Appartement acheté en viager – succession bloquée

Bonjour à tous,

J’ai acheté un appartement en viager occupé en 2006 dans lequel l’occupante est décédée en avril 2024. Depuis son décès, le logement est resté vide, mais je suis bloqué car le mobilier est toujours présent.

Les héritiers ont manifestement refusé la succession, mais sans effectuer les démarches formelles (habitant en Angleterre et ne répondant pas aux messages). Résultat : je ne peux ni vider le logement, ni l’occuper, ni le louer, tant que la succession n’est pas réglée.

J’ai contacté un notaire, s'étant occupé de la vente mais ce dernier m'indique ne pas être en charge de la succession.
j'ai déposé une requête au juge il y a environ 10 mois, également resté sans réponse.
j'ai également envoyé un courrier au president de la chambre des notaires de mon département en espérant obtenir l'identité du notaire gérant la succession, mais celui ci ne dispose pas de cette information.
Cela fait maintenant plus d’un an et je ne sais plus quelle démarches effectuer pour récupérer ce bien.

Je subis des pertes financières importantes (charges, taxes, absence de loyers), et je crains une dégradation du logement inoccupé.

Bonjour et bienvenue

Vous avez déjà déposé une requête, mais sans réponse après 10 mois, il peut être utile de relancer le greffe du tribunal ou de consulter un avocat spécialisé en droit des successions.

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Marck ESP, Administrateur
Après un séjour-randos au Népal, je vois mieux encore l'essentiel et la valeur d'un mot bienveillant. (°_°)

Bonjour,

Vous n'avez pas interdiction de vider l'appartement, vous devez simplement tenir les meubles à la disposition des héritiers ou du curateur de la succession.

Mettez-les en garde-meuble après avoir fait réaliser un inventaire, en prenant une assurance pour vous couvrir en cas de dégâts.

j'ai déposé une requête au juge il y a environ 10 mois, également resté sans réponse.
Quel était l'objet de la requête ? Nommer le Domaine curateur de la succession ?

Il est possible qu'aucun notaire ne soit en charge de la succession. Pour qu'un notaire traite une succession, il faut que quelqu'un l'en charge.

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Modératrice

Bonjour,
Vous pouvez faire enlever le mobilier après inventaire par un huissier et le mettre au garde-meuble.
Si aucun notaire n'est en charge de la succession, et que tous les héritiers ont renoncé,
Ce sera toujours moins onéreux que la vacance locative.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34849

extrait : Si () tous les héritiers renoncent à la succession, le Domaine est désigné comme curateur. Lui seul peut alors gérer les biens et les dettes du défunt.

Pour cela, un notaire, le ministère public, les personnes assurant la gestion du patrimoine du défunt ou les créanciers en cas de succession déficitaire doivent en faire la demande. Cette demande doit être adressée au tribunal judiciaire du domicile du défunt.

Les héritiers sont connus et n'ont pas formellement renoncé, puisqu'aucune démarche formelle.

Vous n'êtes donc pas dans les cas 1° et 2° du 809
Pour être dans le cas 3° du 809, il aurait fallu attendre 6 mois avant de solliciter le juge pour la désignation du curateur de la succession vacante.

Votre requête a peut-être été rejetée car prématurée (vous parlez de 10 mois, pour une succession ouverte il y a certes plus de 12 mois, mais peut-être moins de 16 mois).

Je vous remercie de vos réponses.
Dans l'éventualité où ma première requête avait été rejetée, puis-je en déposer une seconde à ce jour ?
Et connaitriez vous les délais de réponse ordinaires pour ce type de requêtes ?
Si je comprends bien, je peux donc tout de même reprendre possession du bien suite à l'inventaire et au stockage du mobilier sans décision d'un juge ?
j'avais déjà tenter de consulter un un huissier dans le but de réaliser l'inventaire des biens, mais celui-ci m'a répondu qu'il ne pourrais rien faire et de voir avec un avocat.

Si je comprends bien, je peux donc tout de même reprendre possession du bien suite à l'inventaire et au stockage du mobilier sans décision d'un juge ?
Oui, car le bien n'est le domicile de personne et vous en êtes le propriétaire. Vous n'avez pas le droit de jeter les meubles ou les papiers, mais aucun problème pour déménager les choses qui encombrent votre bien.

j'avais déjà tenter de consulter un un huissier dans le but de réaliser l'inventaire des biens, mais celui-ci m'a répondu qu'il ne pourrais rien faire
Curieux... peut-être pensait-il à un inventaire de succession ?

Ici il s'agit de faire un "état des lieux" des biens avant de les déménager, afin de pouvoir faire des réclamations en cas de perte, vol ou autres dégâts quand les meubles seront mis en garde-meuble. Vous en serez responsable jusqu'à ce qu'ils soient récupérés par les propriétaires ou les créanciers. Il est donc prudent de vous couvrir avec un "inventaire" et une assurance.

