ou qu’ils ont dissimulé un accord qui leur aurait été donné.


Oui mais il faut être conscient que cela pourrait finir par une décision de justice qui vous débouterait et vous condamnerait à lourds dommages et intérêts.

Bonjour,
Il vaut mieux chercher un autre acheteur et renoncer à la vente forcée.
Une telle procédure impose un avocat et un commissaire de justice ,donc des frais importants de procédure ,une durée de plusieurs années et un risque important d'être débouté ,avec toutes les conséquences.
Pendant ce temps impossible de vendre ,tout est bloqué et vous perdez beaucoup d'argent .Et si au final si les acheteurs ne sont plus solvables ......
Prenez conseil auprès de votre notaire personnel ,il a un devoir de conseil.
Cordialement

Sans prétendre à forcer l'achat, on peut se contenter de demander une indemnité réclamée aux acheteurs. C’est ce que font toujours les vendeurs en pareil cas quand la mauvaise foi de l’acheteur ne fait pas de doute. Cela ne bloque pas une autre vente. D'ailleurs il est insensé de contraindre une personne à acheter quand on n'est pas certain de sa solvabilité.

Ce sont normalement les acheteurs qui demandent la réalisation forcée de la vente quand le vendeur la leur refuse. En ce cas les acheteurs publient l'assignation. Cela n'interdit pas la vente à un tiers mais peut dissuader d'autres acheteurs parce que si le tribunal donne gain de cause aux demandeurs, cela annule leur achat

Si l’indemnité demandée ne dépasse pas 10 000 €, la représentation par avocat n’est pas obligatoire et les frais entraînés par la procédure sont modiques. La durée de la procédure si la mauvaise foi des acheteurs est manifeste est plutôt de l'ordre d'un an.

A vous d'apprécier si la mauvaise foi des acheteurs est manifeste. Si le juge n'apprécie pas les faits comme vous, l'action en justice risquerait de vous coûter cher.