Vente impossible car succession non aboutie

Bonjour, je souhaiterais des conseils sur un problème de succession pour une maison dont nous avons hérité ma soeur et moi , ainsi qu'un frère de notre père , seul survivant. Suite aux décès il y a plus de 30 ans des 5 frères et soeurs de notre père, 2 successions n'ont pas été faites et demeurent introuvables au niveau des héritiers compte tenu de l'ancienneté ( généalogiste )À la suite de notre échange avec le notaire et de sa recommandation d’envisager une action fondée sur la prescription trentenaire, je souhaite, au regard du droit applicable et de la jurisprudence, vous faire part de plusieurs réflexions et interrogations, afin d’évaluer les options les plus adaptées à la situation.
Il a évoqué la possibilité qu’une telle procédure puisse être engagée et potentiellement aboutie d’ici juin 2025. Cette estimation m’interpelle, non seulement sur le plan du calendrier, mais également sur les aspects de faisabilité juridique, sécurité procédurale, coût global et chances de succès effectives.
Sur la prescription trentenaire :
L’article 2272 du Code civil permet l’acquisition d’un bien immobilier par possession trentenaire, mais la jurisprudence impose que cette possession soit :
Continue, paisible, publique, non équivoque,
Et exercée à titre de propriétaire exclusif, ce qui suppose une volonté non ambigüe de se comporter comme tel.
Or, dans notre cas :
Le bien est toujours resté en indivision avec des cohéritiers absents ou inconnus;
Il n’a pas été occupé ni entretenu de manière continue ou exclusive ;
Et même si ma sœur et moi avons assumé seules les charges depuis 2018 (taxe foncière et assurance), la jurisprudence – notamment Cass. 3e civ., 9 nov. 2022, n° 21-16.449 – souligne que de tels actes, s’ils traduisent un souci de conservation, ne suffisent pas à caractériser une possession exclusive.
Par ailleurs, cette action nécessiterait la saisine du Tribunal judiciaire au fond, la constitution d’un dossier probant et une instruction contradictoire, avec une issue aléatoire et un calendrier judiciaire rarement prévisible.
Sur la licitation judiciaire :
La procédure prévue aux articles 815 et suivants du Code civil me semble, à ce stade, plus conforme à notre objectif : sortir de l’indivision, mettre fin à une situation bloquée, et récupérer les charges engagées à travers une créance d’indivisaire (article 815-13).
Cette solution :
Permet de faire désigner un curateur pour les héritiers non identifiés ;
Ouvre la voie à la vente judiciaire du bien, dans un cadre procédural bien balisé ;
Et surtout, offre des garanties réelles quant à la possibilité de valoriser les montants que nous avons avancés depuis plus de 40 ans, aujourd’hui estimés à plus de 28 000 euros.
Elle a d’ailleurs été validée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 novembre 2015 (Cass. 1re civ., n° 14-16.671), même en l’absence d’accord unanime entre indivisaires.
Rappel des enjeux urgents :
Il me semble également utile de rappeler que la situation matérielle du bien est préoccupante :
La toiture s’est effondrée, entraînant des infiltrations chez les voisins ;
Le bien est en état de ruine partielle, avec un risque potentiel de mise en cause de notre responsabilité civile en tant que gardiennes du bien (article 1242 du Code civil) ;
Et les charges continuent de courir alors même que le bien est inexploité et quasi-invendable en l’état.
En conclusion, je souhaiterais comprendre :
Sur quels éléments concrets (jurisprudentiels et factuels) il fonde sa recommandation en faveur de la prescription trentenaire ;
Et en quoi cette solution semble, dans notre cas , dit-il, plus rapide, moins coûteuse, ou plus protectrice que la voie de la licitation ?
Merci pour vos commentaires et le choix à privilégier / licitation judiciaire ou prescription trentenaire ? Bien à vous,

Bonjour,
Vu la complexité, il pourrait être utile de consulter un avocat.

Bonjour,

Le notaire est le professionnel le mieux à même de vous proposer les solutions adaptées.

Quelle procédure judiciaire envisage-t-il ? Car, sauf dans des cas prévus par la loi, on ne peut saisir une juridiction qu’à l’encontre de quelqu’un. Les jugements sont en principe rendus contradictoirement. Comment peut-on introduire une une demande en justice à l’encontre de personnes qu’on ne connaît pas et dont on ignore même l’existence ?

Si un héritier se manifestait dans le cadre d’une succession ouverte il y a au moins trente ans, vous pourriez lui opposer la prescription de son droit à succéder. Cela devrait permettre au notaire de dresser un acte de notoriété successorale ne mentionnant que votre soeur et vous.

Un acte de notoriété acquisitive est peut-être aussi envisageable. C’est un acte unilatéral qui manifeste la volonté de posséder en tant que propriétaire. Il marque le début de la prescription acquisitive à défaut de preuve d’un point de départ de la prescription antérieur. Publié, il est opposable aux tiers et permet une cession opposable aux tiers avec le risque pour le cessionnaire que le propriétaire en titre revendique son droit. Mais vous avez la quasi-certitude que maintenant plus personne ne se manifestera pour revendiquer une part de la propriété de cette maison.

Bonjour.


Ce qu'il faut, c'est donc convaincre le potentiel acquéreur de cette quasi-certitude, et qu'il peut se contenter d'un acte de notoriété acquisitive qui prendra son effet définitif dans 30 ans.