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Modératrice

Bonjour,
Je reviens vers vous suite à un rendez vous avec une avocate en droit de la succession.
Elle me fait part de 2 problématiques, le règlement de la succession ainsi que le changement de l'acte notarié du bien.
Cette dernière m'indique que je dois forcément faire une sommation officielle aux héritiers avant de pourvoir déposer ma requête auprès du juge pour la désignation d'un curateur.
De plus elle m'indique je ne peux pénétrer dans le logement et prendre possession du bien car un notaire doit finaliser le transfert de propriété à la suite du décès de l'usufruitier.
Pourtant lors de mes recherches (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2762#:~:text=L'acheteur%20(appelé%20le%20débirentier,bien%20sans%20faire%20aucune%20démarche.) il est bien indiqué je cite "Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche."
l'acte authentique de vente ne devrait il pas suffire ?

Je reste perplexe quant aux réponses divergentes de chacun.
Que pensez vous de cet échange ?

En vous remerciant

Déjà, ce n'est pas un usufruitier qui est décédé, donc la pleine propriété vous est déjà acquise. Vous n'étiez pas nu-propriétaire. Le bien ne vous a pas été vendu démembré avec réserve d'usufruit.

Il n'est pas impossible de faire sommation à opter, ce qui vous ferait rentrer dans le 2° du 809. Mais le 3° indique bien qu'il n'est pas nécessaire que les héritiers connus aient opté. Mais il faut attendre 6 mois.

De manière générale, il n'est pas non plus nécessaire de faire les recherches généalogiques au fur et à mesure des renonciations pour sommer les nouveaux héritiers jusqu'à épuisement des collatéraux de degré 6.

Face à un avocat, il faut parfois discuter avec le code en main, au risque de lui déplaire.

Il peut être aussi utile de demander au greffe (?) le devenir de votre requête.

Bonjour,

De plus elle m'indique je ne peux pénétrer dans le logement et prendre possession du bien car un notaire doit finaliser le transfert de propriété à la suite du décès de l'usufruitier.
Je suis étonnée de cette réponse : suite à l'extinction du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit), vous avez automatiquement récupéré tous vos droits sur le bien.

Vous n'avez pas besoin d'entrer en possession du bien, vous en êtes déjà propriétaire.

Si quelqu'un occupait ce bien, ce serait son domicile, vous auriez besoin d'une décision de justice ou de sa permission pour y accéder. Mais vu qu'il est inoccupé depuis un an, qui pourrait s'opposer à ce que vous y entriez ? Les héritiers de l'occupant ? Ils n'ont aucun droit sur ce bien. Le propriétaire ? C'est vous.

Et surtout, je ne vois pas quel "acte notarié" pourrait être fait. Un décret prévoit explicitement qu'en cas de décès d'un usufruitier, il n'y a pas d'acte à publier à la publicité foncière :
https://www.notaires.fr/fr/faq/jetais-nu-proprietaire-dune-maison-lusufruitier-vient-de-deceder-mon-notaire-doit-il-faire-des-demarches-aupres-du-service-de-publicite-fonciere

Si l'occupant était titulaire d'un simple droit d'usage et d'habitation, il n'y a encore moins de raison de faire un acte notarié.

Une copie de l'acte de décès est largement suffisante.

Il y a peut-être quelque chose dans le dossier qui nous échappe.

Mais si vous allez voir un notaire pour lui demander de "changer" l'acte notarié d'un bien que vous avez acheté en viager suite au décès de l'usufruitier ou du titulaire du DUH, il ne va pas pouvoir vous exaucer. Enfin il pourra vous rédiger un acte authentique si vous y tenez vraiment, mais je ne pense pas que cet acte puisse être enregistré à la publicité foncière.

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Modératrice

En fait, on peut vouloir qu'à la publicité foncière, il soit publié, pour être opposable aux tiers, que l'usufruit a disparu suite au décès.

D'ailleurs, dans tout acte de vente en pleine propriété, il faut écrire ce constat d'extinction de l'usufrui valant attestation de propriété, pour que l'acte de vente ne soit pas rejeté à la publicité foncière. Sans ce constat, la publicité foncière s'attend à ce que l'usufruitier participe à l'acte de vente en pleine propriété.

Mais je ne suis pas certain que l'occupant vendeur en viager occupé soit regardé comme un usufruitier dans l'acte de vente. Est-il même regardé comme un titulaire de DUH ? A vérifier, mais je pense qu'il y a un code spécifique pour dire qu'il y a un occupant résultant d'un viager occupé.

Est-il même regardé comme un titulaire de DUH ?
Oui, ou alors comme usufruitier. En général "viager occupé" signifie que le vendeur a un DUH, mais parfois l'usufruit.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2762

Il n'y a pas de statut particulier lié au viager, si le vendeur peut rester dans le bien c'est grâce au DUH ou à l'usufruit.

Les agents immobiliers voire les notaires ne sont pas toujours très clairs dans leur usage du terme "viager occupé". J'ai récemment trouvé un site qui propose des "viagers occupés au comptant" : vente du bien grevé d'un DUH sans versement de rente...

J'émets une hypothèse : est-ce que le viager aurait été souscrit sur plusieurs têtes ? Cela expliquerait la réponse de l'avocate, il faudrait le consentement de l'autre titulaire du droit.

Il est fréquent qu'une clause prévoie l'extinction du DUH lors de l'entrée en EHPAD du débirentier en échange d'une hausse de la rente. On pourrait imaginer une clause similaire prévoyant que lors du décès du premier débirentier le crédirentier puisse récupérer le bien avec l'accord du second débirentier, l'opération nécessitant un acte notarié.

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Modératrice